物業(yè)電梯維護(hù)保養(yǎng)計劃與記錄引言：電梯安全，始于規(guī)范維保電梯作為現(xiàn)代建筑中不可或缺的垂直運(yùn)輸工具，其安全運(yùn)行直接關(guān)系到業(yè)主與使用人的生命財產(chǎn)安全及日常生活秩序。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，建立科學(xué)、系統(tǒng)的電梯維護(hù)保養(yǎng)計劃并輔以詳盡、規(guī)范的記錄，是保障電梯設(shè)備良好運(yùn)行狀態(tài)、延長使用壽命、規(guī)避安全風(fēng)險的核心環(huán)節(jié)。本文旨在從實際操作角度出發(fā)，闡述物業(yè)電梯維護(hù)保養(yǎng)計劃的制定原則、主要內(nèi)容，以及保養(yǎng)記錄的規(guī)范要求與管理要點，以期為物業(yè)同行提供具有實操性的參考。一、物業(yè)電梯維護(hù)保養(yǎng)計劃的制定與實施電梯維護(hù)保養(yǎng)計劃的制定，并非簡單的周期羅列，而是一個基于法規(guī)要求、設(shè)備特性、使用狀況的系統(tǒng)性工程。（一）制定依據(jù)與原則1.法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)為綱：嚴(yán)格遵循國家及地方關(guān)于電梯安全的法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，確保計劃的合規(guī)性與權(quán)威性。這是制定一切維保計劃的前提。2.設(shè)備特性為本：每臺電梯的品牌、型號、出廠日期、技術(shù)參數(shù)及原制造商的維保建議各不相同，計劃制定需充分考慮這些個體差異，“一梯一策”并非空談。3.使用狀況為基：電梯的使用頻率、載重量、運(yùn)行環(huán)境（如是否在地下室、粉塵大的區(qū)域等）以及歷史故障記錄，都是調(diào)整保養(yǎng)周期和側(cè)重點的重要依據(jù)。4.預(yù)防為主，防治結(jié)合：計劃的核心在于通過規(guī)律性的檢查、清潔、潤滑、調(diào)整和緊固，預(yù)防故障的發(fā)生，而非事后維修。對于易損部件和潛在風(fēng)險點，應(yīng)加強(qiáng)關(guān)注。（二）保養(yǎng)計劃的核心內(nèi)容一個完整的電梯維保計劃應(yīng)至少包含以下層面：1.日常巡檢（每日或隔日）：*執(zhí)行人員：物業(yè)工程人員或?qū)Ｂ氹娞莅踩珕T。*主要內(nèi)容：側(cè)重于電梯的基本運(yùn)行狀態(tài)和安全裝置的有效性。例如：機(jī)房環(huán)境檢查，轎廂內(nèi)操縱盤、指令按鈕、照明通風(fēng)、平層精度，層門門鎖、地坎清潔，呼梯按鈕功能，有無異響、異味，急停裝置是否正常等。*目的：及時發(fā)現(xiàn)明顯的異常情況，確保電梯基本安全運(yùn)行。2.周度保養(yǎng)：*執(zhí)行人員：專業(yè)維保單位技術(shù)員。*主要內(nèi)容：在日常巡檢基礎(chǔ)上，對關(guān)鍵部件進(jìn)行檢查和簡單維護(hù)。例如：制動器間隙檢查與調(diào)整，導(dǎo)靴磨損情況檢查，門機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行狀況，曳引鋼絲繩張力均勻性檢查，各安全開關(guān)有效性測試等。3.月度保養(yǎng)：*執(zhí)行人員：專業(yè)維保單位技術(shù)員。*主要內(nèi)容：進(jìn)行更全面的檢查、清潔、潤滑和調(diào)整。例如：曳引機(jī)運(yùn)行狀況、油位油質(zhì)檢查，限速器工作狀況，緩沖器檢查，補(bǔ)償鏈/纜檢查，控制柜內(nèi)各電器元件連接與工作狀態(tài)檢查，電機(jī)軸承潤滑等。4.季度保養(yǎng)：*執(zhí)行人員：專業(yè)維保單位技術(shù)員（可由技術(shù)主管帶隊）。*主要內(nèi)容：對電梯的機(jī)械、電氣系統(tǒng)進(jìn)行較深入的檢查和調(diào)整。例如：曳引輪、導(dǎo)向輪磨損檢查，鋼絲繩磨損、斷絲檢查，安全鉗聯(lián)動機(jī)構(gòu)檢查與試驗，門機(jī)系統(tǒng)各部件緊固與調(diào)整，變頻器參數(shù)檢查，安全回路絕緣測試等。5.年度保養(yǎng)與檢測：*執(zhí)行人員：專業(yè)維保單位，并配合特種設(shè)備檢驗檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行年度定期檢驗。*主要內(nèi)容：全面的系統(tǒng)性檢查、調(diào)整、潤滑和功能性試驗。包括但不限于：曳引機(jī)解體檢查（視情況），限速器-安全鉗聯(lián)動試驗，緩沖器性能測試，層門門鎖裝置全面檢查與調(diào)整，電氣控制系統(tǒng)功能測試，整機(jī)性能參數(shù)測試等。*目的：確保電梯各項性能指標(biāo)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，通過法定檢驗。6.專項保養(yǎng)與大修計劃：*根據(jù)電梯使用年限、運(yùn)行狀況及年度檢測結(jié)果，制定針對性的專項保養(yǎng)（如更換老化電纜、變頻器維護(hù)等）和中大修計劃。*此類計劃需有明確的預(yù)算、實施方案和工期安排，并履行相應(yīng)審批手續(xù)。