在建受讓合同在建受讓合同是指在工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，轉(zhuǎn)讓方將其擁有的在建工程所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益依法轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付相應(yīng)價(jià)款的合同。此類合同涉及復(fù)雜的法律關(guān)系和多方利益，其訂立與履行需嚴(yán)格遵循法律法規(guī)，同時(shí)兼顧工程建設(shè)的專業(yè)性與風(fēng)險(xiǎn)性。以下從法律依據(jù)、合同結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)讓條件、風(fēng)險(xiǎn)防范等方面展開分析。一、法律依據(jù)與核心原則在建受讓合同的法律依據(jù)主要來源于《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)。根據(jù)《民法典》第五百四十五條規(guī)定，債權(quán)人可以將債權(quán)的全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但根據(jù)債權(quán)性質(zhì)、當(dāng)事人約定或法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的除外。這一規(guī)定明確了在建工程轉(zhuǎn)讓的合法性前提，即轉(zhuǎn)讓行為不得違反法定禁止性條款。同時(shí)，《民法典》第五百四十六條強(qiáng)調(diào)債權(quán)轉(zhuǎn)讓需通知債務(wù)人，未經(jīng)通知的轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力，這一“通知生效”原則在在建工程轉(zhuǎn)讓中尤為重要，尤其是當(dāng)工程涉及抵押、分包等多方關(guān)系時(shí)，需確保所有相關(guān)方知悉權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條則從資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的角度進(jìn)一步細(xì)化了條件，要求轉(zhuǎn)讓方已支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，且房屋建設(shè)工程需完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。這一規(guī)定旨在防止“炒賣地皮”等投機(jī)行為，確保工程轉(zhuǎn)讓后能夠繼續(xù)順利建設(shè)。實(shí)踐中，若通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接實(shí)現(xiàn)在建工程轉(zhuǎn)讓，雖可規(guī)避部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的硬性條件，但需注意股權(quán)結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目實(shí)際控制權(quán)的匹配，避免因法律形式與實(shí)質(zhì)權(quán)利脫節(jié)引發(fā)糾紛。二、合同結(jié)構(gòu)與核心條款在建受讓合同的結(jié)構(gòu)需兼顧法律合規(guī)性與工程實(shí)操性，通常包含以下核心條款：（一）標(biāo)的與概況條款合同需明確轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的具體范圍，包括土地使用權(quán)、在建工程實(shí)體、相關(guān)審批文件（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）、已簽訂的勘察設(shè)計(jì)合同、施工合同等。例如，某住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，需列明土地面積、規(guī)劃容積率、已施工樓棟的結(jié)構(gòu)進(jìn)度、未完成工程的具體內(nèi)容等，并附工程現(xiàn)狀照片、設(shè)計(jì)圖紙作為附件。此外，標(biāo)的描述中需特別注明是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，如抵押、查封或優(yōu)先購買權(quán)，避免受讓方后續(xù)陷入權(quán)利糾紛。（二）價(jià)款與支付條款轉(zhuǎn)讓價(jià)款的確定需綜合考慮土地成本、已投入工程款、預(yù)期利潤等因素，實(shí)踐中常采用第三方評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告作為定價(jià)參考。支付方式多采用分期支付，與工程節(jié)點(diǎn)或?qū)徟M(jìn)度掛鉤。例如，第一期付款可約定在合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)支付30%，第二期在土地使用權(quán)變更登記完成后支付50%，剩余20%待施工許可證變更至受讓方名下后結(jié)清。同時(shí)，需明確價(jià)款支付的賬戶信息、逾期付款的違約金計(jì)算方式（如每日按未付金額的萬分之五計(jì)算），以及資金監(jiān)管措施（如設(shè)立共管賬戶），確保資金安全。