PAGE22摘要長期以來，房地產(chǎn)抵押往往作為人們“資金周轉(zhuǎn)”的解決方案，房地產(chǎn)抵押還有助于促進金融市場的流動性，因為它使得抵押權(quán)人能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)作為一種資產(chǎn)進行融資，從而提高了資金的利用率。同時，房地產(chǎn)抵押也有利于推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因為它鼓勵人們購買和擁有房地產(chǎn)，以此可以增加市場上對于房地產(chǎn)的供應(yīng)。我國目前盛行有收益法、成本法和市場法，三種評估手段也有自己的特點，在學(xué)術(shù)根據(jù)、價格評估、應(yīng)用領(lǐng)域等方面也不盡相同，但由于其各自都具有一定的局限，在實際評估過程中常被交叉使用。而對于房地產(chǎn)抵押的評估，可以確保債權(quán)人的權(quán)益得到保護，房地產(chǎn)抵押評估使得市場交易更加公平。運用收益法對房地產(chǎn)抵押進行評估，也更容易得到交易雙方的認(rèn)可。本論文主要分為五章對其進行展開論述，文章開始介紹了本次案例研究的背景及其意義，然后從國內(nèi)和國外兩個不同角度梳理并分析了房地產(chǎn)評估以及收益法下抵押評估的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀。我們知道，房地產(chǎn)評估這一行為做出的評估報告可以作為我們在進行房地產(chǎn)交易時的一個參考標(biāo)準(zhǔn)，進而幫助交易雙方了解房產(chǎn)的真實價值，從而避免因價值認(rèn)知差異而導(dǎo)致的交易糾紛。在當(dāng)代，隨著科技的進步和知識的成熟，房地產(chǎn)估價領(lǐng)域也不斷創(chuàng)新，逐漸形成了適合我國房地產(chǎn)形式的房地產(chǎn)評估理論與方法體系。其次，本文較為詳細的介紹了抵押評估中收益法的重要性和應(yīng)用的廣泛性。結(jié)合本篇論文所選取的案例--昆明官渡區(qū)康樂茶文化城109幢3號，以租賃為主，主要以出租獲取收入，具有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，而收益法關(guān)注的是房地產(chǎn)未來的價值，不僅僅是當(dāng)前的市場價值，因此收益法特別適合用于評估這類房地產(chǎn)的客觀價值。同時，詳細的介紹了本論文選取的案例--昆明官渡區(qū)康樂茶文化城109幢3號的具體情況，包括但不限于評估對象的范圍，狀況等。在這一部分，筆者也找了大量的數(shù)據(jù)和實地勘察等手段，深刻的對評估對象進行了一定的了解。最后根據(jù)收益法的基本公式以及選取的案例對比分析，對評估對象做出了評估價格結(jié)論。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估收益法抵押評估第一章導(dǎo)論1.1選題的背景及研究意義1.1.1選題背景隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的不斷加速，我國土地使用權(quán)及城鎮(zhèn)福利分房制度的改革，極大程度的促進了我國房地產(chǎn)的發(fā)展，就此我國房地產(chǎn)市場也變得越來越繁榮，以及長久以來，我國一直有購房的請求，特別是在結(jié)婚等事情上，房子似乎變得必不可少，房地產(chǎn)行業(yè)的上升和繁榮，是我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的必然結(jié)果。為了預(yù)算房地產(chǎn)價值，為房地產(chǎn)交易和國有土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓設(shè)立基準(zhǔn)價格。為了評估抵押品的經(jīng)濟價值，以及用作銀行貸款擔(dān)保的標(biāo)準(zhǔn)，確保國家稅收的合法征收，防止稅收流失。同時評估也保障了交易雙方的基本權(quán)益，避免因?qū)灰讓ο蟮那闆r掌握不到位而影響交易的正常進行，房地產(chǎn)評估因勢而起。房地產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估人員對房地產(chǎn)價值作出的評定和估算，已確定其在市場上的價格，為相關(guān)的權(quán)益方和有關(guān)資產(chǎn)評估報告使用者提供科學(xué)合理的價格咨詢。所以房地產(chǎn)評估對于快速興起的房地產(chǎn)行業(yè)來說是非常重要的。而隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和金融市場的繁榮，房地產(chǎn)抵押逐漸成為一種重要的融資方式。古代時期，房地產(chǎn)估價主要依賴于個人經(jīng)驗和感覺。人們根據(jù)所處地區(qū)的經(jīng)濟狀況、土地的肥沃程度以及建筑物的材料和結(jié)構(gòu)等因素來估計房地產(chǎn)的價值。隨著時間的推移，也隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們意識到需要制定一套更為科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)來估價房地產(chǎn)。