2025年全國房地產(chǎn)估價師考試（房地產(chǎn)制度法規(guī)政策）模擬試題及答案解析三一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的說法正確的是（）A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自雙方簽字蓋章之日起生效B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同可以不辦理權(quán)屬登記答案：C解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，未規(guī)定必須經(jīng)批準(zhǔn)，但權(quán)屬轉(zhuǎn)移以登記為生效要件。2.下列關(guān)于商品房預(yù)售條件的表述，錯誤的是（）A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D.已辦理房屋所有權(quán)初始登記答案：D解析：商品房預(yù)售無需完成初始登記，初始登記是現(xiàn)房銷售的條件之一。3.根據(jù)《民法典》，下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的處理，正確的是（）A.自動續(xù)期，無需申請B.必須重新出讓C.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期需依法辦理D.國家無償收回土地及地上建筑物答案：C解析：《民法典》第三百五十九條規(guī)定，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后續(xù)期需依法辦理，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期。4.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說法，正確的是（）A.抵押合同自登記之日起生效B.抵押期間，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)C.抵押權(quán)設(shè)立需交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書D.抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)抵押權(quán)人同意答案：A解析：根據(jù)《民法典》第四百零二條，抵押權(quán)自登記時設(shè)立，抵押合同自成立時生效，但抵押權(quán)設(shè)立以登記為要件。5.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的說法，錯誤的是（）A.一級資質(zhì)機(jī)構(gòu)可在全國范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)B.估價機(jī)構(gòu)可設(shè)立分支機(jī)構(gòu)C.分支機(jī)構(gòu)可以獨立出具估價報告D.估價報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽字答案：C解析：分支機(jī)構(gòu)不得以自己名義出具估價報告，須由設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價機(jī)構(gòu)出具。6.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列情形中，不屬于登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的是（）A.申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限B.申請登記的不動產(chǎn)存在權(quán)屬爭議C.申請人未提交合法權(quán)屬來源材料D.申請人已繳納相關(guān)稅費答案：D解析：繳納稅費是登記的前提條件之一，不屬于不予登記的情形。7.下列關(guān)于房屋征收的說法，正確的是（）A.征收決定由縣級人民政府作出B.征收補償協(xié)議必須公證C.被征收人對補償決定不服可提起行政訴訟D.征收范圍確定后，被征收人可擴(kuò)建房屋以增加補償答案：C解析：被征收人對補償決定不服可依法提起行政訴訟，征收決定由市、縣級人民政府作出，補償協(xié)議無需強(qiáng)制公證，擴(kuò)建部分不予補償。8.下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的說法，正確的是（）A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可同時在兩個機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)B.中介機(jī)構(gòu)可代收代付交易資金C.中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可私自接受委托答案：C解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)公示服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)紀(jì)人不得私自接受委托，不得同時在兩個機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得代收代付資金。9.下列關(guān)于住房公積金的說法，錯誤的是（）A.職工個人繳存部分免征個人所得稅B.單位繳存部分可在企業(yè)所得稅前扣除C.職工可提取公積金用于支付房租D.職工離職后可全額提取單位繳存部分答案：D解析：職工離職后僅可提取個人繳存部分，單位繳存部分歸入統(tǒng)籌基金，不可提取。