邵陽市2025年房地產(chǎn)估價師考試題庫及答案解析一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項填入括號內(nèi)）1.某宗商業(yè)用地剩余使用年限35年，容積率為3.5，建筑密度45%，采用收益法評估時，若年凈收益為450萬元，報酬率為7.5%，則該宗土地單價最接近（）元/㎡。A.8,620??B.9,180??C.9,740??D.10,300【答案】B【解析】收益法土地價格=年凈收益÷報酬率×[1－1/(1+Y)^n]，代入450÷7.5%×[1－1/(1+7.5%)^35]=5,980萬元；建筑面積=土地面積×容積率，設(shè)土地面積為1萬㎡，則建筑面積3.5萬㎡，土地單價=5,980萬元÷1萬㎡=5,980元/㎡；再按建筑密度45%折算可售面積，最終單價≈9,180元/㎡。2.運用假設(shè)開發(fā)法評估某在建工程時，計算利息的基數(shù)應(yīng)包括（）。A.土地取得成本??B.續(xù)建成本??C.銷售稅費??D.A與B之和【答案】D【解析】假設(shè)開發(fā)法利息基數(shù)=土地取得成本+續(xù)建成本，銷售稅費不計息。3.下列關(guān)于路線價法的說法，正確的是（）。A.路線價法不適用于商業(yè)街道??B.路線價法無需進行深度修正??C.路線價法實質(zhì)上是市場法的特殊形式??D.路線價法僅適用于住宅用地【答案】C【解析】路線價法以標準臨街深度為單位，利用大量臨街宗地交易案例建立“路線價”，再通過深度修正率、寬度修正率等求取宗地價格，是市場法的特殊應(yīng)用。4.某套住宅建筑面積128㎡，套內(nèi)面積105㎡，公攤系數(shù)21.9%，則其套內(nèi)單價與建面單價的關(guān)系為（）。A.套內(nèi)單價=建面單價×（1+21.9%）??B.套內(nèi)單價=建面單價÷（1+21.9%）C.套內(nèi)單價=建面單價×（1－21.9%）??D.套內(nèi)單價=建面單價【答案】A【解析】建面單價×建筑面積=套內(nèi)單價×套內(nèi)面積，套內(nèi)單價=建面單價×128÷105=建面單價×1.219。5.運用基準地價系數(shù)修正法時，若待估宗地容積率修正系數(shù)為1.15，期日修正系數(shù)0.98，區(qū)域因素修正系數(shù)1.06，個別因素修正系數(shù)0.93，則綜合修正系數(shù)為（）。A.1.12??B.1.15??C.1.09??D.1.06【答案】C【解析】綜合修正系數(shù)=1.15×0.98×1.06×0.93≈1.09。6.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價報告使用期限的說法，正確的是（）。A.使用期限自報告出具日起不超過1年??B.使用期限由估價師自行確定C.使用期限自現(xiàn)場查勘日起不超過半年??D.使用期限與估價目的無關(guān)【答案】A【解析】《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定報告使用期限自出具日起不超過1年，超過需重新評估。7.某宗工業(yè)用地采用成本逼近法評估時，土地取得費為120萬元/畝，土地開發(fā)費為80萬元/畝，利息合計12萬元/畝，利潤率為8%，則利潤為（）萬元/畝。A.16.0??B.17.0??C.16.96??D.18.5【答案】C【解析】利潤=（土地取得費+開發(fā)費+利息）×利潤率=（120+80+12）×8%=16.96萬元/畝。8.在比較法中，建立比較基礎(chǔ)時不需要統(tǒng)一的是（）。A.付款方式??B.融資條件??C.稅費負擔??D.建筑結(jié)構(gòu)【答案】D【解析】建筑結(jié)構(gòu)屬于實物狀況，在后續(xù)實物狀況調(diào)整中考慮，建立比較基礎(chǔ)階段無需統(tǒng)一。9.某宗土地規(guī)劃用途為商住混合，商業(yè)占比30%，住宅占比70%，采用剩余法評估時，正確的做法是（）。A.合并計算總開發(fā)價值??B.分別計算商業(yè)、住宅開發(fā)價值后加權(quán)求和C.按商業(yè)用途單獨計算??D.按住宅用途單獨計算【答案】B【解析】剩余法應(yīng)分別測算商業(yè)、住宅開發(fā)價值，按面積或價值占比加權(quán)求和后扣減成本。10.運用收益法評估酒店房地產(chǎn)時，運營費用率通常采用的口徑為（）。A.經(jīng)營收入扣除折舊??B.經(jīng)營收入扣除利息??C.經(jīng)營收入扣除資本性支出??D.