ZK空港工業(yè)園項目提案zd集團>ZK地產(chǎn)九鼎營銷機構(gòu)（中國·重慶）《市場及客戶分析》大綱（市場及客戶分析）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析區(qū)域定位及配套發(fā)展分析空港工業(yè)園區(qū)供需分析項目目標客戶分析一、政策走勢二、市場形勢三、應(yīng)對策略房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析區(qū)域定位及配套發(fā)展分析空港工業(yè)園區(qū)供需分析項目目標客戶分析大綱（市場及客戶分析）一、政策走勢1、政策走勢負利率時代政府通過加息來應(yīng)對通漲壓力國家統(tǒng)計局發(fā)布宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，7月居民消費價格(CPI)同比上漲6.5%，創(chuàng)下37個月以來新高。本輪調(diào)控第13次、今年以來第6次調(diào)升存款準備金率，

銀行已經(jīng)擠壓了超過500億的房貸。3次加息，房企資金鏈緊張，購房者首付及月供門檻提高。1、政策走勢美元貶值石油價格上漲，造成生活、生產(chǎn)成本增加形成輸入性通脹1、政策走勢轉(zhuǎn)嫁通脹壓力人民幣升值，鼓勵外出消費同時造成外來熱錢涌入買不動產(chǎn)房價上漲1、政策走勢出臺一系列調(diào)控措施限價限購加息物業(yè)稅保障房國家為了控制房價過快上漲7月12日“新國五條”，要求對房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。從2011年7月7日起，央行宣布上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率各0.25個百分點，加息后，人民幣一年期存款利率達3.5%，一年期貸款利率達6.56%。從2010年4月15日開始，政策以打壓為主。今年國家保障房計劃1000萬套。2、結(jié)論我們認為：嚴厲的政策調(diào)控是中長期性的二、市場形勢1、市場形勢——主城區(qū)成交量與價受調(diào)控影響，主城區(qū)上半年成交量持續(xù)下滑，受成交下滑影響，主城區(qū)房價有小幅下跌重慶主城區(qū)2011年上半年成交量走勢重慶主城區(qū)2011年上半年成交價格走勢1、市場形勢——近期樓盤廣告訴求樓盤名稱一房面積區(qū)間(㎡）二房面積區(qū)間(㎡）三房面積區(qū)間(㎡）悠彩郡

