S鎮(zhèn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及完善建議引言 11七都鎮(zhèn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題 11.1物業(yè)管理區(qū)域劃分不明 21.2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新舊物業(yè)交錯(cuò)存在 21.3居民缺乏法律知識(shí)，解決問(wèn)題方法不當(dāng) 31.4社區(qū)居民委員會(huì)工作人員缺乏相關(guān)知識(shí) 31.5物業(yè)維修資金使用難 31.5.1物業(yè)維修方案制定難 31.5.2物業(yè)維修資金使用表決通過(guò)難 31.5.3物業(yè)維修資金的使用范圍很難界定 42解決七都鎮(zhèn)物業(yè)管理存在問(wèn)題的措施 42.1明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分 42.2新舊物業(yè)區(qū)別對(duì)待 52.3對(duì)社區(qū)居民進(jìn)行普法宣傳，正確維權(quán) 52.4社區(qū)居民委員會(huì)吸納相關(guān)專業(yè)人員 52.5合理使用物業(yè)維修資金 62.5.1建立科學(xué)、規(guī)范、高效的物業(yè)維修資金使用審批制度 62.5.2建立物業(yè)維修資金使用專業(yè)化隊(duì)伍 62.5.3建立物業(yè)應(yīng)急維修制度 6結(jié)論 7參考文獻(xiàn) 8摘要：隨著我國(guó)一大批法律法規(guī)的不斷修訂和完善，我國(guó)的法律制度日益完善，人們的法律意識(shí)也日益增強(qiáng)。城市人的日常生活與他們每天生活的家園——自己的社區(qū)緊密相連，其中包括社區(qū)衛(wèi)生、綠化、共同部分的利用、私營(yíng)部分維護(hù)和改善等，這些問(wèn)題的根源毫無(wú)疑問(wèn)在于物業(yè)管理，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展。建立了比較市場(chǎng)化、專業(yè)化和社會(huì)化的基礎(chǔ)管理體系。作為物業(yè)管理的一部分，社區(qū)物業(yè)管理受到社會(huì)各界和學(xué)術(shù)界的越來(lái)越多的關(guān)注。中國(guó)住宅物業(yè)管理行業(yè)仍處于不斷發(fā)展的過(guò)程中。只有發(fā)現(xiàn)和解決制約物業(yè)管理服務(wù)水平的因素，才能提高客戶滿意度，完善企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略體系，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。但是，我國(guó)目前的物業(yè)管理是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)劃分的。再加上新舊物業(yè)的混合存在，人們誤解了社區(qū)居委會(huì)的功能，導(dǎo)致了越來(lái)越多的物業(yè)糾紛，增加了社區(qū)委員會(huì)的工作。關(guān)鍵詞：社區(qū)；物業(yè)管理；問(wèn)題；對(duì)策引言物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)是商業(yè)、社會(huì)、專業(yè)。物業(yè)管理的主要工作是保護(hù)建筑物及其附屬設(shè)施和設(shè)備。另外還包括科學(xué)管理相關(guān)服務(wù)環(huán)境正常使用的特殊工作內(nèi)容。作為一項(xiàng)服務(wù)，保值和增值是提高物業(yè)管理價(jià)值的主要目標(biāo)之一。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加速了房地產(chǎn)業(yè)的成熟。作為配套項(xiàng)目，物業(yè)管理也將呈現(xiàn)廣闊的發(fā)展局面。目前，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展。建立了比較市場(chǎng)化、專業(yè)化的基礎(chǔ)管理體系。物業(yè)管理是典型的服務(wù)業(yè)，正在通過(guò)摸索市場(chǎng)前進(jìn)。從發(fā)展模式來(lái)看，中國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了三個(gè)階段的變化：第一階段，規(guī)?；?jīng)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)占有率；第二階段，專業(yè)化和集團(tuán)化管理，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的大發(fā)展；第三階段，新世紀(jì)的發(fā)展階段，強(qiáng)調(diào)人性化管理的發(fā)展。隨著城市化的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，社區(qū)文化不斷豐富，社區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題也隨之出現(xiàn)。