房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)

篇一：房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范

房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范

【引言】

我們?cè)诠?yīng)房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域的訴訟及日常法律服務(wù)

過程中，反復(fù)地會(huì)遇到一些同樣的問題、同樣的爭議，這些

問題和爭議映射到房地產(chǎn)租賃合同上，就是我們所關(guān)注的審

查要點(diǎn)。針對(duì)這些審查要點(diǎn)，假如能夠習(xí)慣性地以訴訟思維

即風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)去為客戶設(shè)計(jì)核心條款，無疑將達(dá)到訴與非

訴的潛在和諧。下文，我們將拋磚引玉，嘗試這一“基礎(chǔ)工

程”建設(shè)。

【解讀】

一、出租物業(yè)的面積

對(duì)于出租物業(yè)已有房地產(chǎn)權(quán)證或業(yè)經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具測

量報(bào)告的（常見于房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃），

合同雙方最好將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報(bào)告上所記載的建筑面

積約定為租賃面積，并將房地產(chǎn)權(quán)證或測量報(bào)告作為合同附

件。K舉薦條款

對(duì)于出租物業(yè)未有房地產(chǎn)權(quán)證或未經(jīng)法定機(jī)構(gòu)出具

測量報(bào)告的（常見于商場、寫字樓的部分租賃），合同雙方最

好共同聘請(qǐng)一家中介測量機(jī)構(gòu)對(duì)租賃面積進(jìn)行測量，并共同

派代表參加測量的過程。在測量結(jié)束后，合同雙方代表應(yīng)就

測量結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，并將測量報(bào)告、測量圖表作為合同附件。

K舉薦條款2』

K舉薦條款口

甲方將座落在本市_______【區(qū)】【縣】路_____

【棟】【新村】1號(hào)】

【幢】室（部位）的房屋（簡稱該房屋）出

租給乙方。該房屋【建筑面積】【運(yùn)用面積】為平

方米，房屋類型為，結(jié)構(gòu)為，房屋用途為

。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示【房地產(chǎn)權(quán)證，

編號(hào)：】，并已告知乙方該房屋【已】【未】

設(shè)定抵押。（詳見附件【房地產(chǎn)權(quán)證】）

K舉薦條款21

租賃面積：以雙方共同指定的【中介測量機(jī)構(gòu)名稱】實(shí)

地測量的面積為最終確認(rèn)的租賃面積，為平方

米（詳見附件【測量報(bào)告】），包括租賃物業(yè)的玻璃門、店面、

租賃物業(yè)范圍內(nèi)的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施所占面積，以及租賃

物業(yè)與其他承租人租區(qū)的隔墻所占面積的一半，租賃物業(yè)與

公共區(qū)域的隔墻所占面積的全部。甲、乙雙方一樣確認(rèn)，木

合同涉及須要以面積計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用（如租金、管理費(fèi)、推廣

費(fèi)等）金額的，均按租賃面積計(jì)算，任何一方不得以建筑面

積及/或套內(nèi)建筑面積對(duì)租賃面積提出異議。

二、出租物業(yè)的用途

對(duì)出租物業(yè)的運(yùn)用要符合法定用途，這看似簡潔的法

律常識(shí)在實(shí)踐中間或也會(huì)被忽視，這與主管部門疏于監(jiān)管和

合同雙方貪圖小利脫不了干系。實(shí)踐中，我們?cè)鲇腥缦虑?/p>

形：

1.住宅變辦公。在住宅小區(qū)中，我們有時(shí)候突然會(huì)發(fā)覺

XX公司的招牌，其中，從事對(duì)外貿(mào)易的公司在深圳較為多

見。

2.廠房變商鋪。近日，曾有一些來自深圳市蛇口工業(yè)區(qū)

的客戶向我們進(jìn)行法律詢問，其告知出租人以工業(yè)廠房進(jìn)行

餐飲招商，并公然宣稱不會(huì)遭到政府有關(guān)部門的查處，客戶

為此依據(jù)商鋪標(biāo)準(zhǔn)支付了租金、保證金及裝修費(fèi)用，后由于

無法辦理工商登記而發(fā)生糾紛。而我們留意到客戶供應(yīng)的租

賃合同中，已經(jīng)明確寫明出租物業(yè)的用途為工業(yè)。

3.工業(yè)變辦公。業(yè)內(nèi)皆知，深圳市保稅區(qū)的主要規(guī)劃

用地是工業(yè)類用地，依據(jù)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地限制指標(biāo)（試

