房地產(chǎn)估價(jià)師考試(土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù))題庫(kù)及答案解析(安徽省宣城市2025年)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某宗土地位于宣城市主城區(qū)，規(guī)劃用途為商住混合用地，容積率為2.5，建筑密度為30%，綠地率為35%，土地使用年限為40年。采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估時(shí)，下列哪項(xiàng)因素對(duì)地價(jià)影響最大？A.容積率修正系數(shù)B.區(qū)域因素修正系數(shù)C.個(gè)別因素修正系數(shù)D.期日修正系數(shù)【答案】A【解析】商住混合用地對(duì)容積率極為敏感，容積率直接決定可建建筑面積，對(duì)地價(jià)影響權(quán)重最高。2.在宣城市2025年新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新中，下列哪類用地未納入政府公示的基準(zhǔn)地價(jià)體系？A.公共管理與公共服務(wù)用地B.殯葬用地C.風(fēng)景名勝設(shè)施用地D.物流倉(cāng)儲(chǔ)用地【答案】B【解析】殯葬用地屬于特殊管理用地，基準(zhǔn)地價(jià)體系通常單獨(dú)制定，不在常規(guī)分類中公示。3.某宗劃撥工業(yè)用地?cái)M辦理出讓手續(xù)，宣城市政府按標(biāo)定地價(jià)的50%收取土地出讓金，若標(biāo)定地價(jià)為420元/㎡，則補(bǔ)繳出讓金為（）元/㎡。A.210B.252C.294D.336【答案】A【解析】劃撥轉(zhuǎn)出讓按標(biāo)定地價(jià)一定比例收取，題干明確50%，420×50%=210元/㎡。4.采用剩余法評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，在計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)時(shí)通常采用的利潤(rùn)率基數(shù)是：A.建筑安裝工程費(fèi)B.土地取得成本+建筑安裝工程費(fèi)+管理費(fèi)用C.不動(dòng)產(chǎn)總售價(jià)D.開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)市值【答案】B【解析】剩余法利潤(rùn)基數(shù)為“成本總和”，即土地取得成本+建造成本+管理費(fèi)等。5.宣城市區(qū)某宗商服用地，臨街寬度30m，進(jìn)深60m，路線價(jià)為5800元/㎡，深度指數(shù)表顯示進(jìn)深50—60m對(duì)應(yīng)深度指數(shù)為110%，該宗地單價(jià)最接近（）元/㎡。A.5220B.5800C.6380D.6960【答案】C【解析】路線價(jià)×深度指數(shù)=5800×110%=6380元/㎡。6.下列關(guān)于農(nóng)用地分等定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)銜接的說(shuō)法，正確的是：A.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)等于農(nóng)用地分等定級(jí)成果B.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)以農(nóng)用地分等定級(jí)成果為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)交易樣點(diǎn)修正形成C.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)無(wú)需考慮經(jīng)濟(jì)系數(shù)D.農(nóng)用地分等定級(jí)成果直接作為征地區(qū)片價(jià)【答案】B【解析】基準(zhǔn)地價(jià)以分等定級(jí)為基礎(chǔ)，再通過(guò)市場(chǎng)樣點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)系數(shù)修正。7.在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)計(jì)算采用宣城市住宅地價(jià)指數(shù)，若2023年12月指數(shù)為100，2025年6月指數(shù)為108.5，則期日修正系數(shù)為：A.0.925B.1.000C.1.085D.1.108【答案】C【解析】期日修正系數(shù)=估價(jià)期日指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)期日指數(shù)=108.5/100=1.085。8.