沒有續(xù)簽租房合同在城市租房市場中，“沒有續(xù)簽租房合同”是一個常見卻容易被忽視的問題。許多租客和房東認(rèn)為，只要雙方默認(rèn)繼續(xù)履行原合同的權(quán)利義務(wù)，不續(xù)簽書面合同并不會影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。然而，這種“口頭約定”或“事實租賃”狀態(tài)背后，隱藏著諸多法律風(fēng)險和實際操作中的矛盾。本文將從法律性質(zhì)、權(quán)利義務(wù)變化、風(fēng)險類型及應(yīng)對策略四個維度，深入剖析沒有續(xù)簽租房合同可能引發(fā)的問題，為租賃雙方提供全面的參考。一、沒有續(xù)簽合同的租賃關(guān)系性質(zhì)：從“定期”到“不定期”的轉(zhuǎn)變根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百三十四條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。這意味著，當(dāng)書面合同到期后，若雙方未簽訂新的合同且承租人繼續(xù)居住、出租人繼續(xù)收取租金，租賃關(guān)系將自動轉(zhuǎn)為“不定期租賃”。不定期租賃與定期租賃的核心區(qū)別在于：雙方均有權(quán)隨時解除合同，但需要提前通知對方。具體而言，出租人解除合同應(yīng)提前合理期限通知承租人（通常為15-30天，具體需結(jié)合當(dāng)?shù)厮痉▽嵺`），承租人解除合同則一般需提前合理期限通知出租人。這種“隨時解除權(quán)”看似賦予雙方靈活性，實則可能導(dǎo)致租賃關(guān)系的不確定性。例如，房東可能因突然決定出售房屋而要求承租人短期內(nèi)搬離，而承租人若未提前規(guī)劃，可能面臨臨時找房的困境；反之，承租人若因工作調(diào)動突然退租，房東也可能因短期內(nèi)無法找到新租客而遭受空置損失。此外，不定期租賃中，原合同的其他條款（如租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、維修責(zé)任等）雖繼續(xù)有效，但部分條款可能因“不定期”的性質(zhì)而發(fā)生隱性變化。例如，原合同中約定的“租金每年遞增5%”，在不定期租賃中是否仍適用？若雙方未書面明確，極易引發(fā)爭議。二、權(quán)利義務(wù)的模糊化：從“白紙黑字”到“口頭約定”的風(fēng)險轉(zhuǎn)移書面合同的核心價值在于明確雙方權(quán)利義務(wù)，而沒有續(xù)簽合同的狀態(tài)下，許多約定可能從“書面固定”轉(zhuǎn)為“口頭協(xié)商”，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)的邊界模糊化。以下幾類常見問題尤為突出：1.租金標(biāo)準(zhǔn)的變動爭議原合同到期后，若房東提出漲租，而雙方僅通過口頭達(dá)成一致（例如“下個月起每月多交500元”），但未簽訂書面協(xié)議，承租人可能在數(shù)月后以“未約定漲租”為由拒絕補(bǔ)差價，或房東可能以“市場行情上漲”為由要求追溯漲租。此外，若租金支付方式發(fā)生變化（如從“押一付三”改為“月付”），口頭約定的舉證難度極高，一旦一方反悔，另一方難以通過法律途徑維權(quán)。2.租賃物維修責(zé)任的劃分根據(jù)民法典規(guī)定，租賃物的維修義務(wù)原則上由出租人承擔(dān)（除非合同另有約定或因承租人過錯導(dǎo)致?lián)p壞）。但在不定期租賃中，若原合同未明確維修責(zé)任細(xì)節(jié)，雙方可能因“口頭承諾”產(chǎn)生分歧。例如，承租人發(fā)現(xiàn)房屋漏水后聯(lián)系房東，房東口頭答應(yīng)“下周安排維修”，但遲遲未行動，導(dǎo)致房屋損壞擴(kuò)大。此時，承租人若自行維修并要求房東報銷費用，房東可能以“未書面同意”為由拒絕承擔(dān)，而承租人難以舉證房東的口頭承諾。3.押金退還的條件模糊押金（即租賃保證金）的退還條件通常在原合同中明確約定（如“無拖欠租金、無損壞物品、結(jié)清水電煤費用后退還”）。