物業(yè)管理基本制度與政策

第一章物業(yè)管理概述

一、物業(yè)管理的概念（定位）（掌握）

考《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條對物業(yè)管理下了定義:［物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),

由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物亞服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行，維修、養(yǎng)

護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

物業(yè)主對于房屋等建筑物有三種方式管理：、業(yè)主自己進(jìn)行管理；、I業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托

給不同的專業(yè)公司I;、業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。

考物業(yè)管理的內(nèi)容是主要有兩方面：

、對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾

裝修等服務(wù)。

除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服

務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。

您《條例》調(diào)整的范圍：、調(diào)整住宅物業(yè)I的物業(yè)管理活動;、調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。

考《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村

考物業(yè)管理的市場化特征包括三點(diǎn)：

.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變

.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)

.物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則

您將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：

、強(qiáng)調(diào)I業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)；、強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。

〈〈條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動的前

提條件。

物物業(yè)管理的特征（熟悉）社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。I市場化是物業(yè)管

理最主要的特點(diǎn)。

社會化：物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)

代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工I,則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

您物業(yè)管理起源于I世紀(jì)年代的英國。隨后英國還成立了一皇家特

許屋宇經(jīng)理學(xué)會。I世紀(jì)初,美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會一一芝加哥建筑管理人協(xié)會。

考我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個特征：，

、是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；

、是住房分配采取實(shí)物分配；

、是住房消費(fèi)采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。

緝，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。

虹全面開展公有住房［向居民和職也售工作。

至1,取消住房實(shí)物分配,開始實(shí)施住房分配貨幣化。

嗇我國物業(yè)管理的產(chǎn)生：一年月日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司一

二深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

生深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)一一I《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理

條例》，以地方立法I的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。

年月刑設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。

建設(shè)部于年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗(yàn)收工作的通知。

年建設(shè)部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》

年JJ,建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作

的通知》。

(促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、提高人民群眾居住質(zhì)量、增加就業(yè)、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、推動房地

產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革（了解）

以I《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個階段：

考《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：、借鑒性；、過渡性；、針對性。

年月日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法習(xí)，是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理

制度的規(guī)范性文件。

考《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)

年月”日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：、配套性；、經(jīng)驗(yàn)性;、操作性。

第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》

考《條例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

、強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;

、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；

、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

考〈〈條例》立法理念是在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的啊下，突出I發(fā)展為重、平衡利一益、保

護(hù)弱者。

考《條例》主要遵循以下四個基本原則：

物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則；

維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則；

現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則；

從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度包括：《條例》創(chuàng)設(shè)了亞主大會、業(yè)主規(guī)約、I前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)

承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管

理的基本制度。

您《條例》的法律責(zé)任有如下個方面的特點(diǎn)：「亍政責(zé)任、民事責(zé)任并存。為了處理好行政處罰和

承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系。體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。

《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔(dān)民事貢任解決的，不再設(shè)定行政處

罰的原則；確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，貝優(yōu)先保證民事責(zé)任

的承擔(dān)，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益I的原則。

對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。

物物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機(jī)利的良性運(yùn)行I?！稐l例》按照社會主義

市場經(jīng)濟(jì)的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機(jī)制、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)、、物業(yè)服務(wù)合同等作出了規(guī)定。

這些規(guī)定的目的，就是培育市場'充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用。

《條例》確立的基本法律關(guān)系（掌握、重點(diǎn)）

業(yè)主相互之間的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

第二章物業(yè)管理服務(wù)

考物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)共四點(diǎn)（堂握）

公共性和綜合，性I廣泛性和差異，性I即時性和無形，性I持續(xù)性和長期性

二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容（掌握）

一物業(yè)管理服務(wù)，包括以下兩方面的內(nèi)容：

、對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

具體地說，物業(yè)管理服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理.；

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；

物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；

物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

物業(yè)檔案資料的管理；

專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。

二物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)（注意與物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容的區(qū)別）

物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是物業(yè)管理企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務(wù),物業(yè)服務(wù)的對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

全體業(yè)主。

三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（熟悉）

您I中國物業(yè)管理協(xié)會于年I印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)試行》以下

簡稱《標(biāo)卜I保潔服務(wù)卜I綠化養(yǎng)護(hù)I管理等I六個方面I界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,制定了I三個等級

的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。《標(biāo)準(zhǔn)》各級別的主要區(qū)別如下：