某宗土地剩余使用年限為35年，土地還原利率為5.5%，采用收益還原法評(píng)估，則年期修正系數(shù)最接近：A.0.83B.0.85C.0.87D.0.89【答案】C【解析】年金現(xiàn)值系數(shù)公式[1-1/(1+r)^n]/r，代入r=5.5%，n=35，計(jì)算得0.869，取0.87。9.下列關(guān)于標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)關(guān)系的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是：A.標(biāo)定地價(jià)是具體宗地在標(biāo)準(zhǔn)條件下的價(jià)格B.基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)格C.標(biāo)定地價(jià)必須高于基準(zhǔn)地價(jià)D.標(biāo)定地價(jià)可作為出讓底價(jià)參考【答案】C【解析】標(biāo)定地價(jià)可高于、等于或低于基準(zhǔn)地價(jià)，取決于宗地個(gè)別條件。10.宣城市某宗工業(yè)用地，土地面積為20000㎡，規(guī)劃容積率1.2，建筑系數(shù)50%，則最大可建建筑面積為（）㎡。A.10000B.12000C.20000D.24000【答案】B【解析】建筑面積=用地面積×容積率=20000×1.2=24000㎡，但建筑系數(shù)50%為建筑基底面積上限，與容積率不沖突，取容積率計(jì)算結(jié)果。11.在基準(zhǔn)地價(jià)更新外業(yè)調(diào)查中，下列哪項(xiàng)不屬于標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立的基本原則？A.形狀規(guī)則B.面積適中C.開(kāi)發(fā)程度與區(qū)域平均一致D.必須臨城市主干道【答案】D【解析】標(biāo)準(zhǔn)宗地?zé)o需必須臨主干道，只需代表區(qū)域一般條件。12.某宗土地采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，選取三個(gè)可比實(shí)例，比準(zhǔn)價(jià)格分別為2800、2900、3100元/㎡，若采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均，則評(píng)估單價(jià)為（）元/㎡。A.2833B.2900C.2933D.2967【答案】C【解析】（2800+2900+3100）/3=2933元/㎡。13.下列關(guān)于征地片區(qū)綜合地價(jià)的說(shuō)法，正確的是：A.僅包括土地補(bǔ)償費(fèi)B.包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，不含青苗費(fèi)C.包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)D.包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗費(fèi)，不含地上附著物【答案】C【解析】片區(qū)綜合地價(jià)已整合三項(xiàng)補(bǔ)償，一次性包干。14.宣城市區(qū)某宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積45000㎡，其中配建公租房占比5%，則公租房配建面積為（）㎡。A.2000B.2250C.2500D.2750【答案】B【解析】45000×5%=2250㎡。15.采用成本逼近法評(píng)估集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)應(yīng)選?。篈.該區(qū)域國(guó)有土地出讓平均價(jià)格B.該區(qū)域集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)C.該區(qū)域集體建設(shè)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)案例加權(quán)平均D.該區(qū)域耕地開(kāi)墾費(fèi)【答案】C【解析】集體地入市成本逼近法取得費(fèi)應(yīng)參考同類集體地內(nèi)部流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。16.某宗土地開(kāi)發(fā)周期2年，總投資5億元，年利息率6%，按均勻投入計(jì)算，利息合計(jì)約為（）萬(wàn)元。A.3000B.3600C.4200D.6000【答案】B【解析】均勻投入利息=總投資×利率×開(kāi)發(fā)期/2=50000×6%×2/2=3000萬(wàn)元，但第一年資金占用1年，第二年平均占用0.5年，合計(jì)1.5年，50000×6%×1.5=4500萬(wàn)元，取最接近3600萬(wàn)元（簡(jiǎn)化估算）。17.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，個(gè)別因素修正系數(shù)0.98表示：A.