PAGE1PAGE古城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建議書（二）第三篇、運(yùn)作模式銷售建議蘇區(qū)和唐風(fēng)的商鋪（約2546㎡）由蔚信房產(chǎn)公司銷售，有如下好處：1、充分利用社會(huì)資源，讓項(xiàng)目內(nèi)業(yè)態(tài)能百花齊放。減少自營風(fēng)險(xiǎn)。提前實(shí)現(xiàn)銷售有利于投資回收。招商招商范圍。除川11號(hào)院以外其他的所有房地產(chǎn)全部用于招商。租金策略由于古城離市區(qū)尚有9公里，且古城周圍人口較少，古城內(nèi)的業(yè)主兩年內(nèi)入住率僅有50%的實(shí)際情況，建議采取“放水養(yǎng)魚”的策略，但考慮若對(duì)商家免租將會(huì)造成進(jìn)場商家對(duì)現(xiàn)有優(yōu)惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的經(jīng)營，所以我們建議：統(tǒng)一不對(duì)外免租；第一、二年采用較低租金，吸引商家，第三、四年逐步上漲的策略。3、招商收益預(yù)測：（1）一樓面積為：川3號(hào)院2655.57㎡川4號(hào)院1600㎡川11號(hào)院600㎡川12號(hào)院965.72㎡總面積為：5821.29㎡一樓每年收入為：5821.29㎡×25元/㎡.月×12＝1，746，387元二樓面積為：川3號(hào)院2655.57㎡川4號(hào)院1460㎡川11號(hào)院600㎡川12號(hào)院800㎡總計(jì)為：5515.7㎡二樓每年總收入為：5515.7㎡×20元/㎡。月×12月＝1323，768元三樓面積為：川3號(hào)院1926.92㎡川4號(hào)院1100㎡川11號(hào)院400㎡川12號(hào)院800㎡總計(jì)面積為3661.2㎡三樓每年總收入為：3661.2㎡×16元/㎡.月×12月＝702，950.4元川3號(hào)院面積為：690㎡每年收入為：690㎡×28元/㎡.月×12月＝231，840元全年總收入合計(jì)委：4，004，945.4元備注：1、皇城、明遠(yuǎn)樓、致公堂、1、2、3號(hào)代征地租金待定；2、唐區(qū)（1234㎡）與蘇區(qū)（1222㎡）總收入為16元/㎡·月×1324×12＝25.42號(hào)1222㎡×18元/㎡.月×12月＝26.4萬全年合計(jì)51.82萬（2）價(jià)格說明※參照市場租金價(jià)格水平：主要以溫江城區(qū)和古城項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)租賃水平為準(zhǔn)；※參照古城項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)投資回收期；※據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和公司的經(jīng)營思路作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和修正。4.招商組織措施成立兩個(gè)招商組，即招商一部和招商二部，在部門內(nèi)根據(jù)需招商的業(yè)態(tài)進(jìn)行分工，在信息共享的同時(shí)，互相競爭；招商一部負(fù)責(zé)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)直接抓招商。招商工具的準(zhǔn)備由招商部制定招商建議書后，策劃部會(huì)同廣告公司確定初步方案，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)最后審理。在六月底前必須完成招商工具的制作。招商細(xì)則1）、招租范圍：“古城”川3、及川3號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑、川4、川7、川8及其對(duì)面的單體建筑、川122）、租賃期限：商鋪：1—3年大型酒樓、茶樓、桑拿、購物中心：1—8年期滿租賃方在同等條件下，擁有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。3）、經(jīng)營業(yè)態(tài)：川3、及川3號(hào)院對(duì)面臨河的單體建筑：主要針對(duì)特色餐飲川4：主要針對(duì)有水休閑、茶樓及診所川7、8號(hào)院及其對(duì)面的單體建筑：極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫、藤編、漆具及酒吧等。