行）》（國土資發(fā)[XX]232號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目所需行政

辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面

積的7%。但我們?cè)跒榭蛻暨M(jìn)行盡職調(diào)查的時(shí)候發(fā)覺，許多企

業(yè)已經(jīng)租用了保稅區(qū)內(nèi)的工業(yè)廠房全部或大部分作為辦公

用途，并且，由于價(jià)格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業(yè)

在躍躍欲試。

4.高科技工業(yè)變工業(yè)。近年來，國家激勵(lì)高科技產(chǎn)業(yè)

前應(yīng)支付的全部款項(xiàng)，包括但不限于保證金、預(yù)付租金、預(yù)

付管理費(fèi)、裝修押金。K舉薦條款3』對(duì)出租人而言，出租人

應(yīng)確保出租物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施、物品處于正常運(yùn)行狀態(tài)，

如有損壞，應(yīng)在約定期限內(nèi)修復(fù)或更換。K舉薦條款4》

在合同雙方各自滿意上述交付條件后，我們通常會(huì)建

議合同雙方簽署《交付確認(rèn)書》，以作為出租物業(yè)實(shí)際交付

日期的確認(rèn)，也可作為出租人交付物品、承租人支付保證金

和各項(xiàng)押金的確認(rèn)，該等事實(shí)的確認(rèn)有助于避開合同雙方將

來對(duì)租賃期限的起算、修理責(zé)任的安排等問題出現(xiàn)爭議。

K舉薦條款3U

在辦理出租物業(yè)的交接手續(xù)之前，乙方應(yīng)付清依據(jù)本

協(xié)議規(guī)定乙方于出租物業(yè)實(shí)際交付

日或此前應(yīng)支付的全部款項(xiàng)，否則甲方無義務(wù)將出租物

業(yè)交付給乙方。甲方在全額收到該等支付后應(yīng)向乙方交付出

租物業(yè)，雙方簽署出租物業(yè)交付確認(rèn)書，即視為甲方已依據(jù)

本協(xié)議規(guī)定條件履行了將出租物業(yè)交付給乙方的義務(wù)。

[[舉薦條款4』

甲方向乙方交付出租物業(yè)時(shí)，乙方與甲方（包括甲方

所托付之本大廈物業(yè)管理人員）清查出租房屋及其附屬設(shè)施、

裝飾材料、其它物品及大廈的公共設(shè)施，甲方保證大廈的電

梯、消防保安系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、自來水系統(tǒng)、泵房等應(yīng)處

于正常運(yùn)行狀態(tài)。如有損壞，甲方應(yīng)在3日或乙方同意的其

他期限內(nèi)主動(dòng)通知和督促物業(yè)管理處修理完畢，在此基礎(chǔ)上

雙方共同簽署交付確認(rèn)書。

四、扣率租金/提成租金

在商鋪或商場的租賃合同中，出租人往往不滿意于定

期收取固定數(shù)額的租金，因此，所謂“扣率租金”或稱“提

成租金”應(yīng)運(yùn)而生。在實(shí)踐中，依據(jù)出租人對(duì)承租人銷售狀

況的了解程度，可以有兩種條款設(shè)計(jì)：

對(duì)于出租人不了解承租人銷售狀況的場合，出租人可

要求承租人定期供應(yīng)財(cái)務(wù)報(bào)表，并有權(quán)保留對(duì)承租人查賬及

審計(jì)的權(quán)利。K舉薦條款5』

對(duì)于出租人了解承租人銷售狀況的場合，如出租人負(fù)

責(zé)商場的統(tǒng)一收銀，出租人與承租人應(yīng)定期對(duì)銷售狀況進(jìn)行

核對(duì)和確認(rèn)，以免對(duì)提成租金的收取發(fā)生爭議。K舉薦條款6》

K舉薦條款5X

乙方須在每月五號(hào)前支付當(dāng)月基本租金、管理費(fèi)和推

廣費(fèi)。若按每月的月營業(yè)額計(jì)算的扣率租金高于基本租金的,

則乙方須于下月支付基本租金時(shí)向甲方交納該月基本租金

與扣率租金的差額部分。乙方同時(shí)向甲方作出如下承諾：

(1)乙方應(yīng)在每月的第七日前向甲方供應(yīng)一份由乙方

確認(rèn)正確記載乙方上個(gè)月在承租場所內(nèi)整個(gè)月的營業(yè)額的

書面財(cái)務(wù)報(bào)表；

(2)若乙方不供應(yīng)或不實(shí)供應(yīng)書面財(cái)務(wù)報(bào)表，甲方有

權(quán)估算乙方上個(gè)月的營業(yè)額，乙方須按甲方估算的月營業(yè)額

繳納扣率租金；

(3)乙方在其上一個(gè)財(cái)政年度完結(jié)及租賃期滿后三十

天內(nèi)應(yīng)向甲方供應(yīng)具備資格的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)租賃店鋪進(jìn)