宗地條件優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)宗地2%B.宗地條件劣于標(biāo)準(zhǔn)宗地2%C.宗地條件等于標(biāo)準(zhǔn)宗地D.修正方向無(wú)法判斷【答案】B【解析】系數(shù)小于1，表示待估宗地比標(biāo)準(zhǔn)宗地差，需向下修正2%。18.下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地估價(jià)報(bào)告有效期說(shuō)法正確的是：A.自報(bào)告出具日起1年內(nèi)有效B.自基準(zhǔn)地價(jià)期日起1年內(nèi)有效C.自估價(jià)期日起1年內(nèi)有效D.自報(bào)告送達(dá)委托方日起6個(gè)月內(nèi)有效【答案】A【解析】報(bào)告有效期通常自出具日起算1年。19.某宗商服用地，年凈收益預(yù)計(jì)為600萬(wàn)元，資本化率7%，則收益價(jià)格最接近（）萬(wàn)元。A.7500B.8100C.8571D.9200【答案】C【解析】收益價(jià)格=年凈收益/資本化率=600/0.07≈8571萬(wàn)元。20.下列關(guān)于路線價(jià)法“四三二一”法則說(shuō)法正確的是：A.深度100英尺土地，前50英尺價(jià)值占全宗地40%B.深度100英尺土地，前50英尺價(jià)值占全宗地70%C.深度100英尺土地，前75英尺價(jià)值占全宗地90%D.深度100英尺土地，前25英尺價(jià)值占全宗地40%【答案】D【解析】“四三二一”法則：25英尺40%，50英尺30%，75英尺20%，100英尺10%，合計(jì)100%。21.某宗土地規(guī)劃容積率由1.0調(diào)整為2.0，其他條件不變，按宣城市區(qū)住宅基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表，容積率1.0對(duì)應(yīng)1.00，2.0對(duì)應(yīng)1.45，則理論上地價(jià)上漲幅度為：A.30%B.35%C.40%D.45%【答案】D【解析】（1.45-1）/1=45%。22.下列關(guān)于集體土地所有權(quán)估價(jià)說(shuō)法正確的是：A.可直接采用市場(chǎng)比較法B.不可采用收益還原法C.可采用成本逼近法結(jié)合權(quán)利限制修正D.必須以耕地開(kāi)墾費(fèi)為基礎(chǔ)【答案】C【解析】集體所有權(quán)流轉(zhuǎn)受限，需用成本逼近法并考慮權(quán)利限制折扣。23.某宗土地剩余使用年限30年，還原利率6%，則年期修正系數(shù)為：A.0.81B.0.83C.0.85D.0.87【答案】B【解析】計(jì)算得0.825，取0.83。24.宣城市2025年新的公示地價(jià)體系中，下列哪類用地路線價(jià)區(qū)段劃分以“級(jí)別”為基本單元？A.住宅用地B.工業(yè)用地C.商服用地D.公共管理與公共服務(wù)用地【答案】C【解析】商服路線價(jià)以級(jí)別內(nèi)主干道為區(qū)段劃分基礎(chǔ)。25.某宗土地面積8000㎡，規(guī)劃容積率2.0，建筑密度40%，則最大建筑基底面積為（）㎡。A.3200B.4000C.6400D.8000【答案】A【解析】建筑基底面積=用地面積×建筑密度=8000×40%=3200㎡。26.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵說(shuō)法錯(cuò)誤的是：A.設(shè)定開(kāi)發(fā)程度“五通一平”B.設(shè)定容積率區(qū)域平均C.設(shè)定使用年限為法定最高D.設(shè)定個(gè)別因素為區(qū)域最優(yōu)【答案】D【解析】基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定個(gè)別因素為區(qū)域平均，非最優(yōu)。27.某宗工業(yè)用地采用成本逼近法，土地取得費(fèi)180元/㎡，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)120元/㎡，利息30元/㎡，利潤(rùn)40元/㎡，增值收益60元/㎡，則成本價(jià)格為（）元/㎡。A.370B.400C.430D.460【答案】C【解析】180+120+30+40+60=430元/㎡。28.下列關(guān)于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用說(shuō)法正確的是：A.可直接作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)B.可作為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)參考C.可作為國(guó)有土地出讓底價(jià)D.可作為宅基地抵押價(jià)值【答案】B【解析】農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)主要服務(wù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。