（三）轉(zhuǎn)讓程序與責(zé)任劃分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，轉(zhuǎn)讓方需負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)過戶、建設(shè)工程規(guī)劃許可證變更等手續(xù)，受讓方予以配合提供相關(guān)材料；股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，則需完成股東名冊變更、工商登記備案等程序。合同中需明確各環(huán)節(jié)的辦理時(shí)限，例如“轉(zhuǎn)讓方應(yīng)在收到第一期款項(xiàng)后15個(gè)工作日內(nèi)向不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交過戶申請材料”，并約定逾期辦理的違約責(zé)任，如每逾期一日支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款0.1%的違約金。此外，稅費(fèi)承擔(dān)需根據(jù)法律規(guī)定明確劃分，如土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，契稅由受讓方承擔(dān)，避免后續(xù)因稅費(fèi)爭議影響交易進(jìn)度。（四）工程交接與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)工程交接是合同履行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，需約定交接的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)及責(zé)任劃分。例如，雙方應(yīng)共同簽署《工程現(xiàn)狀確認(rèn)書》，列明已完成工程量、材料設(shè)備清單、施工人員勞動(dòng)關(guān)系狀態(tài)等，并明確自交接日起，工程的安全管理、質(zhì)量責(zé)任、環(huán)保義務(wù)等均由受讓方承擔(dān)。對于未結(jié)算的工程款、農(nóng)民工工資等潛在債務(wù)，需約定由轉(zhuǎn)讓方在交接前結(jié)清，或從轉(zhuǎn)讓價(jià)款中預(yù)留保證金，確保受讓方不因歷史債務(wù)遭受損失。三、轉(zhuǎn)讓條件與合規(guī)審查在建工程轉(zhuǎn)讓的合規(guī)審查需貫穿交易全流程，重點(diǎn)關(guān)注以下條件：（一）轉(zhuǎn)讓方主體資格需審查轉(zhuǎn)讓方是否為項(xiàng)目合法權(quán)利人，例如土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的登記主體是否與合同簽約方一致；若為國有企業(yè)，還需核查是否履行了資產(chǎn)評估、進(jìn)場交易等國資管理程序；若為外資企業(yè)，則需符合外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄的要求。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過項(xiàng)目公司股東未經(jīng)其他股東同意擅自轉(zhuǎn)讓股權(quán)的案例，導(dǎo)致合同因侵害優(yōu)先購買權(quán)被認(rèn)定為無效，因此受讓方需要求轉(zhuǎn)讓方提供股東會(huì)決議、公司章程等文件，確保交易程序合法。（二）工程進(jìn)度與審批文件根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋建設(shè)工程需完成開發(fā)投資總額的25%以上方可轉(zhuǎn)讓。受讓方需要求轉(zhuǎn)讓方提供工程投資審計(jì)報(bào)告、付款憑證等，核實(shí)投資進(jìn)度是否達(dá)標(biāo)；同時(shí)，需審查項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、環(huán)評批復(fù)、施工圖審查合格書等文件是否齊全有效，避免因?qū)徟掷m(xù)不全導(dǎo)致項(xiàng)目停工。例如，某商業(yè)綜合體項(xiàng)目因未辦理消防設(shè)計(jì)審核擅自施工，轉(zhuǎn)讓后被消防部門責(zé)令整改，造成受讓方工期延誤和成本增加。（三）債權(quán)債務(wù)處理在建工程轉(zhuǎn)讓常伴隨復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如拖欠施工方工程款、材料供應(yīng)商貨款等。合同中需明確“轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日”，基準(zhǔn)日前的債務(wù)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，基準(zhǔn)日后的債務(wù)由受讓方承擔(dān)。為降低風(fēng)險(xiǎn)，受讓方可要求轉(zhuǎn)讓方出具《債務(wù)清單》，并在合同中約定“若存在未披露債務(wù)導(dǎo)致受讓方被追索，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)全額賠償責(zé)任”。此外，對于已簽訂的施工合同，可選擇解除后由受讓方與施工方重新簽約，或通過債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移的方式由受讓方承繼原合同權(quán)利義務(wù)，但需取得施工方書面同意，避免引發(fā)合同糾紛。四、風(fēng)險(xiǎn)防范與爭議解決（一）風(fēng)險(xiǎn)防范措施盡職調(diào)查：受讓方需委托律師、工程師、會(huì)計(jì)師組成專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對項(xiàng)目進(jìn)行全面盡職調(diào)查。