行審計(jì)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表(該年度財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)真實(shí)及具體地列

出該店鋪在本財(cái)務(wù)年度內(nèi)各個(gè)月的財(cái)務(wù)資料及明細(xì))，費(fèi)用

由乙方自行支付。在甲方收到并確認(rèn)上述年度財(cái)務(wù)報(bào)表后的

十日內(nèi)，甲乙雙方須以現(xiàn)金付款的方式，對(duì)該財(cái)政年度的扣

率租金，做出基于上述年度財(cái)務(wù)報(bào)表中所列的最終數(shù)字而須

要做出的調(diào)整。相應(yīng)財(cái)政年度的月報(bào)表須以經(jīng)甲方收到并確

認(rèn)的該財(cái)政年度的年度財(cái)務(wù)報(bào)表為準(zhǔn)，并做出相應(yīng)調(diào)整；

(4)任何狀況下，甲方仍保留對(duì)乙方查賬的權(quán)利，包

括甲方自行或聘請(qǐng)有資格的會(huì)計(jì)師、

審計(jì)師對(duì)乙方經(jīng)營租賃物業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)賬薄、

記賬憑證、原始憑證等進(jìn)行審查，費(fèi)用由甲方支付。但是，

若查賬發(fā)覺賬目不實(shí)，則費(fèi)用由乙方擔(dān)當(dāng)，并按實(shí)際查賬的

結(jié)果計(jì)算扣率租金。乙方應(yīng)就甲方或甲方聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)師、事

計(jì)師查賬事宜供應(yīng)充分的幫助和合作。

R舉薦條款61

承租人應(yīng)自開業(yè)日期或裝修期結(jié)束后其次天(以兩者

中較晚的日期為準(zhǔn))起支付場地上這一家店鋪的凈銷售額的

%作為提成租金。出租人與承租人應(yīng)當(dāng)于每月【派】日

對(duì)店鋪上一個(gè)月的銷售狀況進(jìn)行核對(duì)和確認(rèn)。承租人應(yīng)基于

前一季的財(cái)務(wù)報(bào)表（該財(cái)務(wù)報(bào)表由承租人依據(jù)其會(huì)計(jì)慣例制

作），于當(dāng)季的第一個(gè)月的第十五（15）日或之前交納前一季

的提成租金。出租人應(yīng)于收到提成租金后二⑵個(gè)工作日內(nèi)

向承租人供應(yīng)合法房屋租賃發(fā)票。提成租金的年度調(diào)整應(yīng)當(dāng)

在每個(gè)財(cái)政年度終結(jié)后的一百三十（130）日內(nèi)完成，且各方

不需為此支付利息。提成租金的年度調(diào)整后，如承租人在該

年度中收到的發(fā)票金額少于實(shí)際繳納的提成租金，則出租人

應(yīng)補(bǔ)發(fā)發(fā)票。

五、修理程序的設(shè)定

在出租物業(yè)的運(yùn)用過程中，最簡潔發(fā)生糾紛的當(dāng)屬出

租物業(yè)的修理問題，且主要集中于因出租人未予修理及未剛

好修理而導(dǎo)致承租人無法運(yùn)用出租物業(yè)或遭遇損失的問題

上。對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)，除了在結(jié)果上通過違約責(zé)任條款追究違

約方的違約責(zé)任之外，我們更傾向于從程序上防止該等風(fēng)險(xiǎn)

的發(fā)生。K舉薦條款7》從另一個(gè)角度上看，這種程序上的條

款設(shè)計(jì)，事實(shí)上是為了促使合同雙方在問題發(fā)生時(shí)進(jìn)行充分

的溝通，以避開不必要的誤會(huì)以及糾紛和損失的擴(kuò)大。

R舉薦條款71

乙方在運(yùn)用租賃房地產(chǎn)過程中，如非因乙方過錯(cuò)，租

賃房地產(chǎn)或其附屬設(shè)施出現(xiàn)或發(fā)生阻礙平安、正常運(yùn)用的損

壞或故障時(shí)，乙方應(yīng)剛好通知甲方并實(shí)行可能之有效措施防

止缺陷的進(jìn)一步擴(kuò)大;如為緊急報(bào)修（指影響乙方工作、營運(yùn)

平安的故障，如房屋大面積漏雨等狀況），甲方應(yīng)在乙方發(fā)