57-5964-87金鵬兩江時光

42-4655-64旭輝.朗香郡

59-11887-200旭輝.新里程

59-8294.8環(huán)山國際30-4250-65

香堤花徑

56-6378-84汀香樹38-5762-64

國際家紡城繡色20-4634-6249-79南方玫瑰城55-6658-11582-133東衡檳城20-4634-6272-103水木年華

66-8580-106悠然天地38-5061-7081-85錦天星都46.8-4954-7480-106立邦香語湖3862-6879華港翡翠城

57-118103-200御城華府

66-8595-159愛家.歐郡

80-8899-137泰碩明天

56-6277.23澤科港城國際

60-6178-83伯爵世家42.6-45.7651-101127-129聚義香城故事

68-10097-1812、市場形勢——兩路在售產(chǎn)品房型面積其中套內(nèi)60平米左右兩房是市場消化較好的戶型一房主力面積區(qū)間：套內(nèi)30-50㎡二房主力面積區(qū)間：套內(nèi)50-70㎡套內(nèi)三房主力面積區(qū)間：80-100㎡3、結(jié)論我們認為：市場下行壓力大，短期內(nèi)不會明朗一、政策持續(xù)加壓，投資性需求嚴重縮水，客戶持幣觀望心態(tài)加重。二、信貸收緊，持續(xù)加息，開發(fā)資金鏈緊張，購房者壓力加大。三、市場房源積壓，供給遠遠大于需求。四、成交量大幅下滑，成交價格出現(xiàn)松動，促銷信息風(fēng)靡全城。三、應(yīng)對策略1、應(yīng)對策略嚴厲的政策調(diào)控是中長期性的市場下行壓力大，短期內(nèi)不會明朗房地產(chǎn)單盤開發(fā)已進入薄利時代，出路在哪兒？現(xiàn)金流為王加快開發(fā)節(jié)奏，加速資金滾動，以量的積累實現(xiàn)開發(fā)價值。一、區(qū)域定位分析二、區(qū)域配套分析三、區(qū)域總結(jié)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析區(qū)域定位及配套發(fā)展分析空港工業(yè)園區(qū)供需分析項目目標客戶分析大綱（市場及客戶分析）一、區(qū)域定位分析空港工業(yè)園區(qū)板塊空港新城板塊兩路老城區(qū)板塊回興工業(yè)園區(qū)板塊空港工業(yè)園區(qū)板塊：目前空港廣場區(qū)域于2001年動工建設(shè)，已建成城市居住區(qū)。兩路老城區(qū)板塊：已建成區(qū)域，目前有少量改造居住用房，屬于城市核心?；嘏d工業(yè)園區(qū)板塊：較為成熟居住板塊，開發(fā)樓盤中低端樓盤為主?？崭坌鲁前鍓K：新興發(fā)展的城市副中心與高檔居住區(qū)，目前有大量中高端樓盤。1、區(qū)域定位分析——兩路現(xiàn)狀2、區(qū)域定位分析——兩路規(guī)劃悅來新城高品質(zhì)生態(tài)住宅區(qū)：依托會展中心、會展廣場及公園的建設(shè)，在嘉陵江線著力打造高品質(zhì)、生態(tài)環(huán)保型住宅小區(qū)?？崭坌鲁歉邫n住宅區(qū)：以緊密結(jié)合打造“空乘之家”和“綠色建筑示范區(qū)”為重點，布局沿寶圣湖一帶、觀音湖片區(qū)、鹿山組團，打造重慶主城最佳宜居片區(qū)。農(nóng)業(yè)園區(qū)生態(tài)宜居住宅區(qū)：尊重自然原生態(tài)及田園理念，全力打造集高等教育、高檔居住等功能于一體，生態(tài)宜居住宅小區(qū)。臺商工業(yè)園高檔住宅區(qū)：依托北連保稅港區(qū)、南鄰水港功能區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展高端住宅業(yè)態(tài)建設(shè)。保稅港區(qū)高檔住宅區(qū)：依托保稅港區(qū)的建設(shè)，在多寶湖及東方紅水庫周邊構(gòu)建中高檔商品住房，同時沿著空港工業(yè)園西北片區(qū)形成高檔住宅帶。3、區(qū)域定位分析——項目區(qū)域定位多寶湖水庫高檔居住帶項目區(qū)域：天鵝湖高檔居住區(qū)3、區(qū)域定位分析——項目區(qū)域定位天鵝湖高檔住宅區(qū)依托保稅港區(qū)和工業(yè)園產(chǎn)業(yè)帶形成的城市商住功能區(qū)。二、區(qū)域配套分析軌道交通三號線直通空港開發(fā)區(qū)，區(qū)域通達性較高目前軌道交通三號線已通達至機場站，空港工業(yè)園區(qū)延長線，預(yù)計將在2015年建成通車，并在項目所在地設(shè)有站點。三號線空港延長線1、區(qū)域配套分析——交通可到達地點公交線路名稱到達時間解放碑、朝天門608、60990分鐘重慶火車站610、60880分鐘重慶火車北站622、61660分鐘江北觀音橋608、609、61070分鐘龍溪、龍湖、高新園608、610、609、621、86570分鐘南岸區(qū)61680分鐘沙坪壩865、80190分鐘北碚55560分鐘渝北區(qū)內(nèi)公交681、682、683、685、686、689、690、691、695、609區(qū)間、608、610、609、622、621、622、55560分鐘以內(nèi)途徑項目地塊的目前有695路、609區(qū)間，站點離項目均有1公里距離，該線路在渝北兩路、北部新區(qū)，到達主城其他區(qū)域需要換乘其他線路。1、區(qū)域配套分析——交通公交配套不完善，到主城其它區(qū)域需換乘且通勤時間較長2、區(qū)域配套分析——教育空港實驗小學(xué)渝北中學(xué)工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院實驗小學(xué)實驗中學(xué)空港國際實驗小學(xué)漢渝路小學(xué)渝北青少年活動中心南華中學(xué)規(guī)劃中小學(xué)公租房規(guī)劃教育配套學(xué)校類型名稱離項目距離公交車行時間步行時間小學(xué)空港實驗小學(xué)4公里5分鐘30分鐘實驗小學(xué)6公里10分鐘40分鐘漢渝路小學(xué)6公里10分鐘40分鐘

