第四章不動(dòng)產(chǎn)征收（征用）賠償評估

本章學(xué)習(xí)目的

1.明確衡宇拆遷、土地征收、土地征用、衡宇拆遷

評估與衡宇拆遷賠償?shù)母居^點(diǎn)。

2.了解我國衡宇拆遷政策的歷史演變及現(xiàn)狀。

3.掌握征用國有土地的衡宇拆遷賠償評估。

4.掌握征用團(tuán)體所有土地的衡宇拆遷賠償評估。

5.掌握拆遷評估中房地合一的評估法和房、地分散

的評估法兩種評估模型。

第一節(jié)概述

一、根本觀點(diǎn)

1.衡宇拆遷。衡宇拆遷，是指建立單位或小我

私家（拆遷人）憑據(jù)建立籌劃要求和政府所批準(zhǔn)的

用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除

建立用地范疇內(nèi)的衡宇和隸屬物，將該范疇內(nèi)的單

位和居民（被拆遷人）重新安頓，并對其所受損失

予以賠償?shù)囊幌盗行袨椤{據(jù)《土地治理法》的劃

定，我國衡宇拆遷包羅都會(huì)衡宇拆遷和農(nóng)村衡宇拆

遷。通常所指的衡宇拆遷是指都會(huì)衡宇拆遷，在都

會(huì)籌劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施衡宇拆遷,并需要對被

拆遷人賠償、安頓的，適用《國有土地上衡宇征收與賠

償條例》。農(nóng)村的衡宇拆遷一般適用《土地治理法》

的有關(guān)劃定，稱為征地拆遷。從執(zhí)法上來看，目前

“衡宇拆遷”這個(gè)觀點(diǎn)已經(jīng)是已往時(shí)。

2.土地征收和土地征用。土地征收是國度為了

社會(huì)大眾利益的需要，依照法定步伐將農(nóng)民團(tuán)體所

有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并依法賜與被征用土地

的單位和小我私家一定賠償?shù)男袨?。土地征收的?/p>

本特征是：1)土地征收是一種行為；2)土地

人民政府批準(zhǔn)；3)土地征收

必須進(jìn)行賠償、安頓等b土地征用是指國度或

其職能部分基于大眾利益的需要或在緊急狀態(tài)下

對團(tuán)體土地實(shí)施暫時(shí)的占用或使用，待事態(tài)處置懲

罰完畢后將征用的土地予以送還，并對征用土地造

成的損失進(jìn)行賠償，好比，非典時(shí)期，北京市政府

為了建立專門的醫(yī)院，臨時(shí)征用農(nóng)田。由于只是他

人的土地使用權(quán)受到暫時(shí)性的影響和限制，因此被

征用人得到的賠償相對土地征收較低。

3.衡宇拆遷評估。衡宇拆遷評估是指為確定被

拆遷衡宇的錢幣賠償金額，憑據(jù)被拆遷衡宇的區(qū)

位、用途、修建面積等因素，對其房地產(chǎn)市場代價(jià)

進(jìn)行評估。衡宇拆遷評估代價(jià)對應(yīng)被拆遷衡宇的房

地產(chǎn)市場代價(jià)，不包羅搬家補(bǔ)貼費(fèi)、臨時(shí)安頓補(bǔ)貼

費(fèi)和拆遷非住宅衡宇造成的停產(chǎn)、停業(yè)的賠償費(fèi),

以及被拆遷衡宇室內(nèi)自行裝修裝飾的賠償金額。

____

家補(bǔ)貼費(fèi)、臨時(shí)安頓補(bǔ)貼費(fèi)和拆遷非住宅衡宇造成

的停產(chǎn)、停業(yè)的賠償費(fèi)，憑據(jù)省、自治區(qū)、直轄市

人民政府劃定的尺度執(zhí)行。被拆遷衡宇室內(nèi)自行裝

修裝飾的賠償金額，由被拆遷人和拆遷人協(xié)商確

定，協(xié)商不成，可以通過委托中介評估確定。

二、海內(nèi)外的相關(guān)研究狀況

1.外洋相關(guān)研究。對付都會(huì)拆遷賠償尺度簡直

定，海內(nèi)外運(yùn)用較為普遍的是評估的要領(lǐng)，即對被

拆遷項(xiàng)目的房地產(chǎn)代價(jià)進(jìn)行評估。從外洋來看，英

國在1884年便出書了房地產(chǎn)評估的專著，詳細(xì)論

述了收益法。1927年RrthJ.Mertzke在房地產(chǎn)評

估界頒發(fā)了具有劃時(shí)代意義的《房地產(chǎn)估價(jià)歷程》,

將代價(jià)理論與評估理論緊密結(jié)合起來,指出在完全

競爭的均衡條件下，正常代價(jià)、恒久本錢和資本收

益值之間互為等值,這一思想成為房地產(chǎn)代價(jià)評估

中差別評估要領(lǐng)相互驗(yàn)證的理論底子。今后,K.Lee

Hyder,HarryGrantAtkinson和George

L.Schmutz分別推廣和生長了比力法、收益法和

本錢法等代價(jià)評估技能。陪同著房地財(cái)產(chǎn)的生長,

房地產(chǎn)評估理論和要領(lǐng)一直處于不停更新和完善

歷程中，尤其是深化了特殊情形下的評估理論、定

量化要領(lǐng)的研究，好比在英國，收益法經(jīng)演變形成

了包羅租期復(fù)歸法、等收益率法和硬核法在內(nèi)的收

益法體系。

2.海內(nèi)相關(guān)研究。我國房地產(chǎn)評估研究始于20

世紀(jì)30年代，1930年章植出書了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》,

1935年張輝出書了《上海市地價(jià)研究》，1944年

王季深出書了《上海之房地產(chǎn)》等一系列著作，對

地產(chǎn)代價(jià)作了開端研究。1949年新中國創(chuàng)建后,

受前蘇聯(lián)產(chǎn)物經(jīng)濟(jì)思想的影響，認(rèn)為都會(huì)衡宇不是

商品，因此房地產(chǎn)代價(jià)及代價(jià)評估研究被忽視。黨

的十一屆三中全會(huì)后，開始對房地產(chǎn)代價(jià)理論進(jìn)行

探索性研究。1980年鄧小平同志做出了住房制度

要革新的批示,房地產(chǎn)代價(jià)理論研究與實(shí)踐探討取

得重大突破，普各處認(rèn)可社會(huì)主義也存在地租，擔(dān)

當(dāng)了地價(jià)是地租資本化這一古典理論，對住宅商品

化、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等進(jìn)行了深入的研究，逐步形成了

衡宇商品化理論體系。1991年，住房與城鄉(xiāng)建立

部政策研究中心、中國都會(huì)住宅問題研究會(huì)和房地

產(chǎn)估價(jià)委員會(huì)組織的課題《房地產(chǎn)代價(jià)評估要領(lǐng)與

應(yīng)用》完成，這標(biāo)記著我國房地產(chǎn)評估理論根本框

架的形成。近年來王才亮、王成國及徐凡平分別在

衡宇拆遷賠償工具、賠償范疇和賠償原則等領(lǐng)域也

做了大量有益的探索。

第二節(jié)衡宇拆遷賠償政策

一、衡宇拆遷制度演變

衡宇拆遷制度，是指在都會(huì)籌劃區(qū)國有土地和農(nóng)

村團(tuán)體所有土地（土地二元制）上，因城鎮(zhèn)建立生

長的需要，經(jīng)政府有關(guān)部分審批，由拆遷人拆除被

拆遷人現(xiàn)有都會(huì)衡宇，并賜與被拆遷人賠償和安頓

的執(zhí)法制度O都會(huì)拆遷制度是中國所獨(dú)占的一項(xiàng)執(zhí)

法制度，而世界大多數(shù)國度是通過創(chuàng)建土地征收制

度解決因建立需要而拆除衡宇這一問題的。土地征

收是國度因大眾事業(yè)的需要，憑據(jù)法定步伐，對私

有土地所有人賜與相當(dāng)賠償，以強(qiáng)制手段得到其土

地所有權(quán)的行為。我國衡宇拆遷立法是隨著國度政

治、經(jīng)濟(jì)體制革新的形勢而生長變革的，并不停地

進(jìn)行調(diào)解以適應(yīng)差別時(shí)期客觀現(xiàn)實(shí)的需要。按我I

衡宇拆遷立法的內(nèi)容和國度宏觀經(jīng)濟(jì)生長的差別

時(shí)期，可將我國衡宇拆遷制度的生長分為四個(gè)階

段。

（一）籌劃經(jīng)濟(jì)體制下的衡宇拆遷制度。

1953年12月5日國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于國度建立征

用土地步伐》劃定：“因國度建立的需要，在都會(huì)

市區(qū)征用土地時(shí)，地上的衡宇及其附著物等，應(yīng)按

公平公道的代價(jià)予以賠償?！?958年1月6日國

務(wù)院宣布的《國度征用土地步伐》也劃定：“遇有

因征用土地必須拆除衡宇的情況，應(yīng)當(dāng)在包管原來

住戶有衡宇居住的原則下，給衡宇所有人相當(dāng)?shù)暮?/p>

宇,大概憑據(jù)公平的原則發(fā)給賠償費(fèi)。”由于其時(shí)

的投資主體完全是國度，并且拆遷行為的產(chǎn)生也往

往是由于征用土地而引起的，所以對付衡宇拆遷賠

償?shù)膭澏ǘ际欠旁谕恋卣饔玫膭澏ó?dāng)中。十一屆三

中全會(huì)以后，經(jīng)濟(jì)走上正常生長的軌道，人們對掩

護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益的意識逐漸增強(qiáng)。同時(shí)，我國的

