房產(chǎn)代持協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)范本及風(fēng)險(xiǎn)提示引言在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，出于購(gòu)房資格、貸款政策、資產(chǎn)配置、隱私保護(hù)等多種原因，房產(chǎn)代持現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。所謂房產(chǎn)代持，即實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人達(dá)成約定，由實(shí)際出資人出資購(gòu)買房產(chǎn)，將房產(chǎn)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，名義產(chǎn)權(quán)人代為持有房產(chǎn)并根據(jù)實(shí)際出資人的指示行使相關(guān)權(quán)利。這種模式雖然在特定情況下解決了實(shí)際出資人的燃眉之急，但其間蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)糾紛也不容忽視。一份嚴(yán)謹(jǐn)、周全的房產(chǎn)代持協(xié)議，是厘清雙方權(quán)利義務(wù)、降低潛在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。本文旨在提供一份相對(duì)規(guī)范的房產(chǎn)代持協(xié)議范本，并對(duì)其中可能涉及的核心風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示，以期為有此需求的人士提供參考。一、房產(chǎn)代持的定義與法律性質(zhì)房產(chǎn)代持，本質(zhì)上是實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間通過(guò)合同約定，形成的一種委托代理關(guān)系或信托關(guān)系（具體視協(xié)議內(nèi)容而定）。實(shí)際出資人是房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，享有占有、使用、收益、處分的最終權(quán)利；名義產(chǎn)權(quán)人則是房產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的權(quán)利人，其權(quán)利行使受到代持協(xié)議的約束，通常僅限于根據(jù)實(shí)際出資人的授權(quán)行事。二、房產(chǎn)代持協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)范本重要聲明：本協(xié)議范本僅為參考，旨在提示代持雙方應(yīng)關(guān)注的核心條款。由于具體情況千差萬(wàn)別，強(qiáng)烈建議在簽署任何協(xié)議前咨詢專業(yè)律師，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修改和完善，以最大限度保護(hù)自身合法權(quán)益。---房產(chǎn)代持協(xié)議甲方（實(shí)際出資人/委托人）：姓名：[甲方姓名]身份證號(hào)碼：[甲方身份證號(hào)碼]聯(lián)系地址：[甲方聯(lián)系地址]聯(lián)系電話：[甲方聯(lián)系電話]乙方（名義產(chǎn)權(quán)人/受托人）：姓名：[乙方姓名]身份證號(hào)碼：[乙方身份證號(hào)碼]聯(lián)系地址：[乙方聯(lián)系地址]聯(lián)系電話：[乙方聯(lián)系電話]甲乙雙方本著平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用、互利共贏的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方代為持有房產(chǎn)事宜，達(dá)成如下協(xié)議，以茲共同遵守：第一條代持標(biāo)的1.1甲方自愿出資購(gòu)買位于[房產(chǎn)具體地址，精確到門牌號(hào)]的房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“該房產(chǎn)”）。該房產(chǎn)的基本情況如下：房屋所有權(quán)證號(hào)：[若已辦理，填寫；若無(wú)，可填寫商品房買賣合同編號(hào)或注明“待辦”]建筑面積：[建筑面積]平方米房屋用途：[住宅/商業(yè)/辦公等]（其他重要信息：[如戶型、朝向等，根據(jù)實(shí)際情況填寫]）1.2甲方委托乙方作為該房產(chǎn)的名義產(chǎn)權(quán)人，將該房產(chǎn)登記在乙方名下。1.3雙方確認(rèn)，該房產(chǎn)的全部購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)（包括但不限于契稅、印花稅、維修基金、登記費(fèi)等）均由甲方實(shí)際承擔(dān)并支付。第二條代持期限2.1本協(xié)議項(xiàng)下房產(chǎn)代持期限自本協(xié)議生效且該房產(chǎn)登記至乙方名下之日起，至滿足本協(xié)議約定的解除代持條件或雙方協(xié)商一致終止代持關(guān)系之日止。2.2解除代持條件包括但不限于：（1）甲方書面通知乙方要求將該房產(chǎn)過(guò)戶至甲方或甲方指定的第三人名下，且甲方已結(jié)清與該房產(chǎn)相關(guān)的所有費(fèi)用及貸款（如有）；（2）因政策變化或其他不可抗力因素導(dǎo)致代持目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；（3）雙方另行協(xié)商確定的其他條件。第三條雙方的權(quán)利與義務(wù)3.1甲方的權(quán)利與義務(wù)3.1.1甲方享有該房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)，包括但不限于占有、使用、收益和處分的權(quán)利。