房東與中介簽合同一、合同簽訂前的資質(zhì)核查與信息確認(rèn)在與中介建立合作關(guān)系之初，房東首先需要對(duì)中介機(jī)構(gòu)的合法資質(zhì)進(jìn)行全面核驗(yàn)。這一步是保障后續(xù)合作合法性的基礎(chǔ)，如同購(gòu)買商品需確認(rèn)商家正規(guī)性一樣，中介的資質(zhì)直接關(guān)系到房東權(quán)益能否得到有效保障。具體而言，房東應(yīng)要求中介出示加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，確認(rèn)其經(jīng)營(yíng)范圍明確包含“房屋租賃代理”或“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”等相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目，并通過(guò)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢?cè)摴臼欠翊嬖诮?jīng)營(yíng)異常記錄。同時(shí)，需查看中介機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的備案證明，記錄備案編號(hào)以備后續(xù)核查，若中介無(wú)法提供備案信息，可能屬于非法經(jīng)營(yíng)，需立即終止合作。對(duì)于中介指派的具體經(jīng)辦人，應(yīng)要求其出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書，并核實(shí)證書在有效期內(nèi)且與中介公司名稱一致，避免由無(wú)資質(zhì)人員操作導(dǎo)致合同效力瑕疵。房東自身也需準(zhǔn)備齊全相關(guān)證件，包括房屋所有權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）原件及復(fù)印件，確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押、查封等權(quán)利限制情況。若房屋為共有財(cái)產(chǎn)，需提供所有共有人簽字的同意出租書面文件；若為繼承房產(chǎn)，需出示繼承公證書或法院判決書。身份證復(fù)印件需與房產(chǎn)證登記信息一致，如房東本人無(wú)法到場(chǎng)簽約，需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書，明確受托人權(quán)限及代理期限。在房屋信息確認(rèn)環(huán)節(jié)，需對(duì)房屋的實(shí)際狀況進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括準(zhǔn)確的坐落地址、建筑面積（以房產(chǎn)證為準(zhǔn)）、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、樓層及房屋用途（住宅或商用），特別要注明房屋是否配備電梯、燃?xì)狻⑴瘹獾然A(chǔ)設(shè)施，以及裝修程度（毛坯、簡(jiǎn)裝、精裝）和建成年代，這些信息將直接影響租金定價(jià)及租客篩選。二、合同核心條款的擬定與細(xì)化房屋基本情況條款必須做到信息精準(zhǔn)無(wú)誤，除地址、面積等基礎(chǔ)內(nèi)容外，需詳細(xì)列明房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備清單，采用“品牌+型號(hào)+數(shù)量+狀態(tài)”的格式逐項(xiàng)登記，例如“海爾冰箱BCD-532WDPT，1臺(tái)，正常制冷”“格力空調(diào)KFR-35GW，2臺(tái)，運(yùn)行良好”等。對(duì)于家具家電的外觀瑕疵，如沙發(fā)局部污漬、墻面微小劃痕等，需在合同附件中通過(guò)照片或文字描述明確標(biāo)注，避免后續(xù)被認(rèn)定為新?lián)p壞。房屋交付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)注明“現(xiàn)狀交付”或“清潔交付”，并約定交付時(shí)水、電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)算基準(zhǔn)日及具體數(shù)值，通常以簽約當(dāng)日的抄表數(shù)為準(zhǔn)。委托事項(xiàng)與權(quán)限劃分是合同的核心內(nèi)容，房東需根據(jù)需求明確中介的代理范圍。全權(quán)委托模式下，中介有權(quán)代為確定租金標(biāo)準(zhǔn)、篩選租客、簽訂租賃合同、代收租金及處理日常維修事宜，但需約定中介每月向房東提交租金收支明細(xì)；而一般委托可能僅授權(quán)中介尋找租客，最終租賃合同仍需房東本人簽署。租賃期限條款需精確到起止年月日，同時(shí)約定“租賃期滿前30日內(nèi)，中介應(yīng)書面通知房東是否續(xù)租，未通知視為自動(dòng)放棄優(yōu)先續(xù)租權(quán)”。