2025年全國房地產(chǎn)估價師考試（房地產(chǎn)制度法規(guī)政策）綜合練習(xí)題及答案解析三一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)用地取得方式的說法，正確的是（）A.所有房地產(chǎn)開發(fā)用地必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得B.經(jīng)濟(jì)適用住房用地可以通過劃撥方式取得C.商業(yè)、旅游、娛樂用地可以通過協(xié)議方式取得D.工業(yè)用地不得通過劃撥方式取得【答案】B【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等保障性住房用地，可以依法以劃撥方式取得。A項錯誤，因劃撥、協(xié)議等方式仍存在；C項錯誤，商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地必須招拍掛；D項錯誤，工業(yè)用地符合規(guī)劃可劃撥。2.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢的說法，錯誤的是（）A.權(quán)利人可查詢本人不動產(chǎn)登記資料B.繼承人可憑繼承權(quán)公證書查詢被繼承人登記資料C.律師憑法院調(diào)查令可查詢?nèi)魏蔚谌说怯涃Y料D.利害關(guān)系人可查詢登記結(jié)果，但不得復(fù)制登記原始資料【答案】D【解析】《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第8條、第10條規(guī)定，利害關(guān)系人經(jīng)說明理由并承諾合法使用，可依法復(fù)制登記原始資料，D項“不得復(fù)制”表述錯誤。3.某市出臺限購政策，規(guī)定“非本市戶籍居民家庭限購1套住房”，該政策屬于（）A.法律B.行政法規(guī)C.地方性法規(guī)D.地方人民政府規(guī)章【答案】D【解析】限購政策通常由市政府以“通知”“意見”形式發(fā)布，屬于地方人民政府規(guī)章或規(guī)范性文件，不具備法律、行政法規(guī)位階。4.根據(jù)《民法典》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動續(xù)期的費(fèi)用繳納方式由（）A.國務(wù)院規(guī)定B.自然資源部規(guī)定C.省級政府規(guī)定D.當(dāng)事人合同約定【答案】A【解析】《民法典》第359條明確，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理，目前由國務(wù)院另行規(guī)定。5.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說法，正確的是（）A.以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押B.以在建工程抵押的，抵押合同自登記時生效C.抵押期間，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)D.抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓價款無需提前清償債務(wù)【答案】A【解析】《民法典》第397條確立“房地一體”原則，A正確；B項混淆了合同成立與物權(quán)生效；C項錯誤，抵押人可轉(zhuǎn)讓但需通知抵押權(quán)人；D項錯誤，所得價款應(yīng)提前清償或提存。6.房屋征收評估中，被征收房屋價值評估時點(diǎn)為（）A.征收決定公告之日B.征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日C.評估機(jī)構(gòu)實地查勘之日D.補(bǔ)償決定作出之日【答案】A【解析】《國有土地上房屋征收評估辦法》第10條明確，價值時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。7.下列關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的說法，正確的是（）A.監(jiān)管額度由開發(fā)企業(yè)自行申報B.監(jiān)管資金可用于償還開發(fā)貸C.監(jiān)管銀行由開發(fā)企業(yè)自行選擇D.監(jiān)管資金可按工程節(jié)點(diǎn)申請撥付【答案】D【解析】《城市商品房預(yù)售管理辦法》第31條規(guī)定，監(jiān)管資金按工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)撥付，A、B、C項均違反監(jiān)管獨(dú)立性及?？顚Ｓ迷瓌t。8.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會作出使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)同意B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且總?cè)藬?shù)2/3以上同意C.專有部分占建筑物總面積3/4以上且總?cè)藬?shù)3/4以上同意D.全體業(yè)主一致同意【答案】B【解析】《物業(yè)管理條例》第12條、第53條規(guī)定，使用維修資金須“雙2/3”以上同意。9.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的說法，錯誤的是（）A.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可代收代付交易資金B(yǎng).經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)為書面形式C.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)如實披露房屋抵押信息D.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可收取未予標(biāo)明的費(fèi)用【答案】D【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條禁止收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用，D項錯誤。