項(xiàng)目一級二級三級

基本要設(shè)有服務(wù)接待中心，公示公示小時服務(wù)電話。急公示小時服務(wù)電話。

求小服務(wù)電話。急修修小時內(nèi)。

報(bào)修按雙方約定時間到

半小時。

彳大預(yù)

每年每年

逐少次征詢業(yè)主對艮每年至少次征詢業(yè)主對物業(yè)至少次征詢業(yè)主

對物

I務(wù)的意見，滿意率以服務(wù)的意見，滿意率以上。業(yè)服莎的意見，滿

意率弓

物業(yè)上。以上。

每日

*巡查次小區(qū)每日巡查次小區(qū)每周巡查次小區(qū)

房屋管每日區(qū)查次裝修施工每日巡查次裝修施工現(xiàn)至少兩次區(qū)查裝修施工

理現(xiàn)場?，F(xiàn)場

共用設(shè)施載人電梯小時正常運(yùn)載人電梯早點(diǎn)至晚點(diǎn)載人電梯早點(diǎn)至晚點(diǎn)運(yùn)

設(shè)備維修行。正常運(yùn)行。行。

養(yǎng)護(hù)路:燈、樓道燈完好率不低路燈、樓道燈完好率不低于

于%

小小時站小區(qū)主出入小時值勤小區(qū)小時值勤

1區(qū)主出OO

岡入值勤C1

對重京區(qū)域、重點(diǎn)部位每對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位對重點(diǎn)區(qū)或、重點(diǎn)部位

協(xié)助維護(hù)

小勺至少巡查次；小時至少巡查次。力每小喉少巡查

公共秩序日

時次。

配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)

施小時監(jiān)空,

生活垃圾每天

生活垃圾每日￡清運(yùn)次清運(yùn)次活垃圾每天一清運(yùn)

OO生

6

次O

小區(qū)道路、廣場、停車場、小區(qū)道路、廣場、停車場、小區(qū)公共場所每日消掃

綠地等每日清掃次，綠地等每日清掃次次；

?

電梯

樓道每日清掃2電梯廳、樓道每日清掃匚次，電梯廳、樓道每日清掃

保潔服務(wù)]、

拖洗次：半月拖洗次；次；

一層共用大廳每日拖洗

次；

樓梯扶手每日擦洗次；樓梯扶手每周』察洗次

共用部位玻璃每爭:度

清潔共用部位玻璃1后清潔共用部位玻璃生

次；次；潔次；

路燈、樓道燈每月清潔路燈、樓道燈每季度清潔路燈、樓道燈

每半年1

次。次。巳潔次。清

雨、污水井每月檢查次；雨、污水井每季度:檢查次；雨、污水井每半年檢查

次；

化糞池每個月，檢查次，

化糞池每月檢查次，每半化糞池每季度i檢杳

次，每年清掏

年清掏次。每年清掏次。次。

無雜草、雜物定期清除綠地雜草、雜物。

定期組織澆灌、施肥和松適時組織澆灌、施肥和松土，

化養(yǎng)護(hù)

土，做好防澇、防凍。做好防澇、防凍。

管理

定期噴泗藥物，預(yù)防病蟲適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

害。

物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在使用以上標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

與＜〈標(biāo)準(zhǔn)》適用于普通商品住房、I經(jīng)濟(jì)適用住房I、房改房、集資建房I、廉租住房等普通住宅

小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。

《標(biāo)準(zhǔn)》由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務(wù)等級。

物選用《標(biāo)準(zhǔn)》時，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、I配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主使用人的居

住消費(fèi)能力等因素，

考《條例》第四十一條對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理1開以及費(fèi)用與

服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。

（考物業(yè)服務(wù)收費(fèi)三原則：I合理原則、公開原則、I收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

考年月頒布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于I《價(jià)格法》調(diào)整范圍,應(yīng)當(dāng)明

碼標(biāo)價(jià),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,依法向業(yè)主公示物亞管理企業(yè)名稱、物業(yè)

服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目I、、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、

根據(jù)I《價(jià)格法》I和I《條例》的法本精神,I年月I,國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部聯(lián)合

頒布了|《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。

考《價(jià)格法》規(guī)定了三種定價(jià)形式：、政府定價(jià)、、政府指導(dǎo)價(jià)、、、市場調(diào)節(jié)價(jià)。