出緊急報(bào)修通知后四⑷小時(shí)內(nèi)前來修理；如為緊急報(bào)修以

外的一般報(bào)修，甲方應(yīng)在乙方發(fā)出報(bào)修通知后三⑶日內(nèi)前

來修埋。如甲方未在上述時(shí)間內(nèi)進(jìn)行處埋，乙方有權(quán)自行或

托付第三人進(jìn)行修理，相應(yīng)修理費(fèi)用和款項(xiàng)由甲方擔(dān)當(dāng)，并

由乙方從應(yīng)支付給甲方的租金中扣除。

六、優(yōu)先承租權(quán)

我們常見“優(yōu)先購買權(quán)”條款，卻不常見“優(yōu)先承租

權(quán)”條款?！渡钲谑蟹康禺a(chǎn)租賃合同書》第22條有類似“優(yōu)

先承租權(quán)”條款，但對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的行使程序卻沒有進(jìn)行

約定，這使得該等“優(yōu)先承租權(quán)”欠缺可操作性。從優(yōu)先承

租權(quán)的可操作性上講，我們建議設(shè)計(jì)相關(guān)條款約定：在有第

三人情愿以肯定條件承租出租物業(yè)的時(shí)候，作為出租人，應(yīng)

當(dāng)將該等條件書面通知承租人，并賜予承租人合理的考慮期

限;作為承租人，則應(yīng)當(dāng)在出租人指定期限內(nèi)對(duì)其是否行使

優(yōu)先承租權(quán)作出書面回復(fù)。K舉薦條款81

K舉薦條款8』

本合同約定之租賃期間屆滿，乙方需接著租用租賃房地

產(chǎn)的，應(yīng)于租賃期屆滿之日前

【X】個(gè)月向甲方提出續(xù)租要求;在同等條件下，乙方

對(duì)租賃房地產(chǎn)有優(yōu)先承租權(quán)。在有第三人情愿以肯定條件承

租租賃房地產(chǎn)的時(shí)候，甲方應(yīng)當(dāng)將該等條件書面通知乙方；

乙方應(yīng)當(dāng)在收到甲方通知后三日內(nèi)對(duì)其是否行使優(yōu)先承租

權(quán)作出書面回復(fù)。

七、向潛在承租人或買方展示出租物業(yè)

租期將至，若承租人不再接著承租物業(yè)，則出租人為

節(jié)約成本，很可能要求在租賃期限屆滿前肯定時(shí)間內(nèi)，攜帶

潛在的承租人參觀出租物業(yè)。另外，在出租人意欲出售出租

物業(yè)的時(shí)候，往往也須要向潛在的買方展示出租物業(yè)。

對(duì)于上述兩種情形，我們認(rèn)為出租人的要求是合理的,

承租人應(yīng)賜予肯定的協(xié)作，但出租人應(yīng)事先通知承租人，并

不得影響承租人的正常運(yùn)用。K舉薦條款9、10》

K舉薦條款91

在租賃期限屆滿前6個(gè)月內(nèi)，假如乙方尚未與甲方就

續(xù)租達(dá)成協(xié)議的，則甲方只要向乙方提前發(fā)出書面通知，甲

方有權(quán)陪伴潛在的承租人或者買方參觀出租物業(yè)，但不得影

響乙方的正常辦公。

R舉薦條款ion

在租賃期滿前三個(gè)月內(nèi)，甲方有權(quán)進(jìn)行重新招租的各

項(xiàng)打算工作，包括向?qū)淼某凶馊苏故咀赓U物業(yè)以及對(duì)租賃

物業(yè)進(jìn)行合理和必要的檢查與修理等。乙方應(yīng)在租期屆滿前

三個(gè)月內(nèi)，在獲事先通知的任何合理時(shí)間內(nèi)，無條件允許將

在租期屆滿后承租或運(yùn)用租賃物業(yè)的新的承租人或運(yùn)用人

勘察租賃物業(yè)及其各部分，甲方亦有權(quán)在租賃物業(yè)張貼招租

告小。

八、承租人的自動(dòng)變更

我們接觸到的許多客戶，其作為承租人租賃出租物業(yè)

的目的是設(shè)立公司或分支機(jī)構(gòu)并將出租物業(yè)地址作為新設(shè)

公司或分支機(jī)構(gòu)的注冊(cè)地址。在這種狀況下，我們通常會(huì)將

該實(shí)際狀況據(jù)實(shí)告知出租人，并幫助客戶在租賃合同中設(shè)計(jì)

“承租人的自動(dòng)變更”條款，以免出租人屆時(shí)反口，不履行

幫助變更承租人的義務(wù)。假如沒有該等“承租人的自動(dòng)變更”