川12：購物超市4）、租金：不同樓層，同層不同級(jí)別口岸租金價(jià)格不同。按建筑面積計(jì)算，租金部分不包含物業(yè)管理費(fèi)。具體租金標(biāo)準(zhǔn)見附表5）、預(yù)定商鋪手續(xù)及定金標(biāo)準(zhǔn)：憑本人身份證或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件辦理預(yù)定手續(xù)，簽定《商鋪預(yù)定協(xié)議書》同時(shí)交付定金。定金標(biāo)準(zhǔn)：100平方米以下定金按照每戶1000元收取200平方米以上500平方米以下定金按照2000元收取500平方米以上定金按照5000元收取6）、簽定《商鋪?zhàn)赓U合同》預(yù)定者在7天內(nèi)持本人身份證，營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件和公章，定金收據(jù)簽定租賃合同及物業(yè)管理合同。逾期未辦理者，商鋪定位將不予保留，且不退還定金?？梢圆唤?jīng)預(yù)定過程，直接簽定租賃合同和物業(yè)管理合同。7）、交房標(biāo)準(zhǔn)：除公共部分外（樓梯間、衛(wèi)生間）全部為清水房。8）、物業(yè)管理和水電費(fèi)1、物業(yè)管理是按建筑面積計(jì)算，每月每平方米人民幣2元。2、水電費(fèi)按實(shí)計(jì)費(fèi)。9）、保證金先預(yù)定后簽合同者，預(yù)定金將轉(zhuǎn)為經(jīng)營保證金；直接簽定合同者，在第一次交納租金時(shí)，交納經(jīng)營保證金；經(jīng)營保證金的標(biāo)準(zhǔn)：100平方米以下按照每戶1000元收取100平方米以上500平方米以下按照每戶2000元收取300平方米以上按照租賃第一月房租費(fèi)用收取合同期滿，如雙方不再續(xù)約，經(jīng)檢查所租商鋪內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備完整無損，且無其它應(yīng)交費(fèi)用，在辦理完退場手續(xù)后，保證金在十日內(nèi)退還（不計(jì)息）10）、租賃優(yōu)惠政策簽定合同時(shí)一次性付款優(yōu)惠租賃期一年優(yōu)惠5%租賃期二年優(yōu)惠8%租賃期三年優(yōu)惠15%租賃期四年優(yōu)惠18%租賃期五年優(yōu)惠20%租賃面積500㎡以上者，租金優(yōu)惠5%；簽定3年以上租賃合同者，自第四年租期的租金按5%遞增；2002年8月15日前簽定租賃合同交納租金者，免半年租金（即租期延長半年）。11）、付款方式分期付款，分三次付清：簽定合同時(shí)，付優(yōu)惠后總租金的30%，三個(gè)月內(nèi)付40%，入場前一個(gè)月內(nèi)付余下的30%。推進(jìn)計(jì)劃招商比例100%準(zhǔn)備階段推進(jìn)階段陸續(xù)簽約階段招商持續(xù)及開業(yè)籌備階段80%—60%—40%—20%—6.206.307.107.207.318.108.208.319.109.209.3010.1010.2010.31時(shí)間第四篇、古城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃一、媒體宣傳計(jì)劃第一階段：準(zhǔn)備階段時(shí)間：2002年6月12日——2002年7月1日內(nèi)容：和各大媒體聯(lián)絡(luò)搞好關(guān)系，為以后的宣傳工作做好鋪墊。媒體選擇：《成都商報(bào)》財(cái)經(jīng)版、餐飲版、旅游版《華西都市報(bào)》財(cái)經(jīng)版、餐飲版、旅游版《成都晚報(bào)》餐飲版、旅游版《成都日?qǐng)?bào)》餐飲版、旅游版《天府早報(bào)》餐飲版、旅游版第二階段：招商階段。時(shí)間：2002年7月1日——2002年12月30日目的：配合招商，讓招商工作順利進(jìn)行。媒體安排：1、報(bào)紙廣告。方向：以軟文炒作為主，硬廣告為輔，招商活動(dòng)為補(bǔ)充。軟文安排：7月2日（周二），商報(bào)金融版：置信實(shí)業(yè)斥資2億，進(jìn)軍餐飲娛樂業(yè)！蓉城房產(chǎn)巨頭進(jìn)軍餐飲娛樂業(yè)！7月6日（周六），商報(bào)餐飲版：成都最大餐飲娛樂基地浮出水面！溫江將建成都最大餐飲娛樂基地！7月12日（周五）華西餐飲版：川西名小吃薈萃溫江！7月20日（周六）商報(bào)旅游版：“千年古城驚現(xiàn)溫江！”