寫(xiě)字樓消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)一、總則寫(xiě)字樓作為人員密集、財(cái)產(chǎn)集中的重要場(chǎng)所，其消防設(shè)施的完好有效是保障生命財(cái)產(chǎn)安全、預(yù)防和減少火災(zāi)危害的關(guān)鍵。為規(guī)范寫(xiě)字樓消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，明確各方責(zé)任，確保消防設(shè)施始終處于良好運(yùn)行狀態(tài)，依據(jù)國(guó)家相關(guān)消防法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合寫(xiě)字樓實(shí)際情況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)適用于各類寫(xiě)字樓建筑消防設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)、檢查及管理。所有相關(guān)單位和人員均應(yīng)嚴(yán)格遵守本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，確保消防設(shè)施功能完備、反應(yīng)靈敏、操作可靠。二、責(zé)任主體與職責(zé)（一）物業(yè)管理單位物業(yè)管理單位是寫(xiě)字樓消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的第一責(zé)任主體，全面負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常管理、維護(hù)保養(yǎng)的組織與監(jiān)督。其主要職責(zé)包括：1.建立健全消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)管理制度和操作規(guī)程。2.明確相關(guān)部門(mén)和人員的消防設(shè)施管理職責(zé)。3.委托具備相應(yīng)資質(zhì)的消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)，并對(duì)其工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。4.組織或參與消防設(shè)施的定期檢查和測(cè)試，確保其符合規(guī)范要求。5.建立消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)檔案，妥善保管相關(guān)記錄。6.對(duì)發(fā)現(xiàn)的消防設(shè)施故障或隱患，及時(shí)組織整改。（二）消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)受委托的消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)資質(zhì)，嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)技術(shù)規(guī)范開(kāi)展維護(hù)保養(yǎng)工作。其主要職責(zé)包括：1.制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)方案，明確維護(hù)保養(yǎng)的范圍、內(nèi)容、周期和方法。2.派遣具備執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)。3.嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行檢查、測(cè)試和維修，確保作業(yè)安全和質(zhì)量。4.對(duì)維護(hù)保養(yǎng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)向物業(yè)管理單位書(shū)面報(bào)告，并提出整改建議。5.出具真實(shí)、準(zhǔn)確的維護(hù)保養(yǎng)記錄和報(bào)告。三、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)具體要求（一）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1.火災(zāi)探測(cè)器*檢查內(nèi)容：外觀是否完好，有無(wú)破損、污染；指示燈是否正常；報(bào)警功能是否靈敏可靠。*保養(yǎng)要求：每月進(jìn)行外觀檢查及報(bào)警功能抽查；每季度對(duì)不同類型的探測(cè)器進(jìn)行模擬火災(zāi)測(cè)試；每年進(jìn)行一次全面清潔（需專業(yè)人員操作，避免損壞），對(duì)失效或誤報(bào)率高的探測(cè)器應(yīng)及時(shí)更換。2.手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕*檢查內(nèi)容：安裝是否牢固，有無(wú)破損；標(biāo)識(shí)是否清晰；按下后能否正常報(bào)警及復(fù)位。