租賃租房合同隨著2025年9月15日《住房租賃條例》的正式施行，我國住房租賃市場迎來了首部專門性行政法規(guī)的全面規(guī)范。作為租賃關(guān)系確立的核心法律文件，租房合同的簽訂與履行已進入法治化、標準化的新階段。以下從合同簽訂的基本規(guī)范、備案管理的法定流程、租金與資金安全的保障機制、房屋安全的強制性標準，以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)與違規(guī)責(zé)任等方面，系統(tǒng)梳理新規(guī)框架下租房合同的核心要點。合同簽訂的基本規(guī)范租房合同的簽訂是確立租賃關(guān)系的起點，新規(guī)對此作出了系統(tǒng)性要求。合同簽訂必須遵循實名原則，出租人和承租人需提供真實有效的身份證明材料，出租人還應(yīng)出示不動產(chǎn)權(quán)屬證書或其他合法出租權(quán)利證明，確保租賃行為的合法性基礎(chǔ)。對于通過中介機構(gòu)促成的交易，中介需對房源信息的真實性進行核驗，包括房屋權(quán)屬、安全狀況等關(guān)鍵信息，不得隱瞞或提供虛假內(nèi)容。合同內(nèi)容應(yīng)明確租賃期限、租金標準、支付方式、押金條款等核心要素，其中押金的數(shù)額、返還時間及扣減情形需單獨列明，除合同約定情形外，出租人不得無正當理由扣減押金。在合同形式方面，雖然新規(guī)未強制要求書面形式，但考慮到備案管理和權(quán)利主張的需要，書面合同已成為實踐中的必要選擇。合同條款需符合法規(guī)強制性要求，例如不得約定將廚房、衛(wèi)生間、陽臺等非居住空間單獨出租，不得突破當?shù)卣?guī)定的人均租住面積和單間人數(shù)上限。對于轉(zhuǎn)租行為，合同中需明確約定是否允許轉(zhuǎn)租，以及轉(zhuǎn)租后的權(quán)利義務(wù)分配，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的企業(yè)還需額外注明資金監(jiān)管賬戶信息。備案管理的法定流程備案管理是新規(guī)確立的重要制度創(chuàng)新，旨在實現(xiàn)租賃行為的全程監(jiān)管。根據(jù)規(guī)定，出租人應(yīng)當在合同簽訂后通過政府租賃管理服務(wù)平臺辦理備案手續(xù)，備案過程全程免費。若出租人未按要求辦理，承租人有權(quán)單獨完成備案，確保租賃關(guān)系的合法有效。備案信息應(yīng)包括出租人和承租人的身份信息、房屋坐落、租賃期限、租金標準等核心內(nèi)容，政府部門將對備案信息進行保密管理，僅用于監(jiān)管統(tǒng)計和權(quán)益保障。備案制度的實施對租賃雙方均具有實際意義。對于出租人而言，備案是其履行法定義務(wù)的體現(xiàn)，可作為租金收入合法性的證明；對于承租人，備案后的合同可作為辦理居住證、子女入學(xué)等公共服務(wù)事項的依據(jù)。在司法實踐中，備案合同將成為租賃關(guān)系認定的優(yōu)先證據(jù)，未備案合同雖不影響法律效力，但可能在舉證環(huán)節(jié)面臨不利后果。新規(guī)特別強調(diào)，房產(chǎn)管理部門需簡化備案流程，提供線上辦理渠道，確保備案制度的可操作性。租金與資金監(jiān)管機制租金與資金安全是新規(guī)重點規(guī)范的領(lǐng)域，構(gòu)建了多層次的保障體系。各城市需建立租金監(jiān)測系統(tǒng)，定期公布區(qū)域租金水平，引導(dǎo)市場合理定價，避免租金異常波動。對于租金支付方式，合同中應(yīng)明確約定支付周期，鼓勵采用月付或季付等方式，減少長周期預(yù)付帶來的風(fēng)險。從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，必須在商業(yè)銀行設(shè)立專用監(jiān)管賬戶，所有租金收支均需通過該賬戶流轉(zhuǎn)，監(jiān)管部門將對賬戶資金進行動態(tài)監(jiān)測，防范“高收低租”“長收短付”等跑路風(fēng)險。資金監(jiān)管機制的具體實施體現(xiàn)為“專戶專用”原則，企業(yè)不得擅自挪用監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金，承租人支付的租金將按約定周期劃轉(zhuǎn)給出租人。當租賃企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險時，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金將優(yōu)先用于保障承租人的居住權(quán)和出租人的租金收益。