安置公寓物業(yè)項目

物業(yè)管理方案

參考借鑒版

年月日

目錄

第?部分物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃........................................................................................................2

一、安置公寓住宅小區(qū)情況介紹................................................................................................................2

二、物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想及策劃..............................................................................................................3

＜1)對業(yè)主體貼入微的人性化、家庭式關(guān)懷................................................................................................3

(2)引入“員工是企業(yè)主人”的管理理念，為管理服務(wù)工作....................................................................................3

第二部分管理機構(gòu)設(shè)置和規(guī)部分制度...............................................................................................................10

一、管理機構(gòu)設(shè)置...........................................................................................................................10

二、管理機制和規(guī)部分制度及企業(yè)近遠期目標(biāo)...................................................................................................12

三、物業(yè)用房的使用及辦公設(shè)備、設(shè)施的配置和折舊.............................................................................................17

第三部分管理人員配備及管理......................................................................................................................18

第三部分各項管理服務(wù)承諾指標(biāo)...............................20

r房屋及配套設(shè)備設(shè)施完好率達99%.......................................................................................................20

二、房屋零修、急修及時率達99%............................................................................................................20

三、維修工程質(zhì)量合格率達100%...............................................................................20

四、綠化完好率達98%......................................................................................20

五、保潔率為99%...........................................................................................21

六、道路完好率達95%..............................................21

七、管理費收取率達98%......................................................................................21

八、住戶投訴處理率達100%..................................................................................21

九、居民對物業(yè)管理滿意率達95%..............................................................................21

十、消防火災(zāi)發(fā)生率控制在0.50/00以下..............................................................................22

十?、治安事件發(fā)生率控制在0.10/00以下..............................................................................22

第五部分物業(yè)管理方案...........................................................................................................................22

第六部分社區(qū)建設(shè).......................................................................................................37

一、與文明社區(qū)創(chuàng)建工作的配合及社區(qū)活動安排................................................................................................37

＜?)開展環(huán)境文化建設(shè)安置公寓的自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成安置公寓的環(huán)境文..............................................................37

(-＞安置公寓行為文化建設(shè)為了使安置公寓營造出?片共同呼吸的空間，形成鄰里親........................................................38

二、配合衛(wèi)星城市建設(shè)及社區(qū)居委會文明治理工作開展活........................................................................................38

(-)常規(guī)性服務(wù).......................................................................................................................39

(二)委托性服務(wù).......................................................................................................................39

(=＞特約性服務(wù)特約性服務(wù)是為滿足業(yè)主(住戶)特別需要而提供的個別..................................................................40

第七部分前期管理措施......................................................................................................40

一、前期管理...............................................................................................................................40

二、入住管理...............................................................................................................................44

(-＞入住規(guī)約入住參照本市建設(shè)委員會文件即市建房管《業(yè)主臨時規(guī)......................................................................44

(-)公眾制度.........................................................................................................................44

(三)入住手續(xù)及相關(guān)工作程序..........................................................................................................45

二、管理服務(wù)收費標(biāo)準公布上墻并做好宣傳工作.................................................................................................46

四、裝修管理...............................................................................................................................47

(-＞依法管理裝修和違部分搭建措施....................................................................................................47

(-)外觀管理措施與承諾根據(jù)《本市城市房屋使用安全管理條例》及安置公寓的.............................................................50

第八部分維修養(yǎng)護計劃?、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及措施.............................55

第九部分創(chuàng)新措施......................................................................................................58

第十部分企業(yè)經(jīng)濟效益物業(yè)管理是屬于微利的服務(wù)行業(yè)，正確的核算物業(yè)管理經(jīng)........................................................................60

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第一部分物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃

一、安置公寓住宅小區(qū)情況介紹

1、地理位置：“安置公寓”項目是由本市泗門城市建設(shè)投

資開發(fā)有限公司開發(fā)的一個農(nóng)民安置公寓項目，集多層、小高層住

宅和沿街商鋪。

2、開發(fā)商概況：安置公寓住宅小區(qū)開發(fā)商司是一個相當(dāng)有責(zé)