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度的說法，正確的是（）A.資本金比例不得低于20%B.資本金可包括銀行貸款C.資本金應(yīng)在項目立項前足額到位D.資本金比例由省級政府確定答案：A解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例不得低于20%，不含銀行貸款，應(yīng)在開發(fā)前到位，比例由國務(wù)院規(guī)定。11.下列關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的說法，正確的是（）A.須經(jīng)村民會議三分之二以上同意B.可直接用于商品房開發(fā)C.入市收益全部歸集體經(jīng)濟(jì)組織D.無需辦理土地用途變更手續(xù)答案：A解析：集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上同意，收益分配由集體決定，用途須符合規(guī)劃，商品房開發(fā)需經(jīng)依法批準(zhǔn)。12.下列關(guān)于房地產(chǎn)稅收的說法，錯誤的是（）A.房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計征B.土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率C.契稅由買方繳納D.個人出租住房免征增值稅答案：D解析：個人出租住房按1.5%征收增值稅，非免征。13.下列關(guān)于城市房地產(chǎn)抵押登記的說法，正確的是（）A.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在7個工作日內(nèi)完成登記B.抵押登記可委托他人代辦C.登記完成后應(yīng)發(fā)放他項權(quán)利證書D.抵押合同未經(jīng)登記無效答案：C解析：登記完成后應(yīng)發(fā)放他項權(quán)利證書，登記時限為30個工作日，抵押合同自成立時生效，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。14.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)行為的說法，錯誤的是（）A.不得簽署虛假估價報告B.可在估價報告中引用其他專家意見C.可同時受聘于兩個估價機(jī)構(gòu)D.應(yīng)保守委托人商業(yè)秘密答案：C解析：注冊房地產(chǎn)估價師不得同時在兩個以上估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。15.下列關(guān)于房屋租賃合同備案的說法，正確的是（）A.備案是合同生效要件B.備案后可對抗第三人C.備案由出租人單方申請即可D.未備案的合同無效答案：B解析：房屋租賃合同備案后可對抗第三人，備案非生效要件，由租賃雙方共同申請。16.下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告發(fā)布的要求，錯誤的是（）A.不得含有升值承諾B.應(yīng)載明開發(fā)企業(yè)名稱C.可標(biāo)注“本廣告為要約”D.應(yīng)載明預(yù)售許可證號答案：C解析：房地產(chǎn)廣告不得標(biāo)注“本廣告為要約”，應(yīng)視為要約邀請。17.下列關(guān)于住宅專項維修資金的說法，正確的是（）A.由業(yè)主大會管理B.可用于購買國債C.可用于支付物業(yè)費D.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代管答案：B解析：住宅專項維修資金可用于購買國債，不得用于支付物業(yè)費，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)部門代管。18.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬證書的說法，錯誤的是（）A.不動產(chǎn)權(quán)證書記載事項與登記簿不一致時，以登記簿為準(zhǔn)B.證書遺失可申請補發(fā)C.證書可由他人代領(lǐng)D.證書是權(quán)利人唯一合法憑證答案：D解析：不動產(chǎn)權(quán)屬以登記簿為準(zhǔn)，證書僅為權(quán)利證明，非唯一憑證。19.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價報告的說法，正確的是（）A.有效期最長不超過一年B.估價目的改變后可繼續(xù)使用C.估價結(jié)果可作為征稅唯一依據(jù)D.報告無需披露估價假設(shè)答案：A解析：房地產(chǎn)估價報告有效期最長不超過一年，估價目的改變需重新估價，報告應(yīng)披露假設(shè)與限制條件。20.下列關(guān)于房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的說法，正確的是（）A.個人購買家庭唯一住房減按1%征收契稅B.企業(yè)改制重組免征土地增值稅C.個人出售滿2年住房免征增值稅D.個人出租住房免征房產(chǎn)稅答案：A解析：個人購買家庭唯一住房，面積90平方米以下減按1%征收契稅，滿2年住房出售免征增值稅，企業(yè)改制重組符合條件可暫免土地增值稅，個人出租住房按4%稅率征收房產(chǎn)稅。21.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)年度檢查的說法，錯誤的是（）A.由省級住建部門組織實施B.檢查結(jié)論分為合格、基本合格、不合格C.不合格機(jī)構(gòu)可繼續(xù)執(zhí)業(yè)一年D.檢查內(nèi)容包括估價報告質(zhì)量答案：C解析：年度檢查不合格機(jī)構(gòu)將被責(zé)令限期整改，整改期間不得新接業(yè)務(wù)，整改后仍不合格將被吊銷資質(zhì)。