都會(huì)建立也出現(xiàn)歷史性的轉(zhuǎn)變,根本建立投資大幅

度增加，都會(huì)的功效進(jìn)一步得到強(qiáng)化，涉及衡宇拆

遷的問題越來越多，而原有的劃定已經(jīng)無法解決實(shí)

際操縱中出現(xiàn)的問題，各地紛紛開始進(jìn)行衡宇拆遷

立法，著重對賠償?shù)葐栴}進(jìn)行劃定。

（二）過渡時(shí)期的衡宇拆遷制度。

1987年黨的十三大提出“國度調(diào)治市場，市場

引導(dǎo)企業(yè)”的革新模式，突出了市場機(jī)制的重要作

用，衡宇拆遷也進(jìn)入了從籌劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的過

渡時(shí)期。特別是1991年3月22日，國務(wù)院宣布了

《都會(huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》，對都會(huì)衡宇拆遷的治

理體制、審批權(quán)限和步伐、賠償安頓原則、執(zhí)法責(zé)

任等都做出了劃定，為增強(qiáng)都會(huì)衡宇拆遷治理事

情，保障都會(huì)建立的順利進(jìn)行，維護(hù)當(dāng)事人的正當(dāng)

權(quán)益，發(fā)揮了非常重要的作用，使衡宇拆遷走上法

制化的軌道?！抖紩?huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》劃定，被拆

聽從都會(huì)建立需要，在劃定的搬家期限內(nèi)完成搬家。

（三）市場經(jīng)濟(jì)體制下的衡宇拆遷制度。

1、《都會(huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》的修訂和頒布

隨著經(jīng)濟(jì)的生長和法制的不停健全，經(jīng)過十年

的實(shí)施，舊的《都會(huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》存在“賠償

尺度過低、強(qiáng)制拆遷的劃定不明晰”等問題，已經(jīng)明顯不能

適應(yīng)新的形勢和需要，市場經(jīng)濟(jì)的生長，投資主體

的多元化，人們對小我私家私有財(cái)產(chǎn)的掩護(hù)意識以

及相關(guān)執(zhí)法、行政法例的相繼出臺等因素，都使國

度開始考慮對條例中的一些劃定進(jìn)行修改、增補(bǔ)和

完善。2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)集會(huì)

通過了新修改的《都會(huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》，于

2001年11月1日起施行?！抖紩?huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l

例》明確被拆遷人為衡宇的所有人，拆遷賠償?shù)脑?/p>

則是對衡宇所有人進(jìn)行賠償,分身對衡宇使用人的

安頓；掩護(hù)衡宇所有人的正當(dāng)權(quán)益，將拆遷賠償?shù)?/p>

尺度由被拆遷衡宇的重置代價(jià)結(jié)合成新率結(jié)算，修

改為憑據(jù)被拆遷衡宇的區(qū)位、用途、修建面積等因

素，以房地產(chǎn)市場評估代價(jià)確定錢幣賠償金額。這

次修改最重要的一點(diǎn)是明確了可以接納錢幣賠償

的方法，并考慮了土地使用權(quán)的因素，對掩護(hù)衡宇

所有權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益起到了非常重要的作用。

2、為了范例都會(huì)衡宇拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人

的正當(dāng)權(quán)益，憑據(jù)《都會(huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)估價(jià)

范例》，建立部制定并宣布了建住房（2003）234號文|《都會(huì)

衡宇拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，2004年1月1日起施行?！抖紩?huì)衡

宇拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，對衡宇拆遷歷程中評估機(jī)構(gòu)的選定、

拆遷房價(jià)的評定等問題做出了劃定，對衡宇拆遷進(jìn)行估價(jià)。

3、為了提高征收團(tuán)體土地的賠償尺度，2004

年1月領(lǐng)土資源部出臺了《關(guān)于完善征地賠償安頓

制度的指導(dǎo)意見》,指出“土地賠償費(fèi)和安頓補(bǔ)貼費(fèi)

的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù),應(yīng)憑據(jù)包管被征地農(nóng)民原有生

活水平不低落的原則,在執(zhí)法劃定范疇內(nèi)確定|（|修

償尺度的高嗎？）；尚不敷以使被征地農(nóng)民保持原

有生活水平的，由本地人民政府統(tǒng)籌擺設(shè)，從國有

土地有償使用收益中劃出一定比例賜與補(bǔ)貼,按現(xiàn)

行賠償內(nèi)容進(jìn)行賠償，應(yīng)參照當(dāng)前物價(jià)水平、消費(fèi)

總體水平等因素，提高賠償尺度，以確保農(nóng)民在失

去土地后有能力再創(chuàng)業(yè)、再就業(yè)，以確保農(nóng)民失去

土地后生活水平、生存情況能不停提高和改進(jìn)；還

應(yīng)創(chuàng)建征地安頓基金，并公道地治理該基金、使之

增值等”。

4、2004年《中華人民共和國憲法》修正案提出“百姓正當(dāng)私有

財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，同時(shí)第22條提出“國度為了大眾利益的需要，可

以依照執(zhí)法劃定對百姓的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收大概征用并賜與賠償””,這也

意味著被拆遷人享受拆遷賠償成為憲法權(quán)利。

（四）《物權(quán)法》頒布實(shí)施后的衡宇拆遷制度。

爭、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決”?！段餀?quán)法》第

四十二條對征收的劃定如下：“為了大眾利益的需

要,依照執(zhí)法劃定的權(quán)限和步伐可以征收團(tuán)體所有

的土地和單位、小我私家的衡宇及其他不動(dòng)產(chǎn)。征

收團(tuán)體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地賠償

費(fèi)、安頓補(bǔ)貼費(fèi)、地上附著物和青苗的賠償費(fèi)等用

度，擺設(shè)被征地農(nóng)民的社會(huì)保障用度，保障被征地

農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益。征收

位、小我私家的衡宇及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法賜與

拆遷賠償,維護(hù)被征收人的正當(dāng)權(quán)益；征收小我私

家住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何

單位和小我私家不得貪污、挪用、私分、截m、拖

欠征收賠償費(fèi)等用度?！薄段餀?quán)法》首次以執(zhí)法的

形式劃定征收制度的兩個(gè)前提、兩個(gè)維護(hù)、兩個(gè)保

障原則，但仍存在著一些不敷,一是寄義較為模糊,

有待司法解釋進(jìn)一步闡發(fā)；二是關(guān)于權(quán)限的劃定,

操縱歷程中權(quán)限掌握在拆遷人及相關(guān)政府組織手

中，被拆遷人無法享有充實(shí)的知情權(quán)和到場權(quán)；三

是執(zhí)法對此并無明確的步伐劃定等,在實(shí)踐中被拆

遷人往往把拆遷賠償?shù)南嚓P(guān)執(zhí)法問題寄希望于《物

權(quán)法》的司法解釋等。

2、《都會(huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》的破除

2001年頒布的《都會(huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》與2004年憲法修改案、物權(quán)法有

了許多大的辯論，通過比擬可知，辯論主要體現(xiàn)在拆遷觀點(diǎn)自己、主體、賠償拆

遷順序、拆遷許可的頒發(fā)四點(diǎn)。

(1)拆遷觀點(diǎn)自己

《憲法》劃定對私人財(cái)產(chǎn)只能〃征收或征用〃，而無拆遷二字。

《物權(quán)法》同樣只認(rèn)可征收。由于這些執(zhí)法所調(diào)解的執(zhí)法干系，就是拆遷條

例所調(diào)解的，則按后發(fā)取代前法的根本法理和《立法法》原則，梁慧星傳授指出,

《拆遷條例》已經(jīng)自動(dòng)失效了?！段餀?quán)法》明確征收要“依照執(zhí)法劃定”，而

《拆遷條例》只是“法例”，不是“執(zhí)法”。

(2)主體

《憲法》劃定征收主體為國度。《物權(quán)法》劃定的征收、征用主體是政府。也

就是說，征收賠償執(zhí)法干系應(yīng)該是行政執(zhí)法干系。但條例劃定的拆遷人卻可以是

商業(yè)企業(yè)，征收賠償執(zhí)法干系釀成了民事執(zhí)法干系。在任何國度，〃征收〃都是

一種主權(quán)性行為。憑據(jù)政治哲學(xué)，它是國度固有的強(qiáng)占百姓的私人財(cái)產(chǎn)、大概剝

奪財(cái)產(chǎn)，大概在賜與公平錢幣賠償，但不征得所有人同意的情況下強(qiáng)占百姓對財(cái)

產(chǎn)之權(quán)利的一種權(quán)力。惟有得到民眾授權(quán)的政府，才可以行使這種權(quán)力。即若為

了大眾利益，行政執(zhí)法干系性質(zhì)的征收可以在充實(shí)賠償?shù)那疤嵯聫?qiáng)制執(zhí)行。而若

為了商業(yè)利益，則拆遷屬于民事執(zhí)法干系，應(yīng)由商業(yè)企業(yè)與民眾自行底議，不能

強(qiáng)制執(zhí)行?！稐l例》對主體的擴(kuò)大使商業(yè)利益可以披上“大眾利益”的外衣，堂而

皇之的進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

(3)賠償和拆遷的順序。

拆遷應(yīng)當(dāng)在征收的底子上才氣執(zhí)行，即賠償應(yīng)當(dāng)在衡宇拆遷之前完成。而

《條例》卻沒有涉及，導(dǎo)致將本應(yīng)在征收階段完成的賠償問題延至拆遷階段解決。

(4)拆遷許可的頒發(fā)。

依據(jù)憲法和執(zhí)法,對單位、小我私家衡宇進(jìn)行拆遷,必須先依法對衡宇進(jìn)行征

收，而《條例》卻授權(quán)衡宇拆遷治理部分在沒有依法征收的前提下就可賜與拆遷人

拆遷許可。

中國都會(huì)拆遷引發(fā)了一些群體性事件，這些事件在社會(huì)