空港國際實驗小學(xué)7公里12分鐘50分鐘五星小學(xué)7公里12分鐘50分鐘實驗三小8公里30分鐘90分鐘雙湖小學(xué)8公里30分鐘90分鐘回興小學(xué)8公里30分鐘90分鐘中學(xué)渝北中學(xué)1公里5分鐘15分鐘實驗中學(xué)6公里10分鐘40分鐘暨華中學(xué)7公里15分鐘60分鐘南華中學(xué)6公里10分鐘40分鐘兩路中學(xué)7公里15分鐘60分鐘重慶一中寄宿學(xué)習(xí)8公里20分鐘90分鐘渝北菁華中學(xué)8公里20分鐘90分鐘重慶渝北職教中心8公里30分鐘90分鐘教育配套主要集中在空港廣場附近，離本項目較遠，項目周邊規(guī)劃學(xué)校在2-3年內(nèi)難以實現(xiàn)?？崭蹚V場空港醫(yī)院3、區(qū)域配套分析——醫(yī)療規(guī)劃醫(yī)院渝北區(qū)人民醫(yī)院兩路醫(yī)院門診北郊兒童醫(yī)院雙鳳橋社區(qū)醫(yī)院安康路社區(qū)醫(yī)院金港醫(yī)院醫(yī)療配套極不完善，短期內(nèi)只能依托空港廣場醫(yī)療配套距離項目200米內(nèi)規(guī)劃一座醫(yī)院；空港廣場重百超市新世紀超市核心商圈周邊無超市配套，生活極其不便目前從項目周邊的生活購物情況來看，距項目最近的超市——重百超市也有4公里，車行大約5分鐘，生活配套極其不便。重客隆超市永輝超市4、區(qū)域配套分析——生活超市本案規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)空港廣場公園名稱公園面積天鵝湖公園約100萬㎡空港公園約10.5萬㎡新塘溪邊坡綠化22.5萬㎡城市小森林約5.6萬㎡獅子山公園約7萬㎡高堡湖公園約6萬㎡新塘溪公園約0.5萬㎡溜馬山公園約31萬㎡紅樹林公園約10萬㎡城市小森林約8萬㎡5、區(qū)域配套分析——公園綠地紅樹林公園遛馬山公園城市小森林新塘西公園高堡湖公園新塘溪邊坡綠化城市小森林天鵝湖公園空港公園區(qū)域未來景觀資源豐富三、區(qū)域總結(jié)1、區(qū)域總結(jié)區(qū)域定位依托工業(yè)園及保稅港區(qū)的天鵝湖高檔居住區(qū)區(qū)域配套城市邊緣地帶，生活配套欠缺，公交體系還不完善景觀資源未來景觀資源豐富，公園、湖泊、河岸綠化的規(guī)劃拉升區(qū)域居住品質(zhì)未來之城、宜居新城一、區(qū)域供給分析二、區(qū)域需求分析三、應(yīng)對策略房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析區(qū)域定位及配套發(fā)展分析空港工業(yè)園區(qū)供需分析項目目標客戶分析大綱（市場及客戶分析）一、區(qū)域供給分析地塊名稱建設(shè)規(guī)模用地性質(zhì)預(yù)計建成時間桃源居地塊1160000㎡居住、商業(yè)2016年空港20號地塊246600㎡居住2014年空港21號地塊39550㎡商業(yè)金融2015年空港17號地塊221400㎡居住2015年空港17號地塊34920㎡商業(yè)、金融2015年空港18號地塊246600㎡居住2015年空港19號地塊221400㎡居住2015年長安地產(chǎn)地塊800000㎡居住2016年項目地塊120000㎡居住2014年合計3090470㎡空港開發(fā)區(qū)近期推出商品房土地建設(shè)規(guī)模約310萬㎡，建成時間大約在2014-2016年1、區(qū)域供給分析——商品房18號地塊246600㎡17號地塊129726㎡19號地塊221400㎡17號地塊34920㎡商業(yè)用地長安地產(chǎn)80萬㎡21號地塊39550㎡商業(yè)用地桃源居116萬㎡20號地塊246600㎡地塊名稱建設(shè)規(guī)模性質(zhì)預(yù)計建成時間木耳公租房1800000㎡居住、教育、商業(yè)2014年保稅港區(qū)廠房配套居住460000㎡居住、商業(yè)2014年藍領(lǐng)公寓等員工宿舍200000㎡居住2013年合計2460000㎡2、區(qū)域供給分析——保障房宏碁電腦及配套廠員工宿舍：建筑面積約46萬平方米，目前已有部分銀行及藥房入駐。