（考《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和I和場調(diào)節(jié)價(jià)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)I進(jìn)行管理O

（考物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式兩種：?包干制收費(fèi)形式、.1酬金制收費(fèi)形式

.包干制收費(fèi)形式

《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指山業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)

用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！?/p>

您實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

.酬金制收費(fèi)形式

考《〈物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資研按約定比例或者約定數(shù)額

提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出I,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有

或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！?/p>

實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。酬金制也

稱傭金制，這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式在非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中較多采用。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企\也，應(yīng)當(dāng)履行以下義

務(wù)：

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公

布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物

業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)；

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和

物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)I。

考物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（重點(diǎn)掌握）

包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分:

管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

辦公費(fèi)用；

物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾貨任保險(xiǎn)費(fèi)用;

經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用等項(xiàng)從維修資金予以列支，不

得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

四物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促

《條例》規(guī)定，已竣工但尚未山售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交

納。已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由'業(yè)主繳納。

《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費(fèi)業(yè)主，，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期

交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法

追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同

關(guān)于解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決C

三、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審

（-）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義（了解）

、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物亞服務(wù)社會平均成本。

、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門為制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，

對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企'也的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。

（二）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)（掌握）

物物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下四點(diǎn)原則：I合法性原則、相關(guān)性原則、對應(yīng)性原則、合理

性原則

、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成（熟悉）

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本包括：人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清

潔費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂?/p>

固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。

物固定資產(chǎn)折舊采用I年限平均法。固定資產(chǎn)殘值率按I—I計(jì)算。

考物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：（重點(diǎn)）

《條例》第三十五條規(guī)定：”業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與I'業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企亞］訂立書面的物亞服

務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、I服務(wù)質(zhì)量、I服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資

金的管理與使用I、物業(yè)管理用房、、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。”物業(yè)服務(wù)合同除需明確

以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、

解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定合同履行爭議的解決方式等等。

應(yīng)當(dāng)指出的是，房屋和設(shè)備設(shè)施的各種圖紙、技術(shù)資料、使用說明、檢修記錄檔案，以及與物業(yè)管理

相關(guān)的業(yè)主情況資料，是進(jìn)行物業(yè)管理與服務(wù)的基本條件。所以，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應(yīng)就物業(yè)管理

資料的移交內(nèi)容和程序規(guī)則在物業(yè)服務(wù)合同中約定明確。

與前期物業(yè)服務(wù)合同的特征（重點(diǎn)熟悉）：I具有過渡性；I山建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂；是要式

合同。

物前期物業(yè)服務(wù)合同的時效（重點(diǎn)熟悉）：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)

主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！笨记捌谖飿I(yè)服務(wù)合

同的主要內(nèi)容（重點(diǎn)熟悉）

建設(shè)部于0定并發(fā)布了|《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本），前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)

包括以下個內(nèi)容：

.合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況

.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式

.物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容

.物業(yè)的承接查驗(yàn)

.物業(yè)的使用與維護(hù)

.專項(xiàng)維修資金

.違約責(zé)任

三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)有兩點(diǎn)：

物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)。

物物業(yè)管理企業(yè)在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序時應(yīng)履行如下義務(wù)：I履行告知義務(wù)。履行制止義務(wù)。履

行報(bào)告義務(wù)

.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)（重點(diǎn)熟悉）

考在發(fā)生安全事故時，要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)：

發(fā)生安全事故時要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告

事故。協(xié)助做好救助工作。

.物業(yè)保安人員的職責(zé)

物物業(yè)保安人員的主要職責(zé)是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序I,為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。

四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任

《條例》第三十六條第二款規(guī)定：”物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)

產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?/p>

《條例》對各主體在使用和維護(hù)物業(yè)行為進(jìn)行了明確的規(guī)范，《條例》規(guī)定：

、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變。

與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘。當(dāng)事業(yè)主在征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同

意的情況下才可實(shí)施。

、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范。

、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定（了解）

考《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，主要作三方面的規(guī)定：、辦理程序；、

事前否決權(quán)I;、I所得收益的使用方向。

您利用I共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要征得相關(guān)亞主、I業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意“

關(guān)于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)頑于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金。

第三章物業(yè)管理的基本制度

新《物業(yè)管理?xiàng)l例》

制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的目的是：第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物亞服務(wù)企業(yè)的合法

權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

物業(yè)管理的解釋：

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，山業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服

務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)