上造成了巨大的影響。2009年12月，北京大學(xué)五位學(xué)者向全

國人大常委會(huì)發(fā)起，要求對《拆遷治理?xiàng)l例》的正當(dāng)性進(jìn)行審

查，并發(fā)起國務(wù)院對其進(jìn)行修改。

3、《國有土地上衡宇征收與賠償條例》的頒布

2011年1月，國務(wù)院宣布《國有土地上衡宇征收與賠償

條例》（以下簡稱“新拆遷條例”，共五章三十五條），新拆遷條例對拆遷賠償、

大眾利益的界定、征收步伐、強(qiáng)制搬家等都作出了明確劃定?！靶虏疬w條例”自

宣布之日起施行?！靶虏疬w條例”戈U定，“政府不得責(zé)成有關(guān)部分強(qiáng)制

拆遷2001年6月國務(wù)院宣布的《都會(huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》同時(shí)廢止，彳亍

政強(qiáng)拆退出歷史。|（行政強(qiáng)拆退出歷史了嗎？）

涯對這個(gè)執(zhí)法做簡樸的了嗣）

4、《國有土地上衡宇征收評估步伐》的頒布

2011年6月，住建部憑據(jù)《國有土地上衡宇征收與賠償條

例》宣布了《國有土地上衡宇征收評估步伐》，同時(shí)廢止《都

會(huì)衡宇拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見新宣布的評估步伐從評估目的、

基準(zhǔn)日、要領(lǐng)、代價(jià)簡直定、評估機(jī)構(gòu)的選定、評估代價(jià)的內(nèi)

涵等方面對衡宇拆遷評估做出了劃定，引導(dǎo)衡宇拆遷評估的變

動(dòng)，越發(fā)體現(xiàn)公平的原則。

二、賠償范疇簡直定

（一）都會(huì)衡宇拆遷賠償范疇

憑據(jù)《國有土地上衡宇征收與賠償條例》、《土地治理

法》等執(zhí)法、法例，衡宇拆遷賠償范疇包羅：衡宇

所有權(quán)、隸屬物所有權(quán)、院落和空地賠償、收益權(quán)

以及其他經(jīng)濟(jì)損失等。

1.衡宇所有權(quán)賠償。衡宇所有權(quán)賠償是指對

衡宇的主體部分，如修建物、構(gòu)筑物等的賠償。

2.隸屬物所有權(quán)賠償。鑒于隸屬物依附衡宇的

特點(diǎn)，一旦拆遷，房主一定蒙受經(jīng)濟(jì)損失，故應(yīng)在

賠償范疇之內(nèi)。

3.院落、空地賠償。院落、空地具有使用代價(jià),

應(yīng)當(dāng)賜與適當(dāng)?shù)馁r償。

（二）征收團(tuán)體所有土地時(shí)的賠償范疇

憑據(jù)《土地治理法》的劃定，國度因?yàn)榻⑿?/p>

要征收團(tuán)體所有的土地時(shí)應(yīng)當(dāng)賜與賠償，征收耕地

的賠償用度包羅土地賠償費(fèi)、安頓補(bǔ)貼費(fèi)以及地上

隸屬物和青苗的賠償費(fèi)等。

1.土地賠償費(fèi)

土地賠償費(fèi)是指國度征收團(tuán)體所有的土地時(shí)直

接對土地支付的賠償用度，其實(shí)質(zhì)是對土地收益的

賠償。

2.安頓補(bǔ)貼費(fèi)

安頓補(bǔ)貼費(fèi)是為了安頓以土地為主要生產(chǎn)資料

并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所賜與的補(bǔ)貼

用度。征用耕地的安頓補(bǔ)貼費(fèi)，憑據(jù)需要安頓的農(nóng)

業(yè)人口數(shù)盤算，征用其他土地的安頓補(bǔ)貼費(fèi)尺度由

省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的安頓補(bǔ)貼尺度

劃定。

3.地上隸屬物和青苗的賠償費(fèi)

地上隸屬物和青苗的賠償費(fèi)是指農(nóng)作物正處于

生長階段而未能收獲的，因征用土地需要實(shí)時(shí)出讓

土地，致使農(nóng)作物不能收獲而使農(nóng)民造成損失的，

應(yīng)當(dāng)賜與土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟(jì)賠償。地

上隸屬物和青苗的賠償費(fèi)的分派工具為其所有者，

其中所有者是小我私家的，支付給小我私家；所有

者是部分農(nóng)民群體的，支付給部分農(nóng)民群體；所有

者是農(nóng)村團(tuán)體經(jīng)濟(jì)組織的，支付給該團(tuán)體經(jīng)濟(jì)組

織。

（三）特殊情形的衡宇、土地賠償范疇

除了正常情況下的衡宇拆遷、土地征收的賠償情

況以外，另有一些特殊情況，這些特殊情況主要是

指違法修建、臨時(shí)修建、逾期修建、國有土地臨時(shí)

使用權(quán)等拆遷或征收時(shí)的賠償問題。

1.違法修建的賠償。違法修建是指未經(jīng)土田主管

部分批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建立工程籌劃許可證或臨時(shí)建立

工程籌劃許可證，擅自修建的修建物或構(gòu)筑物。憑

據(jù)《都會(huì)籌劃法》第32條劃定，未領(lǐng)取建立工程

籌劃許可證進(jìn)行建立的，責(zé)令停止建立、整改、限

期拆除大概沒收違法修建物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施,

并賜與行政處分，因此，違法修建不會(huì)得到賠償。

2.臨時(shí)修建的賠償。臨時(shí)修建是指單位或小我私

家因生產(chǎn)、生活需要臨時(shí)制作使用的結(jié)構(gòu)淺易并在

劃定期限內(nèi)必須拆除的修建物、構(gòu)筑物或其他設(shè)

施。拆遷人對拆除凌駕批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)修建不

予賠償,而未凌駕批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)修建是正當(dāng)

修建。拆除未到期限的臨時(shí)修建會(huì)給被拆遷人帶來

一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此應(yīng)當(dāng)賜與適當(dāng)賠償。鑒于臨

時(shí)修建的特點(diǎn),一般按使用期限的殘存代價(jià)參考剩

余期限賜與賠償。

3.產(chǎn)權(quán)歸屬不明的衡宇的賠償。產(chǎn)權(quán)歸屬不明的

衡宇，可以比照代管衡宇進(jìn)行拆遷安頓賠償，但與

代管衡宇相比,執(zhí)法并未賦予衡宇拆遷治理部分以

代管權(quán)，只是賦予其對賠償方案的審批權(quán)。

4.抵押衡宇的賠償。衡宇的權(quán)利人可以將衡宇作

為債務(wù)的包管物，由于拆遷一定導(dǎo)致對抵押衡宇的

事實(shí)處分，為了掩護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)用適當(dāng)

的方法將拆遷得到的賠償用作繼承包管，使抵押權(quán)

人利益不受拆遷的損害。

5.國有土地臨時(shí)使用權(quán)的賠償。臨時(shí)用地是指工

程建立施工和地質(zhì)勘察需要臨時(shí)使用在施工大概

勘察完畢后不再使用的國有或農(nóng)民團(tuán)體所有的土

地，不包羅因臨時(shí)使用修建或其他設(shè)施而使用土地

的行為。產(chǎn)生臨時(shí)用地情況時(shí)，必須給土地所有者

或國有土地的原使用者予以經(jīng)濟(jì)賠償，賠償?shù)某?/p>

度，憑據(jù)給土地所有者或使用者造成的損失確定。

三、征收都會(huì)不動(dòng)產(chǎn)賠償、安頓用度盤算尺度

由于我國各地經(jīng)濟(jì)生長的不平衡性，國度在制定

衡宇拆遷執(zhí)法、法例時(shí)，只對衡宇拆遷賠償?shù)某叨?/p>

做了原則性劃定，具體的尺度授權(quán)給地方憑據(jù)各地

的具體情況加以制定。

憑據(jù)《國有土地上衡宇征收與賠償條例》劃定，“作出衡宇征收決定的

市、縣級人民政府對被征收人賜與的賠償包羅：

（-）被征收衡宇代價(jià)的賠償；

（二）因征收衡宇造成的搬家、臨時(shí)安頓的賠償；

（三）因征收衡宇造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的賠償J

（一）都會(huì)衡宇拆遷賠償盤算尺度

1.衡宇拆遷錢幣賠償=正當(dāng)擁有房產(chǎn)的評估代

價(jià)+衡宇裝修裝飾商定賠償金額（或）經(jīng)評估確定

的衡宇裝修裝飾賠償金額。

2.衡宇拆遷賠償差價(jià)=正當(dāng)擁有房產(chǎn)評估代價(jià)

+衡宇裝修裝飾商定賠償金額（或）經(jīng)評估確定的

衡宇裝修裝飾賠償金額一被拆遷人得到變更產(chǎn)權(quán)