甲方有權(quán)決定該房產(chǎn)的出租、出借、裝修、維護(hù)、出售、抵押（需符合本協(xié)議約定）等重大事項(xiàng)，但應(yīng)提前[例如：七]日書面通知乙方，并在通知中明確具體事項(xiàng)及處理方式。3.1.2甲方應(yīng)按照購(gòu)房合同及相關(guān)法律規(guī)定，及時(shí)、足額支付該房產(chǎn)的全部購(gòu)房款、稅費(fèi)及因持有、使用該房產(chǎn)所產(chǎn)生的一切費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、維修費(fèi)等）。3.1.3若該房產(chǎn)涉及銀行貸款，甲方應(yīng)作為實(shí)際還款人，按時(shí)足額償還貸款本息。如因甲方未按時(shí)還款導(dǎo)致乙方信用受損或產(chǎn)生其他損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。3.1.4甲方如需將該房產(chǎn)過(guò)戶至自己或第三方名下，應(yīng)承擔(dān)過(guò)戶所產(chǎn)生的全部稅費(fèi)，并提前[例如：十五]日書面通知乙方，乙方應(yīng)予以積極配合。3.1.5甲方應(yīng)保守本協(xié)議內(nèi)容及乙方個(gè)人信息的秘密，不得向無(wú)關(guān)第三方泄露。3.2乙方的權(quán)利與義務(wù)3.2.1乙方僅為該房產(chǎn)的名義產(chǎn)權(quán)人，不享有該房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)及任何收益權(quán)（除非甲方書面同意給予乙方一定報(bào)酬）。3.2.2乙方應(yīng)按照本協(xié)議約定及甲方的書面指示，配合甲方辦理該房產(chǎn)的購(gòu)買、權(quán)屬登記、過(guò)戶、出租、出售、抵押（如需）等相關(guān)手續(xù)，簽署相關(guān)法律文件。未經(jīng)甲方事先書面同意，乙方不得擅自以任何形式處分該房產(chǎn)（包括但不限于出售、贈(zèng)與、抵押、質(zhì)押、出租給第三方等），不得擅自改變?cè)摲慨a(chǎn)的結(jié)構(gòu)或用途，不得設(shè)定任何他項(xiàng)權(quán)利。3.2.3乙方應(yīng)妥善保管與該房產(chǎn)相關(guān)的所有文件資料（包括但不限于購(gòu)房合同、房產(chǎn)證、付款憑證、稅費(fèi)票據(jù)等），并在甲方需要時(shí)及時(shí)提供給甲方查閱、復(fù)印或移交。3.2.4乙方不得利用該房產(chǎn)從事任何違法違規(guī)活動(dòng)，不得將該房產(chǎn)用于償還乙方個(gè)人債務(wù)或承擔(dān)任何擔(dān)保責(zé)任。3.2.5如因乙方原因（包括但不限于乙方個(gè)人債務(wù)、婚姻狀況變化、涉及訴訟等）導(dǎo)致該房產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)或被第三方主張權(quán)利的，乙方應(yīng)立即通知甲方，并承擔(dān)一切法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損失。3.2.6乙方應(yīng)將其個(gè)人情況（如聯(lián)系方式、住址、婚姻狀況發(fā)生重大變化等）及時(shí)告知甲方。3.2.7乙方有權(quán)要求甲方按照本協(xié)議約定支付代持報(bào)酬（如有）。代持報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)及支付方式為：[如無(wú)報(bào)酬，填寫“無(wú)”；如有，詳細(xì)約定金額、支付周期、支付方式等]。第四條費(fèi)用承擔(dān)4.1與該房產(chǎn)相關(guān)的所有費(fèi)用，包括但不限于購(gòu)房款、稅費(fèi)、維修基金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、因辦理貸款產(chǎn)生的費(fèi)用、因?qū)崿F(xiàn)本協(xié)議目的所產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等，均由甲方承擔(dān)。4.2除非雙方另有約定，乙方為履行本協(xié)議項(xiàng)下義務(wù)所支出的合理交通、通訊費(fèi)用，由[甲方/乙方/雙方平均]承擔(dān)。第五條風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)5.1該房產(chǎn)在代持期間所產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、政策調(diào)整、自然災(zāi)害、意外損壞、第三方侵權(quán)等，均由甲方承擔(dān)。5.2因乙方違反本協(xié)議約定，導(dǎo)致甲方遭受損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。第六條保密條款6.1甲乙雙方應(yīng)對(duì)本協(xié)議內(nèi)容及在履行本協(xié)議過(guò)程中獲悉的對(duì)方的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私等信息承擔(dān)保密義務(wù)。除非法律規(guī)定或有權(quán)機(jī)關(guān)要求，或?yàn)槁男斜緟f(xié)議之目的，任何一方不得向任何第三方泄露。6.2本保密義務(wù)在本協(xié)議終止后仍然有效。第七條違約責(zé)任7.1任何一方違反本協(xié)議的任何約定，均構(gòu)成違約。違約方應(yīng)賠償守約方因此遭受的全部損失（包括但不限于直接損失、間接損失及為追索損失而支出的合理費(fèi)用）。