任的發(fā)展商，對開發(fā)經(jīng)營實用型的住宅小區(qū)有豐富的經(jīng)驗，在

開發(fā)中極力營造全新的居住品質(zhì)。

3、物業(yè)類型：集多層、小高層住宅、商鋪于一體。

4、小區(qū)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：

總用地面積：平方米

總建筑面積：平方米（地上平方米，

地下平方米，商業(yè)用房面積平方米）

其中:物業(yè)管理辦公用房平方米

社區(qū)用房平方米

物業(yè)經(jīng)營用房平方米

5、綠化情況：

6、建筑密度：

7、容建率：

8、配套情況：停車位個（其中地上個、地下停

車位個）、電梯、水泵房、化糞池、雨污水井、各型路燈、

樓道燈、出入口管理及周界防跨越報警、閉路電視監(jiān)控、對講

2

與防盜門控、業(yè)主報警、巡更管理、停車場管理、物業(yè)管理計

算機、公共廣播系統(tǒng)等。

二、物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想及策劃

安置公寓住宅小區(qū)以適宜業(yè)主居住的理念為規(guī)劃前提，以新技術(shù)、新工

藝、新產(chǎn)品、新創(chuàng)舉為基礎(chǔ)，以全面的改善居住質(zhì)量，創(chuàng)造文明居住

環(huán)境為目標(biāo)，對工程技術(shù)問題和措施保障進行量化的中高檔居民安置

小區(qū)。針對該小區(qū)的特點，我們在物業(yè)服務(wù)上的整體設(shè)想和策劃如下：

(一)管理理念定位

樹立服務(wù)“以人為本”，管理“以物為本”的管理意識，寓管理

于服務(wù)中。

1、服務(wù)“以人為本”，實施“人性化”的物業(yè)管理在安置公寓,

我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理概念，使本安置公寓物業(yè)項目

成為“人性”得以充分張揚的空間。

(1)對業(yè)主體貼入微的人性化、家庭式關(guān)懷。

1)管理服務(wù)中心24小時伴隨著您，聆聽您的心聲、了解您

的需求，以陽光般的熱情時時刻刻為您排憂解難。

2)不管您在社區(qū)的哪個角落，您都可看到我們物業(yè)工作者忙

碌的身影，無論您在生活還是工作上有任何要求，只要您撥通我們

的服務(wù)熱線，我們將最快來到您的身邊，為您提供細致、周到的服

務(wù)。通過人性化的服務(wù)，使業(yè)主感受到親情、和諧、融洽的社會氛

圍，消除人與人之間的鴻溝，實現(xiàn)真正的人性化社區(qū)。

(2)引入“員工是企業(yè)主人”的管理理念，為管理服務(wù)工作

3

的實施提供保障。

1）多層面、多角度激勵員工，以滿足員工的物質(zhì)與精神需

要。

2）主張管理者與員工之間充分溝通，體現(xiàn)人與人之間的平

等。

3）關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)展。

4）為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上，平者

讓，庸者下”的用人機制。

2、管理“以物為本”，實現(xiàn)物業(yè)的保值、增值。業(yè)主置業(yè)

除了安居樂業(yè)外，更希望物業(yè)保值、增值。因而，

我們的管理將圍繞維護業(yè)主權(quán)益，保持和提高物業(yè)的完好，從

而使物業(yè)整體升值，真正體現(xiàn)管理以物為本。

高低錯落的建筑群構(gòu)成了本安置公寓主軸風(fēng)景線，我們將

以房屋裝修管理為重點開展工作，除加大宣傳力度，勤檢查、

勤監(jiān)督外，全面運用情、理、法手段進行管理，使小區(qū)外觀

達到整體、有序、統(tǒng)一，實現(xiàn)物業(yè)保值增值。

高品質(zhì)的機電設(shè)備、先進的智能化設(shè)施是科技管理的保障。

對設(shè)備管理，我們以提高設(shè)施設(shè)備的可靠性、技術(shù)水平的

先進性為重點，實行專人負責(zé)制。建立維修保養(yǎng)制度，實行動

態(tài)維護，采用預(yù)防性維修和改善性維修的兩級維修制度，并保

持與供應(yīng)商聯(lián)絡(luò)，以保證各類備品、備件的及時到位，從而縮

短為業(yè)主服務(wù)的時間，體現(xiàn)人性化服務(wù)。

智能化設(shè)施管理，以維護更新管理為重點，技術(shù)人員對

設(shè)備進行有效監(jiān)控，進行日常維護，以實現(xiàn)對整個社區(qū)的有

效的

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充分的安全監(jiān)控、有效到位的細分化服務(wù)。

本安置公寓在保證綠化用地的同時，美化空間環(huán)境。在總平

面綠化布置上采用了草地、樹木、小品相結(jié)合的手法，創(chuàng)建了一個

山、水、家的理想人居環(huán)境。這些設(shè)施代表著小區(qū)的品味與檔次，

因而要專人專職良好養(yǎng)護，從而保證其正常、有效地運轉(zhuǎn)，力爭創(chuàng)

造出具有吸引力的新型環(huán)境，以滿足業(yè)主的需求，也是我們今后的

一個工作重點。

(二)整體方案策劃思路

(三)安置公寓管理的整體設(shè)想及策劃可概括為一個目標(biāo)、

二大創(chuàng)新、八項管理。

一個目標(biāo)

安置公寓住宅小區(qū)的物業(yè)管理，在接管后爭取成為本市有影響

的物業(yè)小區(qū)。

二大類創(chuàng)新服務(wù)

1、安全防范管理服務(wù)

(1)以管理處的管理為主線，專業(yè)一條線為依托，組建成

專業(yè)的保安應(yīng)急小組和接待服務(wù)中心，優(yōu)化資源配合，發(fā)揮專

業(yè)服務(wù)優(yōu)勢，在安置公寓編織一只安全防護網(wǎng)。

(2)為了使業(yè)主能充分了解和運用安全防范系統(tǒng)，我們在業(yè)

主入住時提供操作手冊，并對業(yè)主進行操作培訓(xùn)。

(3)為小區(qū)業(yè)主提供應(yīng)急特殊措施。如：我們將在服務(wù)中

心設(shè)置業(yè)主熱線，當(dāng)業(yè)主需要緊急服務(wù)時，可通過熱線，服務(wù)

人員將會在最短的時間內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

(4)為了給業(yè)主提供一個更安全的環(huán)境，我們將在智能控

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制中心為業(yè)主室內(nèi)報警系統(tǒng)提供：緊急按鈕、延時門磁、煙感、

防盜感應(yīng)接口。

2、環(huán)境保護服務(wù)

(1)突出小區(qū)人車分流管理。充分利用小區(qū)的人行休閑景

觀帶，形成步行道、入口中心廣場相結(jié)合的交通組織體系，即方

便交通又做到了人車分流，同時為了方便業(yè)主貨物搬運。

(2)建立園林綠化、景點生態(tài)鏈。以中央為核心，景觀綠

地為依托，科學(xué)地配置小區(qū)內(nèi)園林綠化，將鳥、蝶、蜂、螢等引

入安置公寓的綠色生態(tài)家園，創(chuàng)造一個四季如春的優(yōu)美環(huán)境。

八大管理措施

措施一：服務(wù)過程中前期介入與后期服務(wù)相結(jié)合

在物業(yè)管理前期介入期間，選擇市內(nèi)外幾個類似物業(yè)小區(qū)

進行參觀學(xué)習(xí)，吸取他們的成功經(jīng)驗，拓寬思路，力爭優(yōu)化東

欣佳苑設(shè)計和施工方案，在了解和更改的基礎(chǔ)上為日后的物業(yè)

實際運作、管理服務(wù)打好扎實的基礎(chǔ)。

措施二：實施人才戰(zhàn)略

在實際管理中，建立完善的員工培訓(xùn)體系，通過崗前、崗

中以及專項培訓(xùn)使每位員工成為各個崗位的最佳人選。引入市

場競爭機制，完善企業(yè)內(nèi)部考核制度，實行競聘上崗，使“賢者

上、平者讓、庸者下”。

措施三：真情營造綠色家園

在創(chuàng)造了愈來愈發(fā)達的城市文明的同時，離大自然也越來

越遠了。我們將用我們的真情播種綠色的祝福，保護人與自然

的高度統(tǒng)一性，讓人真實感受到自然，努力將安置公寓營造成

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綠色家園，我們的目標(biāo)是“人人擁有一個綠色的家”。