條款，將來能否變更承租人則是出租人的權(quán)利，出租人往往

會(huì)感覺增加其負(fù)擔(dān)而不愿供應(yīng)幫助。這勢必影響客戶租賃目

的的實(shí)現(xiàn)，并增加客戶的負(fù)累。［舉薦條款m

K舉薦條款11R

鑒于乙方或其關(guān)聯(lián)公司擬在中國境內(nèi)新設(shè)公司（下稱

“新公司”），新公司英文名稱暫定為"※】"；甲方同意：

自新公司在中國合法設(shè)立之日，乙方在租賃合同及本協(xié)議項(xiàng)

下的全部權(quán)利和義務(wù)均自動(dòng)轉(zhuǎn)由新公司享有及擔(dān)當(dāng)，新公司

自然成為租賃合同及木協(xié)議的主體（即“乙方”）及實(shí)際承租

人，【派】與甲方的租賃關(guān)系同時(shí)終止，而無需另行簽訂協(xié)

議。但新公司應(yīng)書面對(duì)甲方出具確認(rèn)函，確認(rèn)合約中全部約

定同樣對(duì)新公司有效。如有關(guān)主管機(jī)關(guān)須要

篇二：房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)

房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)

第一章合同簽約過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范

一、保證合同有效成立

（一）保證對(duì)方當(dāng)事人適格

《合同法》第九條第一款規(guī)定當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具

有相應(yīng)的民事權(quán)利實(shí)力和民事行為實(shí)力。因此在訂立合同時(shí),

應(yīng)留意審查合同對(duì)方當(dāng)事人是否具有主體資格。

1、合同對(duì)方是個(gè)人的，審查確認(rèn)對(duì)方是否具有相應(yīng)的

民事行為實(shí)力和美事權(quán)利實(shí)力。民事行為實(shí)力，是民事主

體以自己的意思進(jìn)行民事活動(dòng)，取得權(quán)利并擔(dān)當(dāng)義務(wù)的資格。

在租賃合同中主要需審查對(duì)方是否為完全民事行為實(shí)力人，

通過對(duì)方的年齡和精神健康狀況來推斷。

民事權(quán)利實(shí)力，是法律賜予民事主體從事民事活動(dòng)，享

受民事權(quán)利和擔(dān)當(dāng)民事義務(wù)的資格。在房屋租賃合同中主要

審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法

建筑。承租人應(yīng)要求出租人出示其對(duì)該房屋享有出租權(quán)的有

效憑證，如房產(chǎn)證、公房租賃憑證，并留存副本。假如房屋

屬轉(zhuǎn)租性質(zhì)，除要求轉(zhuǎn)租人出示上述憑證外，還應(yīng)要求轉(zhuǎn)租

人出示其與原出租人之間的租賃合同副本；如該租賃合同約

定需經(jīng)原出租人同意該房屋方可轉(zhuǎn)租的，還應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人供

應(yīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面確認(rèn)函，并留存副本。受托付代

理的，審查代理人的資格和代理權(quán)限。

2、合同對(duì)方是法人組織的，審查當(dāng)事人的履約實(shí)力、

資信狀況等。

只有確信對(duì)方具有履約實(shí)力，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行

較有保障，才能與之簽約。在實(shí)踐中，要搞清對(duì)方的資信狀

況，主要是看其營業(yè)執(zhí)照，了解注冊(cè)資金、經(jīng)營范圍、企業(yè)

經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、法定代表人或企業(yè)負(fù)責(zé)人等。另外，可到當(dāng)?shù)毓?/p>

