假的門面合同近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，門面租賃成為無數(shù)創(chuàng)業(yè)者踏入商界的第一步。然而，在這片看似繁榮的景象背后，假的門面合同正以各種隱蔽的形式悄然滋生，成為威脅租賃雙方權(quán)益的隱形陷阱。這類合同往往披著合法的外衣，卻在條款設(shè)置、主體資質(zhì)、權(quán)利義務(wù)等方面埋下重重隱患，不僅可能導(dǎo)致承租人投入的畢生積蓄付諸東流，也可能讓出租人陷入無休止的法律糾紛。假的門面合同的常見表現(xiàn)形式多種多樣，其中最為典型的是虛構(gòu)產(chǎn)權(quán)主體。一些不法分子通過偽造房產(chǎn)證、土地使用證等文件，將不屬于自己的房產(chǎn)偽裝成合法資產(chǎn)對(duì)外出租。在某案例中，承租人王先生通過中介租下市中心某臨街門面，簽訂合同時(shí)對(duì)方出示了加蓋"公章"的產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件，雙方約定租期五年、押金二十萬元。然而當(dāng)王先生投入八十余萬元裝修并經(jīng)營半年后，真正的產(chǎn)權(quán)人突然出現(xiàn)，此時(shí)假房東早已卷款消失。更令人警惕的是，部分假合同甚至?xí)?二房東"身份層層轉(zhuǎn)租，通過偽造原租賃合同的方式，將同一門面重復(fù)出租給多個(gè)承租人，形成一房多租的詐騙鏈條。條款設(shè)置的陷阱是假門面合同的另一大特征。這類合同通常在租金支付方式、違約責(zé)任等核心條款上設(shè)置模糊表述。例如某合同中約定"租金按市場(chǎng)行情浮動(dòng)"，卻未明確浮動(dòng)周期和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，待承租人裝修開業(yè)后，出租人便以"行情上漲"為由單方面大幅提價(jià)；有的合同則刻意弱化房屋維修責(zé)任，將"自然損耗"的范圍無限擴(kuò)大，導(dǎo)致承租人在房屋出現(xiàn)漏水、電路故障等問題時(shí)維權(quán)無門。更隱蔽的條款陷阱出現(xiàn)在轉(zhuǎn)租權(quán)限制上，部分假合同表面允許轉(zhuǎn)租，卻在補(bǔ)充條款中規(guī)定"轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人書面同意且加收30%管理費(fèi)"，當(dāng)承租人因經(jīng)營不善需要轉(zhuǎn)租時(shí)，才發(fā)現(xiàn)這一霸王條款使轉(zhuǎn)租成為不可能。在合同履行過程中，假門面合同的危害會(huì)逐步顯現(xiàn)。承租人可能面臨突然解約的風(fēng)險(xiǎn)，一些假房東在收取大額押金和首期租金后，會(huì)以各種借口單方面解除合同，如偽造"產(chǎn)權(quán)人收回房屋自用"的證明，或編造"政府拆遷"的虛假信息。而當(dāng)承租人試圖通過法律途徑維權(quán)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)合同中約定的爭議解決方式是"提交某虛構(gòu)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁"，或約定的訴訟管轄地遠(yuǎn)在千里之外，導(dǎo)致維權(quán)成本極高。對(duì)于出租人而言，若不慎使用了中介提供的格式合同，可能在不知不覺中被加入"同意承租人轉(zhuǎn)租、分租"等條款，最終導(dǎo)致房屋被非法轉(zhuǎn)租后難以收回。識(shí)別假門面合同需要掌握關(guān)鍵的核查技巧。在簽約前，承租人應(yīng)當(dāng)核實(shí)產(chǎn)權(quán)證明原件，要求出租人提供房產(chǎn)證、土地證等文件的原件而非復(fù)印件，并到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房產(chǎn)登記信息，確認(rèn)房屋的所有權(quán)人、抵押狀況、是否存在查封等情況。對(duì)于"二房東"轉(zhuǎn)租的情況，必須要求其提供原租賃合同原件，確認(rèn)原合同中是否允許轉(zhuǎn)租，以及轉(zhuǎn)租的期限是否在原租期之內(nèi)。在上海某區(qū)法院2023年處理的租賃糾紛中，83%的勝訴案件都源于承租人在簽約前進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)核查。合同條款的審查同樣至關(guān)重要。承租人應(yīng)當(dāng)特別注意租金支付周期是否合理，警惕"一次性支付三年租金可享八折優(yōu)惠"等誘惑性條款，避免一次性支付大額款項(xiàng)；明確房屋用途是否與營業(yè)執(zhí)照登記范圍一致，部分假合同會(huì)將"商業(yè)用途"含糊表述為"綜合用途"，導(dǎo)致承租人無法辦理營業(yè)執(zhí)照；對(duì)于裝修免租期、物業(yè)費(fèi)承擔(dān)、房屋維修責(zé)任等細(xì)節(jié)，必須在合同中逐條明確。