但在沒有續(xù)簽合同的情況下，若租賃關(guān)系持續(xù)多年，押金的退還條件可能因?qū)嶋H情況變化而產(chǎn)生爭議。例如，承租人在居住期間添置了家具或?qū)Ψ课葸M(jìn)行了裝修，退租時房東可能以“改變房屋結(jié)構(gòu)”為由扣除押金，而承租人若無法證明裝修行為曾獲得房東同意（尤其是口頭同意），則可能面臨押金損失。4.轉(zhuǎn)租與合租的合法性爭議原合同中可能明確禁止轉(zhuǎn)租或限制合租，但在不定期租賃中，若承租人因經(jīng)濟(jì)壓力將房屋部分轉(zhuǎn)租給他人，而房東起初未提出異議（例如默認(rèn)新租客的入住），后期卻以“違反原合同約定”為由要求解除合同。此時，承租人可能主張“房東知情且未反對”，而房東則可能以“不定期租賃仍需遵守原合同禁止轉(zhuǎn)租條款”反駁，雙方的舉證焦點將集中在“房東是否對轉(zhuǎn)租行為進(jìn)行了追認(rèn)”，而口頭證據(jù)的薄弱性可能導(dǎo)致裁判結(jié)果的不確定性。三、典型風(fēng)險類型：從“個體糾紛”到“群體現(xiàn)象”的案例解析沒有續(xù)簽租房合同引發(fā)的糾紛，在司法實踐中呈現(xiàn)多樣化特點。以下結(jié)合三類典型案例，進(jìn)一步說明風(fēng)險的具體表現(xiàn)：案例1：租金支付爭議——口頭漲租后房東反悔上海某租客與房東的原合同到期后，雙方未續(xù)簽書面合同，房東通過微信告知租客“租金從每月6000元漲到6500元，同意的話下個月開始按新標(biāo)準(zhǔn)支付”，租客回復(fù)“好的”。此后半年，租客均按6500元支付租金。半年后，租客因工作調(diào)動退租，房東卻以“漲租未簽訂書面協(xié)議”為由，主張原合同仍有效，要求租客按每月6000元的標(biāo)準(zhǔn)退還多收的3000元租金。法院審理后認(rèn)為，租客已按6500元實際支付半年租金，房東未提出異議，可視為雙方以實際行為變更了租金標(biāo)準(zhǔn)，最終駁回了房東的訴求。但此案中，若租客僅支付了1個月漲租后的租金即退租，而房東否認(rèn)漲租約定，租客可能因舉證不足而需退還差價。案例2：房屋返還糾紛——房東未提前通知強(qiáng)制收房北京某房東與租客的合同到期后未續(xù)簽，租客繼續(xù)居住并支付租金。半年后，房東因急需用錢決定出售房屋，未提前通知租客便直接帶人上門看房，并要求租客10天內(nèi)搬離。租客以“未提前通知”為由拒絕，房東遂采取斷水?dāng)嚯姷姆绞奖破绕浒犭x。最終，租客訴至法院，要求房東賠償因斷水?dāng)嚯妼?dǎo)致的損失（如臨時住宿費用、物品損壞費用等）。法院判決房東敗訴，理由是“不定期租賃中，出租人解除合同應(yīng)提前合理期限通知承租人，且不得采取暴力手段迫使租客搬離”。此案中，房東雖有權(quán)解除不定期租賃合同，但因未履行提前通知義務(wù)和合法解約程序，反而需承擔(dān)賠償責(zé)任。案例3：維修責(zé)任糾紛——熱水器損壞后的費用承擔(dān)廣州某租客租住的房屋熱水器在合同到期后（未續(xù)簽）發(fā)生故障，無法使用。租客聯(lián)系房東后，房東口頭回復(fù)“你先找人修，費用我報銷”。租客花費800元維修后，房東卻以“熱水器已超過保修期，應(yīng)由租客承擔(dān)自然損耗費用”為由拒絕報銷。雙方訴至法院后，租客雖提供了與房東的微信聊天記錄（證明口頭同意維修），但房東辯稱“僅同意維修，未同意承擔(dān)費用”。最終，法院結(jié)合原合同中“租賃物自然損耗由房東承擔(dān)”的條款，判決房東支付維修費用。此案中，租客雖勝訴，但仍需經(jīng)歷訴訟程序，耗費時間和精力，若缺乏微信聊天記錄等證據(jù)，結(jié)果可能完全相反。四、應(yīng)對策略：從“被動維權(quán)”到“主動預(yù)防”的全流程建議無論是承租人還是出租人，面對沒有續(xù)簽合同的情況，均需通過“事前預(yù)防、事中規(guī)范、事后維權(quán)”三個環(huán)節(jié)降低風(fēng)險：1.事前預(yù)防：及時續(xù)簽書面合同核心原則：租賃期限屆滿前1-2個月，雙方應(yīng)主動溝通續(xù)簽事宜。