跳蹬河大橋以北是重慶市規(guī)劃建設(shè)的8處公租房之一的木耳公租房，總建筑面積180萬平方米，距地塊2公里左右。周邊保障性住房（公租房及配套宿舍）共計2460000㎡3、區(qū)域供給分析——總供給商品房供應(yīng)3090470㎡保障房供應(yīng)2460000㎡合計5550470㎡未來5年內(nèi)區(qū)域總供給測算供應(yīng)量巨大，后市競爭激烈二、區(qū)域需求分析目前園區(qū)目前已投產(chǎn)企業(yè)約200家，產(chǎn)業(yè)工人5-7萬人。目前空港園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人的剛性需求約40余萬㎡，其中很大一部分會選擇就近置業(yè)1、區(qū)域需求分析——園區(qū)剛需測算產(chǎn)業(yè)工人20%的剛性需求重慶人均居住面積：29.7㎡/人7萬*20%*29.7㎡/人=41.6萬㎡2、區(qū)域需求分析——未來需求潛力1、空港工業(yè)園區(qū)的需求潛力目前園區(qū)目前已投產(chǎn)企業(yè)約200家，產(chǎn)業(yè)工人5-7萬人。未投產(chǎn)的企業(yè)約23家，預(yù)計新增產(chǎn)業(yè)工人7000人。已開工建設(shè)企業(yè)已投產(chǎn)企業(yè)已交地未動工企業(yè)按照重慶目前人居面積測算：未來三年內(nèi)空港園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人的潛在需求量約20萬㎡2、區(qū)域需求分析——未來需求潛力2、空港保稅區(qū)的需求潛力目前空港保稅區(qū)已簽約宏碁電腦，預(yù)計2012年5月首批投產(chǎn)，進駐員工約3000人。未來5-8年保稅港區(qū)全面建成投產(chǎn)，將吸引10萬人入住，形成強大的需求潛力。潛在需求約300-500萬㎡空港保稅區(qū)范圍三、應(yīng)對策略1、應(yīng)對策略區(qū)域供應(yīng)量巨大，后市競爭激烈未來需求潛力巨大，但預(yù)計爆發(fā)期需5年時間目前積壓剛性需求約40萬方抓住時機，效率為先，搶占市場避免落入競爭洪流大綱（關(guān)于市場及項目定位）一、客戶調(diào)研說明二、訪談情況分析三、問卷情況分析四、目標客群描述房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析區(qū)域定位及配套發(fā)展分析空港工業(yè)園區(qū)供需分析項目目標客戶分析一、客戶調(diào)研說明通過結(jié)構(gòu)式訪談+問卷的方式，從定性和定量角度來考量目標客戶群體研究方法訪談：目的:充分了解空港工業(yè)園廠區(qū)工人居住現(xiàn)狀及購房打算。被訪單位：空港工業(yè)園企業(yè)單位重慶工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院空港廣場個體戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷戶問卷調(diào)研：目的：把不同人群的需求、動機等通過數(shù)字、比例直觀表現(xiàn)出來。調(diào)研人群：空港廣場個體戶（約35%）兩路城區(qū)個體戶（約10%)空港工業(yè)園區(qū)工人(40%)鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷戶(15%)定性研究定量研究1、客戶調(diào)研說明二、訪談情況分析本次園區(qū)單位訪，我們共走訪十余家企業(yè)，了解企業(yè)員工的居住現(xiàn)狀及購房需求，其中選擇了具有代表性的四家單位（恒通客車廠、重慶電池總廠、重慶旺林集團和重慶市工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）做情況分析。