衡宇的評估代價(jià)。

（二）都會(huì)衡宇拆遷安頓費(fèi)盤算尺度

（被拆遷人或承租人）衡宇拆遷安頓費(fèi)=搬家補(bǔ)

貼費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安頓補(bǔ)貼費(fèi)

+凌駕過渡期限的臨時(shí)安頓補(bǔ)貼費(fèi)+非住宅衡宇

因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。其中：

1.如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房給被拆遷衡宇使用

人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)貼費(fèi)為零。

2.如果拆遷衡宇屬于住宅衡宇，則公式第四項(xiàng)

賠償費(fèi)為零。

:1!、征收團(tuán)體所有土地的賠償尺度

征用耕地的安頓補(bǔ)貼費(fèi)尺度憑據(jù)需要安頓的

農(nóng)業(yè)人口盤算。需要安頓的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，憑據(jù)被征

用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占

有耕地的數(shù)量盤算。每一個(gè)需要安頓的農(nóng)業(yè)人口的

安頓補(bǔ)貼費(fèi)尺度，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)

值的6—7倍，但是，每公頃被征用耕地的安頓補(bǔ)

貼費(fèi)，最高不得凌駕被征用前3年平均年產(chǎn)值的

10倍。

征用其他土地的安頓補(bǔ)貼費(fèi)尺度，由省、自治

區(qū)、直轄市參照征用耕地的安頓賠償費(fèi)尺度劃定。

對征用有收益的非耕地的安頓補(bǔ)貼費(fèi)，各地一般按

該土地年產(chǎn)值乘以略低于臨近耕地的安頓補(bǔ)貼費(fèi)

倍數(shù)盤算;對征用衡宇和其他修建物的地基以及無

收益的非耕地，不支付安頓補(bǔ)貼費(fèi)。省、自治區(qū)、

直轄市在指定安頓賠償費(fèi)尺度時(shí)，一般是在《土地

治理法》劃定的范疇內(nèi)，結(jié)合本地的情況，對耕地

和非耕地的安頓補(bǔ)貼費(fèi)作統(tǒng)一劃定。

憑據(jù)以上劃定支付的安頓補(bǔ)貼費(fèi)，如果不能使需

要安頓的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、

直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安頓補(bǔ)貼費(fèi)，但是

土地賠償費(fèi)和安頓補(bǔ)貼費(fèi)的總和不得凌駕被征用

前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

（為何征收農(nóng)村團(tuán)體的土地賠償保準(zhǔn)要?jiǎng)澏ㄉ?/p>

限？）

征地賠償盤算公式包羅:

1.征地賠償費(fèi)=土地賠償費(fèi)+安頓補(bǔ)貼費(fèi)+地

上隸屬物和青苗賠償費(fèi)；

2.土地賠償費(fèi)=被征地畝數(shù)x年產(chǎn)值x賠償倍

數(shù)；

3.安頓補(bǔ)貼費(fèi)=需要安頓的人數(shù)x年產(chǎn)值x賠償

倍數(shù)。

其中：

需要安頓的人數(shù)=被征地面積/征地前人均分派

的耕地面積。

第三節(jié)國有土地上衡宇征收拆遷賠償評估

（參照2011年6月頒布的《國有土地上衡宇征收

評估步伐》內(nèi)容進(jìn)行修改

都會(huì)衡宇征收賠償代價(jià)是指在都會(huì)籌劃區(qū)國有

土地上，因都會(huì)建立中需要拆除被拆遷人所有的衡

宇及地上隸屬物而向被拆遷人支付的賠償款。都會(huì)

衡宇征收賠償代價(jià)雖然是對被拆遷人失去衡宇的

賠償，但它其實(shí)是衡宇重建本錢及相應(yīng)地價(jià)的綜

合，其中地價(jià)占大部分份額。

一、都會(huì)衡宇征收賠償代價(jià)形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)闡發(fā)

在我國都會(huì)衡宇拆遷行為中，拆遷人與被拆遷人

之間的干系差別于一般市場主體之間的干系o與一

般市場主體之間的自愿生意業(yè)務(wù)相比，都會(huì)衡宇征

收所體現(xiàn)的是一種強(qiáng)制生意業(yè)務(wù)行為。憑據(jù)現(xiàn)行法

例及政策，都會(huì)的某一區(qū)域一旦列入拆遷范疇,拆

遷就是不可逆轉(zhuǎn)的，被拆遷人不能選擇拆照舊不

拆,而只能在被拆后的錢幣賠償和產(chǎn)權(quán)變更之間進(jìn)

行選擇。（這個(gè)說法恰當(dāng)嗎？和目前的執(zhí)法劃定一

致嗎？）實(shí)際上，這種強(qiáng)買強(qiáng)賣情況下形成的拆遷

代價(jià)大多偏離正常生意業(yè)務(wù)代價(jià),這樣的拆遷代價(jià)

機(jī)制有利于拆遷方，這種利益驅(qū)動(dòng)雖然加快了都會(huì)

衡宇拆遷的進(jìn)程，但是低落了資源配置效率，導(dǎo)致

社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率的損失。

二、都會(huì)衡宇征收賠償代價(jià)形成的博弈闡發(fā)

在現(xiàn)行體制下，都會(huì)衡宇拆遷代價(jià)不但僅是體現(xiàn)

經(jīng)濟(jì)賠償?shù)暮啒愀上?，并且涉及憲法保障的居住?quán)

利、差別個(gè)別現(xiàn)念、心理的影響等等，單靠政府訂

價(jià)或市場評估是難以形成的，都會(huì)衡宇拆遷代價(jià)是

政府、開發(fā)商、拆遷實(shí)施單位、被拆遷居民等多方

利益者多次談判、博弈的結(jié)果。（拆的不是衡宇和

土地，而是利益）。首先從地方政府角度來看，地

方政府為了吸引更多的生長資金,在制定拆遷賠償

尺度的歷程中往往過多地考慮到保障開發(fā)商的利

益，卻沒有給被拆遷居民一個(gè)平等到場代價(jià)博弈的

空間，由于缺少聽取民意的制度擺設(shè)，導(dǎo)致賠償尺

度往往顯失公平。當(dāng)經(jīng)濟(jì)迅猛生長，房產(chǎn)代價(jià)快速

上漲時(shí)，地方政府為了實(shí)現(xiàn)都會(huì)繁榮與財(cái)務(wù)增長的

雙重目標(biāo),往往盡可能對峙執(zhí)行業(yè)已過期的拆遷尺

度,從而給被拆遷居民造成巨大的利益損失;其次,

從開發(fā)商角度來看，拆遷歷程中，開發(fā)商出于自身

利益，往往通過威脅、分化瓦解乃至接納行政、司

法力量等計(jì)謀加快拆遷速度，從而聚斂被拆遷居民

的部分利益；最后，從被拆遷居民角度來看，被拆

遷居民往往會(huì)想方設(shè)法，利用種種資源，接納種種

手段，去爭取其家庭的最大利益，他們通過接納拖

延、上訪、阻攔施工等計(jì)謀，試圖獲取較高的拆遷

賠償。都會(huì)衡宇拆遷代價(jià)正是在政府、開發(fā)商、拆

遷實(shí)施單位、拆遷居民等多方利益者的博弈歷程中

形成，并不停變革生長的。

（通過拆遷盤剝了幾多利益？）

三、都會(huì)衡宇征收賠償代價(jià)評估的流程

憑據(jù)20n年6月住建部宣布《國有土地上衡宇征收評估步

伐》的劃定，衡宇拆遷評估的新流程如下:

1、選定機(jī)構(gòu)

被征收人在劃定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)由被征收人在劃定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;

在劃定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由衡宇征收部分通過組織被征收人

憑據(jù)少數(shù)聽從多數(shù)的原則投票決定，大概接納搖號、抽簽等隨

機(jī)方法確定。具體步伐由省、自治區(qū)、直轄市制定。

同一征收項(xiàng)目的衡宇征收評估事情，原則上由一家房地產(chǎn)

代價(jià)評估機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)。衡宇征收范疇較大的，可以由兩家以上房

地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)配合負(fù)擔(dān)。

兩家以上房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)配合協(xié)商確定

一家房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)

房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)就評估工具、評估時(shí)點(diǎn)、代價(jià)內(nèi)涵、評估

依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技能路線、評估要領(lǐng)、重要

參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方法等進(jìn)行相同，統(tǒng)一尺度C

2、簽訂條約

房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)選定大概確定后，一般由衡宇征收部

分作為委托人，向房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)出具衡宇征收評估委托

書，并與其簽訂衡宇征收評估委托條約。征收評估、判定用度

由委托人負(fù)擔(dān)。

衡宇征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地

產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估工具范疇、評估要求

以及委托日期等內(nèi)容。

3、制定評預(yù)籌劃，確定評估的目的、評估基準(zhǔn)日和評估

工具的代價(jià)類型和內(nèi)涵。

4、實(shí)地查勘

房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)擺設(shè)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征

收衡宇進(jìn)行實(shí)地查勘，觀察被征收衡宇狀況，拍攝反應(yīng)被征收

衡宇內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘紀(jì)錄，并妥

善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收衡宇進(jìn)行

實(shí)地查勘，提供大概協(xié)助搜集被征收衡宇代價(jià)評估所必須的情

況和資料。

衡宇征收部分、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地

查勘紀(jì)錄上簽字大概蓋印確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘紀(jì)錄

上簽字大概蓋印的，應(yīng)當(dāng)由衡宇征收部分、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