(1)減輕小區(qū)的環(huán)境污染

住宅建筑存在于一定區(qū)域范圍內(nèi)的自然環(huán)境之中，是生態(tài)

系統(tǒng)中的一個環(huán)節(jié)和階段。這就要求我們必須最大限度地減輕

住宅環(huán)境的污染，盡可能使廢棄物減少到零排放或零污染。對

裝修時間的控制，我們將專門派人員進行管理，定時清場。對

生活垃圾實行區(qū)外清運，嚴禁區(qū)內(nèi)焚燒等行為。引導(dǎo)居民形成

環(huán)保價值觀和愛護景觀的行為規(guī)范。

(2)加強綠化管理，美化住宅環(huán)境

我們接手管理以后，會大力改善綠化環(huán)境，安排專業(yè)的綠

化工進行養(yǎng)護和管理。做到花草樹木長勢良好，無枯花、無破

壞、無蟲害，修剪及時、整齊美觀，并與苗圃合作，對所有植

物進行分類標(biāo)識介紹，增加業(yè)主的植物知識。

(3)真情監(jiān)管居室裝修，把好居室裝修“綠色”關(guān)。營造綠

色家園，須從居室開始，由于裝修市場的不規(guī)范性，居室的裝修

已成為一個重要的污染源。我們將同有關(guān)組織合作，共同為業(yè)主

提供“綠色”裝修咨詢。

措施四：環(huán)境建設(shè)中融入“人性化”理念

隨著時代的進步，科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不再滿足于一般

的衛(wèi)生、綠化、安全服務(wù)，人們希望生活在一個更體現(xiàn)文化色

彩、更關(guān)注個性發(fā)展、更富有現(xiàn)代生活品位的生活環(huán)境之中，

從而得到高品位人生體驗和精神滿足，而我們著力打造的環(huán)境

建設(shè)中融入“人性化”理念正是滿足了業(yè)主這種心理需求。

(1)我們將環(huán)境文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中，由綜

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合管理部專人負責(zé)，齊抓共管。擬定制度，及時監(jiān)督，并邀請

業(yè)主代表組成環(huán)保小組，義務(wù)監(jiān)督，溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題，及

時處理，我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。

(2)擬定《安置公寓環(huán)境手冊》，對園區(qū)的標(biāo)志系統(tǒng)、辦公

系統(tǒng)、制服系統(tǒng)、公共設(shè)施系統(tǒng)、車體外觀系統(tǒng)等進行全面的統(tǒng)一

設(shè)計，真正做到和諧統(tǒng)一，有部分可循，避免盲目散亂和視覺污染。

如在入住期，我們將著手對各類商業(yè)用房進行合理調(diào)配和布置統(tǒng)一

外在形象。對燈箱標(biāo)牌的布置，實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料，安裝高

低、寬度、大小做到統(tǒng)一，文字由經(jīng)營戶自選設(shè)計；設(shè)置統(tǒng)一的空

調(diào)機位；同時實行夜間燈光布置，由我們按規(guī)定時間統(tǒng)一開啟等。

措施五：開展安全、有序、親情、形象的保安管理服務(wù)

(1)根據(jù)安置公寓的實際情況，合理、科學(xué)地配備各崗位

人員，實行24小時公共區(qū)域安全管理，確保區(qū)域安全。

(2)制定保安部工作標(biāo)準，以制度保證各項工作的落實，

確保管理無盲點。

(3)開展禮儀服務(wù)，每位保安做到主動開口問好服務(wù)，如

“某先生，早上好！”，使業(yè)主倍感溫馨。

(4)對全體保安進行設(shè)備設(shè)施知識培訓(xùn)，使每位保安具有

正確的分析判斷能力，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理。

措施六：規(guī)范操作，確保設(shè)備可運轉(zhuǎn)率100%

(1)根據(jù)小區(qū)設(shè)備設(shè)施情況，制定工程部工作標(biāo)準，各崗

位職責(zé)、設(shè)備管理制度、設(shè)備運行檢查與維修保養(yǎng)的操作規(guī)范

和操作流程等。

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(2)吸納專業(yè)人才，所有設(shè)備人員持證上崗，定期進行技

術(shù)培訓(xùn)，確保設(shè)備設(shè)施安全操作和正常運行。

(3)重點設(shè)備設(shè)施如監(jiān)控報警系統(tǒng)、水泵、電梯等實行認

領(lǐng)制，責(zé)任落實到人，建立設(shè)備跟蹤卡，記錄維修保養(yǎng)情況，

便于分析解決。

(4)與設(shè)備供應(yīng)商、專家保持聯(lián)系，確保配件供應(yīng)，技術(shù)

支持，有效保證設(shè)備安全運行。

措施七：多方位聯(lián)動，共建社區(qū)文化

為了使安置公寓營造出一片共同呼吸的空間，形成鄰里親

善的關(guān)系，我們將開展豐富多彩、行之有效的社區(qū)文化活動來

拉近彼此的心靈距離。具體做法有：

(1)通過政府職能部門的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，積極參加社

區(qū)、街道組織的各項宣傳文化活動，促進社區(qū)文化建設(shè)。

(2)與周邊區(qū)域組成共建單位，增加本社區(qū)與周邊業(yè)主的

活動交流。

措施八：針對不同的物業(yè)類型，開展有特色的服務(wù)

安置公寓總建筑面積達平方米。在我們對業(yè)主和服務(wù)資源

進行細分后，初步形成認識，來指導(dǎo)我們的服務(wù)，為業(yè)主提

供的服務(wù)和需求將以業(yè)主為中心，了解不同層次業(yè)主的各種

需求，提供不同的需求服務(wù)。

(1)對公寓業(yè)主提供的特色服務(wù)生活需求：為業(yè)主提供

送水上門、中介、訂餐等各種服務(wù)。安全需求：人防技防

相結(jié)合、24小時保安。交往需求：開展各種社區(qū)活動，增

進相互溝通。

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尊重需求：員工以禮待人，便衣崗服務(wù)為業(yè)主提供一個自

