房屋產(chǎn)權(quán)登記糾紛案例一、引言：一本房產(chǎn)證背后的親情裂痕在樓市一路攀升的這些年里，“房產(chǎn)證寫誰名字”成了很多家庭繞不開的難題。筆者曾參與調(diào)解過這樣一起糾紛：表兄弟倆因?yàn)橐惶追慨a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記對簿公堂，原本逢年過節(jié)熱絡(luò)走動的兩家人，如今見面連招呼都不打。這起糾紛從表面看是”房本名字寫錯了”，實(shí)則折射出產(chǎn)權(quán)登記制度中”登記效力”與”實(shí)際權(quán)利”的深層矛盾。今天，我們就以這起典型案例為切口，抽絲剝繭地解析房屋產(chǎn)權(quán)登記糾紛中的法律邏輯與人間情理。二、案件全貌：從”借名買房”到”產(chǎn)權(quán)爭奪”的演變（一）故事的起點(diǎn)：一份口頭約定埋下的隱患故事要從幾年前說起。當(dāng)時在外地工作的李某因所在城市實(shí)行限購政策，不符合購房資格。恰好他的表弟張某在當(dāng)?shù)赜匈彿抠Y格，且兩人關(guān)系一直不錯。李某便找到張某商量：“我出全款買套房子，暫時登記在你名下，等我符合條件了再過戶回來，你看行不？”張某想著反正不用自己掏錢，還能幫表哥一個忙，便滿口應(yīng)承：“哥你放心，房子是你的，我就是掛個名。”兩人達(dá)成口頭約定后，李某通過自己的銀行賬戶支付了全部購房款（包括首付和貸款），購房合同由張某簽署，房產(chǎn)證也辦在了張某名下。房子交付后，李某簡單裝修后便搬進(jìn)去居住，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)一直由李某繳納，張某從未過問過房屋的使用情況。（二）矛盾的爆發(fā)：房價暴漲引發(fā)的”不認(rèn)賬”誰也沒想到，隨著城市發(fā)展規(guī)劃落地，這套房子所在區(qū)域成了熱門學(xué)區(qū)，房價三年內(nèi)翻了一番。張某的妻子偶然間看到房產(chǎn)證上寫著丈夫的名字，便動了心思：“這房子在咱們名下，法律上就是咱們的，要不跟表哥說補(bǔ)點(diǎn)錢，或者直接不賣了？”張某一開始還猶豫：“咱們當(dāng)初說好了是借名，這樣做對不起表哥?！钡懿蛔∑拮犹焯炷钸丁狈孔釉鲋档腻X憑什么給別人”，張某的態(tài)度逐漸動搖。某天，張某找到李某說：“現(xiàn)在政策嚴(yán)了，過戶可能得花不少稅錢，要不你給我20萬補(bǔ)償，我配合過戶？”李某覺得這是表弟坐地起價，當(dāng)場拒絕：“房子本來就是我的，錢都是我出的，憑什么給你錢？”兩人不歡而散。此后張某多次要求李某搬離，甚至到物業(yè)處要求停供水電，矛盾徹底激化。李某一氣之下將張某告上法庭，要求確認(rèn)自己是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，并判令張某配合過戶。（三）庭審中的攻防：證據(jù)鏈與法律依據(jù)的較量庭審中，雙方圍繞”房屋產(chǎn)權(quán)歸屬”展開激烈辯論。李某主張：雖然房產(chǎn)證登記在張某名下，但自己是實(shí)際出資人，雙方存在借名買房的口頭協(xié)議，且自己一直實(shí)際占有使用房屋，應(yīng)認(rèn)定自己為實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。張某則辯稱：房產(chǎn)證是法定的產(chǎn)權(quán)憑證，自己是登記的所有權(quán)人，李某的出資可能是借款或贈與，不能直接證明產(chǎn)權(quán)歸屬。為支持訴求，李某向法庭提交了以下證據(jù)：購房款支付憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄顯示所有房款均從李某賬戶轉(zhuǎn)出）、物業(yè)費(fèi)/水電費(fèi)繳納憑證（戶名雖為張某，但繳費(fèi)人一直是李某）、鄰居和物業(yè)的證人證言（證明李某一家在此居住多年）、與張某的通話錄音（其中張某提到”房子是你花錢買的，我就是掛個名”）。