和無利害干系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估陳訴中說

明。

5、確定評估要領(lǐng)，進(jìn)行詳細(xì)的估算。

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)憑據(jù)評估工具和本地房地產(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、本錢法、假設(shè)開

發(fā)法等評估要領(lǐng)進(jìn)行適用性闡發(fā)后，選用其中一種大概多種要領(lǐng)對被征收衡宇代價(jià)進(jìn)行評估。

被征收衡宇代價(jià)評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收衡宇的區(qū)位、用途、修建結(jié)構(gòu)、新舊水平、修建面積以及占地

面積、土地使用權(quán)等影響被征收衡宇代價(jià)的因素。

被征收衡宇室內(nèi)裝飾裝修代價(jià)，呆板設(shè)備、物資等搬家用度，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等賠償，由征收當(dāng)

事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，互以委托房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

6、公示解釋

房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)向衡宇征收部分提供分戶的開端評估

結(jié)果，衡宇征收部分將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間,

估價(jià)師要對開端評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。

7、交付陳訴

公示期滿后，房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)向衡宇征收部分提供整

體評估陳訴和分戶評估陳訴，衡宇征收部分向被征收人轉(zhuǎn)交分

戶評估陳訴。

8、申請復(fù)核

被征收人大概衡宇征收部分對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自

收到評估陳訴之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)

核評估。

申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)提出書面

復(fù)核評估申請，并指出評估陳訴存在的問題。

各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建立主管部分和設(shè)區(qū)都會(huì)的房地產(chǎn)

治理部分應(yīng)當(dāng)組織創(chuàng)建評估專家委員會(huì),對房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)

構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行判定。

評估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及代價(jià)、房地產(chǎn)、土地、

都會(huì)籌劃、執(zhí)法等方面的專家組成。

評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進(jìn)

行判定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得

少于二分之一。

9、申請判定

被征收人大概衡宇征收部分對原房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)的復(fù)

核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收

衡宇所在地評估專家委員會(huì)申請判定。

評估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到判定申請之日起10日內(nèi)，對

申請判定評估陳訴的評估步伐、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技

能路線、評估要領(lǐng)選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方法等評估

技能問題進(jìn)行審核，出具書面判定意見。

經(jīng)評估專家委員會(huì)判定，評估陳訴不存在技能問題的，

應(yīng)當(dāng)維持評估陳訴；評估陳訴存在技能問題的，出具評估陳訴

的房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)糾正錯(cuò)誤，重新出具評估陳訴。

四、都會(huì)衡宇征收賠償代價(jià)的評估要領(lǐng)及其評估

代價(jià)簡直定

1.評估基準(zhǔn)日

2011年6月住建部宣布《國有土地上衡宇征收評估步伐》

第10條劃定“被征收衡宇代價(jià)評估時(shí)點(diǎn)為衡宇征收決定通告

之日。

用于產(chǎn)權(quán)變更衡宇代價(jià)評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收衡宇代價(jià)

評估時(shí)點(diǎn)一致?！?/p>

（評估基準(zhǔn)日劃定公道嗎？憑據(jù)老的劃定，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為衡宇拆遷許可

證頒發(fā)之日。

新步伐則劃定，被征收衡宇代價(jià)評估時(shí)點(diǎn)為衡宇征收決定通告之日。用于產(chǎn)權(quán)變更的衡宇代價(jià)評估

時(shí)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)與被征收衡宇代價(jià)評估時(shí)點(diǎn)一致。

換句話說，如果決定通告之后，不立即找搬家戶談妥代價(jià)，那么，這期間的房價(jià)漲幅終

歸會(huì)傷害搬家戶的部分利益。）

2、評估工具

2011年6月住建部宣布《國有土地上衡宇征收評估步伐》

第2條劃定“評估國有土地上被征收衡宇和用于產(chǎn)權(quán)變更衡宇

的代價(jià)，測算被征收衡宇類似房地產(chǎn)的市場代價(jià)…”

3、評估目的

2011年6月住建部宣布《國有土地上衡宇征收評估步伐》

第8條劃定“被征收衡宇代價(jià)評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為衡宇征

收部分與被征收人確定被征收衡宇代價(jià)的賠償提供依據(jù)，評估

被征收衡宇的代價(jià)”。

用于產(chǎn)權(quán)變更衡宇代價(jià)評估目的應(yīng)當(dāng)表述為'為衡宇征

收部分與被征收人盤算被征收衡宇代價(jià)與用于產(chǎn)權(quán)變更衡宇

代價(jià)的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)變更衡宇的代價(jià)”。

4.評估代價(jià)簡直定?！抖紩?huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l

例》第3條劃定：本意見所稱都會(huì)衡宇拆遷評估,

是指為確定被拆遷衡宇錢幣賠償金額,憑據(jù)被拆遷

衡宇區(qū)位、用途和修建面積等因素，對其房地產(chǎn)市

場代價(jià)進(jìn)行的評估。

衡宇拆遷評估代價(jià)對應(yīng)被拆遷衡宇的房地產(chǎn)

市場代價(jià)，不包羅搬家補(bǔ)貼費(fèi)、臨時(shí)安頓費(fèi)和拆遷

非住宅衡宇造成停產(chǎn)、停業(yè)的賠償費(fèi)，以及被拆遷

衡宇中自行裝修裝飾的賠償金額。搬家補(bǔ)貼費(fèi)、臨

時(shí)安頓費(fèi)和拆遷非住宅衡宇造成停產(chǎn)、停業(yè)的賠償

費(fèi)，憑據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定的尺度

執(zhí)行。被拆遷衡宇中自行裝修裝飾的賠償金額，由

拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成，可以通過

委托評估確定。

2011年6月住建部宣布《國有土地上衡宇征收評估步伐》

第11條劃定“被征收衡宇代價(jià)是指被征收衡宇及其占用范疇

內(nèi)的土地使用權(quán)在正常生意業(yè)務(wù)情況下，由熟悉情況的生意業(yè)

務(wù)雙方以公平生意業(yè)務(wù)方法在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行生意業(yè)務(wù)的

金額，但不考慮被征收衡宇租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收衡宇無

租約限制的代價(jià)；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估代

價(jià)中不扣除被征收衡宇已抵押包管的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建立工

程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款?！?/p>

5.代價(jià)影響因素。拆遷評估的代價(jià)尺度為公然

市場代價(jià),《都會(huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》第14條劃定:

拆遷評估應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場生意業(yè)務(wù)代

價(jià)和市、縣人民政府大概其授權(quán)部分定期宣布的房

地產(chǎn)市場代價(jià)，結(jié)合被拆遷衡宇的房地產(chǎn)狀況進(jìn)

行。

2011年6月住建部宣布《國有土地上衡宇征收評估步

伐》第13條劃定“長征收衡宇代價(jià)評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收衡宇

的區(qū)位、用途、修建結(jié)構(gòu)、新舊水平、修建面積以及占地面積、

土地使用權(quán)等影響被征收衡宇代價(jià)的因素。

被征收衡宇室內(nèi)裝飾裝修代價(jià)，呆板設(shè)備、物資等搬家用

度，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等賠償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商

不成的，可以委托房地產(chǎn)代價(jià)評估機(jī)構(gòu)通過評估確信。”

如何運(yùn)用房地產(chǎn)的市場代價(jià)作為評估的尺度，

是衡宇拆遷評估中的要害，影響衡宇征收評估的因

素主要有以下幾項(xiàng)：

（1）區(qū)位。區(qū)位是指某一衡宇的地理位置，主

要包羅在都會(huì)或區(qū)域中的職位、與其他地方往來的

便捷性、與重要場合（如機(jī)場、車站等）的距離、

周圍情況等。從拆遷衡宇的房地產(chǎn)代價(jià)的組成部分

來看，區(qū)位價(jià)是指被征收衡宇在評估時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的

包羅土地代價(jià)在內(nèi)的區(qū)位賠償價(jià)。單獨(dú)區(qū)位（不含

衡宇的土地部分）的代價(jià)體現(xiàn)為被拆遷衡宇的市場

評估價(jià)扣除修建物重置代價(jià)后的剩余部分，一般以

修建面積為盤算基數(shù)。

（2）用途。在被衡宇征收的賠償尺度中，用途

是僅次于區(qū)位的重要因素。住宅衡宇與非住宅衡宇

的代價(jià)區(qū)別明顯，兩者的征收賠償尺度的差別是客

觀存在的。《國有土地上衡宇征收評估步伐》中的用途

是指被征收衡宇所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途,所有權(quán)

證書未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中紀(jì)錄的用途為

準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未紀(jì)錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。

實(shí)際用途的界定以是否依法取得籌劃等部分同意,

是否取得正當(dāng)手續(xù)為依據(jù)

（3）修建面積。修建面積是衡宇拆遷賠償尺度

的因素之一,我國目前衡宇拆遷賠償與商品房銷售

均以修建面積為面積盤算單位。對修建面積的盤

算，現(xiàn)階段主要有兩個(gè)相關(guān)規(guī)矩，這兩個(gè)規(guī)矩屬于

國度尺度，一是《修建工程修建面積盤算規(guī)矩》，

另一個(gè)是《房地產(chǎn)丈量范例》和《商品房銷售面積

盤算及公用修建面積分?jǐn)傄?guī)矩》。修建面積一般分

為家住屋整幢面積、單位面積和套內(nèi)面積等，就每

個(gè)具體的拆遷賠償干系來說,主要分為套內(nèi)修建面

積和分?jǐn)偟墓行藿娣e。

（4）其他因素。除了上述衡宇的區(qū)位、用途和

修建面積對衡宇的賠償代價(jià)產(chǎn)生絕對影響以外，其

他一些因素也在一定水平上對最終的代價(jià)產(chǎn)生影

響，主要有樓層、朝向、成新水平及市場需求等。

別的，各地要領(lǐng)例中的種種賠償最低尺度的限

制，如對付最低賠償代價(jià)的劃定、最低賠償面積的

限制意見分外的代價(jià)補(bǔ)貼等，也對賠償評估代價(jià)產(chǎn)