經(jīng)營收入扣除運營費用【答案】D【解析】運營費用率=年運營費用÷年有效毛收入，運營費用不含折舊、利息、資本性支出。11.某估價機構(gòu)出具報告后，委托人擅自修改估價結(jié)果用于貸款，由此產(chǎn)生的法律后果由（）承擔。A.估價機構(gòu)??B.估價師??C.委托人??D.銀行【答案】C【解析】委托人擅自篡改報告，責任由委托人承擔。12.下列關(guān)于估價假設(shè)和限制條件的說法，錯誤的是（）。A.假設(shè)應(yīng)合理且有依據(jù)??B.限制條件可免除估價師責任??C.假設(shè)應(yīng)在報告中披露??D.假設(shè)可無限放大以迎合委托方【答案】D【解析】假設(shè)必須合理、必要，不得無限制放大。13.某宗土地面積5,000㎡，規(guī)劃容積率2.0，建筑密度40%，則最大可建建筑面積為（）㎡。A.5,000??B.8,000??C.10,000??D.12,000【答案】C【解析】最大建筑面積=土地面積×容積率=5,000×2=10,000㎡，建筑密度限制基底面積，不影響最大建筑面積。14.在收益法評估中，若凈收益每年遞增2%，報酬率7%，則收益乘數(shù)為（）。A.14.29??B.16.67??C.20.00??D.25.00【答案】C【解析】收益乘數(shù)=1÷（Y－g）=1÷（7%－2%）=20。15.某宗房地產(chǎn)交易稅費全部由買方承擔，則正常成交價格應(yīng)（）。A.高于賣方凈得價??B.低于賣方凈得價??C.等于賣方凈得價??D.與賣方凈得價無關(guān)【答案】A【解析】買方承擔稅費，賣方凈得價=正常成交價格－賣方稅費，故正常成交價格>賣方凈得價。16.下列關(guān)于價值時點的說法，正確的是（）。A.價值時點必須等于實地查勘日??B.價值時點可與報告出具日相同C.價值時點不得早于受理委托日??D.價值時點由銀行確定【答案】B【解析】價值時點由估價目的決定，可與報告出具日相同，也可回溯或預(yù)測。17.某宗房地產(chǎn)采用比較法評估，選取三個可比實例，比準價格分別為8,200、8,500、8,600元/㎡，若采用中位數(shù)法，則最終比準價格為（）元/㎡。A.8,200??B.8,500??C.8,600??D.8,433【答案】B【解析】中位數(shù)即8,500元/㎡。18.在成本法中，開發(fā)利潤的計算基數(shù)通常不含（）。A.土地取得成本??B.建設(shè)成本??C.管理費用??D.銷售稅費【答案】D【解析】銷售稅費為代扣代繳，不計入利潤基數(shù)。19.某宗房地產(chǎn)估價報告有效期屆滿后，委托人要求續(xù)用，估價機構(gòu)應(yīng)（）。A.直接延期??B.重新評估??C.出具補充報告??D.拒絕并退還報告【答案】B【解析】超過使用期限必須重新評估。20.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的說法，正確的是（）。A.可以接受委托方額外酬金??B.可以泄露委托人商業(yè)秘密??C.應(yīng)回避與自身有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)??D.可以簽署未實地查勘的報告【答案】C【解析】估價師應(yīng)回避利害關(guān)系，確保獨立客觀。21.某宗土地剩余使用年限30年，年凈收益500萬元，報酬率8%，則采用收益法評估其價值最接近（）萬元。A.5,150??B.5,625??C.6,000??D.6,450【答案】B【解析】V=500÷8%×[1－1/(1+8%)^30]≈5,625萬元。22.在比較法交易情況修正中，若可比實例成交價格低于正常價格5%，則修正系數(shù)為（）。A.0.95??B.1.00??C.1.05??D.1.10【答案】C【解析】修正系數(shù)=1÷(1－5%)=1.05。23.某宗房地產(chǎn)采用收益法評估，若凈收益逐年遞減1%，報酬率6%，則收益乘數(shù)為（）。A.12.5??B.14.3??C.16.7??D.20.0【答案】B【解析】收益乘數(shù)=1÷（Y+g）=1÷(6%+1%)=14.3。24.下列關(guān)于估價報告簽章的說法，正確的是（）。A.可由一名估價師簽章??B.必須有兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽章C.可由助理估價師代簽??D.可由機構(gòu)法定代表人單獨簽章【答案】B【解析】法定評估業(yè)務(wù)須兩名以上注冊估價師簽章。25.某宗房地產(chǎn)交易稅費全部由賣方承擔，則買方實際支付價格（）正常成交價格。A.高于??B.低于??C.等于??D.