商行政管理機(jī)關(guān)去查詢，或通過對(duì)方的老客戶，從側(cè)面了解

對(duì)方的資信狀況。在和單位簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加蓋單位公章

或合同專用章。代訂合同的，審查代理人的資格。①代理人

必需事先取得托付單位的托付證明?！睹穹ㄍ▌t》第六十五

條規(guī)定：“書面托付的授權(quán)托付書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或

者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由托付人簽名或者蓋章?！?/p>

②代理人必需在托付人授權(quán)的范圍內(nèi)簽訂合同，③代理人必

需以被代理人的名義簽訂合同。

在合同對(duì)方具有民事權(quán)利實(shí)力和完全民事行為實(shí)力的

同時(shí)，還要留意合同主體與法定登記主體的一樣性。自然人

的身份證或戶籍載明的名字和法人及其他組織依法登記的

名稱，屬于法定名稱，簽訂合同時(shí)肯定要和法定名稱文字一

樣。

（二）合同雙方就合同的主要條款協(xié)商一樣

在協(xié)商的過程中主要審查確認(rèn)合同對(duì)方意思表示是否

真實(shí)，合同雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，其意思表示肯定要真

實(shí)，即當(dāng)事人在意志自由，能相識(shí)到自己的意思表示之法律

效果的前提下，內(nèi)心愿思與外部表達(dá)相一樣。意思表示不真

實(shí)狀況下訂立的合同無效。

（三）合同內(nèi)容具體、明確、合法

1、審查合同的文字表述

合同應(yīng)當(dāng)用詞精確，文字表述要清晰、具體，要避開那

些模棱兩可、含意不清的詞語出現(xiàn)。同時(shí)，確保合同內(nèi)容事

實(shí)清晰，具體具體，權(quán)利義務(wù)明確，具有合法性和可操作性。

2、審查合同條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容

合同成立是合同生效的前提，只有已經(jīng)成立的合同才涉

及到合同的效力問題。合同的必要條款是合同成立必需具備

的合同條款，合同若欠缺必要條款，則合同不能成立。合同

必要條款有的是法律規(guī)定的，有的是依據(jù)合同的類型和性質(zhì)

確定的，合同必要條款還有的是依據(jù)當(dāng)事人的要求確定的,

凡當(dāng)事人要求合同必需具備的條款，合同條款中必需具備。

不同類型的合同，合同內(nèi)容不同。依據(jù)《合同法》第十二條

的規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：當(dāng)

事人的名稱或者姓名和居處；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款或者

酬勞；履行期限、地點(diǎn)和方式；違約責(zé)任和解決爭議的方法。

《合同法》其次百一十三條規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容包括租賃

物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方

式、租賃物修理等條款。因此，在租賃合同中，雙方當(dāng)事人

在合同中應(yīng)對(duì)合同的期限、租賃物的修理、租金及其支付期

限和方式等做明確的規(guī)定。

（1）租賃期限

《合同法》

其次百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二

十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租

賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年J

其次百三十二條：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約

定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為

不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同

應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人J

因此，在租賃合同中，雙方應(yīng)當(dāng)明確約定租賃期限，防

止出租人隨時(shí)解除合同給承租人造成損失，而且租賃期限最

長不得超過20年，超過部分無效。

（2）租賃合同的形式

《合同法》

第十條“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其

他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采納書面形式的，應(yīng)當(dāng)采納書

面形式。當(dāng)事人約定采納書面形式的，應(yīng)當(dāng)采納書面形式J

第十一條“書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包

括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有

形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式J

其次百一十五條“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采納

書面形式。當(dāng)事人未采納書面形式的，視為不定期租賃J

依據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的,

應(yīng)當(dāng)采納書面形式。當(dāng)事人未采納書面形式的，視為不定期

租賃。這意味著，假如口頭約定租賃期限為六個(gè)月以上而沒

有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能

認(rèn)為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，不利于愛護(hù)合

同雙方的權(quán)利，此外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易

確定，簡潔發(fā)生糾紛。因此，無論租賃期限長短，最好簽

訂書面的租賃合同，一旦發(fā)生糾紛，也簡潔判明是非、劃分

責(zé)任。在履行合同過程中，有關(guān)修改合同的信函、電報(bào)等都

是租賃合同的組成部分。長期租賃合同最好到房產(chǎn)管理部

門登記備案。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房

屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃

期限，租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的

其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門登記備案”。該條雖不

是強(qiáng)制性規(guī)定，不辦理備案登記也不影響合同的效力，對(duì)房

屋租賃的合同進(jìn)行備案，主要是便于行政機(jī)關(guān)管理的須要,

同時(shí)登記備案的合同具有對(duì)抗第三人的效力，出于交易平安

的必要，建議租賃雙方進(jìn)行登記備案，以削減合同風(fēng)險(xiǎn)。

（3）違約責(zé)任條款

一個(gè)合同假如沒有違約責(zé)任條款，就不算完整的合同,

也不利于愛護(hù)雙方的交易。合同中可通過約定違約金來有效

防止一方違約，促進(jìn)合同依據(jù)約定履行。違約金數(shù)額不能過

低，過低就起不到愛護(hù)合同履行的目的。違約金的規(guī)定方式

有兩種，一是定額違約金（違約金數(shù)額明確具體），二是不規(guī)

