跟租客沒(méi)簽合同在住房租賃市場(chǎng)中，未簽訂書面合同的情況時(shí)有發(fā)生，這種看似便捷的做法背后卻隱藏著諸多法律風(fēng)險(xiǎn)和權(quán)益隱患。尤其在2025年《住房租賃條例》正式施行后，相關(guān)法律規(guī)制更加嚴(yán)格，無(wú)論是房東還是租客，都需要充分認(rèn)識(shí)到書面合同的必要性。本文將從法律風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)益保障、案例分析和合規(guī)建議四個(gè)維度，深入剖析未簽訂租房合同可能引發(fā)的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略。一、未簽訂書面合同的法律風(fēng)險(xiǎn)（一）租賃關(guān)系性質(zhì)模糊導(dǎo)致的糾紛隱患根據(jù)2025年實(shí)施的《住房租賃條例》及《民法典》相關(guān)規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。若未簽訂書面合同，且雙方無(wú)法通過(guò)其他證據(jù)明確租賃期限，則視為不定期租賃。不定期租賃意味著雙方均有權(quán)隨時(shí)解除合同，但需提前通知對(duì)方。這種不確定性極易引發(fā)糾紛，例如房東可能因臨時(shí)需要用房而要求租客立即搬離，租客也可能因找到更合適的房源而突然退租，雙方缺乏合同約束，往往難以就“合理期限”達(dá)成共識(shí)，進(jìn)而升級(jí)為沖突。（二）權(quán)利義務(wù)約定不明的連鎖反應(yīng)書面合同的核心價(jià)值在于明確雙方權(quán)利義務(wù)，而未簽訂合同的情況下，諸如租金支付方式、押金退還條件、房屋維修責(zé)任等關(guān)鍵事項(xiàng)均可能處于“口頭約定”狀態(tài)。在實(shí)際履行中，這種口頭約定的證明力極低，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，主張權(quán)利的一方往往因無(wú)法提供有效證據(jù)而陷入被動(dòng)。例如，房東可能口頭承諾“包物業(yè)費(fèi)”，但事后反悔要求租客承擔(dān)；租客可能聲稱已提前支付三個(gè)月租金，但無(wú)法提供轉(zhuǎn)賬記錄或收據(jù)，這些情況都可能因缺乏書面約定而難以維權(quán)。（三）違反備案規(guī)定的行政責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)2025年新規(guī)特別強(qiáng)調(diào)租賃合同的實(shí)名備案制度，要求出租人通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向房產(chǎn)管理部門備案，若出租人未履行備案義務(wù)，租客有權(quán)自行備案。未簽訂書面合同的情況下，備案程序根本無(wú)法啟動(dòng)，這不僅導(dǎo)致租賃關(guān)系缺乏官方登記證明，影響租客辦理居住證、提取公積金等手續(xù)，出租人還可能因違反備案規(guī)定面臨行政處罰。雖然備案不影響合同效力，但行政責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視。（四）房屋安全與合規(guī)性爭(zhēng)議《住房租賃條例》明確規(guī)定，出租房屋必須符合建筑、消防、燃?xì)獾劝踩珮?biāo)準(zhǔn)，廚房、衛(wèi)生間等非居住空間不得單獨(dú)出租，單間租住人數(shù)和人均面積需符合地方標(biāo)準(zhǔn)。未簽訂書面合同的情況下，房東可能隱瞞房屋的安全隱患，租客也可能擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或用途。例如，房東將陽(yáng)臺(tái)改造成臥室出租，未在合同中說(shuō)明房屋結(jié)構(gòu)，租客入住后發(fā)現(xiàn)存在消防隱患，此時(shí)因缺乏合同約定，租客難以證明房東存在欺詐行為，維權(quán)難度極大。