10.根據(jù)《土地管理法》，永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)屬于（）A.國務(wù)院B.自然資源部C.省級人民政府D.市級人民政府【答案】A【解析】《土地管理法》第44條明確，永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地由國務(wù)院批準(zhǔn)。11.下列關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的說法，正確的是（）A.必須征收為國有后方可出讓B.集體經(jīng)濟(jì)組織可直接出讓用于商品住宅開發(fā)C.應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上同意D.入市收益全部歸縣級財政【答案】C【解析】《土地管理法》第63條規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上同意，收益歸集體，A、B、D項錯誤。12.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以欺騙手段取得資質(zhì)證書，其應(yīng)承擔(dān)的法律后果是（）A.警告并處以1萬元罰款B.吊銷資質(zhì)證書并處以3萬元罰款C.吊銷資質(zhì)證書并處10萬元以上20萬元以下罰款D.不予處理，限期整改【答案】C【解析》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第21條明確，欺騙取得資質(zhì)的，吊銷證書并處10—20萬元罰款。13.根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》，下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅的是（）A.個人出租的商鋪B.企業(yè)自用的辦公樓C.人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)D.外商投資企業(yè)的廠房【答案】C【解析》第5條明確，人民團(tuán)體、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用房產(chǎn)免征。14.下列關(guān)于住房公積金貸款的說法，正確的是（）A.貸款利率由商業(yè)銀行自行決定B.貸款額度不受個人賬戶余額影響C.貸款最高額度由各地住房公積金管理委員會確定D.二套房貸款首付比例不得低于20%【答案】C【解析】《住房公積金管理條例》第28條授權(quán)各地管委會確定貸款最高額度，A、B、D項錯誤。15.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，控制性詳細(xì)規(guī)劃的修改，應(yīng)當(dāng)（）A.由市政府常務(wù)會議討論通過即可B.征求利害關(guān)系人意見后可不公示C.經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后按原程序報批D.可直接由自然資源局發(fā)文調(diào)整【答案】C【解析》第48條明確，修改控規(guī)應(yīng)對必要性論證、征求利害關(guān)系人意見，經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意后按原程序報批。16.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的說法，錯誤的是（）A.一級資質(zhì)可全國執(zhí)業(yè)B.分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立機(jī)構(gòu)名義出具估價報告C.估價報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽字D.機(jī)構(gòu)合并后原資質(zhì)等級自動延續(xù)【答案】D【解析》《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第22條，合并后應(yīng)重新核定資質(zhì)等級，D項錯誤。17.根據(jù)《民法典》，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，新增建筑物（）A.屬于抵押財產(chǎn)B.不屬于抵押財產(chǎn)，但處分時應(yīng)一并處分C.抵押權(quán)人優(yōu)先受償新增建筑物價款D.新增建筑物不得轉(zhuǎn)讓【答案】B【解析》第417條明確，新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，但處分時應(yīng)一并處分，抵押權(quán)人對新增部分價款無優(yōu)先受償權(quán)。18.下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的說法，正確的是（）A.出讓方案由自然資源部批準(zhǔn)B.出讓金可分期繳納，但最長不超過3年C.受讓人改變土地用途須征得出讓人同意并補(bǔ)繳出讓金D.出讓合同簽訂即取得土地使用權(quán)【答案】C【解析》《城市房地產(chǎn)管理法》第18條明確，改變用途須征得出讓人同意并簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，補(bǔ)繳出讓金。A項錯誤，出讓方案由市、縣人民政府批準(zhǔn)；B項錯誤，分期最長1年；D項錯誤，須辦理登記才取得使用權(quán)。19.根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》，土地使用權(quán)招標(biāo)公告發(fā)布至投標(biāo)截止日，最短不少于（）A.5日B.10日C.15日D.20日【答案】D【解析》第24條明確，最短不少于20日。20.下列關(guān)于房地產(chǎn)稅收的說法，正確的是（）A.契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當(dāng)日B.土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率C.