在現(xiàn)代社區(qū)，社區(qū)居民多，行業(yè)不同，文化水平不同，經(jīng)濟(jì)能力和觀念也與以往截然不同。社區(qū)物業(yè)管理沒(méi)有隨著時(shí)代的發(fā)展而進(jìn)步，存在很多管理問(wèn)題。本文在實(shí)際調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析了七都鎮(zhèn)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。1七都鎮(zhèn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題七都鎮(zhèn)隨著舊居民住宅修繕需求的不斷增加，設(shè)施設(shè)備老化，人們對(duì)環(huán)境健康要求的提高以及物業(yè)管理問(wèn)題的加劇，面臨著更加難以解決的財(cái)產(chǎn)糾紛，七都鎮(zhèn)物業(yè)問(wèn)題有自己的特點(diǎn)。1.1物業(yè)管理區(qū)域劃分不明所謂物業(yè)管理區(qū)，是指物業(yè)所在的房地產(chǎn)部門，由街道辦事處和居民委員會(huì)合作，住宅物業(yè)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況進(jìn)行管理。物業(yè)管理區(qū)的劃分需要考慮住宅物業(yè)的基本配套設(shè)施，物業(yè)管理區(qū)的規(guī)模，居委會(huì)的成立以及物業(yè)統(tǒng)一的適用性等多個(gè)因素。目前，七都鎮(zhèn)物業(yè)管理區(qū)的劃分尚不明確，或者由于物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施還沒(méi)有統(tǒng)一的物業(yè)管理部門，導(dǎo)致居委會(huì)管理多個(gè)物業(yè)管理區(qū)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)，一些物業(yè)管理公司共同管理，與國(guó)家建立物業(yè)管理區(qū)的初衷背道而馳。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)導(dǎo)致了物業(yè)管理難度加大，居民的權(quán)力難以保持的局面。如泉州嵩山街道辦事處青井園社區(qū)委員會(huì)在其管轄范圍內(nèi)尚未劃分為物業(yè)管理區(qū)，只是為了確定轄區(qū)范圍，物業(yè)管理區(qū)范圍內(nèi)有三個(gè)物業(yè)管理公司物業(yè)管理的實(shí)施，物業(yè)管轄下的各項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)是封閉式住宅區(qū)的獨(dú)立存在，其管轄區(qū)仍存在不相鄰的情況。從這一現(xiàn)象我們可以發(fā)現(xiàn)，有關(guān)機(jī)構(gòu)和個(gè)人把住宅小區(qū)和物業(yè)管理區(qū)混為一談，導(dǎo)致物業(yè)管理的劃分不明確，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)出現(xiàn)了幾個(gè)業(yè)主管理委員會(huì)，零散的物業(yè)管理存在較大的問(wèn)題，財(cái)產(chǎn)糾紛也在增加。1.2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新舊物業(yè)交錯(cuò)存在隨著近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，七都鎮(zhèn)的許多社區(qū)都出現(xiàn)了新老房地產(chǎn)的停滯。由于舊住宅竣工，物業(yè)法律法規(guī)不健全，建設(shè)大修資金未付款或未付款或其他用途時(shí)沒(méi)有存入指定賬戶，現(xiàn)在物業(yè)業(yè)主需要修理，但沒(méi)有可用的維修基金。顛簸的道路，設(shè)施設(shè)備不堪重負(fù)，住宅生活苦不堪言，許多老年人住在老人家，經(jīng)濟(jì)條件差，收入少，維修費(fèi)用不上來(lái)，物業(yè)管理維護(hù)不到位的情況，最終導(dǎo)致一個(gè)惡性循環(huán)，財(cái)產(chǎn)糾紛越來(lái)越多。新建的住宅區(qū)狀況良好，入住率多為年輕人，或經(jīng)濟(jì)條件較好的住戶，新建住宅小區(qū)完成時(shí)，現(xiàn)有物業(yè)公司接管管理，服務(wù)較好，相對(duì)于舊區(qū)，在現(xiàn)有法律法規(guī)比較完善，大修基金有統(tǒng)一的專戶管理，?？顚Ｓ?，財(cái)產(chǎn)糾紛相對(duì)較少。此時(shí)，區(qū)居委會(huì)將面臨多層次的財(cái)產(chǎn)糾紛，增加了工作和管理的難度。1.3居民缺乏法律知識(shí)，解決問(wèn)題方法不當(dāng)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題是與所有人密切相關(guān)的問(wèn)題。