由的發(fā)展空間。

（2）對商鋪業(yè)主提供的特色服務(wù)中標(biāo)后，我們將對周

邊環(huán)境、商業(yè)布局進行調(diào)研，征詢業(yè)

主的意見，了解潛在的需求和發(fā)展的可能性，以商業(yè)網(wǎng)點功能

布局、經(jīng)營種類分布等作引導(dǎo)，做好優(yōu)勢互補，減少重復(fù)、交

叉建設(shè)。同時.，做好營業(yè)期間的經(jīng)營秩序維護和室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)

生保潔，加大巡查力度，為商戶提供一個安全、整潔、有序的

經(jīng)營環(huán)境。

第二部分管理機構(gòu)設(shè)置和規(guī)部分制度

機構(gòu)設(shè)置基本思路：嚴格人員的素質(zhì)管理，提供全方位家庭式服

務(wù)；采用兩個區(qū)域管理相結(jié)合的管理辦法,運用現(xiàn)代化管理手

段，實現(xiàn)辦公自動化；致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象策

略。

一、管理機構(gòu)設(shè)置

（-）管理處組織構(gòu)架圖（詳見附表1）

（二）機構(gòu)設(shè)置基本原則公司設(shè)立“安置公寓”管理處，全

權(quán)負責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理。

根據(jù)精簡高效、垂直管理與橫向調(diào)控的原則，采用管理處項目經(jīng)

理負責(zé)下的三部（綜合管理部、保安部、工程部）的機構(gòu)設(shè)置模

式。1、業(yè)主委員會、物業(yè)公司、管理處項目經(jīng)理共同構(gòu)成決策

層，

通過管理處指揮協(xié)調(diào)和監(jiān)控管理處工作。

2、保安部負責(zé)配合公安機關(guān)，做好小區(qū)的治安管理、車輛

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尊重需求：員工以禮待人，便衣崗服務(wù)為業(yè)主提供一個自

交通秩序管理、消防管理和裝修管理工作，發(fā)現(xiàn)違部分事件和突發(fā)

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性事件及時處理，并積極開展日常服務(wù)。

3、工程部負責(zé)小區(qū)房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的驗收、交接、

運行、養(yǎng)護管理，裝修管理及技術(shù)指導(dǎo)，公共水電管理和為業(yè)主

提供有償和無償服務(wù)。

4、綜合管理部負責(zé)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生保潔、衛(wèi)生防疫管理，

綠化養(yǎng)護、綠化管理，社區(qū)文化建設(shè)，物業(yè)管理費收取及管理處

財務(wù)和常用材料、物資采購、保管等工作。

（三）整體工作流程

1、整體運作流程的設(shè)計原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相

扣、相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊緊銜接。

2、各項工作運作過程由公司各職能部門參與并現(xiàn)場指導(dǎo)。

3、運作過程將由物業(yè)行業(yè)主管部門及開發(fā)商進行全程監(jiān)督

指導(dǎo)，對出現(xiàn)的問題及時進行溝通、協(xié)調(diào)并解決，以使東欣佳

苑的日常管理能更成功、具有特色。

二、管理機制和規(guī)部分制度及企業(yè)近遠期目標(biāo)

（一）管理機制1、激勵機制：工資福利等物質(zhì)保障榮譽晉升

等精神獎勵以人為本是我公司重要的經(jīng)營理念，也是我公司

企業(yè)文化

的精髓。它堅持以人為中心，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)

人，以激勵員工上進、實現(xiàn)員工的自身價值為出發(fā)點，倡導(dǎo)和

營造既相互尊敬、相互信任，又有明確行為規(guī)則這樣一種和諧

有序的舒暢環(huán)境，實現(xiàn)管轄區(qū)的管理目標(biāo)。

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(1)激勵從實現(xiàn)方式上來說又可分為雙重激勵，第一層

次為員工的獎懲體系和報酬體系，第二層次則包括溝通、提升、

文化等方面的激勵。

(2)獎懲體系必須堅持：“獎懲分明”和“優(yōu)勝劣汰”的原則，

我們主要依托于嚴密完整的規(guī)部分制度，及時和準確的獎懲是我們用來

維持員工長久工作動力的法寶之一。

(3)報酬體系主要通過對員工直接分配所得來激勵員工。

績效管理與績效考核，是我們進行獎金分配原則的主要依據(jù)。

(4)對于要求上進的、追求自我價值提升的員工，我們

將把提供培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展中的重要位置，并為此提供

足夠資金和物質(zhì)裝備。

2、監(jiān)督機制：制度完善的監(jiān)督規(guī)范，分層管理

(1)實時監(jiān)控制度：公司及時對各部門日常管理工作進行

監(jiān)督控制，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

(2)定期報告制度：各組定期匯報工作情況，提交工作計

劃，由公司審核，并評估工作業(yè)績。

(3)定期巡視制度：不定期巡查，彌補繳漏，促進管理工

作更加完善。

(4)投訴處理制度：接受業(yè)主投訴，盡快調(diào)查事情原委并

做出處理方案，調(diào)查事情原委，盡可能給業(yè)主滿意的答復(fù)。

3、自我約束機制：建立全面自我約束機制流程與制度

(1)管理處在物業(yè)管理過程中，嚴格執(zhí)行地方政府發(fā)布的

有關(guān)法規(guī)、條例和實施細則。

13

(2)巡視檢查制：由管理處對各員工進行定期和不定期檢

查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。對重大質(zhì)量及多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，

由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。

4、信息反饋及處理機制

管理處24小時接受和處理各方面的信息，主要渠道有：

(1)管理處每年向業(yè)主委員會提供一份工作報告書，包括

管理費收支帳目，征詢業(yè)主意見情況。

(2)公司每年向物業(yè)主管部門匯報物業(yè)管理情況，征詢主

管部門的意見，改善不足之處。

(3)業(yè)主意見箱。

(4)管理處員工的反饋信息。獲得反饋信息后，由管

理處項目經(jīng)理分析處理，通過管理處主

任向相關(guān)部門人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時改進，直到圓滿解決

問題。

(二)規(guī)部分制度科學(xué)完善、合理量化的管理制度是我

們?nèi)〉贸晒Φ闹匾?/p>

寶。接管安置公寓后，我們將嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定結(jié)