*保養(yǎng)要求：每月檢查外觀及標(biāo)識(shí)；每季度進(jìn)行一次報(bào)警功能測(cè)試及復(fù)位操作。3.火災(zāi)報(bào)警控制器*檢查內(nèi)容：運(yùn)行是否正常，有無(wú)故障提示；顯示是否清晰；主備電源切換功能是否可靠；打印功能是否正常。*保養(yǎng)要求：每日檢查控制器運(yùn)行狀態(tài)及自檢、消音、復(fù)位功能；每月檢查主備電源切換及蓄電池容量；每半年進(jìn)行一次全面功能測(cè)試。4.消防聯(lián)動(dòng)控制器及模塊*檢查內(nèi)容：與各聯(lián)動(dòng)設(shè)備的通訊是否正常；聯(lián)動(dòng)邏輯是否準(zhǔn)確；手動(dòng)/自動(dòng)切換功能是否正常。*保養(yǎng)要求：每季度對(duì)聯(lián)動(dòng)控制功能進(jìn)行抽查測(cè)試；每年進(jìn)行一次全面聯(lián)動(dòng)功能測(cè)試。（二）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)1.報(bào)警閥組*檢查內(nèi)容：外觀有無(wú)銹蝕、滲漏；閥門(mén)開(kāi)啟狀態(tài)是否正確；水力警鈴、壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作是否正常。*保養(yǎng)要求：每月檢查外觀及閥門(mén)狀態(tài)；每季度對(duì)報(bào)警閥進(jìn)行一次放水試驗(yàn)，檢查水力警鈴和壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作情況，清除閥體內(nèi)的雜物。2.灑水噴頭*檢查內(nèi)容：外觀有無(wú)破損、變形、腐蝕、涂覆；安裝是否牢固；有無(wú)遮擋物。*保養(yǎng)要求：每月檢查外觀及周?chē)h(huán)境；發(fā)現(xiàn)不合格或損壞的噴頭應(yīng)及時(shí)更換，更換時(shí)注意型號(hào)、規(guī)格與原設(shè)計(jì)一致。3.管道與支吊架*檢查內(nèi)容：有無(wú)變形、腐蝕、泄漏；支吊架是否牢固，有無(wú)松動(dòng)。*保養(yǎng)要求：每季度檢查管道外觀及支吊架；每年對(duì)管道進(jìn)行一次除銹刷漆（如有必要）。4.末端試水裝置*檢查內(nèi)容：是否完好，有無(wú)堵塞；放水測(cè)試時(shí)壓力是否正常。*保養(yǎng)要求：每月檢查外觀；每季度進(jìn)行一次放水試驗(yàn)，記錄壓力和流量。5.消防水泵（若有）*檢查內(nèi)容：運(yùn)行是否正常，有無(wú)異響、滲漏；壓力表指示是否正常；主備泵切換功能是否可靠。*保養(yǎng)要求：每月進(jìn)行一次手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)試驗(yàn)，運(yùn)行時(shí)間不少于規(guī)定時(shí)長(zhǎng)；每周檢查泵體及管道有無(wú)滲漏，電機(jī)有無(wú)受潮。（三）消火栓系統(tǒng)1.室內(nèi)消火栓*檢查內(nèi)容：箱門(mén)是否完好，能否正常開(kāi)啟；箱內(nèi)組件（水槍、水帶、接口、消火栓按鈕）是否齊全完好，有無(wú)損壞、老化；消火栓有無(wú)漏水，接口是否完好。*保養(yǎng)要求：每月檢查箱門(mén)、標(biāo)識(shí)、組件完整性及水帶老化情況；每季度進(jìn)行一次出水試驗(yàn)（可結(jié)合消防演練進(jìn)行），檢查水壓是否正常。2.消防水帶與水槍*檢查內(nèi)容：水帶有無(wú)破損、老化、霉變；接口是否牢固；水槍有無(wú)堵塞、損壞。*保養(yǎng)要求：每半年對(duì)水帶進(jìn)行一次耐壓試驗(yàn)，老化、破損的水帶應(yīng)及時(shí)更換；保持水槍清潔暢通。3.消火栓泵（若有）*參照自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)中消防水泵的維護(hù)保養(yǎng)要求。（四）防排煙系統(tǒng)1.排煙風(fēng)機(jī)與正壓送風(fēng)機(jī)*檢查內(nèi)容：外觀是否完好；運(yùn)行有無(wú)異響、振動(dòng)；手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)功能是否正常；風(fēng)量、風(fēng)壓是否符合要求。*保養(yǎng)要求：每月檢查外觀及手動(dòng)啟動(dòng)功能；每季度進(jìn)行一次自動(dòng)啟動(dòng)及聯(lián)動(dòng)功能測(cè)試；每年對(duì)風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，包括清潔、潤(rùn)滑軸承等。2.排煙口、送風(fēng)口*檢查內(nèi)容：安裝是否牢固；開(kāi)啟是否靈活；有無(wú)遮擋物；手動(dòng)及自動(dòng)開(kāi)啟功能是否正常。