法律方面審查權(quán)利瑕疵、訴訟仲裁情況；工程方面評估質(zhì)量隱患、未完工程的技術(shù)可行性；財(cái)務(wù)方面核查成本真實(shí)性、稅務(wù)合規(guī)性。例如，某項(xiàng)目通過盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方將土地使用權(quán)重復(fù)抵押，受讓方及時(shí)終止交易，避免了重大損失。擔(dān)保機(jī)制：可要求轉(zhuǎn)讓方提供履約保證金或第三方擔(dān)保，例如由其股東出具《無限連帶責(zé)任保證書》，確保轉(zhuǎn)讓方全面履行合同義務(wù)。對于工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，可預(yù)留5%-10%的轉(zhuǎn)讓價(jià)款作為質(zhì)量保證金，待工程竣工驗(yàn)收合格后無質(zhì)量問題再返還。合同條款細(xì)化：針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)場景設(shè)置應(yīng)對條款，例如“若因政策調(diào)整導(dǎo)致項(xiàng)目容積率降低，受讓方有權(quán)選擇解除合同并要求轉(zhuǎn)讓方返還已付款項(xiàng)及利息”；“若施工許可證變更因政府原因延遲，辦理期限相應(yīng)順延，轉(zhuǎn)讓方不承擔(dān)違約責(zé)任”。（二）爭議解決方式合同中需明確爭議解決途徑，通常約定“先協(xié)商，協(xié)商不成則提交合同簽訂地有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決”。需注意選擇與項(xiàng)目有實(shí)際聯(lián)系的管轄法院，避免約定不明導(dǎo)致管轄權(quán)異議。此外，可在合同中設(shè)置“違約行為救濟(jì)”條款，例如當(dāng)轉(zhuǎn)讓方逾期辦理過戶超過30日，受讓方有權(quán)單方解除合同并要求支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款20%的違約金。實(shí)踐中，部分合同還會(huì)約定“律師費(fèi)、保全費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用由違約方承擔(dān)”，以降低維權(quán)成本。五、實(shí)踐難點(diǎn)與應(yīng)對策略（一）股權(quán)與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的選擇資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，受讓方可直接獲得項(xiàng)目所有權(quán)，但需承擔(dān)較高的稅費(fèi)（如土地增值稅、契稅），且受開發(fā)投資25%的限制；股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式雖稅負(fù)較低、程序簡便，但需承接項(xiàng)目公司的全部債權(quán)債務(wù)，包括潛在或有負(fù)債。實(shí)踐中，若項(xiàng)目已接近完工，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更有利于明確權(quán)利歸屬；若項(xiàng)目尚處于前期階段，股權(quán)轉(zhuǎn)讓則可提高交易效率。例如，某房企通過收購項(xiàng)目公司100%股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)，雖規(guī)避了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制，但后續(xù)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司存在未披露的銀行貸款，最終通過談判由轉(zhuǎn)讓方提前清償解決。（二）施工主體變更的銜接在建工程轉(zhuǎn)讓后，若繼續(xù)由原施工單位施工，需辦理施工合同主體變更手續(xù)，明確工程款支付、質(zhì)量責(zé)任等條款的承繼；若更換施工單位，則需與原施工方協(xié)商解除合同，處理已完工程結(jié)算、退場補(bǔ)償?shù)仁乱恕＠?，某?xiàng)目受讓方因原施工方資質(zhì)不足決定更換隊(duì)伍，合同中需約定“轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)在30日內(nèi)與原施工方簽訂解除協(xié)議，費(fèi)用由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)”，并預(yù)留相應(yīng)的資金作為解約補(bǔ)償。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化可能影響項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，例如限購、限售政策導(dǎo)致受讓方無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，或融資政策收緊導(dǎo)致資金鏈斷裂。合同中可設(shè)置“情勢變更”條款，約定“因不可歸責(zé)于雙方的政策調(diào)整導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，雙方有權(quán)解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任”。同時(shí)，受讓方需密切關(guān)注地方