7.2若乙方違反本協(xié)議3.2.2條約定，擅自處分該房產(chǎn)或設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，或在甲方要求過(guò)戶時(shí)無(wú)故拖延或拒絕配合，乙方應(yīng)按該房產(chǎn)屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的[例如：20%-50%]向甲方支付違約金，并賠償甲方因此遭受的全部損失。7.3若甲方未按時(shí)支付應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用，導(dǎo)致乙方代為墊付的，甲方應(yīng)按墊付金額的[例如：每日萬(wàn)分之五]向乙方支付逾期利息，并及時(shí)償還墊付款項(xiàng)。第八條爭(zhēng)議解決方式8.1因本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決。8.2協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向該房產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。第九條其他9.1本協(xié)議自甲乙雙方簽字（并按指?。┲掌鹕?。9.2本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。9.3本協(xié)議一式[肆]份，甲方執(zhí)[貳]份，乙方執(zhí)[貳]份，具有同等法律效力。9.4本協(xié)議附件（如有，例如：購(gòu)房款支付憑證復(fù)印件、乙方身份證復(fù)印件等）為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力。9.5本協(xié)議中的“書面通知”，包括但不限于傳真、郵寄掛號(hào)信、電子郵件（需雙方確認(rèn)有效郵箱地址）等方式。郵寄地址以本協(xié)議首頁(yè)所列地址為準(zhǔn)，如有變更應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方。（以下無(wú)正文，為簽署頁(yè)）甲方（簽字并按指?。喝掌冢耗暝氯找曳剑ê炞植粗赣。喝掌冢耗暝氯?--三、房產(chǎn)代持風(fēng)險(xiǎn)提示盡管代持協(xié)議力求周全，但房產(chǎn)代持本身仍存在諸多固有風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人和代持人都應(yīng)審慎對(duì)待：1.代持人道德風(fēng)險(xiǎn)與違約風(fēng)險(xiǎn)：這是房產(chǎn)代持中最核心的風(fēng)險(xiǎn)。代持人可能因房?jī)r(jià)上漲、自身債務(wù)壓力或家庭變故等原因，否認(rèn)代持關(guān)系，主張自己是實(shí)際權(quán)利人，或拒絕配合辦理過(guò)戶手續(xù)，甚至擅自出售、抵押房產(chǎn)。2.代持人債務(wù)與涉訴風(fēng)險(xiǎn)：若代持人對(duì)外負(fù)有債務(wù)，或卷入訴訟糾紛，其名下的代持房產(chǎn)可能被債權(quán)人申請(qǐng)查封、扣押、凍結(jié)，甚至被強(qiáng)制執(zhí)行用于償債。3.過(guò)戶障礙與稅費(fèi)成本：未來(lái)將房產(chǎn)從代持人名下過(guò)戶至實(shí)際出資人名下時(shí)，可能面臨限購(gòu)政策、稅費(fèi)增加（如個(gè)人所得稅、增值稅）、貸款政策變化等問(wèn)題，導(dǎo)致過(guò)戶困難或成本遠(yuǎn)高于預(yù)期。4.協(xié)議效力風(fēng)險(xiǎn)：雖然司法實(shí)踐中傾向于認(rèn)可代持協(xié)議在雙方之間的內(nèi)部效力，但該協(xié)議不能對(duì)抗善意第三人（如不知情的購(gòu)房者、抵押權(quán)人）。若代持人擅自處分房產(chǎn)給善意第三人，實(shí)際出資人可能無(wú)法追回房產(chǎn)，只能向代持人索賠。此外，若代持協(xié)議被認(rèn)定為以合法形式掩蓋非法目的（如逃避限購(gòu)、逃稅等），則可能被認(rèn)定為無(wú)效。5.實(shí)際出資人舉證困難風(fēng)險(xiǎn)：若雙方未簽訂書面代持協(xié)議，或?qū)嶋H出資人未能妥善保管好出資憑證、付款記錄、溝通記錄等證據(jù)，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，實(shí)際出資人可能面臨舉證困難，難以證明自己的實(shí)際權(quán)利人身份。6.婚姻家庭風(fēng)險(xiǎn)：若代持人已婚，代持房產(chǎn)可能被視為代持人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其配偶可能對(duì)房產(chǎn)主張權(quán)利。若代持人離婚，該房產(chǎn)可能成為離婚財(cái)產(chǎn)分割的標(biāo)的。若代持人意外身故，該房產(chǎn)可能作為其遺產(chǎn)被繼承。7.政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策、稅收政策、信貸政策等發(fā)生變化，都可能對(duì)代持關(guān)系的穩(wěn)定性和最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。8.資金安全風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)際出資人將大額資金交付給代持人用于購(gòu)房，存在代持人挪用資金的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議購(gòu)房款由實(shí)際出資人直接支付給開(kāi)發(fā)商或賣方，并保留好全部支付憑證。四、結(jié)語(yǔ)房產(chǎn)代持是一種復(fù)雜的民事法律行為，涉及多方利益和多重法律關(guān)系，其