對于個人出租行為，雖未強制要求資金監(jiān)管，但合同中需明確租金支付的時間、方式及違約責(zé)任，出租人不得單方面提高租金，確需調(diào)整的應(yīng)提前協(xié)商并簽訂補充協(xié)議。房屋安全的強制性標準房屋安全是租賃關(guān)系的底線要求，新規(guī)從建筑安全、消防標準、空間使用等方面作出全面規(guī)定。出租房屋必須符合建筑工程質(zhì)量安全標準，具備基本居住條件，不得存在結(jié)構(gòu)安全隱患。消防設(shè)施需保持完好有效，疏散通道和安全出口應(yīng)暢通無阻，禁止堵塞或占用。燃氣安全首次被納入法規(guī)監(jiān)管范疇，出租人需確保燃氣設(shè)施安裝合規(guī)，定期進行安全檢查，承租人不得私拉亂接燃氣管線或擅自改裝燃氣設(shè)備。在空間使用方面，新規(guī)明確禁止“群租”行為，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租，也不得作為居住空間的一部分變相出租。租賃住房的單間租住人數(shù)和人均面積需符合設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府制定的標準，例如部分城市規(guī)定人均租住面積不得低于5平方米，單間居住人數(shù)不得超過2人（家庭成員除外）。合同中需注明房屋的實際居住人數(shù)，以及違反空間使用規(guī)定的違約責(zé)任，出租人發(fā)現(xiàn)承租人違規(guī)使用房屋的，有權(quán)要求限期整改，逾期未改的可解除合同并要求賠償損失。雙方權(quán)利義務(wù)與違規(guī)責(zé)任租賃雙方的權(quán)利義務(wù)在新規(guī)中得到進一步明確，形成了權(quán)責(zé)對等的法律關(guān)系。出租人的主要權(quán)利包括收取租金、監(jiān)督房屋使用情況、在合同到期后收回房屋等，同時需履行保障房屋安全、提供必要居住條件、不得擅自進入租賃住房等義務(wù)。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃房屋，確需進入的應(yīng)提前通知并獲得同意，緊急情況下進入的需事后及時說明。承租人的權(quán)利包括按照合同約定使用房屋、要求出租人維修房屋設(shè)施、拒絕不合理的租金上漲等，義務(wù)則涵蓋按時支付租金、合理使用房屋、遵守物業(yè)管理規(guī)約等。承租人不得損壞或擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)，不得破壞消防設(shè)施，不得實施高空拋物、噪聲擾民等損害他人權(quán)益的行為。對于房屋的正常使用損耗，承租人無需承擔(dān)賠償責(zé)任，但因故意或過失造成的損壞需負責(zé)維修或賠償。違規(guī)責(zé)任方面，新規(guī)設(shè)定了嚴格的處罰措施。出租人若違規(guī)出租非居住空間或超標群租，單位將被處以2萬至10萬元罰款，個人罰款2000元至1萬元，并沒收違法所得；若存在亂扣押金、暴力驅(qū)趕承租人或擅自進入房屋等行為，需承擔(dān)民事賠償責(zé)任，構(gòu)成犯罪的將追究刑事責(zé)任。中介機構(gòu)若為違規(guī)房源提供服務(wù)，或?qū)⒚媾R2萬至10萬元罰款，情節(jié)嚴重的吊銷營業(yè)執(zhí)照；發(fā)布虛假房源信息的，最高可處10萬元罰款。承租人若違反安全管理規(guī)定，如私改承重墻、破壞消防設(shè)施等，需承擔(dān)修復(fù)費用及賠償責(zé)任，情節(jié)嚴重的出租人可解除合同并要求賠償損失。合同履行中的爭議解決合同履行過程中可能出現(xiàn)的爭議，新規(guī)提供了多元化的解決途徑。租賃雙方應(yīng)首先通過協(xié)商解決分歧，協(xié)商不成的可向住房租賃行業(yè)組織申請調(diào)解，或向房產(chǎn)管理部門投訴。涉及租金、押金等資金糾紛的，承租人可向監(jiān)管部門申請資金監(jiān)管賬戶的臨時凍結(jié)，保障資金安全。司法途徑方面，當事人可向房屋所在地人民法院提起訴訟，對于事實清楚、爭議不大的案件，可適用簡易程序快速審理。值得注意的是，新規(guī)特別強調(diào)了“買賣不破租賃”原則的適用，即在租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不影響租賃合同的效力，新所有權(quán)人需繼續(xù)履行原合同義務(wù)。對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，合同中可約定行使方式和期限，出租人出售房屋時應(yīng)提前通知承租人，同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。若出租人未履行通知義務(wù)，承