張某僅提交了房產(chǎn)證原件，未提供任何反駁證據(jù)。三、爭議焦點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)登記的”公示效力”與”實(shí)際權(quán)利”的碰撞這起案件看似簡單，卻觸及了不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的核心問題。法庭歸納的爭議焦點(diǎn)主要有三個層面：（一）借名買房協(xié)議是否具有法律效力？張某的代理律師提出：根據(jù)《民法典》第216條”不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，借名買房協(xié)議違反了限購政策，應(yīng)屬無效。李某的代理律師則反駁：限購政策屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反限購政策不必然導(dǎo)致合同無效，且雙方的約定僅涉及產(chǎn)權(quán)登記的”代持”，不涉及損害公共利益。這里需要明確：根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋，判斷合同效力的關(guān)鍵在于是否違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。限購政策本質(zhì)上是行政調(diào)控手段，屬于管理性規(guī)定，除非借名行為存在惡意規(guī)避稅收、損害國家利益等情形，否則借名協(xié)議一般會被認(rèn)定為有效。就本案而言，李某僅是為了取得購房資格，不存在其他違法情形，因此雙方的口頭借名協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為有效。（二）產(chǎn)權(quán)登記的”公示公信力”能否對抗實(shí)際權(quán)利人？張某反復(fù)強(qiáng)調(diào)”房產(chǎn)證寫的是我的名字，法律上就是我的房子”。這涉及到物權(quán)公示原則的理解。根據(jù)《民法典》第214條”不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，登記確實(shí)是物權(quán)變動的生效要件。但這里有個關(guān)鍵區(qū)分：物權(quán)公示產(chǎn)生的是”權(quán)利推定效力”，即推定登記權(quán)利人是物權(quán)人，但這種推定可以通過相反證據(jù)推翻。換句話說，房產(chǎn)證上的名字不是”鐵帽子”，如果有充分證據(jù)證明實(shí)際出資人對房屋享有實(shí)體權(quán)利，法院可以突破登記的外觀，確認(rèn)實(shí)際權(quán)利歸屬。就像本案中，李某不僅能證明全部出資，還能證明實(shí)際占有使用，這些證據(jù)足以形成完整的證據(jù)鏈，推翻登記的權(quán)利推定。（三）實(shí)際權(quán)利人的舉證責(zé)任該如何把握？庭審中法官多次詢問李某：“除了出資憑證，你還有哪些證據(jù)證明雙方存在借名合意？”這涉及到借名買房糾紛中最關(guān)鍵的舉證難點(diǎn)——如何證明”借名”的合意。很多類似案件中，當(dāng)事人僅有出資證據(jù)，卻無法證明雙方存在”代持”約定，最終被法院認(rèn)定為”贈與”或”借款”，導(dǎo)致敗訴。在本案中，李某的通話錄音起到了關(guān)鍵作用。錄音中張某明確承認(rèn)”房子是你花錢買的，我就是掛個名”，這直接證明了雙方的借名合意。再結(jié)合出資憑證、實(shí)際占有使用的證據(jù)，形成了”合意+出資+占有”的完整證據(jù)鏈，足以證明李某是實(shí)際權(quán)利人。四、裁判結(jié)果：法律理性與人間情理的平衡經(jīng)過三次開庭審理，法院最終作出判決：確認(rèn)李某為案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)人，張某應(yīng)在判決生效后30日內(nèi)配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。