（三）計劃的執(zhí)行與管理*明確責(zé)任主體：通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位負(fù)責(zé)具體保養(yǎng)工作，物業(yè)方負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查和配合。*制定詳細(xì)作業(yè)指導(dǎo)書：維保單位應(yīng)提供基于制造商規(guī)范和國家標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，明確各項目的操作步驟、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。*備品備件管理：建立常用和關(guān)鍵備品備件的庫存，確保保養(yǎng)和緊急維修時能及時更換。*應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制：計劃中應(yīng)包含電梯突發(fā)故障時的應(yīng)急處理流程、聯(lián)系人員及備用方案。二、物業(yè)電梯維護(hù)保養(yǎng)記錄的規(guī)范與管理維保記錄是維保工作的原始憑證，是電梯“健康檔案”的核心組成部分，具有追溯性、證明性和改進(jìn)性的重要價值。（一）維保記錄的基本要素一份規(guī)范的維保記錄應(yīng)清晰、準(zhǔn)確、完整地記錄以下信息：1.電梯基本信息：電梯編號、型號規(guī)格、所在樓棟單元、制造單位、安裝日期、下次檢驗日期等。2.保養(yǎng)信息：保養(yǎng)日期、保養(yǎng)類別（日常、周、月、季、年）、保養(yǎng)人員姓名及工號、維保單位名稱。3.保養(yǎng)項目與結(jié)果：*應(yīng)按照保養(yǎng)計劃或作業(yè)指導(dǎo)書的項目逐項列出。*對每個項目的檢查、清潔、潤滑、調(diào)整、緊固等操作進(jìn)行簡要描述。*明確記錄檢查結(jié)果（正常/異常），若發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，需詳細(xì)描述現(xiàn)象、部位，并記錄處理措施（已修復(fù)/待處理/需更換部件及原因）。4.更換部件記錄：若有更換部件，需記錄部件名稱、型號規(guī)格、數(shù)量、更換原因、生產(chǎn)廠家等。5.遺留問題與建議：對于本次保養(yǎng)未能解決或發(fā)現(xiàn)的潛在重大問題，需明確記錄，并提出處理建議和計劃。6.確認(rèn)與簽字：保養(yǎng)人員簽字，物業(yè)方監(jiān)督檢查人員簽字確認(rèn)，必要時應(yīng)有業(yè)主或使用人代表見證簽字。（二）記錄的形式與要求1.形式：可采用紙質(zhì)記錄表或電子化記錄系統(tǒng)。電子化記錄便于存檔、查詢和統(tǒng)計分析，但需確保數(shù)據(jù)安全和不可篡改性。2.書寫要求：紙質(zhì)記錄應(yīng)用不易褪色的筆填寫，字跡清晰工整，不得隨意涂改。如有修改，應(yīng)在修改處簽名并注明日期。3.及時性：保養(yǎng)工作完成后應(yīng)立即填寫記錄，確保信息的準(zhǔn)確性和完整性。4.規(guī)范性：使用統(tǒng)一的表格格式和規(guī)范的術(shù)語，避免模糊不清或歧義的表述。（三）記錄的審核、歸檔與利用1.審核：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)人或指定專人應(yīng)對維保記錄進(jìn)行定期審核，檢查其完整性、真實性和規(guī)范性，對發(fā)現(xiàn)的問題及時與維保單位溝通。2.歸檔：審核后的記錄應(yīng)按照電梯編號和時間順序進(jìn)行整理歸檔，建立專門的檔案盒或電子檔案庫。檔案保存期限應(yīng)符合相關(guān)法規(guī)要求（通常至少為電梯的使用年限或至下次大修/報廢）。3.利用：*追溯查詢：當(dāng)電梯發(fā)生故障或事故時，可通過記錄追溯歷史保養(yǎng)情況，分析原因。*性能分析：通過對長期記錄的統(tǒng)計分析，可以了解電梯各部件的磨損規(guī)律、常見故障點，為優(yōu)化保養(yǎng)計劃、備品備件采購提供數(shù)據(jù)支持。*責(zé)任界定：在發(fā)生糾紛時，完整規(guī)范的記錄是界定責(zé)任的重要依據(jù)。*迎接檢查：是接受特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門檢查的必備資料。三、持續(xù)改進(jìn)：從計劃與記錄中提升維保效能物業(yè)電梯維保工作并非一成不變，計劃的科學(xué)性和記錄的有效性需要在實踐中不斷檢驗和完善。*定期評估計劃：結(jié)合維保記錄反映的電梯實際狀況、故障頻率、新法規(guī)要求等，定期（如每年）對維保計劃進(jìn)行評估和修訂，使其更貼合電梯的實際需求。*分析記錄數(shù)據(jù)：深入分析維保記錄中的故障信息、更換部件情況，識別系統(tǒng)性問題或特定品牌型號電梯的薄弱環(huán)節(jié)，針對性地采取預(yù)防措施。*加強(qiáng)溝通協(xié)作：物業(yè)方應(yīng)與維保單位保持密切溝通，定期召開維保工作會議，反饋問題，共同探討改進(jìn)方案。同時，也應(yīng)聽取業(yè)主的合理意見和建議。*人員培訓(xùn)：物業(yè)相關(guān)管理人員和維保人員都應(yīng)接受持續(xù)的專業(yè)知識和技能培訓(xùn)，確保能理解計劃、規(guī)范操作、準(zhǔn)確