二、雙方權(quán)益保障的缺失與困境（一）房東權(quán)益的潛在威脅對(duì)于房東而言，未簽訂書面合同可能導(dǎo)致以下權(quán)益受損：一是租金拖欠風(fēng)險(xiǎn)，由于缺乏合同對(duì)支付期限和違約責(zé)任的明確約定，租客可能以各種理由拖延支付租金，房東催討時(shí)缺乏法律依據(jù)；二是房屋損壞追責(zé)困難，租客在使用過(guò)程中若損壞房屋設(shè)施，若無(wú)合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)和押金條款，房東可能無(wú)法足額追償；三是轉(zhuǎn)租失控風(fēng)險(xiǎn)，租客可能未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租，甚至將房屋轉(zhuǎn)租給第三方后失聯(lián)，房東因無(wú)法證明與次承租人無(wú)合同關(guān)系，可能陷入復(fù)雜的法律糾紛。（二）租客權(quán)益的保障漏洞租客在無(wú)書面合同的情況下面臨的風(fēng)險(xiǎn)更為突出：一是押金退還無(wú)保障，新規(guī)要求合同必須明確押金數(shù)額、返還時(shí)間及扣減情形，未簽訂合同的情況下，房東可能以“房屋清潔費(fèi)”“設(shè)施損耗費(fèi)”等名義無(wú)故克扣押金，租客缺乏合同依據(jù)反駁；二是房屋維修責(zé)任不清，根據(jù)規(guī)定，非因租客過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的房屋損壞應(yīng)由房東負(fù)責(zé)維修，但若無(wú)合同約定，房東可能拒絕承擔(dān)維修義務(wù)，租客被迫自行維修卻無(wú)法追償費(fèi)用；三是被非法驅(qū)逐風(fēng)險(xiǎn)，部分房東可能在未提前通知的情況下，采取斷水?dāng)嚯姟Q鎖等暴力手段逼迫租客搬離，而租客因缺乏合同證明租賃關(guān)系，難以通過(guò)法律途徑制止房東的侵權(quán)行為。三、實(shí)際案例分析：未簽合同引發(fā)的典型糾紛（一）案例一：租金支付爭(zhēng)議2025年3月，房東王某將一套兩居室出租給租客李某，雙方口頭約定月租金5000元，押一付三，未簽訂書面合同。李某入住時(shí)通過(guò)微信轉(zhuǎn)賬支付了15000元（含押金5000元及三個(gè)月租金），但未備注款項(xiàng)性質(zhì)。6個(gè)月后，王某以李某未支付后三個(gè)月租金為由要求其搬離，李某則主張已通過(guò)現(xiàn)金方式支付，并提供了一段與王某的通話錄音，錄音中王某僅模糊提及“錢收到了”，未明確金額和用途。由于雙方無(wú)書面合同，且錄音內(nèi)容不清晰，法院最終因李某無(wú)法充分證明已支付租金，判決其限期搬離并支付拖欠費(fèi)用。（二）案例二：押金退還糾紛租客張某租住房東趙某的房屋一年，雙方口頭約定押金3000元，退租時(shí)若無(wú)房屋損壞則全額退還。退租時(shí)，趙某以“墻面有污漬”為由扣除押金1000元，張某認(rèn)為污漬屬于正常居住痕跡，雙方協(xié)商無(wú)果。張某向法院起訴，要求趙某退還全額押金，但因未簽訂書面合同，無(wú)法證明雙方關(guān)于“正常損耗不扣押金”的約定，且趙某提供了房屋交接時(shí)的照片（無(wú)張某簽字確認(rèn)），法院最終根據(jù)公平原則，判決趙某扣除500元合理費(fèi)用，退還2500元。張某雖部分維權(quán)成功，但仍因缺乏合同約定承擔(dān)了不必要的損失。（三）案例三：房屋安全責(zé)任糾紛房東孫某將廚房改造成臥室出租給租客劉某，未簽訂書面合同，也未告知?jiǎng)⒛吃摽臻g屬于非居住區(qū)域。入住后，劉某因廚房改造導(dǎo)致油煙排放不暢，多次與孫某溝通無(wú)果，遂自行聯(lián)系物業(yè)維修，產(chǎn)生費(fèi)用2000元。劉某要求孫某報(bào)銷維修費(fèi)用，孫某以“未同意維修”為由拒絕。由于雙方無(wú)書面合同約定房屋用途及維修責(zé)任，且孫某未在出租時(shí)明確房屋改造情況，法院最終認(rèn)定孫某將非居住空間出租違反《住房租賃條例》，判決其承擔(dān)維修費(fèi)用，并限期恢復(fù)房屋原狀。