因此，在19世紀(jì)，正式的房地產(chǎn)估價方法開始出現(xiàn)。這些方法基于更多的市場數(shù)據(jù)和數(shù)學(xué)模型，例如銷售歷史、租金回報率和建筑成本等。20世紀(jì)初，房地產(chǎn)不斷繁榮發(fā)展，越來越多的專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員開始涉足房地產(chǎn)估價領(lǐng)域。他們通過深入研究市場趨勢、政府政策和其他相關(guān)因素，為房地產(chǎn)提供更準(zhǔn)確的估價。這些專業(yè)人員通常需要獲得相關(guān)的認(rèn)證和資格，比如房地產(chǎn)評估師。在當(dāng)代，隨著科技的進步和知識的成熟，房地產(chǎn)估價領(lǐng)域也不斷創(chuàng)新，逐漸形成了適合我國房地產(chǎn)形式的房地產(chǎn)評估理論與方法體系。1.1.2研究意義一直以來，房地產(chǎn)抵押往往作為人們“資金周轉(zhuǎn)”的解決方案，房地產(chǎn)抵押還有助于促進金融市場的流動性能，因為它使得抵押權(quán)人能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)作為一種資產(chǎn)進行融資，從而提高了資金的利用率。同時，房地產(chǎn)抵押也有利于推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因為它鼓勵人們購買和持有房地產(chǎn)，從而增加了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)。我國目前盛行收益法、成本法和市場法，三種評估手段也有自己的特點，在學(xué)術(shù)根據(jù)、價格評估、應(yīng)用領(lǐng)域等方面也不盡相同，但由于其各自都具有一定的局限，在實際評估過程中常被交叉使用。而對于房地產(chǎn)抵押的評估，可以確保債權(quán)人的權(quán)益得到保護，房地產(chǎn)抵押評估使得市場交易更加公平。也更容易得到交易雙方認(rèn)可的是，采用收益法評估房產(chǎn)抵押。1.2.文獻綜述1.2.1國外研究歷程和現(xiàn)狀房地產(chǎn)估價發(fā)展歷程可以追溯到19世紀(jì)末，現(xiàn)代房地產(chǎn)估價最早的開端為英國。國外對于房地產(chǎn)價值理論的探討始于較早時期，在公元17世紀(jì)初，英國的傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)家WillianPtty首次提出了級差地租這一說法，對地租理論做出了非常重要的貢獻，甚至是先驅(qū)性、奠基性的貢獻。他首次闡明了通過將土地所能獲取的地租進行資本化處理，從而得到地價的理論。在地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)地理位置等方面，約翰·B·克拉克[1]通過邊緣分析技術(shù)、數(shù)學(xué)統(tǒng)計方法以及報酬逐減原則，深入探討了地租和地價的成因及其本質(zhì)特征。他的理論闡述了土地價格與土地區(qū)位、土地使用效益之間的關(guān)系。德國的房地產(chǎn)估價[2]是由德國建筑法第129~199條規(guī)定的。為了進行官方的房地產(chǎn)評估，各縣市都成立了專家評估委員會Marshall,Alfred.[3]將邊際效用的需求價格理論與古典學(xué)派的生產(chǎn)成本理論相融合，形成了新古典經(jīng)濟學(xué)的綜合框架，這一理論體系奠定了現(xiàn)代西方經(jīng)濟價值理論的基石。Adam,Smith.認(rèn)為成本被視為生產(chǎn)要素價值的體現(xiàn)，這一觀點奠定了當(dāng)代成本評估方法的理論基石。Schnaidt和Sebastian（2010）[4]在研究了德國和英國在房地產(chǎn)估值過程中所采納的市場法、成本法和收益法等多種估價手段后，進一步對這兩個國家在不同經(jīng)濟環(huán)境下應(yīng)用這些方法的差異進行了深入分析。結(jié)果顯示，兩國針對不同類型的房產(chǎn)選擇合適的評估方法均能得到相對公正合理的估價結(jié)果。第一次提出抵押價值是在《抵押價值評估條例》（ModemMethodsofValuation，1943）[5]這一書中，這本書的筆者認(rèn)為，抵押貸款中所依據(jù)的房產(chǎn)估值是由經(jīng)驗豐富的資產(chǎn)評估專家根據(jù)特定標(biāo)準(zhǔn)確定的，這個估值旨在反映房地產(chǎn)的真實交易價值。然而，這種評估通常不會受到評估時刻的宏觀經(jīng)濟波動影響，也不會反映出房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的短期價格變動。因此，可以理解為，在整個抵押貸款過程中，潛在的市場風(fēng)險和投機行為并沒有被納入考量范圍。德國是抵押貸款業(yè)務(wù)歷史發(fā)展最悠久的國家之一，Bienert,Sven,andH.Rehkugler[6]討論了德國全國抵押貸款估值的方法,并對“最佳評估方法”進行了研究突出了評估目標(biāo)對于抵押估值的核心作用，并闡明了不同的評估目標(biāo)決定了抵押估值的不同種類，指出抵押價值與市場價值的不同。Dengetal[7]提出在考慮抵押行為的未來價值時，我們應(yīng)該從期權(quán)定價的視角出發(fā)來分析抵押問題。