委托代理期限應(yīng)與租賃期限相匹配，通常建議比租賃期限多預(yù)留15-30天作為招租緩沖期，緩沖期內(nèi)中介不得收取全額租金，但可協(xié)商支付少量服務(wù)費(fèi)。租金及費(fèi)用條款需明確租金金額（大小寫并用）、支付周期（如月付、季付）及支付日期，例如“每月5日前通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付至房東指定賬戶”。押金標(biāo)準(zhǔn)一般為1-2個(gè)月租金，需注明“押金僅用于抵扣租客拖欠的租金或房屋損壞賠償，租賃期滿無(wú)違約情形的，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)無(wú)息退還”。中介費(fèi)的支付方式需單獨(dú)約定，常見模式為“簽約時(shí)一次性支付一個(gè)月租金作為中介服務(wù)費(fèi)”，或“從首月租金中直接扣除”，需明確費(fèi)用承擔(dān)方及是否包含增值稅發(fā)票。對(duì)于房屋租賃期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、電梯費(fèi)等固定費(fèi)用，需清晰劃分承擔(dān)主體，若約定由租客承擔(dān)，應(yīng)要求中介在租客租賃合同中同步明確該條款，并監(jiān)督費(fèi)用按時(shí)繳納。三、權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任的明確約定房東的權(quán)利義務(wù)條款中，需保證所提供的房屋及設(shè)施符合安全標(biāo)準(zhǔn)，如燃?xì)夤艿蓝ㄆ诎矙z、電器線路安全合規(guī)等，若因房屋本身質(zhì)量問題導(dǎo)致租客人身或財(cái)產(chǎn)損失，房東需承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)，房東應(yīng)配合中介的合理帶看需求，約定“中介帶看需提前24小時(shí)通知房東，每日帶看時(shí)間不超過(guò)晚上8點(diǎn)，每月帶看次數(shù)不超過(guò)10次”，以平衡招租效率與居住安寧。中介的核心義務(wù)包括：如實(shí)報(bào)告租客信息及租賃需求，每月5日前將租金足額劃轉(zhuǎn)至房東賬戶，未經(jīng)房東書面同意不得擅自提高租金或變更租賃用途，以及對(duì)租客的不當(dāng)使用行為進(jìn)行監(jiān)督和制止。違約責(zé)任條款的設(shè)定需具有可操作性，針對(duì)不同違約情形約定相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)方式。若中介未能按時(shí)支付租金，每逾期一日應(yīng)按應(yīng)付金額的0.05%支付違約金，逾期超過(guò)15日的，房東有權(quán)單方解除合同并要求賠償損失；若房東單方面提前收回房屋，需提前30日書面通知中介，并按月租金的200%支付違約金，同時(shí)退還已收取的剩余租金及押金。對(duì)于中介擅自將房屋轉(zhuǎn)租、群租或改變房屋結(jié)構(gòu)的行為，需約定“房東有權(quán)立即解除合同，中介應(yīng)支付相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金，并承擔(dān)房屋恢復(fù)原狀的費(fèi)用”。合同還需明確“因不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，租金按照實(shí)際租賃時(shí)間計(jì)算，多退少補(bǔ)”。四、簽約流程中的實(shí)操細(xì)節(jié)把控合同文本的選擇與審核直接影響條款效力，建議優(yōu)先使用當(dāng)?shù)刈〗ú块T發(fā)布的《房屋出租委托代理合同》示范文本，這類范本經(jīng)過(guò)專業(yè)法律審核，條款相對(duì)完善，可有效降低合同漏洞風(fēng)險(xiǎn)。若使用中介提供的自制合同，房東需特別注意刪除“最終解釋權(quán)歸中介所有”“房東不得單方面解除合同”等霸王條款，對(duì)模糊表述如“相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)”需補(bǔ)充為“具體包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)，不包含房屋主體維修費(fèi)用”。所有修改之處需雙方在旁邊簽字蓋章確認(rèn)，避免后續(xù)爭(zhēng)議。房屋交割單是確認(rèn)房屋狀況的重要憑證，簽訂合同前必須與中介共同對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)，并逐項(xiàng)填寫交割單。