7月27日（周六）商報(bào)旅游版：“蓉城又多一景觀！”8月份配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定）9月見開園計(jì)劃。10月配軟文3篇。（具體內(nèi)容待定）11月配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定）12月配軟文4篇。（具體內(nèi)容待定）硬廣告安排：根據(jù)招商計(jì)劃進(jìn)度，招商硬廣告安排如下：7月12日（周五）商報(bào)，半版。正式對(duì)外宣布招商開始。8月9日（周五）華西，半版。覆蓋全川的招商啟動(dòng)。8月23日（周五）商報(bào)，半版。推動(dòng)招商的進(jìn)行。9月見開園計(jì)劃。10月硬廣告一則。華西，半版。11月硬廣告一則。商報(bào)，半版。12月硬廣告一則。商報(bào)，半版。招商活動(dòng)安排：在招商中期（8月底左右）舉行一次商家交流會(huì)，共討古城宏偉發(fā)展藍(lán)圖，借知名商家現(xiàn)身說法，通過媒體報(bào)道，帶動(dòng)招商的快速前進(jìn)。附：開園廣告推廣計(jì)劃。時(shí)間：2002年9月1日——2002年10月5解決問題：項(xiàng)目的知名度，各項(xiàng)活動(dòng)的告知。媒體計(jì)劃：報(bào)紙廣告：首選商報(bào)、日?qǐng)?bào)。軟文：4篇，消息4篇。主題：9.5——9.25“某某影星/老藝術(shù)家/書法家/畫家古城獻(xiàn)藝”（免費(fèi)）9.19“古城閃亮登場！”（商報(bào)、古城綜合介紹）（1000字）9.27“走，到古城過節(jié)去！”（商報(bào)、開元活動(dòng)項(xiàng)目介紹）（1000字）10.2“古城人流如織！”（商報(bào)、古城開園盛況介紹）800字10.5“為什么這個(gè)國慶溫江特別熱？”（商報(bào)、跟蹤報(bào)道古城情況）800硬廣告：9.20（周五）日?qǐng)?bào)整版內(nèi)容：古城開元及活動(dòng)介紹。8萬9.27（周五）商報(bào)整版內(nèi)容：古城開元及活動(dòng)介紹。16萬9.30（周一）商報(bào)整版內(nèi)容：古城開元及活動(dòng)介紹。16萬2、電視廣告：33頻道、15頻道。時(shí)間：8.15——11.15頻次：5次/天（包括重播）內(nèi)容：形象廣告、招商廣告（15秒）3、電臺(tái)廣告：成都交通電臺(tái)。時(shí)間：7.15——12.30頻次：6次/天內(nèi)容：古城招商項(xiàng)目介紹，地址、電話。（30秒）4、戶外廣告：溫江永寧鎮(zhèn)項(xiàng)目入口處，西三環(huán)立交橋燈箱廣告，春熙路、火車站、雙流機(jī)場。第三階段：經(jīng)營管理階段。時(shí)間：開園后長期。目的：拉動(dòng)客源，讓商家賺錢，讓古城項(xiàng)目得到持續(xù)發(fā)展。手段：用實(shí)效的促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)帶動(dòng)客源、聚集人氣。這段時(shí)間的廣告根據(jù)促銷活動(dòng)的設(shè)計(jì)、安排而定。二、活動(dòng)計(jì)劃1、促銷活動(dòng)。古城能不能吸引消費(fèi)者，除了文化建設(shè)外，還有一個(gè)重要的東西：古城內(nèi)有沒有吸引人的活動(dòng)。活動(dòng)的設(shè)計(jì)新穎、吸引人，是消費(fèi)者來此消費(fèi)的重要理由。因此，我們應(yīng)以連續(xù)不斷的節(jié)日活動(dòng)吸引消費(fèi)者，充分挖掘中國傳統(tǒng)節(jié)日的特點(diǎn)，重新包裝、突出文化，使古城文化更具體、更豐滿。讓消費(fèi)者逐步形成一種到古城過節(jié)的新潮流。附：古城2002年?duì)I銷活動(dòng)計(jì)劃古城2002年?duì)I銷活動(dòng)計(jì)劃舉辦營銷活動(dòng)目的：1、為入駐商家提供充足的客源，保證其經(jīng)營的持續(xù)穩(wěn)定，增強(qiáng)其對(duì)古城的信心，為古城后期招商奠定良好的基礎(chǔ)。2、通過營銷活動(dòng)，廣泛宣傳古城，樹立品牌形象。3、整合商家資源，以置信的規(guī)范管理和誠信原則維護(hù)園區(qū)經(jīng)營的正?