不同的人有不同的需求，導(dǎo)致不同類型的財(cái)產(chǎn)糾紛。如今，大部分居民對(duì)物業(yè)管理缺乏法律知識(shí)。他們不知道如何妥善保護(hù)自己的權(quán)利。有的甚至不知道他們?cè)谖飿I(yè)管理上有什么權(quán)利，他們的義務(wù)是什么，如何通過(guò)業(yè)主委員會(huì)維權(quán)。因此，大多數(shù)人遇到財(cái)產(chǎn)糾紛時(shí)，拒絕支付物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量下降，惡化了問(wèn)題的惡性循環(huán)。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)訴訟解決糾紛，居民往往輸了。當(dāng)居民發(fā)現(xiàn)不能通過(guò)拒付物業(yè)賬單解決問(wèn)題時(shí)，往往會(huì)向居委會(huì)尋求幫助。居委會(huì)調(diào)解后，部分居民拒不履行協(xié)議，導(dǎo)致居民委員會(huì)軟弱無(wú)力。特別是舊房問(wèn)題多，沒(méi)有房地產(chǎn)管理企業(yè)愿意接手。結(jié)果，居民的工作很難發(fā)揚(yáng)光大。問(wèn)題的居民將無(wú)法解決。1.4社區(qū)居民委員會(huì)工作人員缺乏相關(guān)知識(shí)根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，新社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成，老社區(qū)委的業(yè)主選舉，物業(yè)公司的入住，都離不開(kāi)居民委員會(huì)。隨著時(shí)間的推移，財(cái)產(chǎn)糾紛增多，不少居民在財(cái)產(chǎn)問(wèn)題上首先考慮的是向居委會(huì)回應(yīng)問(wèn)題，部分物業(yè)公司進(jìn)駐物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)，也離不開(kāi)居民委員會(huì)。但是，由于缺乏居民委員會(huì)相關(guān)法律知識(shí)，在此期間工作中出現(xiàn)了失誤，使居委會(huì)成為矛盾的焦點(diǎn)，增加了社區(qū)工作的難度，也導(dǎo)致了簡(jiǎn)單的財(cái)產(chǎn)糾紛的解決不及時(shí)。1.5物業(yè)維修資金使用難1.5.1物業(yè)維修方案制定難建設(shè)部，財(cái)政部《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，物業(yè)維修基金的業(yè)主是主要申請(qǐng)，并由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施相關(guān)工作。但由于業(yè)主委員會(huì)組織松散，老化，業(yè)主委員會(huì)不能或不能及時(shí)制定維修計(jì)劃，業(yè)主委員會(huì)選定的施工單位往往不能及時(shí)，準(zhǔn)確地制定維修（重建）計(jì)劃。結(jié)果，在程序開(kāi)發(fā)和審計(jì)中耗費(fèi)了大量的時(shí)間。1.5.2物業(yè)維修資金使用表決通過(guò)難建設(shè)部和財(cái)政部在《房屋維修資金管理辦法》第二十二條第二款明確規(guī)定：“住房專項(xiàng)維修資金使用的，占建筑物總面積三分之二以上的部分應(yīng)當(dāng)列入考慮范圍。”但是目前我國(guó)居民點(diǎn)通常比較大，通常難以征得三分之二以上在小區(qū)業(yè)主，這將導(dǎo)致資產(chǎn)維護(hù)的財(cái)產(chǎn)正常使用已經(jīng)增加了一個(gè)門檻；一些業(yè)主往往“事不關(guān)己高高掛起”，只要他們不共享部分，共享設(shè)施和設(shè)備直接受益人通常會(huì)拒絕簽收，往往會(huì)導(dǎo)致優(yōu)柔寡斷的情況，造成物業(yè)維修資金難以使用，維修物品被擱置。1.5.3物業(yè)維修資金的使用范圍很難界定物業(yè)維修資金的使用應(yīng)該控制在什么具體？這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有得到很好的解決。建設(shè)部和財(cái)政部制定的《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》只規(guī)定了適用范圍僅為普通設(shè)施和設(shè)備（包括天線，電梯，照明，消防設(shè)施等）的10項(xiàng)和10個(gè)普通住宅，承重墻，柱子和橫梁等。但是，這一規(guī)定很模糊。其責(zé)任界定不明確，現(xiàn)有高科技設(shè)施設(shè)備層出不窮，實(shí)際使用中往往存在一定的困難。