若決定繼續(xù)租賃，務(wù)必簽訂書面合同，明確以下關(guān)鍵條款：租賃期限：若仍無法確定長期計劃，可簽訂短期合同（如6個月），避免直接進(jìn)入不定期狀態(tài)；租金標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整方式：明確當(dāng)前租金、支付周期，若未來可能漲租，需約定“漲租需提前30天書面通知，雙方協(xié)商一致后生效”；維修責(zé)任：細(xì)化“自然損耗”與“人為損壞”的界定，例如“家電保修期外的維修費用由房東承擔(dān)，因承租人使用不當(dāng)導(dǎo)致?lián)p壞的由承租人承擔(dān)”；解約條件：約定雙方解除合同的提前通知期限（如“任何一方需提前30天書面通知對方”），避免“隨時解約”的不確定性。若雙方因客觀原因暫時無法簽訂書面合同（如房東在外地），至少應(yīng)通過微信、短信或郵件等書面形式（非口頭）確認(rèn)續(xù)租的核心條款（租金、期限、解約方式等），并保存溝通記錄。2.事中規(guī)范：留存證據(jù)，明確權(quán)利義務(wù)在不定期租賃狀態(tài)下，雙方需強(qiáng)化“證據(jù)意識”，避免口頭約定：租金支付：通過銀行轉(zhuǎn)賬（備注“XX月租金”）或微信/支付寶轉(zhuǎn)賬（注明用途），拒絕現(xiàn)金支付；若房東要求漲租，需要求其發(fā)送書面通知（如微信文字、郵件），并回復(fù)確認(rèn)，形成完整證據(jù)鏈；維修事宜：涉及房屋或家電維修時，優(yōu)先通過書面形式（如微信、短信）溝通，明確維修責(zé)任方、費用承擔(dān)方式及完成時間，維修后保留發(fā)票、付款憑證；轉(zhuǎn)租與合租：若承租人需轉(zhuǎn)租或增加合租人，必須獲得房東書面同意，避免以“口頭默許”為由冒險；房東若發(fā)現(xiàn)承租人擅自轉(zhuǎn)租，應(yīng)及時書面提出異議，避免因“長期未反對”被視為追認(rèn)。3.事后維權(quán)：法律途徑與協(xié)商優(yōu)先結(jié)合若已發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)優(yōu)先通過協(xié)商解決（如簽訂補(bǔ)充協(xié)議、約定賠償金額等），協(xié)商不成時，可通過以下途徑維權(quán)：承租人維權(quán)：若房東無故漲租、強(qiáng)制解約或克扣押金，可向當(dāng)?shù)刈〗ú块T、消費者協(xié)會投訴，或收集證據(jù)（租賃合同、租金支付記錄、溝通記錄等）向法院起訴，要求繼續(xù)履行合同、退還押金或賠償損失；出租人維權(quán)：若承租人拖欠租金、擅自轉(zhuǎn)租或損壞房屋，可發(fā)送書面催告函（要求限期改正），仍未解決時可起訴要求解除合同、支付欠款或賠償損失。需特別注意訴訟時效：因租賃合同產(chǎn)生的糾紛，訴訟時效為3年，從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起計算。例如，房東發(fā)現(xiàn)承租人拖欠租金后，應(yīng)在3年內(nèi)主張權(quán)利，避免因時效屆滿而無法通過法律強(qiáng)制執(zhí)行。五、特殊場景的補(bǔ)充說明1.群租房或合租場景在多人合租的情況下，若主承租人（與房東簽約者）與房東未續(xù)簽合同，而次承租人（與主承租人簽約者）仍繼續(xù)居住，可能形成“雙層不定期租賃”關(guān)系。此時，主承租人需與房東明確是否允許合租，次承租人也需與主承租人確認(rèn)續(xù)租狀態(tài)，避免因主承租人退租而導(dǎo)致次承租人被迫搬離。2.疫情等不可抗力影響若因疫情導(dǎo)致無法及時續(xù)簽合同（如承租人被困外地、房東無法到場簽約），雙方可通過線上簽訂電子合同（需確保電子簽名的法律效力），或書面約定“原合同自動順延X個月，租金標(biāo)準(zhǔn)不變”，避免因客觀原因陷入不定期租賃狀態(tài)。3.租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移若房東在不定期租賃期間出售房屋，根據(jù)“買賣不破