生影響。

6、評估要領(lǐng)?！抖紩?huì)衡宇拆遷治理?xiàng)l例》第

16條劃定：拆遷評估一般應(yīng)接納市場比力法。不

具備市場比力法條件的，可以接納收益法等其他評

估要領(lǐng)，并在評估陳訴中充實(shí)說明原因。

2011年6月住建部宣布《國有土地上衡宇征收評估步伐》

第13條劃定“劃定注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)憑據(jù)評估工具和本

地房地產(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、本錢法、假設(shè)開發(fā)法

等評估要領(lǐng)進(jìn)行適用性闡發(fā)后，選用其中一種大概多種要領(lǐng)對

被征收衡宇代價(jià)進(jìn)行評估。

被征收衡宇的類似房地產(chǎn)有生意業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)選用市場法

評估；被征收衡宇大概其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用

收益法評估；被征收衡宇是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法

評估。

可以同時(shí)選用兩種以上評估要領(lǐng)評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以

上評估要領(lǐng)評估，并對種種評估要領(lǐng)的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比

力闡發(fā)后，公道確定評估結(jié)果」

接納市場法進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)將與被征收衡宇

類似的房地產(chǎn)作為參照物，所謂“被征收衡宇的類

似房地產(chǎn)”是指與被征收衡宇的區(qū)位、用途、權(quán)利

性質(zhì)、檔次、新舊水平、范圍、修建結(jié)構(gòu)等相同大

概相似的房地產(chǎn)。

被征收衡宇類似房地產(chǎn)的市場代價(jià)是指被征

收衡宇的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均生意業(yè)務(wù)

代價(jià)。確定被征收衡宇類似房地產(chǎn)的市場代價(jià)，應(yīng)

當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第四節(jié)團(tuán)體所有土地上的衡宇征收賠償評估

在征地拆遷事情中，拆遷工具除了都會(huì)中的衡宇

以外，還包羅農(nóng)村中的衡宇；不但在征地歷程中存

在農(nóng)村衡宇拆遷問題，并且衡宇拆遷自己也存在著

農(nóng)村衡宇的拆遷。

一、農(nóng)村衡宇的觀點(diǎn)及根本特征

農(nóng)村衡宇是指制作在農(nóng)村團(tuán)體所有土地上的修

建物、構(gòu)筑物及其隸屬設(shè)施的總稱。它具有以下的

特征：

1、位置特定。農(nóng)村衡宇只能制作在農(nóng)村團(tuán)體

所有的土地之上。

2、是人工制作而非自然形成。好比山洞等，

是自然形成的，沒有人類的勞動(dòng)凝結(jié)在其中，不具

有相應(yīng)的勞動(dòng)代價(jià)，也就不能稱為衡宇。

3、特定的用途。農(nóng)村衡宇的用途一般分為兩

大類：住宅用房和非住宅用房，別的，許多農(nóng)民在

自家的衡宇中也同時(shí)進(jìn)行著一些其他經(jīng)營，如小型

的商店等，在這些衡宇被拆遷時(shí)，必須考慮衡宇的

實(shí)際用途，以恰當(dāng)確定其實(shí)際代價(jià)和賠償代價(jià)。

4、具有多種存在形態(tài)。衡宇不但僅指修建物,

還包羅構(gòu)筑物和隸屬設(shè)施。

二、農(nóng)村衡宇的分類

憑據(jù)用途、樓層、所有權(quán)人、適用范疇和使用人

等，可以將農(nóng)村衡宇做出差別的分類。

L按用途分類，農(nóng)村衡宇可以分為住宅用房和非

住宅用房。

2.按樓層分類，農(nóng)村衡宇可以分為樓房寧靜房。

3.按所有權(quán)分類，農(nóng)村衡宇可以分為共有用房、

私有用房以及外國人衡宇。

4.按使用范疇分類，農(nóng)村衡宇可以分為民用房和

特殊用房。

5.按使用人差別分類，農(nóng)村衡宇可以分為自用

房、租賃衡宇和借用房。

三、農(nóng)村衡宇征收賠償評估

憑據(jù)上海市2002年頒布《上海市征用團(tuán)體所有

土地衡宇拆遷評估技能范例（試行）》第七條的劃

定，居住衡宇只評估單價(jià)，非居住衡宇，評估衡宇

和相應(yīng)的土地使用權(quán)取得用度總價(jià)。被征團(tuán)體范疇

內(nèi)的衡宇拆遷賠償安頓按團(tuán)體所有土地衡宇拆遷

賠償安頓的劃定執(zhí)行。農(nóng)村衡宇征收評估一般接納

重置法，按重置單價(jià)結(jié)合成新率，由征地單位委托

具有衡宇拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估。衡

宇重置代價(jià)，是指接納評估時(shí)點(diǎn)的修建質(zhì)料和修建

技能，按評估時(shí)點(diǎn)的代價(jià)水平，重新制作與被拆除

衡宇具有同等功效效用的全新狀態(tài)的衡宇的正常

代價(jià)。征收衡宇的評估代價(jià)不包羅衡宇的裝飾代

價(jià)，衡宇裝飾代價(jià)簡直定應(yīng)單獨(dú)出具評估陳訴。

（一）被征收衡宇的用途和修建面積界定

被征收衡宇的用途和修建面積界定，一般以房產(chǎn)

權(quán)證、農(nóng)村住宅基地使用證大概建房批準(zhǔn)文件的紀(jì)

錄為準(zhǔn)。如紀(jì)錄與實(shí)際不切合的，除違章修建外,

以實(shí)際為準(zhǔn)。

（二）賠償安頓的時(shí)間界定

征地通告時(shí)，已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已制作

完畢的，對新房予以賠償；對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的

舊房不予賠償。征地通告時(shí)，已取得建房批準(zhǔn)文件

但新房尚未制作完畢的，應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體

賠償金額接納協(xié)商方法議定0（你覺得如何公道？）

拆除未凌駕批準(zhǔn)期限的臨時(shí)修建，應(yīng)當(dāng)賜與適當(dāng)賠

償。違章修建、凌駕批準(zhǔn)期限的臨時(shí)修建，以及征

地通告后擅自進(jìn)行衡宇及隸屬物新建、改建和擴(kuò)建

的部分，均不予以賠償。

（三）拆遷居住衡宇的賠償安頓方法

1.被征地的村或村民小組建制撤消的賠償安頓。

可以選擇錢幣賠償或選擇與錢幣賠償金額同等代

價(jià)的產(chǎn)權(quán)衡宇掉換。錢幣賠償金額的盤算公式為:

錢幣賠償金額=（被拆除衡宇建安重置單價(jià)結(jié)合

成新率+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米修建

面積的土地使用權(quán)基價(jià)）x被拆除衡宇的修建面積

（這個(gè)公式符合嗎？）

2.被征地的村或村民小組建制不撤消的賠償安

頓。對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人，按下列劃定予

以賠償。具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

土地利用總體籌劃確定的中心村或居民點(diǎn)范疇內(nèi)

申請宅基地新建住房，并得到相應(yīng)的錢幣賠償。錢

幣賠償金額盤算公式為:

錢幣賠償金額=（被拆除衡宇建安重置單價(jià)結(jié)合

成新率+代價(jià)補(bǔ)貼）x被拆除衡宇的修建面積。

被拆遷人使用新宅基地所需的用度，由建立單位

支付；不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇錢幣

賠償，也可以選擇與錢幣賠償金額同等代價(jià)的產(chǎn)權(quán)

衡宇變更，但被拆遷人不得再申請宅基地新建住

房。

3.其他賠償項(xiàng)目。其他賠償項(xiàng)目包羅搬家補(bǔ)貼

費(fèi)、過渡時(shí)期內(nèi)的臨時(shí)安頓補(bǔ)貼費(fèi)以及自過渡期逾

期之日起增加的臨時(shí)安頓補(bǔ)貼費(fèi)。

（四）拆遷非居住衡宇的賠償步伐

1.拆除農(nóng)村團(tuán)體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)

營等形式與其他單位、小我私家配合舉辦的企業(yè)所

有的非居住衡宇，錢幣賠償金額為：拆除衡宇的建

安重置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得用度。

2.拆除衡宇的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取

得用度由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，并以評估價(jià)為底子

進(jìn)行賠償。

3.其他應(yīng)當(dāng)賠償被拆遷人的用度，也應(yīng)結(jié)合實(shí)際

情況，予以公道賠償。

第五節(jié)都會(huì)衡宇拆遷賠償評估模型及評估案例

一、都會(huì)衡宇拆遷賠償評估模型

都會(huì)衡宇拆遷賠償包羅兩種評估要領(lǐng)，即：房地

合一的評估法和房、地分散的評估法。目前我國都

會(huì)衡宇拆遷的評估要領(lǐng)一般接納房地合一的評估

法，即：衡宇拆遷錢幣賠償基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法。由

于房地合一的評估要領(lǐng)在實(shí)踐歷程中難以顯化土

地資產(chǎn)，倒霉于掩護(hù)被拆遷人的權(quán)益，因此，房、

地分散的評估法相對越發(fā)科學(xué)公道。

（一）房、地合一拆遷賠償評估模型

房地合一的拆遷賠償模型是目前都會(huì)拆遷賠償

中比力通用的一種盤算模型，其根本思路就是憑據(jù)