因此，在評估抵押物的價值時，應(yīng)廣泛運用計量經(jīng)濟學(xué)的工具和技術(shù)，以提升估值的準(zhǔn)確性。在歐洲，關(guān)于抵押價值的研究經(jīng)歷了一系列的發(fā)展，研究者們強調(diào)了確定抵押目的的關(guān)鍵性，并區(qū)分了抵押價值與市場價值之間的差異。Marcelarsenaultet．a(chǎn)l(2013)[8]提出自1991年至2001年，研究表明美國商業(yè)地產(chǎn)用作擔(dān)保時的房價受到多種因素的影響，通過數(shù)據(jù)分析這些影響因素與房地產(chǎn)價值及抵押貸款規(guī)模之間的聯(lián)系。研究結(jié)果顯示，抵押貸款的金額與房產(chǎn)價格變動存在相關(guān)性。在2004年實施的新版巴塞爾協(xié)議中，房地產(chǎn)被視為長期融資的一種形式，該協(xié)議還引入了抵押貸款價值（LTV）這一術(shù)語，用于衡量貸款金額相對于抵押物價值的比例。2001年，Adair,和Alastair.在新加坡舉行的世界估值大會上發(fā)表了題為《適應(yīng)全球經(jīng)濟的估值標(biāo)準(zhǔn)》2007年國際評估委員(IVSC)會對廠房和設(shè)備提出了新的國際評估準(zhǔn)則[9]。國際房地產(chǎn)評估得到進一步規(guī)范與發(fā)展。1.2.2國內(nèi)研究歷程和現(xiàn)狀對于房地產(chǎn)的評估方法，沈珠、黃華明[1]比較法通常在涉及大量交易案例時應(yīng)用，它通過對房地產(chǎn)市場的深入分析和對比來發(fā)揮作用。這種方法允許研究者或分析師識別不同交易之間的模式、趨勢以及潛在的價值差異，從而為決策提供支持。通過比較法，可以更好地理解房地產(chǎn)市場的動態(tài)，評估特定房產(chǎn)的價值，以及預(yù)測市場走向。葉路[2]對采用市場比較法的使用前提進行了深入的研究，并認(rèn)為市場法是房地產(chǎn)評估中最常用的方法之一。李紅[3]對比較法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用進行了系統(tǒng)的研究和概述。傅新青[4]研究了房地產(chǎn)評估中收益法的運用。李春、馬文明[5]認(rèn)為，應(yīng)用收益法進行資產(chǎn)評估時，關(guān)鍵再于精準(zhǔn)識別并且衡量決定收入水平的三大關(guān)鍵因素。探討了各類房地產(chǎn)投資收益的計算方法。此外由張夢舟、劉楓、姚玲珍等[6]學(xué)者分別提出了基于剩余價值的評估手段、收益倍數(shù)法、持有期限法和收益能力評估模型等多種基于收益的估價衍生技巧。楊雪紅、王建華[7]提出，在房地產(chǎn)一體估價時，應(yīng)該采用房地產(chǎn)估價的成本法。對房地產(chǎn)評估中成本法的適用性進行詳盡研究。蘇蕾蕾[8]通過對傳統(tǒng)成本法的研究，分析了成本法存在的難點問題并且提出了改進意見。郁銳和楊景海[9]了解房地產(chǎn)估值中的成本法，包括其定義、應(yīng)用范圍、計算公式及評估流程，從而掌握其基本原理和操作流程。同時，深入探討該方法在實際應(yīng)用過程中可能遇到的挑戰(zhàn)和問題。郭景先[10]他通過對假設(shè)開發(fā)法中的利率計算方法進行了詳盡的探討，指出由于房地產(chǎn)評估涉及到的經(jīng)濟指標(biāo)主要關(guān)聯(lián)未來情況，因此選擇使用貼現(xiàn)法來確定資產(chǎn)價值更為恰當(dāng)。吳凡[11]分析并探討房地產(chǎn)價格與價值的形成過程。深入探討了三種不同的估值手段，并詳細說明了如何根據(jù)具體情況合理地運用這些估值策略，同時提出建設(shè)性的結(jié)論。張顯道[12]對房地產(chǎn)評估中的三大方法的相關(guān)理論進行了說明分析。劉詩文[13]在《房地產(chǎn)抵押價值評估方法研究》中，就房地產(chǎn)抵押權(quán)價值分析有關(guān)學(xué)術(shù)根據(jù)和采用了一種房地產(chǎn)抵押風(fēng)險系數(shù)方法來對抵押資產(chǎn)進行估值。這種方法通過建立一個風(fēng)險系數(shù)的評價模型，將抵押期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險因素對房產(chǎn)抵押價值的影響進行量化分析。這為房地產(chǎn)評估公司提供了一個科學(xué)和合理的理論基礎(chǔ)，以確定房產(chǎn)的抵押價值。薛炳東[14]認(rèn)為，在抵押評估的過程中，所評估的價值是指向抵押權(quán)本身，而非抵押物的實際價值。劉元慶、劉光平(2006)[15]當(dāng)前我國普遍存在一種現(xiàn)象，即抵押資產(chǎn)的估值普遍偏高，這導(dǎo)致了抵押物的實際價值隨著時間的推移而慢慢降低。崔宏[16]分析了國外的評估準(zhǔn)則，借鑒國內(nèi)外理論與實例分析，在考慮到抵押的宗旨和重要性，以及貸款金額與房產(chǎn)的抵押價值和市場價值之間的內(nèi)在聯(lián)系后，進行房地產(chǎn)抵押評估時所確定的價值應(yīng)當(dāng)反映出的是抵押價值。廖凡幼[17]認(rèn)為，在某些條件下，房地產(chǎn)抵押評估可能會考慮抵押價值,并對房地產(chǎn)抵押進行深入的研究。