四、合規(guī)建議與風(fēng)險(xiǎn)防范策略（一）立即補(bǔ)簽書面合同，明確核心條款對(duì)于已建立租賃關(guān)系但未簽訂合同的雙方，應(yīng)盡快補(bǔ)簽符合2025年新規(guī)的書面合同，重點(diǎn)明確以下內(nèi)容：一是租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式，需注明租金包含的費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)）和支付周期；二是押金條款，詳細(xì)約定押金金額、退還條件（如無(wú)拖欠租金、無(wú)結(jié)構(gòu)性損壞）和扣減情形（如逾期交房的違約金計(jì)算方式）；三是房屋狀況及維修責(zé)任，附《房屋交割清單》列明設(shè)施設(shè)備狀態(tài)，明確自然損耗與人為損壞的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)及維修責(zé)任方；四是解除合同的條件和程序，約定提前解約的通知期限（如房東需提前30天通知，租客需提前15天通知）及違約責(zé)任。（二）留存關(guān)鍵證據(jù)，彌補(bǔ)合同缺失在補(bǔ)簽合同前，雙方應(yīng)注意留存能夠證明租賃關(guān)系的證據(jù)，包括但不限于：租金轉(zhuǎn)賬記錄（備注“房租”及具體周期）、押金收據(jù)、房屋交接照片或視頻、溝通記錄（微信、短信、郵件等）、水電費(fèi)繳費(fèi)憑證等。這些證據(jù)在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可作為輔助證明材料，幫助還原事實(shí)真相。例如，租客若能提供房東確認(rèn)“押金可退”的微信聊天記錄，即使無(wú)書面合同，也可能被法院采信。（三）主動(dòng)履行備案義務(wù)，確保租賃關(guān)系合法有效根據(jù)新規(guī)，租賃合同備案不收取任何費(fèi)用，且租客有權(quán)在房東未備案時(shí)自行辦理。雙方應(yīng)通過(guò)當(dāng)?shù)刈》孔赓U管理服務(wù)平臺(tái)完成備案手續(xù)，備案時(shí)需提供身份證明、房屋權(quán)屬證明、書面合同等材料。備案不僅能強(qiáng)化租賃關(guān)系的法律效力，還能為租客辦理居住證、享受公共服務(wù)提供便利，同時(shí)避免房東因未備案面臨行政處罰。（四）強(qiáng)化房屋安全與合規(guī)意識(shí)房東在出租前需確保房屋符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不得將非居住空間單獨(dú)出租，主動(dòng)向租客出示房屋權(quán)屬證明和安全檢測(cè)報(bào)告；租客應(yīng)仔細(xì)核查房屋狀況，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)要求房東整改，并保留相關(guān)溝通記錄。雙方可在合同中增設(shè)“安全承諾條款”，明確若因房屋安全問(wèn)題導(dǎo)致人身財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任方需承擔(dān)全部賠償責(zé)任。（五）善用示范文本，降低合同風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局2025年發(fā)布的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同（示范文本）》已涵蓋新規(guī)要求的全部核心條款，雙方可直接參照使用，根據(jù)實(shí)際情況補(bǔ)充約定特殊事項(xiàng)。示范文本對(duì)房屋基本情況、租賃期限、租金押金、維修責(zé)任、違約責(zé)任等均有規(guī)范表述，能有效避免因條款遺漏或歧義引發(fā)的糾紛。在住房租賃市場(chǎng)日益規(guī)范化的背景下，書面合同既是法律的強(qiáng)制性要求，也是保障雙方權(quán)益的“