2解決七都鎮(zhèn)物業(yè)管理存在問(wèn)題的措施2.1明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分物業(yè)糾紛不是一個(gè)小問(wèn)題，因?yàn)樗婕暗矫總€(gè)人的生活，物業(yè)管理方面都有明確的區(qū)域，業(yè)主很容易成立業(yè)主管理委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)管理自己的業(yè)主，物業(yè)公司選擇自己的，減輕居委會(huì)的工作量；明確物業(yè)管理區(qū)，便于實(shí)行住宅小區(qū)統(tǒng)一管理，作為物業(yè)管理相對(duì)封閉的物業(yè)管理，有利于改善城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境。這就要求有關(guān)市，縣房地產(chǎn)管理部門在街道辦事處和居委會(huì)的配合下，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的實(shí)際情況。根據(jù)我國(guó)的有關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)管理區(qū)域劃分要考慮一些相關(guān)因素，明確物業(yè)管理區(qū)劃，減少居民的工作難以找到統(tǒng)一有效的財(cái)產(chǎn)糾紛解決辦法，維護(hù)居民的合法權(quán)益。2.2新舊物業(yè)區(qū)別對(duì)待由于居委會(huì)沒(méi)有執(zhí)行力，會(huì)導(dǎo)致很多工作而沒(méi)有結(jié)果，矛盾不能得到緩解。政府參與老細(xì)胞治理的管理，首先要解決歷史遺留問(wèn)題，對(duì)于那些不支付大修資金的地區(qū)，政府設(shè)置收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一征收，納入專門負(fù)責(zé)人這個(gè)孤老老人的代價(jià)，為了救濟(jì)機(jī)構(gòu)尋求救濟(jì)，國(guó)家獨(dú)自承擔(dān)救濟(jì)費(fèi)用；由于業(yè)主需要支付老產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的大修資金，如果大修資金被用于其他目的或未被存入指定賬戶，政府機(jī)構(gòu)也應(yīng)主動(dòng)介入，尋找大修資金流，相關(guān)人員追究相應(yīng)的法律責(zé)任，確保正常啟動(dòng)資金檢修，維護(hù)廣大業(yè)主利益，減少糾紛。解決了歷史遺留問(wèn)題后，新老住宅區(qū)將重新劃分為物業(yè)管理區(qū)，統(tǒng)一管理，集中管理。2.3對(duì)社區(qū)居民進(jìn)行普法宣傳，正確維權(quán)隨著社會(huì)的不斷完善，人們的法律意識(shí)也在不斷增強(qiáng)，但人們對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的理解也相對(duì)較少。我們知道物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)并不適用于不同的業(yè)主，而不是在業(yè)主認(rèn)為服務(wù)不到位的時(shí)候支付物業(yè)費(fèi)用。反映的問(wèn)題不一樣。有的維修不及時(shí)，有的衛(wèi)生不及時(shí)清掃，有的還有公共照明問(wèn)題等等。所以統(tǒng)一的衡量物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，拒絕支付物業(yè)費(fèi)是不正確的，而且拒絕支付物業(yè)費(fèi)往往會(huì)造成惡性循環(huán)，越是拒付，服務(wù)越少到位，服務(wù)越多沒(méi)有到位的地方更多的拒絕支付，最后將導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間的一個(gè)結(jié)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)癱瘓，有時(shí)甚至是血腥的事件。因此，居民委員會(huì)可以組織居民學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)。如果發(fā)生財(cái)產(chǎn)問(wèn)題，可以通過(guò)合理的取證，證據(jù)和訴訟來(lái)解決產(chǎn)權(quán)糾紛，使物業(yè)公司能夠提高服務(wù)水平，最大限度地發(fā)揮業(yè)主的合法權(quán)益。2.4社區(qū)居民委員會(huì)吸納相關(guān)專業(yè)人員目前我國(guó)社區(qū)居民委員會(huì)缺乏人員，員工少，大部分員工沒(méi)有相關(guān)的法律知識(shí)。鑒于財(cái)產(chǎn)糾紛數(shù)量日益增多，居委會(huì)的工作量也在增加。部分居民安裝冷氣機(jī)甚至出現(xiàn)問(wèn)題，所以目前社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)該招收具有相關(guān)法律知識(shí)的專業(yè)人員，盡量減少居委會(huì)的工作難度，最大限度地為居民服務(wù)提供法律知識(shí)意見(jiàn)，幫助大部分業(yè)主維權(quán)。2.5合理使用物業(yè)維修資金2.5.1建立科學(xué)、規(guī)范、高效的物業(yè)維修資金使用審批制度一是加強(qiáng)使用條件進(jìn)行審查，宣傳，通關(guān)不錯(cuò)。