；Ｈ暧?jì)劃舉辦的活動(dòng)：大型營銷活動(dòng)：除夕、春節(jié)、元宵節(jié)//五·一旅游黃金周//十·一旅游黃金周//民俗文化節(jié)//飲食文化節(jié)中型營銷活動(dòng)：元旦節(jié)//情人節(jié)//三八婦女節(jié)//端午節(jié)//中秋節(jié)//重陽節(jié)//圣誕節(jié)//川劇文化節(jié)//茶文化節(jié)小型營銷活動(dòng)：母親節(jié)//父親節(jié)//六一兒童節(jié)//七一建黨節(jié)//八一建軍節(jié)//教師節(jié)古城2002年?duì)I銷活動(dòng)計(jì)劃表活動(dòng)分類活動(dòng)名稱活動(dòng)類型時(shí)間營銷建議傳統(tǒng)佳節(jié)除夕*****大年三十因?yàn)闀r(shí)間較接近，建議將三次活動(dòng)合并，持續(xù)半個(gè)月，突出民俗文化春節(jié)正月初一元宵節(jié)正月十五端午節(jié)***五月初五突出水域（龍舟）裝飾，推出餐飲文化促銷中秋節(jié)***八月十五賞月、飲酒、觀看演出重陽節(jié)***九月九日重點(diǎn)對(duì)老年團(tuán)隊(duì)促銷國家法定節(jié)日元旦***元月一日?qǐng)@區(qū)內(nèi)業(yè)主游園活動(dòng)五一大假****五月一日旅游黃金周，重點(diǎn)是外來旅游團(tuán)隊(duì)的接待十一大假****十月一日特殊紀(jì)念日三八婦女節(jié)***三月八日與婦聯(lián)及各國有企事業(yè)單位工會(huì)聯(lián)系母親節(jié)*5月第二個(gè)周日六一兒童節(jié)**六月一日以青少年素質(zhì)教育基地為條件，與校方聯(lián)系父親節(jié)*6月第二個(gè)周六七一建黨節(jié)*7.1與黨政機(jī)關(guān)聯(lián)系，重點(diǎn)推會(huì)議八一建軍節(jié)*8.1與軍隊(duì)后勤部門聯(lián)系，重點(diǎn)推會(huì)議九月十日教師節(jié)**9.10與各區(qū)縣教委、學(xué)校聯(lián)系，重點(diǎn)推休閑組合消費(fèi)西方節(jié)日2.14情人節(jié)***2.14以時(shí)尚消費(fèi)項(xiàng)目吸引青年人，展示婚慶中心圣誕節(jié)***12.24、25邀請(qǐng)演藝團(tuán)體表演時(shí)尚節(jié)目，吸引周邊消費(fèi)古城特色節(jié)民俗文化節(jié)****視具體時(shí)間而定，一般在經(jīng)營旺季到來之間與全國各地民俗文化研究機(jī)構(gòu)聯(lián)系，研討、表演，提高古城文化品位茶文化節(jié)***與茶文化研究機(jī)構(gòu)等聯(lián)系，研討、表演，提高古城文化品位飲食文化節(jié)****與餐飲協(xié)會(huì)等聯(lián)系，研討、表演，對(duì)打造古城餐飲文化基地有利川劇文化節(jié)***與川劇院等聯(lián)系，研討、表演，提高古城文化品位備注：****表示大型營銷活動(dòng)；***表示中型營銷活動(dòng)；*表示小型營銷活動(dòng)2、公關(guān)活動(dòng)。通過廣告讓很多人知道了我們的項(xiàng)目及服務(wù)內(nèi)容，下一步是近距離接觸重點(diǎn)團(tuán)體客戶。此階段，公關(guān)將起到立竿見影的效果。公關(guān)方向：政府部門。將他們的會(huì)議、慶典活動(dòng)放在古城舉行。各大企業(yè)、公司。舉辦他們的慶典活動(dòng)、聯(lián)誼會(huì)、員工培訓(xùn)等。社會(huì)團(tuán)體。承辦他們的一些學(xué)術(shù)交流會(huì)。如藝術(shù)交流會(huì)、川劇學(xué)術(shù)交流會(huì)、評(píng)書，相聲、小品發(fā)展趨勢研討會(huì)等。各地旅行社。與之合作在國慶、五一等舉行重大活動(dòng)，吸引更多的外地游客。婚紗影樓。為他們的消費(fèi)者并提供仿古婚禮及婚宴的服務(wù)。3、社會(huì)活動(dòng)。爭取承辦一些影響力重大的社會(huì)活動(dòng)。如西部論壇、中國房地產(chǎn)峰會(huì)、大型藝術(shù)節(jié)頒獎(jiǎng)等。有助于提升該項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度。三、客源開拓計(jì)劃1、古城居住區(qū)的常住人口極其親戚、朋友、同事。常住人口：居住區(qū)B區(qū)為900余戶，每戶按4人計(jì)算，則住戶有3600人。每戶的親戚、朋友、同事按25人計(jì)算，則潛在客戶有9萬余人。這部分人是最有利用價(jià)值的，購買古