定具體的數(shù)額，只約定違約金的計(jì)算方法。不管哪種規(guī)定方

式，違

約金必需明確具體、沒有歧義，這樣有利于事后發(fā)生糾

紛時(shí)快速確定賠償金額。違約金沒有約定的，一方違約時(shí)一

般依據(jù)守約方的實(shí)際損失賠償。但有時(shí)實(shí)際損失是很難確定

的，也很難舉證，因此在訴訟中也很難得到法院支持。假如

規(guī)定了違約金，一方違約所要賠償時(shí)就省略了許多麻煩。

（4）解決爭議的方法條款

為有效解決合同履行過程中可能出現(xiàn)的糾紛，合同雙方

不妨在訂立合同時(shí)明確約定解決爭議的方法。約定訴訟的，

明確管轄法院。依據(jù)《民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定，合同的雙方

當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告居處地、合同履行地、

合同簽訂地、原告居處地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但

不得違反訴訟法中對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。約定仲裁

的，依據(jù)仲裁法的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立仲裁協(xié)議或約定仲裁

條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)選定仲裁委員會(huì)。所以對(duì)仲裁機(jī)構(gòu)必需寫具體

的名稱，假如沒有寫具體名稱，發(fā)生糾紛后只能由當(dāng)事人協(xié)

商簽訂補(bǔ)充協(xié)議予以明確，協(xié)商不成原仲裁協(xié)議或合同仲裁

條款無效。

二、合同成立

（一）合同成立的時(shí)間

1、承諾生效

合同成立的時(shí)間一般是由承諾生效的時(shí)間確定的。在我

國，承諾的生效實(shí)行到達(dá)主義，即承諾何時(shí)到達(dá)于要約人，

則承諾便在何時(shí)生效，合同便在承諾生效時(shí)成立。在合同成

立前簽訂確認(rèn)書的，簽訂確認(rèn)書時(shí)合同成立。

《合同法》

其次十五條“承諾生效時(shí)合同成立?！?/p>

其次十六條“承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。承諾不須要

通知的，依據(jù)交易習(xí)慣或者要約的要求作出承諾的行為時(shí)生

效。

采納數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，承諾到達(dá)的時(shí)間適用本

法第十六條其次款的規(guī)定」第三十二條“當(dāng)事人采納合同

書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成

立?！?/p>

第三十三條“當(dāng)事人采納信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合

同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認(rèn)書。簽訂確認(rèn)書時(shí)

合同成立?！?/p>

2、承諾的撤回

承諾的撤回權(quán)，是承諾人阻擋承諾發(fā)生法律效力的權(quán)利,

撤回的通知必需先于或同時(shí)與承諾到達(dá)要約人，才發(fā)生阻擋

承諾生效的效力，撤回的通知假如遲于承諾到達(dá)要約人，因

承諾已經(jīng)成效，則不發(fā)生承諾撤回的效果。

《合同法》

其次十七條“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承

諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人?！?/p>

其次十八條“受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的，除要

約人剛好通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約J

其次十九條“受耍約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，依據(jù)通

常情形能夠剛好到達(dá)要約人，但因其他緣由承諾到達(dá)要約人

時(shí)超過承諾期限的，除要約人剛好通知受要約人因承諾超過

期限不接受該承諾的以外，該承諾有效

(―)合同成立的地點(diǎn)

合同成立地即承諾生效地。假如采納數(shù)據(jù)電文形式訂立

合同的，收件人的主營業(yè)地為合同成立地；沒有主營業(yè)地的,

其常常居住地為合同成立的地點(diǎn)。當(dāng)事人實(shí)行合同書形式訂

立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或蓋章的地點(diǎn)為合同成立地點(diǎn),

雙方簽字或蓋章不在同一地點(diǎn)的，以最終簽字或蓋章的地點(diǎn)

為合同成立的地點(diǎn)。

《合同法》

第三十四條承諾生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。

采納數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營業(yè)地為合

同成立的地點(diǎn)；沒有主營業(yè)地的，其常常居住地為合同成立

的地點(diǎn)。當(dāng)事人另有約定的，依據(jù)其約定。

第三十五條當(dāng)事人采納合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)

事人簽字或者蓋章的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)。

三、保證合同生效

房屋租賃過程中，為實(shí)現(xiàn)合同生效，主要應(yīng)留意確認(rèn)出

租人的主體資格，防止出現(xiàn)無效合同、效力待定合同和可變

更、可撤銷合同。

（一）確保合同簽訂者具備相應(yīng)的權(quán)利實(shí)力和行為實(shí)力

確保合同簽訂者為完全行為實(shí)力人，且為合法的處分權(quán)

人。代理他人簽約的，必需有相應(yīng)的授權(quán)托付書，且在代理

權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義訂立合同。

（二）確保出租房可以被出租

依據(jù)我國《城市房屋租賃管理方法》第6條規(guī)定，以下

房屋不得出租：

⑴未依法取得房屋全部權(quán)證件的；⑵司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)