個人出售唯一住房一律免征個人所得稅D.房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值一次性征收【答案】B【解析》土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率；A項錯誤，納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者取得其他具有合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天，但申報繳納自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)；C項錯誤，需滿5年且唯一；D項錯誤，房產(chǎn)稅按年征收。21.根據(jù)《住房租賃條例（征求意見稿）》，住房租賃企業(yè)單次收取租金的期限原則上不超過（）A.1個月B.3個月C.6個月D.12個月【答案】B【解析》征求意見稿第22條明確，單次收取租金原則上不超過3個月，超收的應(yīng)納入監(jiān)管賬戶。22.下列關(guān)于歷史建筑保護(hù)的說法，錯誤的是（）A.歷史建筑可依法轉(zhuǎn)讓、抵押B.修繕應(yīng)報城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)C.拆除歷史建筑必須經(jīng)省級政府批準(zhǔn)D.歷史建筑修繕費(fèi)用全部由財政承擔(dān)【答案】D【解析》鼓勵社會資本參與，費(fèi)用并非全部財政承擔(dān)，D項錯誤。23.根據(jù)《民法典》，地役權(quán)自（）設(shè)立A.地役權(quán)合同生效時B.地役權(quán)登記時C.需役地登記時D.供役地交付時【答案】A【解析》第374條明確，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。24.下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的說法，正確的是（）A.可含有升值承諾B.可標(biāo)注“距離地鐵站500米”但無實際依據(jù)C.應(yīng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證號D.可使用國家級、最高級用語【答案】C【解析》《廣告法》及《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》要求載明預(yù)售許可證號，禁止升值承諾、虛假距離、絕對化用語。25.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已出租房屋設(shè)定抵押，原租賃合同（）A.自動解除B.對抵押權(quán)人不具有約束力C.繼續(xù)有效D.需重新簽訂【答案】C【解析》“買賣不破租賃”原則，抵押不破租賃，原租賃合同繼續(xù)有效。26.下列關(guān)于土地閑置費(fèi)的說法，正確的是（）A.閑置滿1年未動工的，按出讓金10%征收B.閑置滿2年未動工的，無償收回C.因政府原因閑置的，仍應(yīng)征收閑置費(fèi)D.閑置費(fèi)屬于行政處罰【答案】B【解析》《城市房地產(chǎn)管理法》第26條明確，滿2年未動工，可無償收回；A項錯誤，10—20%；C項錯誤，政府原因不征收；D項錯誤，閑置費(fèi)為行政征收，非處罰。27.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起（）辦結(jié)A.3個工作日B.5個工作日C.10個工作日D.30個工作日【答案】D【解析》第20條明確，30個工作日內(nèi)辦結(jié)，法律另有規(guī)定除外。28.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的說法，錯誤的是（）A.可受聘于兩家估價機(jī)構(gòu)B.不得以個人名義接受委托C.應(yīng)保證估價報告真實、準(zhǔn)確D.繼續(xù)教育每年不少于30學(xué)時【答案】A【解析》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》第28條禁止受聘于兩個以上機(jī)構(gòu)。29.根據(jù)《民法典》，建筑物區(qū)分所有權(quán)不包括（）A.專有部分所有權(quán)B.共有部分共有權(quán)C.共同管理權(quán)D.土地所有權(quán)【答案】D【解析》業(yè)主對土地僅有使用權(quán)，無所有權(quán)。30.下列關(guān)于鄉(xiāng)村振興背景下農(nóng)村宅基地使用的說法，正確的是（）A.城鎮(zhèn)居民可購買農(nóng)村宅基地B.宅基地使用權(quán)可抵押給任意商業(yè)銀行C.宅基地“三權(quán)分置”指所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)D.宅基地可以自由轉(zhuǎn)讓給外村村民【答案】C【解析》中央文件明確“三權(quán)分置”，A、B、D項均違反現(xiàn)行法律。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有2—4個正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于國有土地上房屋征收補(bǔ)償范圍的有（）A.被征收房屋價值B.搬遷、臨時安置費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失D.精神損害撫慰金【答案】A、B、C【解析】《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條明確補(bǔ)償范圍，不包括精神損害撫慰金。32.根據(jù)《民法典》，可以抵押的房地產(chǎn)權(quán)利包括（）A.建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.在建工程D.土地所有權(quán)【答案】A、C【解析》宅基地使用權(quán)法律禁止抵押，土地所有權(quán)歸國家或集體，不得抵押。33.下列關(guān)于商品房現(xiàn)售條件的說法，正確的有（）A.已通過竣工驗收B.拆遷安置已落實C.物業(yè)管理方案已落實D.