判決書中特別強(qiáng)調(diào)：“不動產(chǎn)物權(quán)登記雖具有公示公信力，但法律保護(hù)的是善意第三人的信賴?yán)妫堑怯浢x人的惡意主張。本案中，李某提供的出資憑證、實(shí)際占有使用證明及通話錄音，足以證明其與張某之間存在借名買房的合意，張某作為登記名義人，在無相反證據(jù)的情況下，應(yīng)履行協(xié)助過戶的義務(wù)。張某在房價上漲后違背誠信原則主張產(chǎn)權(quán)，有違公序良俗，本院不予支持?！边@個判決結(jié)果既維護(hù)了物權(quán)登記制度的嚴(yán)肅性，又體現(xiàn)了對實(shí)際權(quán)利人合法權(quán)益的保護(hù)，更對”背信棄義”的行為作出了否定性評價，可謂法理與情理的完美平衡。五、案例啟示：產(chǎn)權(quán)登記背后的風(fēng)險防范與法律智慧這起糾紛雖然以李某勝訴告終，但過程中雙方耗費(fèi)的時間、精力和親情損耗，值得我們深思。結(jié)合案件細(xì)節(jié)，我們可以總結(jié)出以下幾點(diǎn)啟示：（一）借名買房：看似”方便”實(shí)則”高風(fēng)險”很多人選擇借名買房，無非是為了規(guī)避限購、限貸政策或享受稅費(fèi)優(yōu)惠。但這種”鉆空子”的行為隱藏著巨大風(fēng)險：登記人可能”見利忘義”，像本案中的張某一樣，在房價上漲后拒絕過戶；登記人如果陷入債務(wù)糾紛，房屋可能被法院查封拍賣；若登記人去世，房屋可能被作為遺產(chǎn)分割，實(shí)際權(quán)利人維權(quán)難度極大；即使最終通過訴訟確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，也需要承擔(dān)高額的訴訟成本和時間成本。（二）防范風(fēng)險：書面協(xié)議與證據(jù)留存是”護(hù)身符”如果確實(shí)需要借名買房（盡管不建議），一定要做好風(fēng)險防范：簽訂書面借名協(xié)議：明確約定房屋實(shí)際出資人、登記原因、過戶條件、違約責(zé)任等條款，避免口頭約定的模糊性。協(xié)議中最好注明”登記人僅為名義產(chǎn)權(quán)人，不享有實(shí)際權(quán)利”等關(guān)鍵內(nèi)容。保留完整出資證據(jù)：購房款、稅費(fèi)、裝修款等所有與房屋相關(guān)的支出，都要通過自己的賬戶支付，并備注”代某（實(shí)際權(quán)利人）支付購房款”。盡量避免現(xiàn)金交易，銀行轉(zhuǎn)賬記錄是最有力的證據(jù)。實(shí)際占有使用房屋：保留物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的繳納憑證，最好能讓鄰居、物業(yè)出具居住證明。實(shí)際占有是證明”實(shí)際權(quán)利人”的重要表象。定期確認(rèn)權(quán)利：通過書面函件、錄音、聊天記錄等方式，定期與登記人確認(rèn)借名事實(shí)，避免時間久了對方”不認(rèn)賬”。（三）法律智慧：尊重制度與誠信為本的雙重遵循這起糾紛最讓人唏噓的是親情的破裂。張某最初是出于幫忙的善意，最終卻被利益沖昏了頭腦；李某雖然勝訴，但和表弟的關(guān)系再難修復(fù)。這提醒我們：法律制度是維護(hù)公平的最后一道防線，但在日常生活中，誠信和信任才是人際交往的基石。對于產(chǎn)權(quán)登記制度，我們既要尊重其”公示公信”的法律效力，也要理解其”權(quán)利推定”的本質(zhì)屬性。作為實(shí)際權(quán)利人，要增強(qiáng)法律意識，用證據(jù)為自己的權(quán)利”上保險”；作為登記名義人，要堅守誠信，不要因一時貪念損害他人利益，更不要破壞珍貴的人際關(guān)系。六、結(jié)語：房產(chǎn)證上的名字，寫的是法律，更是人心房屋產(chǎn)權(quán)登記糾紛，表面看是”房本