一大一小雙合同“一大一小雙合同”并非法律意義上的規(guī)范概念，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種特殊交易模式，其核心特征是將房屋總價(jià)拆分至兩份或多份合同中，以規(guī)避政策限制或?qū)崿F(xiàn)特定商業(yè)目的。這種模式在不同時(shí)期呈現(xiàn)出不同的表現(xiàn)形式，其中最典型的便是前幾年樓市調(diào)控背景下，部分開發(fā)商為應(yīng)對(duì)“限價(jià)令”而采取的“購房合同+裝修合同”組合。隨著2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與政策導(dǎo)向的深刻變化，這一模式的生存土壤、風(fēng)險(xiǎn)成本及監(jiān)管邏輯均面臨新的審視。追溯“一大一小雙合同”的歷史成因，其誕生與特定時(shí)期的樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱階段，地方政府為抑制房價(jià)過快上漲，普遍實(shí)施“限價(jià)令”，即規(guī)定新建商品房備案價(jià)格不得超過一定標(biāo)準(zhǔn)。這一政策在短期內(nèi)起到了穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期的作用，但也壓縮了部分開發(fā)商的利潤空間。為維持既定收益，一些開發(fā)商開始探索拆分合同的方式：將房屋實(shí)際成交價(jià)分解為“購房合同”與“裝修合同”兩部分，其中“購房合同”金額符合政府備案價(jià)要求，而“裝修合同”則承載了超出備案價(jià)的差額部分。例如，一套實(shí)際總價(jià)500萬元的房屋，若備案價(jià)上限為400萬元，開發(fā)商便會(huì)與購房者簽訂400萬元的《商品房買賣合同》和100萬元的《裝修協(xié)議》。這種操作使得表面房價(jià)符合政策要求，實(shí)際卻通過額外合同實(shí)現(xiàn)了“價(jià)外收費(fèi)”，本質(zhì)上是對(duì)限價(jià)政策的變相規(guī)避。除了規(guī)避限價(jià)，雙合同模式在過去還被部分開發(fā)商用于降低稅費(fèi)、加速回款或掩蓋真實(shí)房價(jià)。例如，通過降低購房合同金額，開發(fā)商可減少土地增值稅、企業(yè)所得稅的稅基，購房者也能在契稅繳納上獲得一定“優(yōu)惠”。同時(shí)，裝修合同部分往往要求購房者以現(xiàn)金一次性支付或申請(qǐng)高息消費(fèi)貸，這在一定程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力，尤其是在預(yù)售資金監(jiān)管日益嚴(yán)格的背景下，拆分出來的裝修款可繞過監(jiān)管賬戶直接進(jìn)入企業(yè)腰包。這種模式在2018-2022年期間曾在多個(gè)熱點(diǎn)城市蔓延，甚至形成行業(yè)潛規(guī)則，直到監(jiān)管部門加大查處力度后才逐漸收斂。進(jìn)入2025年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從“過熱”轉(zhuǎn)向“調(diào)整”，以及政策導(dǎo)向從“控房價(jià)”變?yōu)椤胺€(wěn)市場(chǎng)”，雙合同模式的生存環(huán)境發(fā)生了根本性變化。一方面，樓市整體降溫導(dǎo)致供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，多數(shù)城市房價(jià)漲幅放緩甚至出現(xiàn)下跌，開發(fā)商的核心訴求從“追求高利潤”轉(zhuǎn)向“快速去庫存、回籠資金”，通過雙合同抬高實(shí)際售價(jià)的動(dòng)機(jī)大幅減弱。另一方面，2023年以來，各地陸續(xù)取消或放寬限價(jià)政策，2025年最新政策更是明確提出“支持剛性和改善性住房需求”“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，備案價(jià)限制的松動(dòng)使得拆分合同的必要性顯著降低。以廣州為例，2023年住建部門已發(fā)文要求“明碼標(biāo)價(jià)、一套一標(biāo)”，禁止以任何形式拆分房價(jià)；2024年聯(lián)合金融、市場(chǎng)監(jiān)管部門開展“穿透式檢查”，重點(diǎn)排查“雙合同”“陰陽合同”等違規(guī)行為，當(dāng)年便有7個(gè)樓盤因違規(guī)被通報(bào)，部分項(xiàng)目被暫停網(wǎng)簽資格。