專業(yè)人士建議，簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)使用當(dāng)?shù)刈〗ú块T發(fā)布的示范文本，對(duì)示范文本中未涵蓋的特殊約定，需另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議并由雙方簽字蓋章。當(dāng)遭遇假門面合同糾紛時(shí)，有效的應(yīng)對(duì)策略能夠最大限度降低損失。承租人一旦發(fā)現(xiàn)合同存在欺詐嫌疑，應(yīng)當(dāng)立即固定證據(jù)，包括但不限于保存所有合同文本、付款憑證、溝通記錄，對(duì)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行公證拍照，及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案并獲取報(bào)案回執(zhí)。在江蘇蘇州的一起案例中，承租人李某在發(fā)現(xiàn)假房東失聯(lián)后，第一時(shí)間聯(lián)系公證處對(duì)房屋內(nèi)物品和裝修情況進(jìn)行證據(jù)保全，同時(shí)向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，成功凍結(jié)了假房東名下的部分資產(chǎn)。對(duì)于已經(jīng)實(shí)際占有使用房屋的承租人，在產(chǎn)權(quán)爭議未解決前，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)正常支付租金至第三方監(jiān)管賬戶，避免因"拒付租金"被反咬一口。預(yù)防假門面合同的根本在于建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。政府監(jiān)管層面，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審核，建立租賃房源核驗(yàn)制度，要求中介平臺(tái)對(duì)發(fā)布的房源信息標(biāo)注產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)狀態(tài)。行業(yè)協(xié)會(huì)可以推動(dòng)建立"黑名單"制度，將存在合同欺詐行為的個(gè)人和企業(yè)納入失信名單并向社會(huì)公示。對(duì)于承租人而言，除了自行核查外，還可以委托律師進(jìn)行盡職調(diào)查，專業(yè)律師能夠通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢出租方主體資格，通過裁判文書網(wǎng)檢索出租方是否存在歷史糾紛，這些步驟雖然會(huì)產(chǎn)生一定費(fèi)用，但相比可能遭受的損失而言微不足道。隨著數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，假門面合同也呈現(xiàn)出新的變異形式。一些不法分子利用PS技術(shù)偽造電子房產(chǎn)證，通過線上簽約的方式遠(yuǎn)程實(shí)施詐騙；還有的在合同中植入"霸王條款二維碼"，聲稱"詳細(xì)條款見二維碼鏈接"，而鏈接內(nèi)容隨時(shí)可以修改。這要求租賃雙方在數(shù)字化簽約時(shí)更加謹(jǐn)慎，應(yīng)當(dāng)通過官方認(rèn)可的電子合同平臺(tái)簽訂合同，確保電子簽名符合《電子簽名法》的要求，重要合同條款必須在正文明確列出，而非通過外部鏈接形式呈現(xiàn)。假的門面合同不僅是簡單的合同糾紛，更是破壞商業(yè)秩序的毒瘤。它侵蝕著市場(chǎng)主體的誠信基礎(chǔ)，增加了商業(yè)交易的制度性成本，阻礙了中小微企業(yè)的健康發(fā)展。每一起假合同糾紛的背后，都是一個(gè)家庭的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想破碎，或是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營危機(jī)。因此，無論是租賃雙方、中介機(jī)構(gòu)還是監(jiān)管部門，都應(yīng)當(dāng)共同行動(dòng)起來，通過提高警惕性、完善審查機(jī)制、加強(qiáng)監(jiān)管力度，逐步壓縮假門面合同的生存空間，讓商業(yè)租賃市場(chǎng)在陽光下規(guī)范運(yùn)行。在商業(yè)地產(chǎn)租賃的復(fù)雜環(huán)境中，一份真實(shí)合法的門面合同是保障雙方權(quán)益的基石。