王成勇[18]提出運用收益法對房產(chǎn)的評價比較富有說服力,有利于改善收益法在中國的狀況,同時根據(jù)中國具體情況,提出了收益法判斷房產(chǎn)價格的問題及其處理意見。閆曉慧[19]就收益法應(yīng)用實踐中出現(xiàn)的幾個常見的現(xiàn)象作出了研究。并提供注意事項及處理方式。王凌云[20]考慮到房地產(chǎn)市場價值存在波動性，進行房產(chǎn)抵押估值時應(yīng)準(zhǔn)確選擇評估時間點，恰當(dāng)采用估價技術(shù)，并有效利用房價指數(shù)來輔助評估。購買收益性房地產(chǎn)實質(zhì)上是對預(yù)期收益的投資，而非單純地購買房產(chǎn)本身。當(dāng)前，利用低成本資金進行投資，可以在將來獲得較高的回報。對于投資者而言，這類投資的資本增值潛力較大。相較于其他形式的投資或銀行存款，收益性房地產(chǎn)通常能提供更為豐厚的收益。陳媛，王剛[21]研究了通過收益分配方法精確估算帶有評估價值的房產(chǎn)的收益，并且進行了實際案例分析。在運用收益法進行評估時，關(guān)鍵在于確定房地產(chǎn)項目未來預(yù)期利潤的當(dāng)前價值，這一點對于投資者來說是非常重要的參考信息。1.3擬采取的研究方案、技術(shù)路線（一）文獻分析法本篇文章主要通過分析國內(nèi)和國外相關(guān)房地產(chǎn)評估和房地產(chǎn)抵押評估的文獻資料，并進行了對比分析，在對國內(nèi)和國外關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)抵押估價的理論基礎(chǔ)與實際應(yīng)用情況進行了深入的研究和探討，奠定了下文基礎(chǔ)。（二）實地調(diào)研法對康樂茶城進行實地調(diào)研、考察，對其進行初步認(rèn)識，了解評估對象現(xiàn)狀。（三）實證分析法本文將運用收益法對所收集的真實案例進行評估和相應(yīng)的結(jié)果分析第二章房地產(chǎn)評估理論和方法分析2.1房地產(chǎn)評估含義房地產(chǎn)評估，也稱為房地產(chǎn)估價，是指由專業(yè)的評估人員，依據(jù)特定的評估目標(biāo)，恪守公認(rèn)的評估準(zhǔn)則，遵循規(guī)范的評估流程，運用合理的評估技巧，對影響評估對象價值的各種因素進行全面分析之后，對該評估對象在確定時間點的價值進行預(yù)估和斷定的過程。房地產(chǎn)評估是一個融合了科學(xué)與藝術(shù)的過程，它不僅展現(xiàn)和說明了房地產(chǎn)的價格，還再現(xiàn)了市場價格形成的過程。評估種類包含常規(guī)評估、不動產(chǎn)抵押評估以及針對性評估。常規(guī)評估通常不具備法律效力，而不動產(chǎn)抵押評估和針對性評估則具有法律效力，對房地產(chǎn)市場和金融市場具有重要影響。2.2房地產(chǎn)評估方法2.2.1比較法比較法是房地產(chǎn)評估中常用的一種方法，它的基本原理是通過對比與待評估房地產(chǎn)相似的已知成交價格來估算待評估對象的價值。這種方法適用于房地產(chǎn)市場成熟，并且擁有眾多可比案例的區(qū)域?qū)嵤?。比較法不僅可以直接用于確定土地的價格或土地租金，也能在其他評估過程中幫助確定相關(guān)參數(shù)。在使用比較法對房地產(chǎn)進行評估計算時，有以下注意事項：1.比較實例的選擇：需要至少三個比較案例，并且這些案例的交易日與估價日期之間的時間差應(yīng)控制在三年以內(nèi)。典型實例應(yīng)與待評估宗地在用途、土地條件、地理位置等方面具有高度相似性。2.交易情況修正：必須調(diào)整比較案例的交易結(jié)果，以消除由異常因素引起的價格扭曲，從而使成交價格能夠準(zhǔn)確反映在正常市場狀況下的真實價值。3.估價期日修正：為了使不同時間點的交易實例具有可比性，我們常常需要調(diào)整其交易價格至一個特定的評估日期，這一過程往往涉及到利用地價指數(shù)來進行相應(yīng)的調(diào)整。4.區(qū)域因素修正與個別因素修正：根據(jù)待評估宗地的外部環(huán)境條件對比較案例的價格進行調(diào)整，同時考慮到特定因素對價值的影響。比較法是一種相對直觀且廣泛應(yīng)用的評估方法，但它也依賴于市場數(shù)據(jù)的質(zhì)量和完整性。在實踐中，評估師會結(jié)合其他方法和專業(yè)判斷來提高評估的準(zhǔn)確性和可靠性。2.2.2成本法成本法是一種房地產(chǎn)評估方法，它的核心思想是房地產(chǎn)的價值是其建筑成本和土地價值之和的體現(xiàn)。成本法主要用于評估新建或重建的房地產(chǎn)項目。成本法的基本步驟主要包括：1.確定建筑物的重建成本：估算建筑物的重新建造成本需要考慮各種因素，如建材、人工以及其他與建筑過程相關(guān)的開支。2.確定建筑物的折舊值：隨著時間的流逝，建筑物會逐漸貶值。這種價值下降可以通過考慮建筑物的預(yù)期使用年限和實際維護狀況來評估。評估建筑價值降低的常見方式包括直線法和余額遞減法。3.確定土地的市場價值：土地價格往往是基于市場供需狀況以及地塊的具體地理位置來評估的。我們可以采用市場比較法或者收益法來估算土地的價值。4.分析計算房地產(chǎn)的總價值：將建筑物的重建成本減去折舊值，再加上土地的市場價值，即可得到房地產(chǎn)的總價值。成本法也可以分為重置成本法和現(xiàn)行成本法。重置成本法在評估資產(chǎn)時，不將預(yù)期收益或長期效益納入考量范圍，同時也不將物業(yè)的市場價值作為評價依據(jù)。