恒通客車廠重慶電池總廠重慶旺林集團重慶工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院園區(qū)內(nèi)龍頭企業(yè)，近年發(fā)展良好電池行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，老牌工業(yè)企業(yè)1、訪談情況分析——訪談單位分布私營汽車配件企業(yè)，主要為長安汽車配套項目地塊最近的教學(xué)單位萬象集團聯(lián)合汽車雙慶機電鴿牌電纜早耀機械新渝齒輪對于員工居住問題，企業(yè)只能解決小部分，大部分青年員工有購房或租房的需求人數(shù)：共1600多人；年齡：剛進入企業(yè)員工22歲以上；工資：實習(xí)期員工月工資2000元左右，轉(zhuǎn)正員工2000-3000元/月；福利：住房公積金及保險企業(yè)員工現(xiàn)狀：老員工：主城區(qū)（觀音橋或龍溪鎮(zhèn)）有住房，公司交通車接送；青年轉(zhuǎn)正員工：附近至兩路租房居住；實習(xí)期員工（進入公司一年內(nèi)）：居住公司宿舍員工居住現(xiàn)狀：2、訪談情況分析——恒通客車廠大部分中年員工，急需就近解決居住問題人數(shù)：共400多人；年齡：平均年齡43歲左右；工資：一線工人月工資大多在2500元左右；福利：住房公積金及保險企業(yè)員工現(xiàn)狀：老員工：主城區(qū)（觀音橋或龍溪鎮(zhèn)）有住房，公司交通車接送；中年員工：在外租房?。s30%比例）青年員工：居住公司宿舍（約40來人）員工居住現(xiàn)狀：3、訪談情況分析——重慶電池總廠企業(yè)基本能解決員工居住問題人數(shù)：共200多人；年齡：剛進入企業(yè)員工30歲以上；工資：一線員工月工資2000元左右；福利：住房公積金及保險，提供住宿（有宿舍容納一千人）。企業(yè)員工現(xiàn)狀：老員工：主城區(qū)有住房，公司交通車接送；轉(zhuǎn)正青年員工：租房或公租房；部分一線員工：居住公司宿舍管理層：已經(jīng)購買了商品房，大多在兩路購買。員工居住現(xiàn)狀：4、訪談情況分析——重慶旺林集團汽車配件公司人數(shù)：教職工600多人，學(xué)生10000人學(xué)校規(guī)劃了大量的集資房，據(jù)知情人透露，規(guī)劃建設(shè)有十八棟，完全能夠滿足學(xué)校教師的居住需求。老教師有集資建房，少量青年教師有購房和租房的需求5、訪談情況分析——重慶工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院6、訪談客戶分析——訪談情況總結(jié)空港廣場個體工商戶目前部分租房，部分已購商品房。經(jīng)營較好的群體開始考慮再次購房改善居住環(huán)境?？崭酃I(yè)園區(qū)企業(yè)工人老員工已購房，試用員工流動性大，青年正式員工考慮工作方便，基本租住在園區(qū)附近工作兩年以上的青年員工，剛性需求穩(wěn)健上升學(xué)校教師目前工齡稍長的老師已經(jīng)擁有自己的住房，年輕的老師大多處于租房居住狀態(tài)。青年教師存在剛性需求周邊拆遷居民部分現(xiàn)居住于兩路安置房，也有部分目前正在租房住，拆遷補嘗金額范圍在14-18萬/人需求量大，急需解決居住問題6、訪談客戶分析——訪談情況總結(jié)園區(qū)工人收入增長情況預(yù)測按照園區(qū)工人收入增長走勢分析得出，2013年穩(wěn)定的青年產(chǎn)業(yè)工人的月收入約3400元以上，兩口之家家庭月收入約6800元。我們對企業(yè)工人公積金貸款購房的首付、月供情況作出如下分析：假設(shè)總房款300000400000首付2成6000080000貸款額度240000320000月供30年1273169820年1570209415年188510年253333795年44685958三、問卷情況分析客戶背景個人屬性家庭屬性目前居住狀況