合我公司的現(xiàn)狀，對安置公寓實施專業(yè)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化管

理。進一步加強提高服務(wù)質(zhì)量，改善環(huán)境和預(yù)防環(huán)境污染，實

現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。

在此我們例舉主要的規(guī)部分制度，共計34條。其中公示管理

制度8條；內(nèi)部崗位責(zé)任制度7條；內(nèi)部管理動作制度13條;

考核制度6條。具體分布如下：

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公示管理制度

1、業(yè)主規(guī)約2、環(huán)境保護管理規(guī)定

3、園林綠化管理規(guī)定4、消防安全管理規(guī)定

5、公共設(shè)施管理規(guī)定6、房屋裝修管理規(guī)定

7、停車場管理規(guī)定8、裝修管理規(guī)定

內(nèi)部崗位責(zé)任制度

1、管理處項目經(jīng)理崗位職責(zé)2、工程部負責(zé)人崗位職責(zé)

3、保安部負責(zé)人工作職責(zé)4、門崗巡邏保安員崗位職責(zé)

5、車輛管理員崗位職責(zé)6、清潔工崗位職責(zé)

7、綠化工崗位職責(zé)

內(nèi)部管理運作制度

1、員工守則2、員工行為規(guī)范

3、勞動人事制度4、保安人員管理細則

5、清衛(wèi)人員管理細則6、維修人員管理細則

7、業(yè)主投訴處理工作制度8、應(yīng)急處理程序

9、員工培訓(xùn)制度10、財務(wù)管理制度

11、回訪制度12、檔案資料管理制度

13、材料、工具領(lǐng)用制度

考核制度

1、服務(wù)中心人員崗位考核標(biāo)準2、工作考核獎懲制度

3、清衛(wèi)人員崗位考核標(biāo)準4、保安人員崗位考核標(biāo)準

5、維修人員崗位考核標(biāo)準6、綠化工崗位考核標(biāo)準

接管安置公寓后，我們將結(jié)合安置公寓的特點，補充修改

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一部分公眾管理制度，在小區(qū)業(yè)委會未成立之前充分征求意見

后公開實施，在業(yè)委會成立后，則通過業(yè)委會表決通過。我們

還將根據(jù)實際動作情況來不斷完善管理運作制度，使工作真正

做到精簡高效。

(三)企業(yè)的近期目標(biāo)及戰(zhàn)略構(gòu)想

1、企業(yè)的近期目標(biāo)

第一年，督促開發(fā)建設(shè)遺留問題的整改，同時重點抓好裝

修階段的管理，使小區(qū)的建筑風(fēng)格不被破壞；逐步推出各項延

伸服務(wù)。并以《本市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)達標(biāo)評分細則》

作為小區(qū)日常管理與服務(wù)工作的指導(dǎo)，針對小區(qū)的管理特點，

制訂切合實際的各項規(guī)部分制度；建立物業(yè)、設(shè)備、業(yè)主檔案;

對招聘的員工進行培訓(xùn)，逐步推出各項延伸服務(wù)。同時，修訂

和完善各項管理規(guī)部分制度，使之趨于科學(xué)化、合理化；實現(xiàn)

辦公自動化；為創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)打下基礎(chǔ)。

第二年，在鞏固和提高第一年管理成果、總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)

上，結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)、創(chuàng)建文明社區(qū)、創(chuàng)建國家健康城市等活動,

逐步增強業(yè)主參與意識。協(xié)助成立業(yè)主大會的作用，運用專業(yè)

化管理，完善法制化建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主大會的作用，運用專

業(yè)化管理和與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，使小區(qū)達到本市物業(yè)管

理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準。

2、戰(zhàn)略構(gòu)想

(1)引入人才的市場競爭機制，培養(yǎng)和造就一支作風(fēng)好、

技術(shù)硬、業(yè)務(wù)精、視野寬的高素質(zhì)員工隊伍，為企業(yè)進一步發(fā)

16

展奠定堅實的基礎(chǔ)。

(2)采取以物業(yè)管理為主線，謀求多元化發(fā)展的經(jīng)營策略,

增強企業(yè)的經(jīng)濟實力，使企業(yè)的綜合能力和各項考核指標(biāo)名列本

市前矛，企業(yè)發(fā)展納入有計劃、可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。

(3)不斷完善企業(yè)管理制度，運用現(xiàn)代化企業(yè)管理方法，

實行內(nèi)部資源優(yōu)化組合，強化企業(yè)文化建設(shè)，形成自身的管理

特色，創(chuàng)立企業(yè)管理服務(wù)品牌。

(4)注重團隊建設(shè)，提升企業(yè)形象，建立社會公眾關(guān)系，

參與社會公益活動，擴大企業(yè)品牌影響，回饋社會對企業(yè)的支

持和幫助。

三、物業(yè)用房的使用及辦公設(shè)備、設(shè)施的配置和折舊

(-)物業(yè)管理辦公用房的設(shè)置及利用按照招標(biāo)書中給定物

業(yè)管理辦公用房面積平方米，

設(shè)置在一樓部分，計劃安排利用如下:

管理處項目經(jīng)50m2會議室50m2

理室

50m2更衣室30m2

檔案室30m2投訴接待室20m2

其余的作為員工活動室和業(yè)主與物業(yè)公司的交流和溝通場

所。

(二)物業(yè)設(shè)施的利用

1、充分利用小區(qū)設(shè)立的宣傳窗，做好物業(yè)管理宣傳工作，并用

于公布重大新聞、節(jié)日問候、重要事項的通知等，其他如平面圖、

各類標(biāo)識牌、警示牌、樓層分布圖等如開發(fā)時已設(shè)立

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應(yīng)充分利用，如未設(shè)立則由物業(yè)彌補。