29.某宗土地評(píng)估采用剩余法，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后總售價(jià)12億元，開(kāi)發(fā)成本7億元，銷售稅費(fèi)0.5億元，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)1.5億元，則土地價(jià)值為（）億元。A.2.5B.3.0C.3.5D.4.0【答案】B【解析】12-7-0.5-1.5=3.0億元。30.宣城市區(qū)某宗土地，規(guī)劃用途為保障性租賃住房用地，土地出讓起始價(jià)按基準(zhǔn)地價(jià)70%確定，若基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/㎡，則起始價(jià)為（）元/㎡。A.1800B.2100C.2400D.2700【答案】B【解析】3000×70%=2100元/㎡。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路徑有：A.以土地定級(jí)為基礎(chǔ)B.以市場(chǎng)交易樣點(diǎn)為校核C.以規(guī)劃用途為唯一依據(jù)D.以地價(jià)指數(shù)平滑過(guò)渡E.以標(biāo)定地價(jià)為反向驗(yàn)證【答案】A、B、D、E【解析】規(guī)劃用途非唯一依據(jù)。32.市場(chǎng)比較法選取可比實(shí)例應(yīng)滿足的條件包括：A.交易類型相同B.交易日期接近C.區(qū)域特征相似D.個(gè)別條件一致E.交易情況正?！敬鸢浮緼、B、C、E【解析】個(gè)別條件不可能完全一致，只需可修正。33.下列關(guān)于路線價(jià)法深度指數(shù)制作說(shuō)法正確的有：A.需采集臨街樣點(diǎn)地價(jià)B.需劃分標(biāo)準(zhǔn)深度區(qū)段C.需進(jìn)行寬度修正D.需進(jìn)行容積率修正E.需進(jìn)行形狀修正【答案】A、B、C【解析】路線價(jià)深度指數(shù)制作階段尚未涉及容積率和形狀修正。34.成本逼近法土地增值收益測(cè)算可采用的方法有：A.成本利潤(rùn)率法B.土地增值收益率法C.剩余法反算D.市場(chǎng)提取法E.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法【答案】B、C、D【解析】成本利潤(rùn)率法用于利潤(rùn)測(cè)算，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)法不用于增值收益。35.下列屬于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市成本構(gòu)成項(xiàng)目的有：A.土地取得費(fèi)B.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)C.耕地占用稅D.新增費(fèi)E.契稅【答案】A、B、C、D【解析】契稅由受讓方繳納，不計(jì)入出讓方成本。36.收益還原法確定資本化率可采用的方法有：A.市場(chǎng)提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.復(fù)合投資收益率法D.投資收益率排序插入法E.基準(zhǔn)地價(jià)反算法【答案】A、B、C、D【解析】基準(zhǔn)地價(jià)反算法不用于資本化率確定。37.下列關(guān)于工業(yè)用地估價(jià)特點(diǎn)說(shuō)法正確的有：A.區(qū)位敏感度低B.收益能力差異大C.市場(chǎng)案例稀缺D.政策影響大E.容積率對(duì)地價(jià)影響顯著【答案】A、B、C、D【解析】工業(yè)用地容積率彈性小，對(duì)地價(jià)影響不顯著。38.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估步驟包括：A.確定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵B.確定待估宗地級(jí)別C.編制修正系數(shù)表D.計(jì)算期日修正E.編制估價(jià)報(bào)告【答案】A、B、D【解析】修正系數(shù)表由政府公布，非評(píng)估師編制；報(bào)告為最終成果非步驟。39.下列關(guān)于農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估說(shuō)法正確的有：A.可采用收益還原法B.可采用市場(chǎng)比較法C.可采用成本逼近法D.需考慮經(jīng)營(yíng)權(quán)剩余年限E.需考慮農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼收益【答案】A、B、C、D、E【解析】農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼為收益組成部分。40.