*保養(yǎng)要求：每月檢查外觀及有無(wú)遮擋；每季度進(jìn)行一次手動(dòng)開(kāi)啟和復(fù)位試驗(yàn)；每半年進(jìn)行一次自動(dòng)開(kāi)啟功能測(cè)試。3.防火閥、排煙防火閥*檢查內(nèi)容：安裝是否牢固；關(guān)閉是否嚴(yán)密；溫感器是否完好；手動(dòng)及自動(dòng)關(guān)閉功能是否正常。*保養(yǎng)要求：每季度檢查外觀及手動(dòng)操作功能；每年進(jìn)行一次溫度動(dòng)作試驗(yàn)及自動(dòng)關(guān)閉功能測(cè)試。（五）應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志1.應(yīng)急照明燈*檢查內(nèi)容：外觀是否完好；安裝是否牢固；斷電后能否自動(dòng)點(diǎn)亮；亮度是否足夠；連續(xù)照明時(shí)間是否達(dá)標(biāo)。*保養(yǎng)要求：每月檢查外觀及通電情況；每季度進(jìn)行一次斷電啟動(dòng)試驗(yàn)，檢查亮度和持續(xù)時(shí)間；每年進(jìn)行一次蓄電池容量測(cè)試。2.疏散指示標(biāo)志*檢查內(nèi)容：外觀是否完好，有無(wú)破損、模糊；安裝位置是否正確，指示方向是否準(zhǔn)確；燈光是否醒目；斷電后能否正常點(diǎn)亮。*保養(yǎng)要求：每月檢查外觀、安裝位置及指示方向；每季度進(jìn)行一次斷電點(diǎn)亮試驗(yàn)；確保標(biāo)志表面清潔，字跡清晰。（六）滅火器1.檢查內(nèi)容：選型是否合適；壓力是否在正常范圍；瓶體有無(wú)銹蝕、變形、破損；噴嘴有無(wú)堵塞；鉛封是否完好；生產(chǎn)日期及下次維保日期是否清晰。2.保養(yǎng)要求：每月進(jìn)行外觀及壓力檢查；按照產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)要求定期進(jìn)行送修或更換，確保在有效期內(nèi)；放置位置應(yīng)明顯、易取用，不被遮擋。（七）防火門(mén)、防火卷簾1.防火門(mén)*檢查內(nèi)容：門(mén)框、門(mén)扇是否完好；閉門(mén)器、順序器、插銷等配件是否齊全有效；密封條是否完好；能否自動(dòng)關(guān)閉嚴(yán)密。*保養(yǎng)要求：每月檢查外觀及配件完整性；每季度檢查關(guān)閉性能及密封性，對(duì)閉門(mén)器等活動(dòng)部件進(jìn)行潤(rùn)滑。2.防火卷簾*檢查內(nèi)容：簾板、導(dǎo)軌有無(wú)變形、損壞；手動(dòng)、電動(dòng)及聯(lián)動(dòng)控制功能是否正常；下降是否平穩(wěn)，有無(wú)卡頓；限位裝置是否準(zhǔn)確。*保養(yǎng)要求：每月檢查外觀及手動(dòng)操作功能；每季度進(jìn)行一次電動(dòng)啟閉及聯(lián)動(dòng)下降試驗(yàn)；每年對(duì)電機(jī)、傳動(dòng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行清潔和潤(rùn)滑。四、維護(hù)保養(yǎng)記錄與檔案管理1.記錄要求：每次維護(hù)保養(yǎng)均應(yīng)填寫(xiě)詳細(xì)的《消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄表》，內(nèi)容包括：維護(hù)保養(yǎng)日期、設(shè)施名稱、部位、檢查內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、處理結(jié)果、維護(hù)保養(yǎng)人員簽字、負(fù)責(zé)人簽字等。2.檔案管理：物業(yè)管理單位應(yīng)建立消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)檔案，存檔內(nèi)容包括：維護(hù)保養(yǎng)合同、每次的維護(hù)保養(yǎng)記錄、設(shè)備出廠資料、歷次檢測(cè)報(bào)告、故障維修記錄、更換記錄等。檔案應(yīng)妥善保管，至少保存三年。五、問(wèn)題處理與應(yīng)急響應(yīng)1.在維護(hù)保養(yǎng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施存在故障或隱患時(shí)，維護(hù)人員應(yīng)立即向物業(yè)管理單位報(bào)告，并提出書(shū)面整改建議。2.物業(yè)管理單位接到報(bào)告后，應(yīng)及時(shí)組織評(píng)估，對(duì)于影響消防安全的重大問(wèn)題，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，并限期整改。3.建立消防設(shè)施故障應(yīng)急處理預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任人，確保故障發(fā)生時(shí)能迅速響應(yīng)，減少風(fēng)險(xiǎn)。六、監(jiān)督與檢查物業(yè)