2、小區(qū)共有一個主出入口，24小時開放和保安值勤。一

個次出入口，定時開放。

3、充分利用開發(fā)商配置的智能化設(shè)施，由管理處工程部維

保，各職能部門使用，確保可使用率達100%,為小區(qū)的規(guī)范化

管理建立良好的基礎(chǔ)。

（三）經(jīng)營用房的利用

按照招標(biāo)書中給定的物業(yè)經(jīng)營用房面積平方米，計劃安排

利用如下：

出租，用于小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)配套。

第三部分管理人員配備及管理

我們在人員配備上堅持以“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為

基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平也重道德”的用人標(biāo)準，嚴

把人才選聘關(guān)，針對安置公寓綜合管理集約化特性，我們要求事務(wù)

管理人員必須是一專多能，實行一崗多職，真正體現(xiàn)管理職能的

“三合一（”事務(wù)、保安、日常服務(wù)）。

一、人員配備和培訓(xùn)

（-）安置公寓管理處人員配備（附表圖2）

（二）人員配備說明

1、管理處在人員配備上將根據(jù)安置公寓的房屋竣工實際情況來

實施，公司將擬配備物業(yè)服務(wù)人員人（其中項目經(jīng)理1人、

18

管理員1名、保安13人、工程人員1人、清潔員4人、綠化

員2人）。

2、在第一年由于綠化是建設(shè)單位免費維保期間，其中2名綠

化工在小區(qū)綠化由建設(shè)單位養(yǎng)護期間改作清潔維護，加大小區(qū)裝修

期保潔力度。

（四）服務(wù)人員素質(zhì)要求管理處項目經(jīng)理：高中以上文化，有

二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，有物業(yè)經(jīng)理上崗證書，懂智能化辦公,

具有開拓精神。

保安部人員：男，初中以上文化，有保安工作經(jīng)驗。

工程部：有專業(yè)上崗證書，具備維修基本技能保安員：50歲

以下，體貌端正，反應(yīng)敏捷、作風(fēng)正，掌握保安基本知識和基

本維修技能。

清潔工：吃苦耐勞、體貌端正，60歲以下。

綠化工：精通綠化養(yǎng)護技能。

（五）專業(yè)培訓(xùn)計劃我們將根據(jù)該項目的實際情況，制

定與小區(qū)特點相符合的崗前、崗中和定向培訓(xùn)。崗前、崗

中培訓(xùn)大多由公司高層專業(yè)人士從事教授，而定向培訓(xùn)

則安排有關(guān)專業(yè)單位或保送到專業(yè)公司培訓(xùn)。公司員工

必須通過培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后，方可上崗。

1、培訓(xùn)目標(biāo)

通過上崗前培訓(xùn)，使各崗位人員熟悉公司對各崗位的要求、

所從事崗位的基本情況和職責(zé)，將自己的技能與公司的要求、

規(guī)程、標(biāo)準相結(jié)合，以精湛的技術(shù)、良好的儀容儀表、規(guī)范的

19

言行舉止，出現(xiàn)在各自的崗位上，充分展示我司員工的優(yōu)秀形

象。

2、培訓(xùn)計劃：

崗前培訓(xùn)內(nèi)容

安置公寓管理規(guī)部分制度：全體員工物業(yè)管理基本知識及

法規(guī)：全體員工保安形象、行為、規(guī)范等：保安人員安

置公寓管理概況：全體員工形象禮儀、儀表及文明語言：

全體員工入住手續(xù)及裝修管理：相關(guān)人員社區(qū)文化、家

政服務(wù)：相關(guān)人員設(shè)備維護標(biāo)準：工程人員二、人員錄

用與考核及獎懲淘汰機制

（一）人員錄用

1、知識層次：為符合安置公寓高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管

理處項目經(jīng)理要求高中以上文化；

2、工作經(jīng)驗：管理處項目經(jīng)理必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗和經(jīng)

歷。

（二）人員的考核

1、基礎(chǔ)工作考核：

1）儀容儀表：制服穿著、胸卡佩戴、儀容整潔等。

2）考核匯總表作為年終管理處對員工考評的重要依據(jù)之

O

三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度的標(biāo)準的規(guī)定

（一）儀表

18

1、注意保持個人儀表整潔。

2、員工應(yīng)隨時注意個人衛(wèi)生，身體、面部、手部保持清潔。

3、維修人員和清潔工不佩帶任何飾物、留長指甲，保安人員

上崗期間穿黑色皮鞋，并保持皮鞋光亮。

（二）行為

1、以立姿工作的員工，正確的姿勢為：雙腳與肩平寬，自然

垂直分開，肩部平正，兩眼平視前方，挺胸、收腹。

2、以坐姿工作的員工，須端坐在辦公臺前，不翹二郎腿，不

將腿搭在座椅的扶手上，不盤腿，不脫鞋。

3、面對業(yè)主表現(xiàn)出熱情、親切、真誠、友好，不卑不亢。和

業(yè)主交談注意說話藝術(shù)。處理投訴熱忱接待、認真傾聽、詳細詢問、

心平氣和、當(dāng)場記錄、尊重業(yè)主、忍耐克制。

4、在為業(yè)主服務(wù)時，不流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊

張和恐怖的表情，不以任何形式頂撞、諷刺、挖苦業(yè)主。

5、維修人員舉止文明，憑維修單工作，進入業(yè)主家中先換鞋,

完工后清理維修場地，不接受業(yè)主的任何饋贈。

（三）著裝

1、工作時間必須著公司制服。

2、上崗著裝須按規(guī)定統(tǒng)一、整潔，并佩戴工作卡，工作卡佩

戴在左前胸，上班不準穿拖鞋。

（四）態(tài)度

1、微笑，是員工最起碼應(yīng)有的表情。

2、對賓客業(yè)主態(tài)度熱情、真誠友好、精神飽滿、不卑不亢。

3、客人講話時應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心

19

不在焉。

4、說話要講究藝術(shù)，多用“請”、“謝謝”等敬語。

第三部分各項管理服務(wù)承諾指標(biāo)

一、房屋及配套設(shè)備設(shè)施完好率達99%

實施措施：堅持房屋及配套設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護與維修相結(jié)