盡管整體市場(chǎng)環(huán)境不再支持雙合同的大規(guī)模存在，但在局部區(qū)域和特定項(xiàng)目中，這一模式仍可能以變異形式出現(xiàn)。例如，部分資金鏈緊張的中小開發(fā)商，可能會(huì)通過簽訂“購房合同+車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”“購房合同+服務(wù)費(fèi)協(xié)議”等方式，要求購房者額外支付費(fèi)用以彌補(bǔ)資金缺口。這類操作的隱蔽性更強(qiáng)，往往以“捆綁銷售”“自愿購買”為幌子，增加了監(jiān)管難度。此外，在一些仍有限價(jià)政策的熱點(diǎn)區(qū)域，個(gè)別開發(fā)商可能會(huì)通過“毛坯備案+升級(jí)裝修包”的方式變相拆分房價(jià)，其中裝修包價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)合理水平，本質(zhì)上仍是雙合同的變種。不過，與前幾年相比，2025年的雙合同現(xiàn)象已從“普遍存在”轉(zhuǎn)為“零星個(gè)案”，且面臨更嚴(yán)格的技術(shù)監(jiān)管——購房款需全部進(jìn)入政府監(jiān)管賬戶，裝修款、服務(wù)費(fèi)等額外費(fèi)用的流向也被納入監(jiān)控范圍，資金穿透式管理使得拆分操作難以遁形。對(duì)于購房者而言，選擇雙合同模式可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)與成本壓力，這些問題在2025年的市場(chǎng)環(huán)境下顯得尤為突出。首先是資金壓力的陡增。在傳統(tǒng)雙合同中，購房合同部分可申請(qǐng)按揭貸款，但裝修合同部分往往要求一次性支付現(xiàn)金或申請(qǐng)高息消費(fèi)貸。以一套總價(jià)500萬元的房屋為例，若拆分出100萬元裝修款，購房者需在首付之外額外支付100萬元現(xiàn)金（或至少支付50%以上的裝修貸首付），這對(duì)于資金儲(chǔ)備有限的剛需家庭而言，相當(dāng)于將首付比例從30%變相提高至50%以上。2025年房貸利率已降至歷史低位（首套房利率普遍在3.1%-3.5%），而裝修貸利率通常在5%-7%，兩者利差可達(dá)2-4個(gè)百分點(diǎn)，長期來看將顯著增加總利息支出。例如，100萬元裝修貸分5年還清，按6%利率計(jì)算，總利息約13.4萬元，而若納入房貸統(tǒng)一計(jì)算，30年總利息僅增加約6.8萬元，成本差距近一倍。其次是法律風(fēng)險(xiǎn)與維權(quán)困境。雙合同模式下，購房者與開發(fā)商簽訂的多份合同可能存在效力沖突。例如，若裝修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，購房者能否依據(jù)裝修合同維權(quán)？若樓盤爛尾，已支付的裝修款能否追回？實(shí)踐中，部分開發(fā)商會(huì)將裝修合同的簽訂主體改為關(guān)聯(lián)公司，一旦出現(xiàn)糾紛，便以“合同主體不同”“責(zé)任劃分不清”為由推諉責(zé)任。2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于風(fēng)險(xiǎn)化解期，部分房企資金鏈緊張，選擇雙合同的購房者可能面臨“錢房兩空”的風(fēng)險(xiǎn)——既因額外支付現(xiàn)金導(dǎo)致資金鏈斷裂，又因開發(fā)商違約無法按時(shí)收房。此外，雙合同還可能影響后續(xù)房屋交易，由于購房合同備案價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，未來出售時(shí)可能面臨“低買高賣”的稅費(fèi)差額問題，增加交易成本。最后是政策風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。盡管2025年政策重點(diǎn)在于穩(wěn)市場(chǎng)，但監(jiān)管部門對(duì)雙合同的打擊態(tài)度并未改變。一旦被認(rèn)定為違規(guī)，購房者可能面臨合同無效、無法辦理產(chǎn)權(quán)證等后果。