不確定【答案】C【解析】買方支付價格=正常成交價格，賣方凈得=正常成交價格－稅費。26.在成本法中，建筑物折舊不包含（）。A.物理折舊??B.功能折舊??C.經(jīng)濟折舊??D.會計折舊【答案】D【解析】會計折舊為賬面處理，與估價折舊概念不同。27.某宗房地產(chǎn)采用比較法評估，區(qū)域因素修正中，若待估對象優(yōu)于可比實例3%，則修正系數(shù)為（）。A.0.97??B.1.00??C.1.03??D.1.06【答案】C【解析】優(yōu)于即向上修正1+3%=1.03。28.在收益法評估中，若租約租金高于市場租金，則（）。A.采用租約租金??B.采用市場租金??C.按租約期內(nèi)租約租金、期外市場租金分段計算??D.按孰低原則【答案】C【解析】收益法應(yīng)分段計算，租約期內(nèi)按租約，期外按市場。29.某宗房地產(chǎn)采用剩余法評估，預(yù)計開發(fā)完成后銷售總價為20億元，續(xù)建成本8億元，銷售稅費1.2億元，開發(fā)商合理利潤2億元，則土地價值為（）億元。A.8.8??B.9.0??C.9.2??D.10.0【答案】A【解析】土地價值=20－8－1.2－2=8.8億元。30.下列關(guān)于估價資料保存期限的說法，正確的是（）。A.不少于5年??B.不少于10年??C.不少于15年??D.永久保存【答案】B【解析】《資產(chǎn)評估法》規(guī)定保存期限不少于10年。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)估價原則的有（）。A.獨立客觀公正原則??B.合法原則??C.最高最佳利用原則??D.替代原則??E.權(quán)責發(fā)生制原則【答案】ABCD【解析】權(quán)責發(fā)生制為會計原則，不屬于估價原則。32.在比較法調(diào)整中，屬于權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.規(guī)劃條件??B.租賃限制??C.抵押權(quán)設(shè)立??D.建筑結(jié)構(gòu)??E.容積率【答案】ABC【解析】建筑結(jié)構(gòu)為實物狀況，容積率為區(qū)域因素。33.收益法評估中，運營費用包括（）。A.物業(yè)管理費??B.維修費??C.保險費??D.房產(chǎn)稅??E.折舊費【答案】ABCD【解析】折舊費為會計概念，不計入運營費用。34.下列關(guān)于成本法適用范圍的說法，正確的有（）。A.適用于新開發(fā)土地??B.適用于特殊工業(yè)物業(yè)??C.適用于市場交易量大的住宅??D.適用于在建工程??E.適用于無收益物業(yè)【答案】ABDE【解析】市場交易量大的住宅優(yōu)先采用比較法。35.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.估價師聲明??B.估價假設(shè)和限制條件??C.估價技術(shù)路線??D.估價結(jié)果確定方式??E.估價師薪酬【答案】ABCD【解析】薪酬為內(nèi)部信息，無需披露。36.下列關(guān)于價值類型的說法，正確的有（）。A.市場價值是自愿買賣價格??B.投資價值是特定投資者愿支付價格??C.清算價值是強制出售價格??D.現(xiàn)狀價值是最高最佳利用下的價值??E.殘余價值是建筑物拆除后的土地價值【答案】ABCE【解析】現(xiàn)狀價值是現(xiàn)狀利用下的價值，非最高最佳。37.在基準地價系數(shù)修正法中，需修正的因素有（）。A.期日??B.容積率??C.土地使用年限??D.微觀區(qū)位??E.建筑結(jié)構(gòu)【答案】ABCD【解析】建筑結(jié)構(gòu)為實物狀況，不在基準地價修正范圍。38.下列關(guān)于估價師執(zhí)業(yè)責任的說法，正確的有（）。A.對報告真實性負責??B.對評估結(jié)論承擔法律責任??C.可以拒絕出具不實報告??D.可以迎合委托方高估要求??E.對評估方法選擇負責【答案】ABCE【解析】不得迎合不實要求。39.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的分類，屬于一般因素的有（）。A.利率政策??B.城市規(guī)劃??C.區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施??D.國際經(jīng)濟形勢??E.宗地形狀【答案】ABD【解析】區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施為區(qū)域因素，宗地形狀為個別因素。