合，保證房屋正常地發(fā)揮其使用功能，延長其使用壽命。明確

責(zé)任人員，做好質(zhì)量管理工作，經(jīng)常檢查定期養(yǎng)護。

二、房屋零修、急修及時率達99%

實施措施：建立健全報修、約修制度，公布報修電話，24

小時受理業(yè)主報修。接到報修，詳細填寫維修單，注明需維修

地點、報修事項、報修時間，并盡快到達維修現(xiàn)場。零修現(xiàn)場

及時完成，急修不過夜，維修完成后，由維修人員填寫到達時

間、維修時間、維修結(jié)果，并請業(yè)主簽字認可。保修期內(nèi)如建

筑單位不能及時處理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。

三、維修工程質(zhì)量合格率達100%

實施措施：嚴格執(zhí)行《維修工作制度》和《維修回訪制度》，

嚴把維修施工質(zhì)量關(guān)，堅持各個維修項目的標(biāo)準，按照工序操作，

一步到位，杜絕返工，并及時記錄維修工作臺帳。加強管理，把維

修人員的工作質(zhì)量作為考核重要指標(biāo)。

四、綠化完好率達98%

實施措施：嚴格執(zhí)行《綠化養(yǎng)護工作制度》，由專職綠化人

員負責(zé)養(yǎng)護。建立崗位責(zé)任制，做好綠化養(yǎng)護、病蟲害防治等工

作，每日記錄養(yǎng)護管理情況，管理處項目經(jīng)理直接巡查監(jiān)督，確

20

保小區(qū)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹木配置得當(dāng)，生長良好，修

剪整齊美觀，無破壞、無踐踏、無黃土裸露、無病蟲害、無樹

木枯死現(xiàn)象。通過社區(qū)文化和宣傳、教育，規(guī)范業(yè)主行為，共

同維護小區(qū)的綠化環(huán)境。

五、保潔率為99%

實施措施：嚴格按照保潔工作標(biāo)準進行操作，并督促檢查，

把小區(qū)清潔工作作為考核的重要指標(biāo)。

六、道路完好率達95%

實施措施：堅持道路及停車場維護和管理標(biāo)準，落實維護

和管理責(zé)任，堅持每日檢查，定期養(yǎng)護，確保交通安全和停車

安全。

七、管理費收取率達98%

實施措施：擺正物業(yè)管理服務(wù)與收費的關(guān)系，做好物業(yè)管

理服務(wù)與收費的宣傳工作。管理服務(wù)工作要到位，收費工作要

做細，嚴格按規(guī)定標(biāo)準收費，在業(yè)主業(yè)委會未設(shè)立期間，定期

召開業(yè)主（住戶）代表座談會，征詢物業(yè)費收繳工作意見，以

利物業(yè)費收繳工作的進行。

八、住戶投訴處理率達100%

實施措施：責(zé)任到人，安排專人負責(zé)業(yè)主（住戶）投訴處理

工作。受理投訴后，一般問題在48小時內(nèi)處理解決，特殊問

題在5天內(nèi)妥善處理。

九、居民對物業(yè)管理滿意率達95%

實施措施：堅持“以人為本”的管理服務(wù)理念，從業(yè)主（住戶）

心理需求的群體意識出發(fā)，提高管理服務(wù)水平，建立業(yè)主（住

21

戶）信息反饋機制，設(shè)立業(yè)主（住戶）議事信箱和電話，博采

眾長，借用大家的智慧，做好管理服務(wù)工作。

十、消防火災(zāi)發(fā)生率控制在0.5。/。0以下

實施措施：加強消防安全的宣傳工作，以防為主，增強業(yè)主

（住戶）的消防安全觀念。落實消防安全工作制度，建立義務(wù)

消防隊，定期進行訓(xùn)練和演習(xí)。經(jīng)常進行消防安全檢查，保證

消防設(shè)備、設(shè)施完好。

H^一、治安事件發(fā)生率控制在O.M/oo以下

實施措施：建立高素質(zhì)的保安隊伍，落實治安工作責(zé)任制。

有效地使用各種安全防范設(shè)備、設(shè)施，做到人防、物防、技防相

結(jié)合，搞好群防群治。

第五部分物業(yè)管理方案

一、房屋設(shè)備、設(shè)施管理與維修管理兩部分組成

（一）房屋管理方案

1、房屋管理由工程部負責(zé)，在接管驗收后建立房屋數(shù)據(jù)庫

檔案，全面掌握房屋的類別、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)、數(shù)量等情況。

2、建立房屋管理責(zé)任制，將房屋管理的責(zé)任落實到人，將日

常考核與經(jīng)濟利益掛鉤。

3、加強房屋裝修管理，禁止違規(guī)裝修。成立裝修巡查隊，以

加強日常管理，確保房屋結(jié)構(gòu)完整、外表美觀。

（二）房屋維修保養(yǎng)管理措施

1、房屋主體結(jié)構(gòu)部位：（1）由管理處每周組織專業(yè)的檢查

單位，對主體結(jié)構(gòu)進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。并一年對房

22

屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理或

報請建設(shè)單位修理（2）每月1次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，每年

1次對房屋進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，按年度維修計劃組織維修。

2、外墻面：由管理處負責(zé)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處

理。每4年對于較大面積滲漏局部翻新一次。

3、屋面：由管理處負責(zé)，每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時修

理；每月檢查屋面雨水口；及時修補破損屋面隔熱材料，重新溝

縫。

4、樓梯通道：（1）由管理處負責(zé)每周檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時

修理；三年一次對樓道及扶手粉刷、油漆。（2）確保樓梯通道

整潔無缺損、扶手完好、無張貼痕跡。

（三）設(shè)備設(shè)施安全管理運行方案安置公寓各類配套設(shè)

施齊全，是一個科技含量高的智能型

小區(qū)。因此，房屋共用設(shè)施設(shè)備管理是我們今后重要的基礎(chǔ)管理

工作。在設(shè)備設(shè)施管理上，我們將把提高設(shè)備運行的可靠性、

保持設(shè)備、設(shè)施管理的先進性、實現(xiàn)設(shè)備使用的高效性作為管理

目標(biāo)，最終確保設(shè)備完好和安全使用。

設(shè)備管理指標(biāo)承諾如下：

消防設(shè)備設(shè)施完好率100%；維修及時率98%；維修合格

率100%；公共樓道、公用照明燈完好率98%；電梯故障排除

率100%；設(shè)備完好率98%；設(shè)備可運轉(zhuǎn)率100%。

針對上述目標(biāo)，制定管理方案如下：

1、設(shè)備安全運行管理方案

（1）建立設(shè)備安全管理制度。為確保設(shè)備安全運行，結(jié)