下列屬于土地估價(jià)報(bào)告必備附件的有：A.估價(jià)對(duì)象位置圖B.估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片C.估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件D.估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件E.土地出讓合同【答案】A、B、C、D【解析】出讓合同非必備，若未發(fā)生出讓可不附。三、實(shí)務(wù)計(jì)算題（共30分）41.（本題10分）宣城市區(qū)某宗住宅用地，面積12000㎡，規(guī)劃容積率2.2，建筑密度25%，綠地率35%，土地使用年限70年，已完成“五通一平”?；鶞?zhǔn)地價(jià)期日為2023年1月1日，住宅六級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)2800元/㎡（容積率2.0，年限70年，五通一平）。宣城市住宅地價(jià)指數(shù)2023年1月為100，2025年6月為112；容積率修正系數(shù)：1.8—1.0，2.0—1.00，2.2—1.08，2.4—1.15；區(qū)域因素修正+2%，個(gè)別因素修正-1%。試計(jì)算該宗地于2025年6月30日的樓面地價(jià)（取整）。【解答】1.基準(zhǔn)地價(jià)2800元/㎡為地面價(jià)，需換算為樓面地價(jià)：樓面基準(zhǔn)價(jià)=2800/2.0=1400元/㎡2.期日修正系數(shù)=112/100=1.123.容積率修正系數(shù)=1.084.區(qū)域因素修正=1+2%=1.025.個(gè)別因素修正=1-1%=0.996.綜合修正系數(shù)=1.12×1.08×1.02×0.99≈1.2267.估價(jià)樓面地價(jià)=1400×1.226≈1716元/㎡，取整1716元/㎡。42.（本題10分）某宗商業(yè)用地位于宣城市中心路線價(jià)區(qū)段，路線價(jià)8500元/㎡（標(biāo)準(zhǔn)深度12m），宗地臨街寬度20m，進(jìn)深30m，深度指數(shù)表：0—12m為100%，12—24m為120%，24—36m為140%（累計(jì)）。試計(jì)算該宗地總價(jià)（取整萬(wàn)元）。【解答】1.將宗地沿進(jìn)深方向劃分為三段：0—12m、12—24m、24—30m2.第一段面積=20×12=240㎡，深度指數(shù)100%，單價(jià)8500元/㎡3.第二段面積=20×12=240㎡，深度指數(shù)120%，單價(jià)8500×120%=10200元/㎡4.第三段面積=20×6=120㎡，深度指數(shù)140%，單價(jià)8500×140%=11900元/㎡5.總價(jià)=240×8500+240×10200+120×11900=2040000+2448000+1428000=5916000元≈592萬(wàn)元。43.（本題10分）某宗工業(yè)用地?cái)M采用成本逼近法評(píng)估，區(qū)域土地取得費(fèi)加權(quán)平均185元/㎡，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)110元/㎡，開(kāi)發(fā)周期1年，年利率5%，利潤(rùn)率為8%，土地增值收益率20%，無(wú)限年期成本價(jià)格求取后需進(jìn)行年期修正（剩余年限45年，還原利率6%）。試計(jì)算估價(jià)單價(jià)（取整）?！窘獯稹?.利息=（185+110）×5%×1=14.75元/㎡2.利潤(rùn)=（185+110+14.75）×8%=24.78元/㎡3.無(wú)限年期成本價(jià)格=185+110+14.75+24.78=334.53元/㎡4.增值收益=334.53×20%=66.91元/㎡5.無(wú)限年期全成本=334.53+66.91=401.44元/㎡6.年期修正系數(shù)=[1-1/(1+6%)^45]/6%≈0.8967.估價(jià)單價(jià)=401.44×0.896≈360元/㎡，取整360元/㎡。四、案例分析題（共20分）44.案例背景：宣城市某縣擬以協(xié)議出讓方式供應(yīng)一宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，用于農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流項(xiàng)目。宗地面積30000㎡，規(guī)劃容積率1.5，建筑密度45%，綠地率15%，出讓年限40年。區(qū)域同類國(guó)有工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)260元/㎡（地面價(jià)，容積率1.0，五通一平，年限50年）。該縣尚未建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，評(píng)估機(jī)構(gòu)擬采用成本逼近法結(jié)合市