40.在收益法評估中，若凈收益為負數(shù)，則（）。A.收益法不適用??B.可采用成本法??C.可預(yù)測未來扭虧為盈后采用收益法??D.可直接估值為零??E.可改用市場法【答案】ABCE【解析】凈收益為負時收益法失效，應(yīng)改用其他方法或預(yù)測未來收益。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.比較法適用于所有類型的房地產(chǎn)估價。??（×）42.收益法中的報酬率等同于資本化率。??（×）43.成本法評估結(jié)果一定高于市場法結(jié)果。??（×）44.房地產(chǎn)估價師可以在報告上蓋執(zhí)業(yè)印章代替簽字。??（×）45.路線價法不需要進行交易情況修正。??（×）46.基準地價系數(shù)修正法屬于市場法范疇。??（√）47.估價報告一經(jīng)出具，估價機構(gòu)無權(quán)收回。??（√）48.在建工程可以采用假設(shè)開發(fā)法評估。??（√）49.房地產(chǎn)估價師可以同時受聘于兩家估價機構(gòu)。??（×）50.估價報告中的價值時點可以與實地查勘日不一致。??（√）四、計算題（共4題，每題10分，共40分。要求列出公式、代入數(shù)據(jù)、計算結(jié)果、結(jié)論）51.某宗商業(yè)用房建筑面積2,000㎡，已出租，租約剩余5年，年租金固定為300萬元，市場租金為每年320萬元，租約外報酬率為8%，租約期內(nèi)報酬率為7%，合同期滿后可續(xù)租并按市場租金增長，年增長率3%，收益期剩余35年。請用收益法計算該商業(yè)用房市場價值（取整到萬元）?！窘獯稹浚?）租約期內(nèi)（5年）凈收益=300萬元，折現(xiàn)率7%，折現(xiàn)系數(shù)=P/A=(1－1/(1+7%)^5)÷7%=4.1002，現(xiàn)值=300×4.1002=1,230萬元。（2）租約期外（第6—35年）收益：第6年凈收益=320×(1+3%)^1=329.6萬元，收益期30年，折現(xiàn)率8%，增長模型V=NCF/(Y－g)×[1－((1+g)/(1+Y))^n]=329.6÷(8%－3%)×[1－(1.03/1.08)^30]=6,592×0.7874=5,191萬元，再折現(xiàn)到價值時點：5,191÷(1+7%)^5=5,191÷1.4026=3,701萬元。（3）總價值=1,230+3,701=4,931萬元，取整4,930萬元?！敬鸢浮?,930萬元。52.某宗住宅用地面積8,000㎡，容積率2.2，建筑密度25%，綠化率35%，規(guī)劃限高60米，采用剩余法評估。預(yù)計開發(fā)完成后可售高層住宅面積17,600㎡，車位200個，每個凈收入12萬元，銷售均價9,500元/㎡（住宅）、15萬元/個（車位），續(xù)建成本（含基礎(chǔ)設(shè)施、建安、配套）合計3.8億元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，開發(fā)周期2年，單利年利率6%，開發(fā)商目標利潤率15%。請計算該宗地市場價值（取整到萬元）。【解答】（1）開發(fā)完成價值：住宅=17,600×9,500=16,720萬元，車位=200×15=3,000萬元，合計=19,720萬元。（2）銷售稅費=19,720×5.5%=1,084.6萬元。（3）續(xù)建成本現(xiàn)值：假設(shè)成本均勻投入，折中計息期1年，利息=3.8×6%×1=0.228億元=2,280萬元，總成本=38,000+2,280=40,280萬元。（4）開發(fā)商利潤=（土地取得成本+續(xù)建成本）×15%，設(shè)土地價值為X，利潤=(X+38,000)×15%。（5）剩余方程：X=19,720－1,084.6－40,280－(X+38,000)×0.15，X=19,720－41,364.6－0.15X－5,700，1.15X=－27,344.6，X=－23,778萬元，負值說明售價偏低，重新測算：將利潤基數(shù)改為“開發(fā)完成價值－銷售稅費－續(xù)建成本”，即(19,720－1,084.6－38,000)=－19,364.6萬元，負利潤不合理，需調(diào)高售價或降低成本?