境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

選聘物業(yè)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持()原則：

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該怎樣來提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量：

第四條國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

參加業(yè)主大會會議，行使友票權(quán)；

選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金以下簡稱專項(xiàng)維修資金的管理和便用；法律、

法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等

方面的規(guī)章制度：

執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定：

按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金：

按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的()等因素。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建

筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在()的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管

部門或者街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

制定和修改管理規(guī)約；

選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

籌集和使用專項(xiàng)維修資金；I以上

改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；I以上

有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會會議的召開形式包括()

第十二條業(yè)主大會會議可以采月集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

需要經(jīng)過的業(yè)主同意通過的事項(xiàng)包括():籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)

施。業(yè)主大會決定本條例第十一條第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積且

占總?cè)藬?shù)匚二以上的業(yè)主同意；決定本條例第十?條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面

積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條亞中大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)()以上的業(yè)主提議，業(yè)主

委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開(日)以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，

應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的(居民委員會)

第十五條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé):

召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況：

代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日內(nèi)，向物業(yè)所在地的（）備案。

第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（日）內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主

管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民玫府備案。

第十七條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用；維護(hù)、管理,1業(yè)主的共同利益，I業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，

違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害衽會公共利益I。管理規(guī)約對全體業(yè)主具

有約束力Io

第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主一大會的議事方式、表決八序、業(yè)主委員會的組成和成員任期

等事項(xiàng)作出約定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職賁，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無

關(guān)的活動。

第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，I共同做好維護(hù)物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi).業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支

持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第：十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有

相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的

物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自

處分。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資

料:

設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

物業(yè)管理所必需的其他資料。

第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得（職業(yè)資格證書）

第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、I服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、I專項(xiàng)維修資金的

管理與使用I、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

I物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)I業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房

的用途。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（）的原則。

第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)而與服務(wù)水平相適應(yīng)］的原則，區(qū)別不同物業(yè)的

性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企亞在物業(yè)服務(wù)合同中約定C

第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行

為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企

業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服

務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部U報(bào)告，I協(xié)助做好救助工作。第四十九

條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、I業(yè)主委員會、物I業(yè)使用人和物

業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）；

物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法

辦理有關(guān)手續(xù)Io

第五十一條因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員

會和物亞服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的

同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主在房屋裝飾裝修中（）。

第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾

裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、I業(yè)主大會、物

業(yè)服務(wù)企業(yè)I的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，

也可以按照業(yè)主大會的決定使用，

違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用

的專項(xiàng)維修資金，1給予警告,，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額倍以下的罰款；物'業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用

專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部金吊銷資質(zhì)證書I;構(gòu)成犯罪的，

依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第七十條本條例自年月日起施行。

《條例》違規(guī)內(nèi)容處罰罰款

責(zé)令

未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的

沒收違法所得

賠償損

聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員。

萬

停止違法行為失

元?

擅自處分物'也共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有

萬元

權(quán)或使用權(quán)

擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施

限期改

用途的；給予警告

正

擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地；

擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)

營的。

限期改

不移交有關(guān)資料的予以通報(bào)

正

萬兀s萬兀

限期改

給予警告

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的止

限期改

未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)警告萬元以下

正

限期改警告、沒收所

不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的萬元S萬元

正得

追回，警

挪用專項(xiàng)維修資金的

告吊銷資質(zhì)證書處挪用數(shù)額倍以下

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個項(xiàng)目全部物業(yè)管理一并限期改合同價(jià)款S

委托給他人的正吊銷資質(zhì)證書以下

業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；

尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

違反法律、法規(guī)的活動。尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

民法通則

第二條中華人民共和國民法調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和

人身關(guān)系I。

第n條民事活動應(yīng)當(dāng)遵循I自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。

第七條民事活動應(yīng)當(dāng)尊重社會公德,，不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，，擾亂社會經(jīng)

濟(jì)秩序I。

第九條公民從出生時起到死亡時止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。

第十一條I十八周歲以?上的公民是成年人,具有完全民事行為能力人。

卜六周歲以上不滿卜八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活頑的，視為完全民事行為能力

人。

第十二條I卜周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人,不滿十周歲的未成年人是無民事行為

能力人。

第二十條公民下落不明滿二年的，利害關(guān)系人可以向人民法院申請宣告他為失蹤人。

第二十三條公民有下列情形之一的，利害關(guān)系人可以向人民法院申請宣告他死亡：

一下落不明滿四年的

二因意外事故下落不明，，從事故發(fā)生之日起滿二年的。

第三十七條法人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

一依法成立I二有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)三I有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所四I能夠獨(dú)立.承擔(dān)民