這是維修（裝修）方案的第一次審查，經(jīng)申請(qǐng)人和管理機(jī)構(gòu)共同審查，在社區(qū)宣傳7天（首輪宣傳）。隨后由業(yè)主對(duì)投票結(jié)果進(jìn)行審查，并在社區(qū)進(jìn)行為期7天的宣傳（第二輪宣傳）。二是加強(qiáng)資金評(píng)估，宣傳，好消費(fèi)等要素。即項(xiàng)目進(jìn)度，施工合同，支付憑證，項(xiàng)目質(zhì)量，工程量的完成情況，工程預(yù)先結(jié)算情況，最終審核結(jié)果和最終結(jié)算價(jià)格，業(yè)主評(píng)估詳細(xì)情況區(qū)宣傳7天（第三輪宣傳）支付資金，確保物業(yè)維修資金不過(guò)度使用。2.5.2建立物業(yè)維修資金使用專業(yè)化隊(duì)伍也就是說(shuō)，通過(guò)組建專門的人員隊(duì)伍來(lái)彌補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)自身的不足，解決了申請(qǐng)周期長(zhǎng)，利用率低，維護(hù)資金使用困難的問(wèn)題。即通過(guò)建立方案設(shè)計(jì)，專家評(píng)審，施工隊(duì)伍，審計(jì)單位等幾個(gè)專業(yè)人才庫(kù)，對(duì)維修（改造）方案的制定，審查，施工，施工前，決算審核等方面有專業(yè)的部門完善和完善物業(yè)維護(hù)資金使用的準(zhǔn)確性。2.5.3建立物業(yè)應(yīng)急維修制度在政策范圍內(nèi)，要解決財(cái)產(chǎn)緊急維修的問(wèn)題。結(jié)合政府各項(xiàng)特殊情況的實(shí)際科學(xué)情況，如保修期滿后屋面，墻體防水等情況，將發(fā)生滲漏，電梯失效危及人身安全，造成高層住宅水泵損壞供水中斷等緊急情況下，公安，消防安全監(jiān)督，技術(shù)監(jiān)督等部門要求整改或共同部分的財(cái)產(chǎn)，共用設(shè)施設(shè)備的法律，法規(guī)，規(guī)章和相關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)必須進(jìn)行維護(hù)和改造，裝修，并啟動(dòng)搶修程序，不用“兩個(gè)三分之二”投票，即由物業(yè)維修基金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修，費(fèi)用直接由物業(yè)維修基金賬戶的業(yè)主。結(jié)論在城市建設(shè)和發(fā)展的過(guò)程中，作為新興產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。隨著物業(yè)管理企業(yè)的快速增長(zhǎng)，其產(chǎn)生和發(fā)展為改善人們的生活和工作環(huán)境，改善城市管理和擴(kuò)大就業(yè)發(fā)揮了積極作用。社區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的問(wèn)題，難以解決。它與人民群眾生活息息相關(guān)，應(yīng)引起政府和社會(huì)各界的共同關(guān)注，共同尋求解決之道，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]熊美娟,朱凌慧.制度和過(guò)程視角下的城市社區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立困境研究[J].廣州廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào),2022,22(05):100-106+112.[2]陳彤.利益相關(guān)者視角下商品房小區(qū)業(yè)主自治的困境與應(yīng)對(duì)研究[D].南昌大學(xué),2022.DOI:10.27232/ki.gnchu.2022.001469.[3]董映峰.協(xié)同與自治：業(yè)委會(huì)參與社區(qū)協(xié)商治理的實(shí)踐研究[D].西北師范大學(xué),2022.[4]王曉安.小區(qū)業(yè)委會(huì)自主治理的可行之道[D].華中師范大學(xué),2022.DOI:10.27159/ki.ghzsu.2022.000826.[5]陸永誠(chéng).上海市業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理困境與對(duì)策研究[D].東華大學(xué),2022.DOI:10.27012/ki.gdhuu.2022.000243.[6]顧陽(yáng).蘇州市XX社區(qū)業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的現(xiàn)實(shí)困境及對(duì)策研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué),2021.DOI:10.27455/ki.gycmc.2021.000472.[7]李娜.業(yè)主委員會(huì)參與無(wú)物業(yè)小區(qū)治理的困境與對(duì)策[D].延邊大學(xué),2021.DOI:10.27439/ki.gybdu.2021.000827.[8]常逸薇