關(guān)依法裁定、確定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的：⑶

共有房屋未取得共有人同意的；⑷房屋權(quán)屬有異議的；⑸屬

于違法建筑的；⑹不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的；⑺房屋已抵押，未經(jīng)

抵押權(quán)人同意的；⑻不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有

關(guān)規(guī)定的；⑼有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

為避開此種無效合同風(fēng)險(xiǎn)，承租方除盡職調(diào)查外，還應(yīng)

在簽訂租賃合同中約定無效合同處理?xiàng)l款，以愛護(hù)自己一方

權(quán)益。

（三）盡量確保房屋不行能被拆遷且不是違章建筑

1、一旦被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。

《城市房屋拆遷管埋條例》第12條規(guī)定：“拆遷范圍確

定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：（三）

租賃房屋」因《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)，

該條為強(qiáng)制性規(guī)定，因此按《合同法若干問題的說明》第4

條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。因此，承租人在簽

訂租賃合同時(shí)，應(yīng)對(duì)該區(qū)域動(dòng)遷狀況進(jìn)行調(diào)查，避開因簽訂

無效租賃合同而受到經(jīng)濟(jì)損害。

2、違章建筑的房屋出租的，房屋租賃合同無效。

這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門許可或不按主

管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種狀

況：一是建立人未合法取得土地運(yùn)用權(quán)即擅自建立房屋；二

是已取得土地運(yùn)用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、施工許

可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的狀況下擅自建立房屋；三是違反土地

運(yùn)用權(quán)出讓合同用途的約定，將房屋變更用途出租的租賃合

同。假如承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的,

應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同處理?xiàng)l款，或要求出租方

供應(yīng)擔(dān)保，但這種風(fēng)險(xiǎn)未必能規(guī)避。

假如出租人隱瞞了出租房屋的事實(shí)，從而使承租人的權(quán)

益受到了損害，承租人可以向出租人追償應(yīng)得的補(bǔ)償部分,

也可依據(jù)具體狀況依據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，以出

租人欺詐為由懇求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

其次章合同履約階段的風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房屋裝修、擴(kuò)建、修理的處埋

（一）房屋裝修

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具

體應(yīng)用法律若干問題的說明》依據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出

租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用

完全不同的處理規(guī)則：

1.承租人未經(jīng)出租人同意，裝飾裝修的費(fèi)用，由承租

人負(fù)擔(dān)，出租人有權(quán)懇求承租人復(fù)原原狀或者賠償損失。

2.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，

未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出

租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房

屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。已形成附合的裝飾裝修物,

出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人全部；不同意利用的,

由雙方各自依據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

3.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者

合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修

物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)

復(fù)原原狀。

4.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方

對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，依據(jù)下列情

形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有

權(quán)懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失；（二）

因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無權(quán)懇求出租人賠償剩

余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在

利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同

解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝

修殘值損失，由雙方依據(jù)各自的過錯(cuò)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；（四）

因不行歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的

裝飾裝修殘值損失，由雙方依據(jù)公允原則分擔(dān)。

5.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，

承租人無權(quán)懇求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，但當(dāng)事人

另有約定的除外C

我們留意到，《房屋租賃說明》依據(jù)有效合同和無效合

同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采納了現(xiàn)值損失和殘值

損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無效時(shí)，裝

飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用

運(yùn)用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益,

不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除

時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合

同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間

攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。對(duì)于承租人來說，裝修須要投入金

錢，那么就要留意防范風(fēng)險(xiǎn)：要盡可能的取得出租人的書面

同意，以防止出租人反悔；承租人可以采納書面確認(rèn)書的方

式要求對(duì)方確認(rèn)，最好以郵政快遞的方式送達(dá)對(duì)方，至少盡

到了告知義務(wù)。此外，假如要對(duì)承租房屋進(jìn)行裝修，盡可能

的將租賃合同的期限約定的長一些，否則，合同期滿，出租

人不同意續(xù)租，承租人將承受較大的損失。最好在租賃合同

中也對(duì)租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處理作

出明確約定。

依據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民

法通則〉若干問題的看法》第86條規(guī)定，實(shí)踐中，對(duì)于承

租人對(duì)房屋進(jìn)行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物,

假如是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于

合理添置的，那么按以下狀況分

篇三：簽訂房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)提示

房屋租賃合同相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示

租賃合同是銀行在負(fù)債業(yè)務(wù)中常常運(yùn)用的一種合同。

由于房屋租賃交易中存在的問題較多，因