內(nèi)容應(yīng)包括房屋內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備的名稱、數(shù)量、品牌型號(hào)及完好狀態(tài)，例如冰箱是否制冷、空調(diào)是否正常運(yùn)行、水電表底數(shù)等，對(duì)于有損壞或老化的物品，應(yīng)拍照留存證據(jù)，并在交割單中注明“已損壞，不影響使用”或“需更換”，雙方簽字確認(rèn)后，交割單作為合同附件具有同等法律效力。若發(fā)現(xiàn)中介提供的交割單存在漏項(xiàng)或與實(shí)際不符，應(yīng)立即要求補(bǔ)充或修正，兩份交割單內(nèi)容必須完全一致，避免后續(xù)交接時(shí)產(chǎn)生爭(zhēng)議。費(fèi)用支付環(huán)節(jié)需嚴(yán)格把控憑證的規(guī)范性，無(wú)論是支付中介費(fèi)還是押金、租金，均需索取加蓋中介公司財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)，確保收據(jù)上的公司名稱與合同中的中介主體一致，且金額、事由清晰明確。所有支付憑證應(yīng)妥善保管，直至租賃關(guān)系終止且所有費(fèi)用結(jié)清，作為日后可能發(fā)生的費(fèi)用糾紛的維權(quán)證據(jù)。此外，簽約時(shí)需核實(shí)中介經(jīng)辦人的身份信息，要求其在合同上填寫姓名、身份證號(hào)及聯(lián)系電話，并復(fù)印留存其身份證復(fù)印件，同時(shí)記錄中介公司的官方聯(lián)系電話和地址，以便在需要時(shí)直接聯(lián)系公司核實(shí)情況。五、2025年新規(guī)下的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)隨著《住房租賃條例》在2025年正式施行，房東與中介簽約時(shí)需特別關(guān)注新規(guī)帶來(lái)的監(jiān)管變化。針對(duì)中介發(fā)布虛假房源信息的行為，新規(guī)明確規(guī)定最高可處以十萬(wàn)元罰款，房東在委托中介前，可要求中介書面承諾所發(fā)布的房源信息真實(shí)有效，并約定若因虛假信息導(dǎo)致合同無(wú)法履行，中介需承擔(dān)全額賠償責(zé)任。在合同簽訂階段，建議主動(dòng)要求使用政府推薦的合同范本，這類范本已將新規(guī)要求的必備條款納入其中，可有效規(guī)避因條款缺失導(dǎo)致的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。租金監(jiān)管賬戶制度是新規(guī)的重要內(nèi)容，旨在防范中介“跑路”導(dǎo)致房東租金損失。房東應(yīng)要求中介將租客支付的租金存入指定的監(jiān)管賬戶，而非中介自有賬戶，合同中需注明監(jiān)管賬戶的開戶銀行、賬號(hào)及資金劃轉(zhuǎn)條件，確保租金支付流程透明可控。同時(shí)，租賃合同備案的重要性顯著提升，完成備案不僅可以作為租賃關(guān)系的合法憑證，還能為房東帶來(lái)實(shí)際便利，如在北京等城市，備案滿一年的租賃合同可用于積分落戶加分，房東若有提取公積金需求，備案合同也是必備材料之一。備案流程可通過(guò)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理平臺(tái)在線辦理，需提交合同、房產(chǎn)證、雙方身份證明等材料，通常3-5個(gè)工作日即可完成審核。六、爭(zhēng)議解決機(jī)制的預(yù)設(shè)與執(zhí)行合同履行過(guò)程中難免出現(xiàn)分歧，預(yù)設(shè)明確的爭(zhēng)議解決機(jī)制可避免矛盾升級(jí)。協(xié)商是解決糾紛的首選方式，合同中應(yīng)約定雙方在發(fā)生爭(zhēng)議后需在15個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行友好協(xié)商，協(xié)商不成的，可選擇向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)調(diào)解，借助行政力量促成和解。若調(diào)解無(wú)效，可通過(guò)法律訴訟途徑解決，合同中需明確約定管轄法院，一般為房屋所在地人民法院，同時(shí)保留好所有與合同相關(guān)的證據(jù)，包括合同文本、交割單、支付憑證、溝通記錄（如錄音、短信）等，這些材料是訴訟勝訴的關(guān)鍵。在遭遇中介惡意違約或侵權(quán)行為時(shí)，房東需保持冷靜并采取合法措施維權(quán)。例如，若中介無(wú)理解除合同并強(qiáng)行清退租客，房東可依據(jù)合同條款要求繼續(xù)履行合同或賠償損失；若中介以威脅、騷擾等方式逼迫房東接受不合理?xiàng)l件，應(yīng)立即錄音固定證據(jù)并報(bào)警處理，警方的出警記錄可作為后續(xù)維權(quán)的重要佐證。對(duì)于中介克扣押金的情況，房東可憑房屋交割單和設(shè)施完好證明要求退還，若中介拒不配合，可向當(dāng)?shù)刈〗ú块T或消費(fèi)者協(xié)會(huì)