在實踐中，這種方法通常會采用當(dāng)前的重置成本并結(jié)合資產(chǎn)的成新率來確定其價值?，F(xiàn)行成本法則是在重置成本的基礎(chǔ)上，考慮到房地產(chǎn)的新舊程度、地段、市場供求等因素，對重置成本進行調(diào)整，以反映房地產(chǎn)的實際價值。然而在使用成本法進行房地產(chǎn)評估時，需要注意以下幾個事項：1.確定評估對象在進行成本法評估之前，首先要明確評估的對象，這包括了土地和建筑物。對于土地而言，需要考慮土地的位置、面積、形狀等因素；而對于建筑物，則需要考慮建筑物的類型、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計等因素。2.確定評估基準(zhǔn)日確定價值時點是指對評估對象的價值所在的時間點。在進行成本法評估時，需要明確評估基準(zhǔn)日，以便于確定評估對象的折舊程度。3.確定折舊程度折舊是指由于時間的推移，房地產(chǎn)的價值逐漸降低的現(xiàn)象。在進行成本法評估時，應(yīng)該考慮評估基準(zhǔn)日，確定評估對象的折舊程度。折舊的程度可以通過考慮建筑物的年齡、維護狀況、地理位置等因素來確定。4.確定重置成本或重建成本重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，重新建造一個與評估對象相同的房地產(chǎn)所需要的成本；重建成本則是指在評估基準(zhǔn)日，重新建造一個與評估對象相似的房地產(chǎn)所需要的成本。在進行成本法評估時，需要根據(jù)評估對象的特點，確定其重置成本或重建成本。2.2.3收益法收益法是一種在房地產(chǎn)評估中經(jīng)常使用的方法，其核心是對估價對象未來可能產(chǎn)生的正常凈收益進行預(yù)測，這種估值方法也通常被稱為“折現(xiàn)現(xiàn)金流法”，它涉及將預(yù)期的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)馁Y本化率（折現(xiàn)率）折現(xiàn)到當(dāng)前時間點，并將這些折現(xiàn)后的現(xiàn)金流累加起來，以此確定資產(chǎn)或企業(yè)的內(nèi)在價值。這種方法特別適用于那些能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收入流的房地產(chǎn)，如商業(yè)用房、辦公樓等。在實際應(yīng)用中，收益法的評估通常涉及以下幾個步驟：1.確定未來收益：評估師會預(yù)測估價對象在未來一段時間內(nèi)可能產(chǎn)生的正常凈收益。2.選擇折現(xiàn)率：折現(xiàn)率的選取是收益法評估中最重要的環(huán)節(jié)，它反映了投資者對于未來收益的期望回報率。對于折現(xiàn)率的確定也有很多方法，確定報酬率的方法包括市場基準(zhǔn)法、無風(fēng)險利率加上風(fēng)險溢價法、綜合資產(chǎn)回報率法和收益率比較排序法。3.折現(xiàn)未來收益：將預(yù)測的未來現(xiàn)金流按照折現(xiàn)率折算到評估時點，得到折現(xiàn)后的凈收益。4.累加折現(xiàn)收益：將所有年份的折現(xiàn)后凈收益加總起來，得到總的評估價值。使用收益法評估房地產(chǎn)時可以有效地體現(xiàn)其盈利潛力和投資吸引力，特別是對于那些以投資為目的的房產(chǎn)而言。這種方法的優(yōu)勢在于它能夠準(zhǔn)確地反映出房產(chǎn)的經(jīng)濟價值。然而，這種方法也存在一些局限性，比如對未來收益的預(yù)測存在不確定性，折現(xiàn)率的選取可能受到主觀判斷的影響，而且在某些情況下，可能難以準(zhǔn)確估計房地產(chǎn)的剩余使用年限和維修成本等因素。因此，在使用收益法進行評估時，需要綜合考慮這些因素，以保障評估結(jié)果的科學(xué)性、準(zhǔn)確性和合理性。2.3房地產(chǎn)評估的相關(guān)原則1、供需原則供需原則指出，商品的價格是在供給與需求之間達到平衡時形成的。在房地產(chǎn)評估中，這意味著房地產(chǎn)的價格受到市場供需關(guān)系的影響。當(dāng)供應(yīng)量大于需量時，價格可能會下降；反之，如果需求量大于供應(yīng)量，價格可能會上漲。2、合法性原則合法原則要求房地產(chǎn)估價師在評估作業(yè)中遵循所有相關(guān)的法律法規(guī)。這意味著評估結(jié)果不能違反任何法律或法規(guī)的規(guī)定，例如，評估對象的使用、預(yù)期收益等估價要素和參數(shù)的確定都不能超出法律所許可的范圍。3、估價時點原則估價時點原則指的是房地產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)針對具體的時間點確定其價值，因為房地產(chǎn)市場價值隨時間波動，若不指定評估的具體時間點，其價值評估結(jié)果將缺乏實際應(yīng)用意義。估價時點原則要求房地產(chǎn)估價人員在評估過程中考慮到每個數(shù)據(jù)對應(yīng)的時點，并對一些參數(shù)的數(shù)值進行時間調(diào)整。4、替代原則替代原則是房地產(chǎn)評估中的一個重要技術(shù)原則，資產(chǎn)的價值受限于其可替代商品在市場上的價格。按照市場經(jīng)濟的原則，當(dāng)市場上存在多個功能相近或可相互替代的商品或服務(wù)時，通常價格更低的商品會獲得更多消費者的青睞。