事責(zé)任］。

第五十五條民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

一行為人具有相應(yīng)的民事行為能力二I意思衣示真實(shí)三I不違反法律或者社會公共利益。

第五十六條民事法律行為可以采取書面形式、I頭形式或者其他形式。

第五十七條民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不

得擅自變更或者解除。

第五十八條下列民事行為無效:

一無民事行為能力人實(shí)施的

:限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的

三一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下所為的

四惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的

五違反法律或者社會公共利益的

六經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計(jì)劃的

七以合法形式掩蓋非法目的的。

無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力

第五十九條下列民事行為，一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或者撤銷：

一行為人對行為內(nèi)容有重大誤解的；二顯失公平的。

被撤銷的民事行為從行為開始起無效

第六十條民事行為部分無效，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效。

第六十四條代理包括委托代理、法定代理和指定代理。

第七十一條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第八十

三條不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)I、、方便生活、、團(tuán)結(jié)互助I、公平合理的精神，正確

處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵

害排除妨礙，I賠償損失。

第一百三十五條向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除I外。

第一百三十六條下列的訴訟時效期間為一年

身體受到傷害要求賠償?shù)?；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的：延付或者拒付租金的；寄存財(cái)物

被丟失或者損毀的。

第一百三十七條訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日

起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。第一百三

十八條超過訴訟時效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。

第一百三十九條在訴訟時效期間的I最后六個月內(nèi)，，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的，

訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計(jì)算。

第一百四十條訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，

訴訟時效期間重新計(jì)算。

第一節(jié)業(yè)主大會制度

考業(yè)主的權(quán)利總共十項(xiàng)權(quán)利包括：（重點(diǎn)熟悉）

.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議

.提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議

.參加'也主大會會議，行使投票權(quán)

.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)

.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

.監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理卻使用

0法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

考《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行的項(xiàng)義務(wù)包括：

.遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則

.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面

的規(guī)章制度

.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定

.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金

.按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則，它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的I議事方式、表決程序、

業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期I等事項(xiàng)作出約定。物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市

場行為，應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)?市場原則。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

第五條'II，主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、

法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

第七條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

您第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，I已交付的專有部分面積超過建筑物總面積時，I建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照

物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報(bào)送下列

籌備首次業(yè)主大會會議所需的項(xiàng)文件資料：

。物業(yè)管理區(qū)域證明：（）房屋及建筑物面積清冊；（）業(yè)主名冊：（）建筑規(guī)劃總平面圖：

（）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（）其他有關(guān)的文件

資料。

第九條符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)

在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后I一日內(nèi)I,負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大￡會議籌備組。

您第十條首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表

和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中I業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,

籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企I業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組

開展工作。

第十二條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備II作：

。確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

0確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

。草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

0依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

。制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

0制定業(yè)主委員會選舉辦法；

。完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備H作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會一口前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十三條取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主，I已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚

未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。窗業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)I確定。

第十四條業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者白薦。

第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起一完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)

主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議

考第十七條業(yè)主大會決定以＜十項(xiàng)事項(xiàng)：

0制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

。制定和修改管理規(guī)約；

0選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

1）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案I；

0選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

0籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

0改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

1)改變共有部分的用途;

1)利用共仃部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的使用;

0法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

業(yè)主大會會議決定6.7項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二

以上的業(yè)主同意;其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)?/p>

數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

考第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對卜.列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

0物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

1)1專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;

1)物業(yè)共用部分的經(jīng)營匕收益分配;

。業(yè)主共同利益的維護(hù)；

0業(yè)主共同管理權(quán)的行使：

。業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

0違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

與第十九條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

()業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

()業(yè)主委員會的職責(zé)；

()業(yè)主委員會議事規(guī)則；

()業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

()業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

()業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

()業(yè)主大會會議的表決程序；

()業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)、任期等；

()業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等：

(0業(yè)主大會、業(yè)大委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;

(1業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主

大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

您第二十一條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組

織召開業(yè)主大會臨時會議：

一經(jīng)專有部分占建筑物總面積I以上且占總?cè)怂捯陨蠘I(yè)主提議的;

二發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

三業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可I以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。.采用書面征求

意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管