拆一還一、就地安頓的賠償原則，以評估時(shí)點(diǎn)被拆

遷片區(qū)同地段同用途新建商品房的生意業(yè)務(wù)平均

代價(jià)為基數(shù)，作為被拆遷人衡宇和土地使用權(quán)的賠

償代價(jià)，它與衡宇設(shè)施賠償、裝修賠償一起組成了

都會(huì)拆遷賠償?shù)谋P算公式，即：

拆遷賠償金額=同地段同用途新建商品房的生意

業(yè)務(wù)平均代價(jià)X被拆遷面積X（1土住宅狀況修正系

數(shù)）+設(shè)施賠償費(fèi)+裝修賠償費(fèi)+其他用度

1.同地段同用途新建商品房生意業(yè)務(wù)平均代價(jià)

簡直定要領(lǐng)。

（1）市場比力法。將評估工具與在評估時(shí)點(diǎn)前

后有過生意業(yè)務(wù)的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比力，對這些類

似房地產(chǎn)的已知代價(jià)作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估

工具的客觀公道代價(jià)的要領(lǐng)。在都會(huì)拆遷歷程中，

憑據(jù)評估時(shí)點(diǎn)同地段、同用途新建商品房的市場代

價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均。其中同地段是指與被拆遷衡宇在

同一區(qū)域、同一土地級別內(nèi)，交通、情況、配套設(shè)

施、繁華水平等因素相似的地段；同用途是指被拆

遷衡宇與新建商品房所占用的土地使用權(quán)性質(zhì)和

衡宇的具體利用方法相同。別的，住宅樣本點(diǎn)原則

上一般為新建商品房的平均樓層代價(jià)。

(2)收益法。該要領(lǐng)預(yù)計(jì)評估工具未來的正

常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估時(shí)點(diǎn)

后累加，以此估算評估工具的客觀公道代價(jià)。

2.住宅狀況修正系數(shù)

結(jié)合我國北京、上海等地方政府出臺的相關(guān)政

策，住宅狀況修正系數(shù)主要包羅年限修正系數(shù)、水

電氣修正系數(shù)、墻體修正系數(shù)、結(jié)構(gòu)修正系數(shù)、門

窗修正系數(shù)、區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)以及其他修正系數(shù)

等，各系數(shù)一般按如下方法確定：

(1)年限修正系數(shù)。被拆遷人衡宇尚可使用年

限主要由評估人員憑據(jù)現(xiàn)場查勘情況確定。鋼混、

磚混、磚木可參照每年調(diào)減系數(shù)0.5%計(jì)，修正系

數(shù)最高不凌駕15%；淺易結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù)為3%—

13%o

(2)水電氣每缺一項(xiàng)按調(diào)減系數(shù)0.5%計(jì)，無專

用廚房、衛(wèi)生間，各調(diào)減系數(shù)1%。

(3)承重墻體厚度以24cm為準(zhǔn)，墻體厚度凌

駕24cm時(shí)修正系數(shù)不增不減，墻體為12cm時(shí)調(diào)

減系數(shù)1%,墻體為18cm時(shí)調(diào)減系數(shù)0.5%。

(4)磚混、鋼混結(jié)構(gòu)系數(shù)不調(diào)解，磚木結(jié)構(gòu)調(diào)

減系數(shù)2—3%,淺易結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù)4—5%。

(5)門窗修正系數(shù)不凌駕正負(fù)1%。

(6)區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)不凌駕正負(fù)5%。

(7)其他修正系數(shù)不凌駕正負(fù)5%。

住宅狀況修正系數(shù)=年限修正系數(shù)+水電氣修正

系數(shù)+墻體修正系數(shù)+結(jié)構(gòu)修正系數(shù)+門窗修正

系數(shù)+區(qū)位因素調(diào)治系數(shù)+其他修正系數(shù)

3.設(shè)施賠償費(fèi)。設(shè)施指水、電、氣等設(shè)施，一般

接納重置本錢法，憑據(jù)市場代價(jià)進(jìn)行估算。

設(shè)施賠償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量X重置代價(jià)。

4.都會(huì)衡宇裝修的賠償。裝修必須依附于修建

物，自己無法作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)其代價(jià)，無法運(yùn)用

比力法、收益法評估，且同等裝修代價(jià)在市場上差

別很小，接納本錢法即可以體現(xiàn)其代價(jià)。評估時(shí),

應(yīng)注意接納本錢法的賠償代價(jià)是評估時(shí)重新裝修

所用的質(zhì)料費(fèi)、人工費(fèi)等用度的客觀公道代價(jià)，再

扣除折舊，即：

裝修賠償金額=裝修本錢一折舊。

(二)房、地分散拆遷賠償評估模型

在都會(huì)衡宇拆遷歷程中，被拆遷的土地往往用來

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，也就是說，通過對土地的拆遷賠

償和整治之后，土地將進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在市場經(jīng)

濟(jì)高度生長的時(shí)代，市場規(guī)矩對都會(huì)拆遷賠償起決

定性的作用，其賠償金額將與被拆遷的土地代價(jià)緊

密聯(lián)系在一起。目前我國在政府的指導(dǎo)下，已經(jīng)創(chuàng)

建起比力完備的土地出讓機(jī)制。目前土地評估的要

領(lǐng)有基準(zhǔn)地價(jià)法和本錢迫近法。由于本錢迫近法是

通過對土地出讓的各項(xiàng)用度的總和來確定土地的

市場代價(jià)，相對付市場來說，顯得不太靈活，且土

地整治本錢等差別較大，倒霉于形成尺度的盤算要

領(lǐng)。而基準(zhǔn)地價(jià)法是通過對被拆遷土地所在片區(qū)地

價(jià)的動(dòng)態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等要領(lǐng)得到土地

的市場代價(jià)，盤算要領(lǐng)較為簡樸，易于創(chuàng)建比力嚴(yán)

格的賠償尺度。

1.土地評估值的盤算。

評估地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)X[l+（成熟度修正系數(shù)）+

（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型

修正系數(shù)）]X容積率修正系數(shù)X年限修正系數(shù)X期日

修正系數(shù)

（1）基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、

分用途測算出的平均代價(jià)（含土地出讓金），是政

府宏觀調(diào)控土地代價(jià)，也是土地評估及有關(guān)部分制

定種種土地稅費(fèi)的政策依據(jù)，不是具體收費(fèi)尺度。

(2)成熟度修正系數(shù)。成熟度是指宗地內(nèi)的實(shí)

際開發(fā)水平。當(dāng)宗地內(nèi)的實(shí)際開發(fā)水平不是三通一

平(通水、通電、通路、平整園地)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行

成熟度修正。

(3)土地使用權(quán)類型修正系數(shù)。劃撥國有土地

使用權(quán)及租賃國有土地使用權(quán),利用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行

評估時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)類型修正。

(4)區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)。考慮的因素包

羅距辦事中心級距、交通便捷度、水電氣綜合包管

率、公用辦事設(shè)施完備度、情況質(zhì)量狀況、籌劃用

途、宗地形狀與面積、修建朝向與采光等等。

(5)容積率修正系數(shù)。容積率是宗地修建面積

與土地面積的比率，是反應(yīng)宗地的利用強(qiáng)度的指

標(biāo)。一般來說，基準(zhǔn)地價(jià)簡直定都設(shè)定容積率為1,

當(dāng)容積率小于1時(shí)，按1盤算；容積率大于1時(shí),

應(yīng)進(jìn)行容積率修正。

(6)年限修正系數(shù)。國有土地出讓有一定的年

限，但實(shí)際使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限不一致

時(shí)，需要進(jìn)行年限修正，盤算公式為：

K=[l-14-(1+r)叫+-(1+r)n]

其中：r為資本化率，m評估宗地的實(shí)際使用年

限、n為土地尺度使用年期

2.土地使用權(quán)賠償代價(jià)尺度。

土地使用權(quán)賠償代價(jià)尺度=（拆遷后的土地使用

權(quán)代價(jià)評估+政策優(yōu)惠部分一其他拆遷本錢）?拆

遷面積。

當(dāng)拆遷后土地使用權(quán)代價(jià)大于拆遷其他用度與

現(xiàn)狀房地產(chǎn)代價(jià)時(shí)，說明土地使用權(quán)賠償代價(jià)尺度

過低，仍存在提高賠償尺度的空間；當(dāng)拆遷后的土

地使用權(quán)代價(jià)小于拆遷其他用度與現(xiàn)狀房地產(chǎn)代

價(jià)之和時(shí)，說明用度支出已經(jīng)凌駕拆遷人蒙受界

限,需要政府協(xié)調(diào)或提供優(yōu)惠政策,項(xiàng)目才可進(jìn)行。

3.地上附著物的賠償。地上附著物包羅衡宇及水

電氣等設(shè)施。一般接納重置本錢法，憑據(jù)評估時(shí)點(diǎn)

的市場代價(jià)進(jìn)行估算。

衡宇賠償金額=衡宇修建面積'重置代價(jià)