因此，這些商品或服務(wù)的最終售價是在它們之間相互競爭和比較后形成的。5、貢獻原則貢獻原則認(rèn)為，一資產(chǎn)的價值與其在整體中所起的作用密切相關(guān)。換句話說，如果一個資產(chǎn)對整體價值沒有貢獻或者貢獻很少，那么它的價值就會被低估。評估者會考慮資產(chǎn)如何產(chǎn)生收益，以及這些收益對整體價值的貢獻程度。6、最高最佳使用原則這一原則指的是在進行房地產(chǎn)價值評估時，應(yīng)該考慮房地產(chǎn)在其最適宜的用途下所能產(chǎn)生的最大收益或效用，以此作為評估其市場價值的基礎(chǔ)。2.4房地產(chǎn)評估的步驟明確評估目的：評估目的可能涉及的領(lǐng)域廣泛，例如在房地產(chǎn)交易中，它可以幫助確定物業(yè)的價值；在貸款申請過程中，它可以用于評估申請人的信用狀況和償債能力；在稅務(wù)申報時，它能夠維護稅收計算的準(zhǔn)確性和合法性；而在財務(wù)報告編制中，它則是驗證財務(wù)數(shù)據(jù)真實性和完整性的重要手段。這些評估活動都至關(guān)重要，它們確保了相關(guān)決策的科學(xué)性和合理性，從而維護了市場的穩(wěn)定和公平。這也決定了評價方式的挑選，根據(jù)不同的評價目標(biāo)，可能會采取不同的評價策略，同時保證評價結(jié)果的精確與適用性。2.收集房地產(chǎn)信息：包括房地產(chǎn)的物理特征、土地權(quán)屬、市場情況等相關(guān)信息。收集房地產(chǎn)信息對于房地產(chǎn)評估至關(guān)重要，它可以幫助評估師、投資者和管理者更準(zhǔn)確的理解房地產(chǎn)的價值、風(fēng)險和市場趨勢，從而做出更好的決策。3.市場調(diào)查：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供需關(guān)系、市場增長趨勢、競爭態(tài)勢等因素。市場調(diào)查是房地產(chǎn)評估過程中的重要環(huán)節(jié)，它能夠幫助評估師獲取更多信息，提高評估的準(zhǔn)確性和公正性4.選擇評估方法：根據(jù)評估目的和房地產(chǎn)類型，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法，如市場比較法、成本法、收益法等。評估方法的選擇是否正確，對于提高評估的準(zhǔn)確性、增強決策的可靠性以及促進知識的積累和傳播都是有重要的作用。5.評估價值：使用所選方法計算房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值，可能需要專業(yè)知識。評估價值可以幫助資金提供者做出更明確的投資方向，也是評估的最終意義所在。6.匯編評估資料與撰寫評估書：系統(tǒng)地整合評估所得信息，并形成書面報告，其中需詳細說明所采用的評估手段、數(shù)據(jù)采集渠道、價值估算過程、設(shè)定的前提條件以及可能存在的局限性。編制的評估報告在房地產(chǎn)評估中扮演著至關(guān)重要的角色，他不僅可以為各方提供準(zhǔn)確、客觀的房地產(chǎn)價值信息，還能促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。7.審查和驗證：由資格認(rèn)證的評估師進行審查和驗證，確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和合法性。同時，這也維護了市場秩序以及保護了各方的利益。8.提交報告：將評估報告提交給相關(guān)方，如買家、賣家、貸款機構(gòu)等。而最終的房地產(chǎn)評估報告可以為房地產(chǎn)的交易、稅收、保險以及投資等多個領(lǐng)域提供重要的決策支持，確保交易的公正和合法性，保護各方的權(quán)益。9.監(jiān)督與審查：依據(jù)評價目標(biāo)及法律要求，有關(guān)部門或相關(guān)主體需進行復(fù)查與監(jiān)控。第三章房地產(chǎn)抵押評估中的收益法3.1收益法概述3.1.1收益法的概念及應(yīng)用公式收益法是房地產(chǎn)評估中常用的一種方法，它的核心在于預(yù)期的未來正常盈利能力，這種估值方法也通常被稱為“折現(xiàn)現(xiàn)金流法”，它涉及將預(yù)期的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)馁Y本化率（折現(xiàn)率）折現(xiàn)到當(dāng)前時間點，并將這些折現(xiàn)后的現(xiàn)金流累加起來，以此確定資產(chǎn)或企業(yè)的內(nèi)在價值。這種方法特別適用于那些能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收入流的房地產(chǎn)，如商業(yè)用房、辦公樓等。收益法的核心公式是:V=:A其中，V表示評估值A(chǔ)為純收益r表示折現(xiàn)率或資本化率n表示收益年限3.1.2收益法的適用性收益法適用于評估產(chǎn)生收益的不動產(chǎn)，這類不動產(chǎn)通常涵蓋了住宅樓宇、辦公樓、商業(yè)店鋪、賓館以及餐飲場所等。3.1.3收益法在應(yīng)用過程中的注意事項在使用收益法進行房地產(chǎn)評估時，需要特別注意以下幾個關(guān)鍵因素：1.確保收益穩(wěn)定且可靠收益法的應(yīng)用前提是房地產(chǎn)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，這通常是租金收入。