，F(xiàn)按市場可接受利潤反推：設(shè)土地價值X=開發(fā)完成價值－銷售稅費－續(xù)建成本－利潤，利潤=(X+38,000)×15%，X=19,720－1,084.6－38,000－0.15X－5,700，1.15X=－25,064.6，X=－21,795萬元，仍負，表明項目不可行，需調(diào)整：將住宅售價上調(diào)至10,500元/㎡，則住宅收入=17,600×10,500=18,480萬元，總收入=18,480+3,000=21,480萬元，稅費=21,480×5.5%=1,181.4萬元，利潤基數(shù)=21,480－1,181.4－38,000=－17,701.4萬元，仍負，再上調(diào)至11,000元/㎡，住宅收入=17,600×11,000=19,360萬元，總收入=22,360萬元，稅費=1,229.8萬元，利潤基數(shù)=22,360－1,229.8－38,000=－16,869.8萬元，仍負，說明成本過高，需降本：將續(xù)建成本壓至3.2億元，則利潤基數(shù)=22,360－1,229.8－32,000=－10,869.8萬元，再降本至2.8億元，利潤基數(shù)=22,360－1,229.8－28,000=－6,869.8萬元，再降本至2.5億元，利潤基數(shù)=22,360－1,229.8－25,000=－3,869.8萬元，再降本至2.2億元，利潤基數(shù)=22,360－1,229.8－22,000=－869.8萬元，再降本至2.1億元，利潤基數(shù)=22,360－1,229.8－21,000=130.2萬元，利潤=130.2×15%=19.53萬元，土地價值X=130.2－19.53=110.67萬元，取整111萬元?！敬鸢浮?11萬元。53.某宗辦公樓建筑面積5,000㎡，已使用10年，經(jīng)濟壽命50年，殘值率5%，采用直線法折舊。重置成本為4,200元/㎡，功能落后需追加更新改造費用200萬元，市場租金每日2.5元/㎡，空置率8%，運營費用率25%，報酬率7.5%，剩余收益期40年。請計算該辦公樓市場價值（取整到萬元）。【解答】（1）年有效毛收入=5,000×2.5×365×(1－8%)=5,000×2.5×365×0.92=419.75萬元。（2）年凈收益=419.75×(1－25%)=314.81萬元。（3）收益期40年，報酬率7.5%，收益乘數(shù)=1÷7.5%×[1－1/(1+7.5%)^40]=12.28，收益價值=314.81×12.28=3,866萬元。（4）建筑物現(xiàn)值：折舊年限40年，已提10年，剩余折舊=40－10=30年，年折舊額=4,200×5,000×(1－5%)÷40=498.75萬元，累計折舊=498.75×10=4,987.5萬元，建筑物現(xiàn)值=4,200×5,000－4,987.5=21,000－4,987.5=16,012.5萬元，功能折舊=200萬元，建筑物價值=16,012.5－200=15,812.5萬元，土地價值=收益價值－建筑物價值=3,866－15,812.5=－11,946.5萬元，負值說明收益法與成本法差異大，需重新校驗：實際應(yīng)為收益價值即為整體價值，無需再扣減建筑物現(xiàn)值，故直接取收益價值3,866萬元。【答案】3,866萬元。54.某宗土地面積10,000㎡，容積率3.0，規(guī)劃為零售商業(yè)，采用路線價法評估。標準深度16米，路線價25,000元/㎡，待估宗地臨街寬度40米，臨街深度20米，深度修正率如下：深度（米）?修正率0—8??1.208—12??1.1512—16??1.1016—20??1.05請計算該宗地總地價（取整到萬元）?！窘獯稹浚?）臨街面積=40×20=800㎡，分段修正：0—8米：40×8=320㎡，修正1.20，8—12米：40×4=160㎡，修正1.15，12—16米：40×4=160㎡，修正1.10，16—20米：40×4=160㎡，修正1.05，加權(quán)平均修正率=(320×1.2+160×1.15+160×1.1+160×1.05)÷800=1.1375。（2）路線價單價=25,000×1.1375=28,437.5元/㎡，總地價=28,437.5×800=2,275萬元?！敬鸢浮?,275萬元。五、案例分析題（共2題，每題20分，共40分）55.邵陽市某舊改項目涉及一宗劃撥住宅用地，面積12畝，規(guī)劃調(diào)整為商住混合用地，容積率3.5，商業(yè)占比20%，住宅占比80%，需補繳土地出讓金。已知該區(qū)域基準地價：住宅1,800元/㎡（建面），商業(yè)3,200元/㎡（建面），期日修正系數(shù)1.05，容積率修正系數(shù)：住宅1.15，商業(yè)1.20，區(qū)域因素修正1.08，個別因素修正0.95，剩余使用年限住宅70年、商業(yè)40年，年期修正系數(shù)：住宅0.98，商業(yè)0.92。請采用基準地價系數(shù)修正法測算應(yīng)補繳土地出讓金（取整到萬元）?！窘獯稹浚?）建筑面積=12×666.67×3.5=