衡宇修建面積包羅自用面積和大眾部位的分?jǐn)?/p>

面積。

設(shè)施賠償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量x重置代價(jià)。

4.都會(huì)衡宇裝修的賠償。裝修必須依附于修建

物，自己無法作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)體現(xiàn)其代價(jià)，無法運(yùn)用

比力法、收益法評估，且同等裝修代價(jià)在市場上差

別很小，接納本錢法即可以體現(xiàn)其代價(jià)。評估時(shí),

應(yīng)注意接納本錢法的賠償代價(jià)是評估時(shí)重新裝修

所用的質(zhì)料費(fèi)、人工費(fèi)等用度的客觀公道代價(jià)，再

扣除折舊。

裝修賠償金額=裝修重置本錢一折舊

5.都會(huì)拆遷賠償用度合計(jì)。

拆遷賠償用度=土地使用權(quán)賠償費(fèi)+地上附著物

賠償費(fèi)+裝修賠償費(fèi)。

二、兩種評估模型的比力闡發(fā)

房地分散和房地合一兩種評估模型都是都會(huì)拆

遷的評估模型。房地合一的評估模型重點(diǎn)在于通過

市場比力法和收益法，對目前房地產(chǎn)市場同地段同

種用途的商品房代價(jià)進(jìn)行評估，憑據(jù)拆一還一的原

則，確定拆遷區(qū)域的評估樣本，對被拆遷人進(jìn)行賠

償。房地合一的評估模型在一定水平上體現(xiàn)對被拆

遷人土地使用權(quán)的代價(jià)賠償，但是，由于土地的市

場開發(fā)代價(jià)還與拆遷后的籌劃指標(biāo)聯(lián)系在一起，同

樣的一塊地，由于籌劃容積率的差別，其體現(xiàn)出來

的市場代價(jià)也差別很大,而房地合一評估模型將房

影響土地市場代價(jià)的重要因素——土地的籌劃指

標(biāo)，土地的市場代價(jià)未能得到充實(shí)的體現(xiàn)。

房地分散的評估模型則將土地的拆遷歷程和

房地產(chǎn)開發(fā)歷程聯(lián)系起來，以動(dòng)態(tài)的土地基準(zhǔn)地價(jià)

為焦點(diǎn)，充實(shí)考慮區(qū)位、籌劃指標(biāo)等土地代價(jià)影響

因素，真實(shí)地反應(yīng)了土地的市場代價(jià)。但是，由于

土地基準(zhǔn)地價(jià)和容積率調(diào)解系數(shù)都由政府基于房

地產(chǎn)市場的生長進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)解，因此，政府必須具

備較強(qiáng)的市場掌握能力，需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)完整的市場

監(jiān)控體系，定期宣布土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的

動(dòng)態(tài)信息，完善土地代價(jià)信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)代價(jià)信

息系統(tǒng)，為評估提供準(zhǔn)確的底子數(shù)據(jù)。

三、評估案例

（一）拆遷項(xiàng)目配景介紹

2004年重慶市沙坪壩區(qū)工人村項(xiàng)目進(jìn)行都會(huì)拆

遷。該項(xiàng)目目前水、電、氣、通訊、門路五通，陣

勢比力平整，沒有進(jìn)行平整園地，各項(xiàng)條件一般;

總占地面積14575平方米，衡宇拆遷面積26565

平方米；拆遷戶數(shù)611戶，其中私房戶419戶，公

房192戶，涉及拆遷單位12家，無違章修建。拆

遷衡宇類型為住宅，拆遷衡宇結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。賠

償方法選擇錢幣安頓o從沙坪壩區(qū)領(lǐng)土局的公示函

得知，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，最大修建面積不凌

駕86444平方米，容積率為，修建密度不凌駕

35%,綠地率不低于25%,憑據(jù)商業(yè)修建面積每

200平方米、住宅修建面積每300平方米配置車庫,

該項(xiàng)目陣勢平坦，內(nèi)部無高壓線和市政管網(wǎng)。住戶

陳XX拆遷面積65平方米，占地92平方米，衡宇

為50年代修建，為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，水、電、氣、

有線電視、寬帶、電話六通。住房曾在2001年進(jìn)

行裝修，裝修本錢8560元。

（二）用房、地分散拆遷賠償評估模型進(jìn)行評估

L樣本點(diǎn)土地使用權(quán)代價(jià)評估

（1）土地面積：14575平方米。

（2）區(qū)段：憑據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)解國

有土地使用權(quán)土地級別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金尺

度的通知》和《重慶地價(jià)指南》，該項(xiàng)目位于漢渝

路與龍泉路以北工人村范疇內(nèi)，緊鄰都會(huì)二級干

道，屬住宅5級。參照《重慶市國有土地使用權(quán)基

準(zhǔn)地價(jià)》，該項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)均值為1237元/平方米。

（3）成熟度修正系數(shù)：查成熟度修正系數(shù)表4

—1并取中值：成熟度修正系數(shù)H—0.135=—o

表4—1成熟度修正

系數(shù)

土地開發(fā)步伐修正系數(shù)備注

三通一平（路、

水、電、平場）

缺平整園地—0.12—

1

K門路—0.12—

缺通上水-0.05-

f

R通下水—0.05—

缺通電—0.10—

且氣+0.06-

+

通訊+0.04-

+

資料來源：重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)和公

示地價(jià)實(shí)施細(xì)則

(4)容積率修正系數(shù)：憑據(jù)表4—2,本項(xiàng)目籌

劃容積率為，接納插入法盤算容積率修正系數(shù)：+

(+)o

表4—2容積率修正

系數(shù)表

容積率修正系數(shù)

資料來源：重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)和

公示地價(jià)實(shí)施細(xì)則

(5)土地使用權(quán)類型修正系數(shù)：本項(xiàng)目的土地

使用權(quán)為有償出讓，故土地使用權(quán)型修正系數(shù)為

零。

(6)區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)：區(qū)域和個(gè)別因

素修正系數(shù)是憑據(jù)項(xiàng)目的具體地理區(qū)位和建立條

件，接納專家綜合評估法確定的。通過表4—3得

修正系數(shù)：區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)合計(jì)

=10.49%。

表4—3區(qū)域和個(gè)別因

素修正系數(shù)

因素修正系數(shù)％

距辦事中心級距

交通便捷度

水電氣綜合包管率

公用辦事設(shè)施完備

度

情況質(zhì)量狀況

宗地形狀與面積

修建朝向與采光

自然災(zāi)害危害水平

(7)期日修正系數(shù)：該項(xiàng)目的基準(zhǔn)地價(jià)宣布的

日期為2002年6月19日，評估的基準(zhǔn)日期為

2004年12月31日，由于重慶地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)還未

完全創(chuàng)建，該項(xiàng)目憑據(jù)領(lǐng)土資源部宣布的《2004年

度我國重點(diǎn)地域和主要都會(huì)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測陳訴》中

的地價(jià)上升速度確定地價(jià)漲幅。其中西南片區(qū)

2004年比2003年上漲10.69%,與2002年至2003

的年增長幅度相同，故期日修正系數(shù)為：期日修正

系數(shù)=(1+10.69%)。

(8)年限修正系數(shù)：年限修正系數(shù)(1

+)+—1/(1+)7。］旬，注：重慶的土地資本

化率為。

(9)土地使用權(quán)評估代價(jià)為：單位土地使用權(quán)

評估代價(jià)=1237x(1—++0)(元/平方米)，土地

使用權(quán)代價(jià)總額(萬元)。

2.拆遷衡宇土地使用權(quán)賠償代價(jià)

本項(xiàng)目由于危舊房較多，被沙坪壩區(qū)政府列為舊

城改革項(xiàng)目，憑據(jù)重慶市有關(guān)稅收優(yōu)惠步伐，對付

舊城改革項(xiàng)目,都會(huì)建立配套費(fèi)和土地出讓金實(shí)行

“拆1平方米免平方米”,每平方米應(yīng)繳納土地出讓

金為270元，每平方米應(yīng)繳納都會(huì)建立配套費(fèi)為

140元，由此可得：

應(yīng)繳納土地出讓金：（萬元）；

土地出讓金優(yōu)惠：（萬元）；

應(yīng)繳納都會(huì)建立配套費(fèi)：（萬元）；

都會(huì)建立配套費(fèi)優(yōu)惠：（萬元）；

實(shí)際應(yīng)繳納土地出讓金：一（萬元）；

實(shí)際應(yīng)繳納的都會(huì)建立配套費(fèi)：一（萬元）；

政府轉(zhuǎn)移補(bǔ)貼萬元；

其他拆遷本錢=土地使用權(quán)代價(jià)（萬元）。

被拆遷衡宇實(shí)際賠償代價(jià)=（-+-）（元/平方

米）。

3.分戶土地使用權(quán)賠償代價(jià)盤算。土地使用權(quán)賠

償代價(jià)=片區(qū)土地使用權(quán)平均賠償代價(jià)x占地面積

=3754.82x92=345443（元）。

4.地上附著物代價(jià)賠償。憑據(jù)重置代價(jià)法對地上

附著物進(jìn)行賠償。

（1）衡宇賠償：該項(xiàng)目為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，憑據(jù)

重慶衡宇評估尺度,木柱穿逗結(jié)構(gòu)衡宇丙級的重置

代價(jià)為120元/平方米，經(jīng)盤算得：衡宇賠償金額

=120x65=7800（元）。

（2）設(shè)施賠償：憑據(jù)重置代價(jià)法，陳xx衡宇