置業(yè)意向置業(yè)動機區(qū)域選擇項目區(qū)位認知置業(yè)需求社區(qū)類型房屋結(jié)構(gòu)戶型面積交房標準

價格承受付款方式首付承受月供承受總價承受

溝通渠道信息渠道看待調(diào)控政策

將從以下幾個維度進行分析：訪問區(qū)域：項目所在地附近、空港廣場、兩路城區(qū)共發(fā)放問卷500份，實際回收462份，其中有效問卷438份問卷甄別的唯一條件是：被訪者在未來三年內(nèi)有購房打算便于統(tǒng)計，以下數(shù)據(jù)將使用用百分比形式展現(xiàn)調(diào)研背景1、問卷情況分析——問卷說明性別和年齡組成客戶研究以22-29歲青年群體為主被訪人群在有四成已經(jīng)購買了商品房，有近三成目前還處于租房居住狀態(tài)?？蛻羧后w目前居住狀況2、問卷情況分析——客戶背景學(xué)歷和家庭結(jié)構(gòu)組成受訪客戶家庭結(jié)構(gòu)主要為單身及小太陽家庭2、問卷情況分析——客戶背景個人和家庭收入組成職業(yè)構(gòu)成受房客戶群體以項目附近的企業(yè)工人為主受訪者個人月收入2000-3000元，家庭月收入5000-7000元2、問卷情況分析——客戶背景置業(yè)動機年齡分布22-29歲客戶主要置業(yè)動機為第一次置業(yè)自已居住35歲以上客戶考慮改善性及投資性置業(yè)3、問卷情況分析——置業(yè)意向渝北置業(yè)區(qū)域偏好空港保稅港區(qū)的認識住在空港廣場的陳女士說：那邊是一個工業(yè)園區(qū)，交通規(guī)劃這些還可以，但是目前沒有通公交車，不是很方便。住在兩路工業(yè)園區(qū)的張先生說：城市的未來發(fā)展向好，那邊規(guī)劃很不錯，道路很寬敞，如果以后發(fā)展起來了的話，居住起來會很不錯。也有在碧津公園休閑的李女士說：兩路保稅港區(qū)，我沒有聽說過。在空港工業(yè)園區(qū)上班的劉先生說：那個地段很好，未來有很大的發(fā)展?jié)摿?。客戶對兩路保稅港區(qū)域認知度不高3、問卷情況分析——置業(yè)意向保稅港區(qū)物業(yè)購買的可能性假設(shè)問題：如果購房，你是否有意向去兩路保稅港新區(qū)置業(yè)？對于本區(qū)域的置業(yè)意向，大多數(shù)持觀望態(tài)度，需要看當(dāng)時的價格而定3、問卷情況分析——置業(yè)意向22-34歲段客戶更傾向于9-18F電梯房類型40-49歲段客戶更傾向于4-8F多層洋房類型4、問卷情況分析——置業(yè)需求不同年齡消費者對于建筑類型的偏好消費者對于房型結(jié)構(gòu)的選擇偏好消費者對于房屋戶型的選擇偏好平層仍是客戶選擇的主力，戶型需求以兩房為主，其次是三房戶型4、問卷情況分析——置業(yè)需求消費者對于房屋面積的選擇偏好戶型面積的對應(yīng)關(guān)系面積需求以60-80平米為主一房面積需求在50平米以內(nèi)兩房面積需求在50-70平米三房面積需求在70-90平米4、問卷情況分析——置業(yè)需求不同年齡段消費者對教育配套的需求情況