因此，在評估前需要確認(rèn)房地產(chǎn)的租賃情況，包括租期、租金水平以及租金調(diào)整機制等。同時，要考慮到房地產(chǎn)市場的不確定性，比如租金水平的波動、空置率的變化等，這些都可能影響到房地產(chǎn)的實際收益。2.選擇合適的資本化率或折現(xiàn)率資本化率或折現(xiàn)率是將未來收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值的工具。選擇合適的資本化率或折現(xiàn)率非常重要，因為它直接左右最終的評價結(jié)果。一般來說，資本化率的選擇應(yīng)該反映市場的實際情況，并且考慮到房地產(chǎn)的具體位置、條件以及風(fēng)險等因素。折現(xiàn)率的選擇會影響最終的評估結(jié)果，選擇合適的折現(xiàn)率需要考慮到市場利率、風(fēng)險等因素。3.考慮房地產(chǎn)的潛在收益除了現(xiàn)有的收益外，還應(yīng)考慮房地產(chǎn)的潛在收益。例如，一塊未開發(fā)的土地可能在未來會有較高的開發(fā)收益，或者一個現(xiàn)有的建筑可以通過改造提升租金收入。這些潛在收益也應(yīng)該被納入評估范圍之內(nèi)。4.分析市場趨勢和政策環(huán)境房地產(chǎn)的價值受到市場供需關(guān)系、經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)等多方面的影響。在進行收益法評估時，應(yīng)當(dāng)充分考慮這些外部因素，并預(yù)測它們對未來收益的可能影響。5.謹(jǐn)慎處理非標(biāo)準(zhǔn)化的交易在一些特殊情況下，可能會遇到非標(biāo)準(zhǔn)化交易，比如復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、特殊的租賃合同等。在這種情況下，需要更加謹(jǐn)慎地分析和處理，以確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。6.保持評估過程的透明度和可復(fù)制性為了保證評估結(jié)果的公正性和可信度，評估過程應(yīng)該保持透明，并且可以復(fù)制。這意味著評估方法、數(shù)據(jù)來源、參數(shù)設(shè)置等都應(yīng)該清晰記錄，并且能夠經(jīng)得起第三方審查。7.收益期限：如果收益期不確定或非常長，可能需要采用不同的方法來調(diào)整評估結(jié)果。第四章房地產(chǎn)抵押案例分析4.1案例概括4.1.1估價對象范圍云南康樂茶文化城是一個以茶文化為主題的綜合性市場，其規(guī)模龐大，占地近250畝，擁有約800家商戶。該市場的建設(shè)內(nèi)容豐富多樣，旨在推廣和弘揚茶文化。是一個茶文化博覽園強調(diào)茶文化的展覽和展示功能，是一個集茶葉交易、文化交流、旅游觀光于一體的綜合性園區(qū)。同時側(cè)重于茶文化與商業(yè)貿(mào)易的結(jié)合，是一個集茶葉批發(fā)、零售、拍賣、展覽等多功能于一體的大型市場。而評估對象位于云南省昆明市官渡區(qū)官南大道188號云南康樂茶文化城109幢3號一層面積為256平方米的商業(yè)用房抵押價值進行相應(yīng)的評估。（康樂茶城大門）4.1.2估價對象狀況整體狀況：康樂茶文化城商鋪的租金根據(jù)面積和位置的不同而有所不同。一般來說，商鋪的租金分為三個等級一等商鋪、二等商鋪和三等商鋪。一等商鋪位于商業(yè)中心位置，面積較大，租金也相對較高。二等商鋪的位置次之，面積適中，租金也在中等范圍內(nèi)。三等商鋪則位于偏遠位置，面積較小，租金相對較低。據(jù)了解，康樂茶文化城商鋪的租金一般在每月5000元2萬元不等。一等商鋪的租金在2萬元以上，二等商鋪的租金在1萬元2萬元之間，三等商鋪的租金在5000元1萬元之間。此外，商鋪的租期一般為三年或五年，租金的支付方式也有月付和季付兩種。評估對象房屋權(quán)屬狀況：該產(chǎn)業(yè)的所有者為云南康樂茶文化有限責(zé)任公司，并且目前該建筑物被用作商業(yè)出租用途。該房產(chǎn)所占用的土地面積是依據(jù)其《國有土地使用證》上的資料確定的，其中明確標(biāo)注了土地使用權(quán)歸云南康樂茶文化有限公司所有，坐落于昆明市官渡區(qū)官南大道188號云南康樂茶文化城一區(qū)F1幢108-111號商鋪，使用權(quán)類型記載為出讓，權(quán)利種類為抵押。房屋其他權(quán)利人為某銀行，權(quán)利種類為抵押，評估對象為F1幢109號一層256平方米的商業(yè)用房進行評估。（評估對象實圖）4.1.3評估基準(zhǔn)日和評估目的評估時點為2024年3月25日，評估目的是為了確定該評估對象抵押貸款的額度，為某銀行提供參考，價值類型為市場價值。4.2收益法在房地產(chǎn)抵押中的應(yīng)用在本案例中用到的收益法的基本公式為:V=A其中，V表示評估值A(chǔ)為純收益r表示折現(xiàn)率或資本化率n表示收益年限1、收益年限的確定收益年限通常指的是資產(chǎn)從開始產(chǎn)生收益到不再產(chǎn)生收益的這段時間。這個概念常用于評估資產(chǎn)的價值，例如房地產(chǎn)、股票或者其他金融資產(chǎn)。具體的收益年限取決于多種因素，包括資產(chǎn)的類型、市場條件、資產(chǎn)的使用情況和維護狀況等。