23

合安置公寓物業(yè)的具體情況，制定一系列相應(yīng)的設(shè)備管理制度。

(2)特種設(shè)備的管理：對行業(yè)部門有特殊安全性能要求

的設(shè)備實行合格證制度，電梯、消防等按有關(guān)法規(guī)嚴格執(zhí)行。

(3)操作人員的管理：使用和維修人員必須經(jīng)培訓(xùn)考核

合格后持證上崗，并經(jīng)常進行安全操作培訓(xùn)。

(4)巡檢和安全管理：在管理處設(shè)備管理人員日常管理

和維護基礎(chǔ)上，公司職能部門要進行每季一次的巡檢和每年二

次的安全大檢查，以上級督導(dǎo)、管理處落實的方式來確保小區(qū)

的設(shè)備設(shè)施的安全運行和完好狀態(tài)。

2、供電系統(tǒng)管理方案

(1)建立嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度。

(2)負責(zé)供電運行維修的人員必須持證上崗。

(3)建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障，并

做好維修記錄、運行記錄。

(4)停電應(yīng)預(yù)先告示，以防發(fā)生意外事故。

(5)對臨時施工用電，制定相應(yīng)的管理制度。

(6)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)等情況，要及時切斷電源。

3、弱電及自動化系統(tǒng)管理方案

(1)監(jiān)控中心實行24小時運行值班制度及時對消防監(jiān)控、

攝像監(jiān)控及業(yè)主報警聯(lián)動系統(tǒng)發(fā)生的警報情況進行記錄，并根據(jù)

各種應(yīng)急預(yù)案進行處理。

(2)建立可以維持兩個同時進行的巡更路線使技防與人防

有機結(jié)合。

(3)維修人員每日一次對攝像監(jiān)控、消防自動報警、業(yè)主

24

室內(nèi)報警等系統(tǒng)的運行狀態(tài)、儀表數(shù)據(jù)進行檢查，并作記錄。

(4)每月一次對監(jiān)控中心的設(shè)備設(shè)施做一次全面保養(yǎng)。

(5)智能化設(shè)備的日常維護以管理處技術(shù)人員為主，大、

中修項目委托專業(yè)單位完成。

(6)做好智能化設(shè)備的技術(shù)檔案資料管理工作。

4、電梯運行管理方案

1、安置公寓客運電梯屬無司機運行梯，實行全天候24小

時運行，設(shè)專職維修工值班。

2、電梯鑰匙由專人管理，電梯停運必須在一樓掛牌告示。

3、嚴格按照電梯運行管理記錄制度，聘請專業(yè)維保單位維

護保養(yǎng)并每年均需檢測合格。

5、給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)范

(1)建立用水、供水管理制度積極協(xié)助用戶安排合理的用

水和節(jié)水計劃。

(2)設(shè)備、閥門、管理工作正常，無跑冒、滲漏。

(3)高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水

箱周圍無污染隱患。

(4)限水、停水時將在規(guī)定時間內(nèi)提前通知住用人。

(5)排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下車庫、設(shè)備房

無積水、浸泡現(xiàn)象發(fā)生。

(6)無大面積浸水、泛水、長時間停水現(xiàn)象，出現(xiàn)事故，

維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修。

(7)制定專門的給排水和維修事故應(yīng)急處理方案。

6、水泵管理、維護

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每月對水泵進行檢查，泵體外觀清潔、無積灰污垢，油漆

完整，泵與電機連接保證軸度符合要求、彈性完好；泵與管道

閥門連接處不應(yīng)有滲漏現(xiàn)象，閥柄齊全，驅(qū)動絲桿與密封填料

應(yīng)緊密，不應(yīng)滲漏；試運行時要求無異聲，軸承無發(fā)熱，電流

不超。

7、給排水管理維修養(yǎng)護計劃維修人員必須全面了解設(shè)

備的性能、用途、路線走向和控

制閥門的位置、各用水設(shè)備和用水點的布局，以使正常的檢修、

檢查能順利進行。

(1)操作按《給排水作業(yè)指導(dǎo)書》進行維護保養(yǎng)，并記錄,

工程部主管對保養(yǎng)工作進行監(jiān)督檢查。

(2)每年年底制定《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃》，并按運

行情況制定大中修計劃，經(jīng)管理處項目經(jīng)理審核后上報公司職能部

門。

二、市政等公用設(shè)施管理具體方案

(一)具體管理

道路、停車場：每天檢查2次，隨壞隨修，做到平整無積

水、無漏水、無缺陷，完好率100%。

明暗溝：每周檢查1次，即壞即修，做到暢通、無積水、

無塌陷、無鼠洞。

路燈、庭院燈：每月檢查1次，即壞即修，做到燈泡正常，

燈罩完好無損，完好率100%。供水設(shè)施：每日保養(yǎng)，安

全操作，運作情況正常，自動控

制良好。每周維修保養(yǎng)各類閥門器材。每季泵體檢查、更換磨

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損件、管道系統(tǒng)保養(yǎng)。做到閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好，無

泄漏，電機保護齊全，水表度數(shù)準確，運行無異常聲響、工作

軸承溫度正常；連續(xù)不間斷供水；有檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄。

供電設(shè)施：每日檢查，做到各接線處無跳火、發(fā)熱現(xiàn)象，

指示燈、信號燈齊全，計量儀表準確。

2、管理措施建立雙重巡視制度，加強對公共設(shè)施的管

理，防止或及時

發(fā)現(xiàn)破壞情況。一是人員巡邏，二是閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，一經(jīng)發(fā)

現(xiàn)，立即處理，并作好詳細記錄；充分發(fā)動業(yè)主，做好公益性的

宣傳；定期對公共設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)