2023年廣州某樓盤因雙合同被查處后，已購房業(yè)主不得不重新簽訂合同，部分業(yè)主因無力補(bǔ)足備案價(jià)差額而被迫退房，不僅損失了定金和已付款利息，還錯(cuò)失了購房時(shí)機(jī)。在當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期，房價(jià)走勢(shì)存在不確定性，若因雙合同糾紛導(dǎo)致交易延遲，購房者可能面臨房價(jià)下跌帶來的資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)。為遏制雙合同等違規(guī)行為，2025年監(jiān)管部門已構(gòu)建起多維度的防控體系，政策工具箱涵蓋事前預(yù)防、事中監(jiān)管與事后懲處多個(gè)環(huán)節(jié)。在政策層面，住建部明確要求“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”，禁止以任何形式拆分房價(jià)，所有購房相關(guān)款項(xiàng)必須進(jìn)入政府監(jiān)管賬戶。2024年出臺(tái)的《房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治三年行動(dòng)方案》將雙合同、陰陽合同列為重點(diǎn)整治對(duì)象，要求各地每月開展樓盤巡查，對(duì)涉嫌違規(guī)的項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽資格。金融監(jiān)管部門則加強(qiáng)了對(duì)購房資金流向的監(jiān)控，禁止銀行向購房者發(fā)放用于支付額外合同款項(xiàng)的消費(fèi)貸、經(jīng)營貸，斬?cái)噘Y金違規(guī)通道。技術(shù)手段的升級(jí)是2025年監(jiān)管的一大亮點(diǎn)。各地普遍建立了房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)購房款、裝修款、車位款等資金的全程線上流轉(zhuǎn)與穿透式監(jiān)管。開發(fā)商需將所有收費(fèi)項(xiàng)目錄入系統(tǒng)，由監(jiān)管部門審核其合理性，若發(fā)現(xiàn)某樓盤裝修款占比超過20%（行業(yè)合理水平通常為10%-15%），系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)觸發(fā)預(yù)警，監(jiān)管人員將進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查。此外，大數(shù)據(jù)分析技術(shù)被用于比對(duì)備案價(jià)與周邊樓盤實(shí)際成交價(jià)、成本價(jià)，若價(jià)差超過合理范圍，將要求開發(fā)商說明原因，涉嫌違規(guī)的將移交市場(chǎng)監(jiān)管部門處理。2025年第一季度，全國共查處雙合同相關(guān)案件23起，涉及樓盤17個(gè)，罰款金額達(dá)1200萬元，較2024年同期下降60%，表明監(jiān)管效果已初步顯現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商而言，違規(guī)成本也顯著提高。除了罰款、暫停網(wǎng)簽等常規(guī)處罰外，2025年政策還將企業(yè)信用與項(xiàng)目審批掛鉤，存在雙合同違規(guī)記錄的房企，將被限制參與土地拍賣、融資等活動(dòng)。部分城市還建立了“黑名單”制度，對(duì)嚴(yán)重違規(guī)企業(yè)實(shí)施市場(chǎng)禁入。在市場(chǎng)層面，隨著購房者維權(quán)意識(shí)的提升，雙合同樓盤的口碑往往較差，銷售周期延長，反而影響回款效率。2025年房企融資環(huán)境雖有所改善，但資金仍優(yōu)先流向合規(guī)項(xiàng)目，選擇雙合同的開發(fā)商可能面臨融資受限、現(xiàn)金流緊張的困境，得不償失。從長遠(yuǎn)來看，雙合同模式的興衰折射出中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從“政策調(diào)控依賴”向“市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)”的轉(zhuǎn)型過程。2025年的政策組合拳既包括短期的需求端支持（如降低首付、下調(diào)利率），也涵蓋長期的供給端改革（如增加保障性住房、推進(jìn)現(xiàn)房銷售