評估對象為商業(yè)用房，按照法律規(guī)定，經(jīng)濟耐用年限為40年，該建筑物于2004年建成，至評估基準(zhǔn)日2024年已使用20年，尚可使用年限為20年。因此，可以確定房地產(chǎn)收益年限為20年。2、凈收益的估算該房產(chǎn)所占用的土地面積是依據(jù)其《國有土地使用證》上的資料確定的，其中明確標(biāo)注了土地使用權(quán)歸云南康樂茶文化有限公司所有。根據(jù)查找的資料可知，該類型的房地產(chǎn)重置價格為每平方米6000元，每年需要交的管理費為年租金的3％，維修費為建筑物重置價的2％，房地產(chǎn)稅為租金收入的12％，保險費為建筑物重置價格的0.5％。該建筑物的月租金為12000元/立方米。根據(jù)公式:凈收益=房地產(chǎn)收入-維修費-保險費-管理費-房地產(chǎn)稅，得：12000*12-6000*256*2%-6000*256*0.5%-12000*12*3%-12000*12*12%=121980元資本化率的確定--收益還原法資本化率不僅在收益法中用于計算房地產(chǎn)的價值，而且它還反映了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險與收益的平衡。是連接房地產(chǎn)未來收益與其現(xiàn)在價值之間的橋梁。為了確定評估對象的資本化率，筆者深入市場調(diào)研，選取了三個評估基準(zhǔn)日以及地理位置和評估對象相似的可比案例，分別是：可比案例1：官渡區(qū)官南大道邦盛國際茶城，240平方米，凈收益為142000元，一次性付清均價為465萬元。交易日期為2024年1月27日?？杀劝咐?：官渡區(qū)官南大道玫瑰灣精修店鋪，360平方米，凈收益134200元，一次性付清均價為420萬元。交易日期為2024年3月2日?？杀劝咐?：官渡區(qū)官南大道雙鳳路某一樓店鋪250平方米，凈收益118640元，一次性付清價格為392萬元。交易日期為2024年2月16日。最終結(jié)果測算根據(jù)公式：資本化率=凈收益/價格，得：可比案例1的資本化率為142000元/456萬元=3.05%可比案例2的資本化率為134200元/420萬元=3.2%可比案例3的資本化率為118640元/392萬元=3.03%三者取平均值得評估對象的資本化率，為：（3.05%+3.2%+3.03%）/3=3.09%根據(jù)收益法的基本公式V=A其中，V表示評估值A(chǔ)為純收益r表示折現(xiàn)率或資本化率n表示收益年限V=AV=121980V=1579029.1元所以評估對象F1幢109號一層256平方米的商業(yè)用房的估價為1579029.1元。這個值將提供一個市場參考價，供房地產(chǎn)所有者、買家或金融機構(gòu)在進行交易或貸款決策時提供參考。第五章結(jié)論5.1研究結(jié)論本篇論文根據(jù)收益法測算了昆明市官渡區(qū)官南大道188號云南康樂茶文化城109幢3號一層面積為256平方米的商業(yè)用房抵押價值。根據(jù)尋找出三個可比案例進行分析比較以及通過實地考察法等，對評估對象進行了全面的了解，并根據(jù)收益法基本公式算出了評估對象的最終價格為1579029.1元。5.2研究展望隨著技術(shù)的進步，特別是大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)的應(yīng)用，收益法的評估過程預(yù)計將變得更加自動化和智能化，這能提升評價的精確性和工作效率。未來收益法可能會更多地利用公共數(shù)據(jù)、第三方數(shù)據(jù)和其他非傳統(tǒng)數(shù)據(jù)源，以豐富評估的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。在全球化和國際交流的背景下，收益法也可能會借鑒和吸收國際先進的理論和方法，以提高其國際競爭力。同時，政府和相關(guān)機構(gòu)可能會出臺更多支持收益法發(fā)展的政策法規(guī)，為其提供更好的法律保障和應(yīng)用環(huán)境?？偟膩碚f，收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用前景看好，隨著技術(shù)的發(fā)展和數(shù)據(jù)來源的多樣化，預(yù)計將進一步提高評估精度，減少誤差，并為決策者提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。同時，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和變化，收益法的應(yīng)用領(lǐng)域也將進一步拓展。參考文獻[1]Jochheim-Wirtz,Christoph."TheOfficialRealEstateAppraisalinGermany."Geonauka1.3(2013):1-5.[2]"TheEffectsofLand-UseConstraintsonHousingPrices."SocialScienceElectronicPublishing.[3]Marshall,A.."Thepuretheoryofforeigntrade:Thepuretheoryofdomesticvalues."(1974).[4]Schnaidt,Tobias,andS.Sebastian."ComparisonOfGermanAndAngloSaxonRealEstateAppraisalMethod