已確定施工進(jìn)度和竣工交付時間【答案】A、B、C【解析》現(xiàn)售無需確定施工進(jìn)度，D為預(yù)售條件。34.下列屬于房地產(chǎn)估價報告必備內(nèi)容的有（）A.估價假設(shè)和限制條件B.估價技術(shù)路線C.估價師聲明D.估價師家庭成員信息【答案】A、B、C【解析》估價報告格式規(guī)范無家庭成員信息要求。35.下列關(guān)于住房公積金提取的情形，正確的有（）A.購買自住住房B.償還購房貸款本息C.房租超出家庭收入規(guī)定比例D.購買股票型基金【答案】A、B、C【解析》不得用于證券投資。36.下列屬于房地產(chǎn)稅收地方稅種的有（）A.房產(chǎn)稅B.城鎮(zhèn)土地使用稅C.土地增值稅D.契稅【答案】A、B、D【解析》土地增值稅為中央與地方共享稅，非純地方稅。37.下列關(guān)于歷史城區(qū)保護(hù)的說法，正確的有（）A.禁止大拆大建B.鼓勵微改造C.可適度增加容積率進(jìn)行更新D.應(yīng)保留傳統(tǒng)格局和風(fēng)貌【答案】A、B、D【解析》增加容積率需經(jīng)嚴(yán)格論證，非“適度”即可。38.根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收投標(biāo)文件的情形有（）A.逾期送達(dá)B.未密封C.未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金D.投標(biāo)人未參加開標(biāo)會【答案】A、B、C【解析》未參加開標(biāo)會不直接導(dǎo)致拒收。39.下列關(guān)于居住權(quán)設(shè)立的說法，正確的有（）A.應(yīng)以書面合同設(shè)立B.自登記時設(shè)立C.可以無償設(shè)立D.可以轉(zhuǎn)讓、繼承【答案】A、B、C【解析》居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。40.下列屬于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德要求的有（）A.獨(dú)立、客觀、公正B.回避利害關(guān)系C.泄露委托人商業(yè)秘密D.不斷更新專業(yè)知識【答案】A、B、D【解析》泄露秘密違反職業(yè)道德。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，滿2年未動工開發(fā)，必須無償收回。（）【答案】×【解析》“可以”無償收回，非“必須”。42.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分立后，資質(zhì)等級自動保留。（）【答案】×【解析》應(yīng)重新核定。43.個人出租住房，免征增值稅。（）【答案】√【解析》2021—2025年繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠政策，租金收入免征增值稅。44.宅基地使用權(quán)可以依法繼承。（）【答案】√【解析》房屋可繼承，宅基地使用權(quán)依“地隨房走”原則繼續(xù)使用。45.房地產(chǎn)廣告中可以使用“國家級新區(qū)”字樣。（）【答案】×【解析》屬于禁止使用的絕對化用語。46.房屋征收評估報告必須由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字。（）【答案】√【解析》法定要求。47.居住權(quán)期限屆滿，居住權(quán)自動消滅。（）【答案】√【解析》《民法典》第370條。48.土地閑置費(fèi)屬于行政事業(yè)性收費(fèi)。（）【答案】√【解析】財政部文件明確為行政事業(yè)性收費(fèi)。49.房地產(chǎn)估價師可以在非注冊單位出具估價報告。（）【答案】×【解析》必須在注冊機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)并出具報告。50.城市更新項目一律采取政府征收模式。（）【答案】×【解析》鼓勵多元主體參與，非一律征收。四、綜合案例分析題（共40分）（一）案例背景（15分）甲市A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2020年3月通過招拍掛取得一宗住宅用地，出讓面積20000平方米，出讓金4億元，約定容積率≤2.0，開工時間為2020年9月，竣工時間為2023年9月。因疫情及資金鏈斷裂，項目至2023年10月仍未開工。自然資源局于2023年11月作出《征收土地閑置費(fèi)決定書》，按出讓金15%征收閑置費(fèi)6000萬元，并責(zé)令限期開工。A公司不服，申請行政復(fù)議。問題：1.閑置土地認(rèn)定應(yīng)滿足哪些法定條件？（5分）2.征收閑置費(fèi)前行政機(jī)關(guān)應(yīng)履行哪些程序？（5分）3.若A公司主張疫情屬于不可抗力，能否免除閑置費(fèi)？請說明理由。（5分）【答案要點(diǎn)】1.法定條件：①超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工；②已領(lǐng)取施工許可證但未實質(zhì)性施工；③非政府原因或不可抗力導(dǎo)致。2.程序：①立案調(diào)查并書面通知權(quán)利人；②聽取當(dāng)事人陳述申辯；③組織聽證（應(yīng)申請）；④集體討論決定；⑤送達(dá)《閑置土地認(rèn)定書》及《征收閑置費(fèi)決定書》；⑥告知救濟(jì)途徑。3.疫情可構(gòu)成不可抗力，但需舉證：①疫情與延遲開工存在因果關(guān)系；②在合理期限內(nèi)提供疫情證明并履行通知、減損義務(wù)；③政府認(rèn)可疫情導(dǎo)致延遲。若僅資金斷裂，不直接免責(zé)，可部分減輕責(zé)任，但完全免除難度大。（二）案例背景（15分）B小區(qū)建于2010年，共有業(yè)主800戶。2024年1月，經(jīng)專有部分面積占比65%、人數(shù)占比68%的業(yè)主表決同意，決定使用住宅專項維修資金更換老舊電梯，預(yù)算600萬元。表決結(jié)果公示后，業(yè)主陳某以“程序違法、費(fèi)用過高”為由，向區(qū)住建部門投訴，要求撤銷決議。經(jīng)核查，召開業(yè)主大會前15日公告，表決采用紙質(zhì)投票，開票過程由居委會監(jiān)督，但未邀請公證處公證。電梯采購合同由業(yè)委會與C公司簽訂，價格