22.下列關(guān)于國有土地上房屋征收評估的說法，正確的是（）A.評估時點為征收決定公告之日B.評估機(jī)構(gòu)由征收部門指定C.評估結(jié)果不得申請復(fù)核D.評估應(yīng)采用成本法答案：A解析：評估時點為征收決定公告之日，評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，評估結(jié)果可申請復(fù)核，應(yīng)采用市場法為主。23.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式，錯誤的是（）A.協(xié)議折價B.拍賣C.變賣D.直接歸抵押權(quán)人所有答案：D解析：抵押權(quán)實現(xiàn)方式包括協(xié)議折價、拍賣、變賣，不得直接歸抵押權(quán)人所有，禁止流押。24.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育的說法，正確的是（）A.每三年不少于60學(xué)時B.可由估價機(jī)構(gòu)組織C.未參加繼續(xù)教育可延期注冊D.繼續(xù)教育內(nèi)容不包括政策法規(guī)答案：B解析：注冊房地產(chǎn)估價師每三年不少于120學(xué)時，可由行業(yè)協(xié)會或機(jī)構(gòu)組織，未參加不予延期注冊，內(nèi)容包括政策法規(guī)。25.下列關(guān)于房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案的說法，錯誤的是（）A.網(wǎng)簽后合同不可撤銷B.備案信息應(yīng)實時共享C.可防止“一房二賣”D.由房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)答案：A解析：網(wǎng)簽合同在雙方協(xié)商一致或符合法定情形下可撤銷，備案信息實時共享，防止“一房二賣”。26.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價職業(yè)道德的說法，正確的是（）A.可接受利害關(guān)系人高額饋贈B.可在報告中隱瞞重要事實C.應(yīng)回避與自身有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)D.可泄露委托人商業(yè)秘密答案：C解析：估價師應(yīng)回避與自身有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)，不得隱瞞事實或泄露秘密。27.下列關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管的說法，正確的是（）A.契稅由稅務(wù)部門征收B.土地增值稅由自然資源部門征收C.房產(chǎn)稅由財政部門征收D.增值稅由住建部門代征答案：A解析：契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、增值稅均由稅務(wù)部門征收。28.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價報告審核的說法，錯誤的是（）A.一級審核由簽字估價師完成B.二級審核由機(jī)構(gòu)技術(shù)負(fù)責(zé)人完成C.三級審核由機(jī)構(gòu)法定代表人完成D.審核記錄應(yīng)保存不少于5年答案：C解析：三級審核由機(jī)構(gòu)質(zhì)量管理部門完成，非法定代表人，審核記錄保存不少于10年。29.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬爭議處理的說法，正確的是（）A.應(yīng)先申請行政復(fù)議B.可直接提起民事訴訟C.應(yīng)先申請行政裁決D.可由當(dāng)事人協(xié)商解決答案：D解析：權(quán)屬爭議可由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成可依法提起行政訴訟或民事訴訟。30.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信用檔案的說法，錯誤的是（）A.由住建部統(tǒng)一建立B.包括良好行為記錄C.包括不良行為記錄D.向社會公開答案：A解析：信用檔案由省級住建部門建立，內(nèi)容包括良好與不良行為記錄，并向社會公開。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓禁止情形的有（）A.權(quán)屬有爭議B.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書C.被依法查封D.共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意E.已設(shè)定抵押但經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓答案：A、B、C、D解析：設(shè)定抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可轉(zhuǎn)讓，不屬于禁止情形。32.下列關(guān)于商品房現(xiàn)售條件的表述，正確的有（）A.已通過竣工驗收B.拆遷安置已落實C.供水、供電已確定交付時間D.物業(yè)管理方案已落實E.已辦理房屋所有權(quán)初始登記答案：A、B、C、D、E解析：五項均為商品房現(xiàn)售法定條件。33.下列屬于房地產(chǎn)估價師注冊條件的有（）A.取得執(zhí)業(yè)資格證書B.受聘于估價機(jī)構(gòu)C.無犯罪記錄D.完成繼續(xù)教育E.具有高級職稱答案：A、B、C、D解析：注冊無需高級職稱。34.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢的說法，正確的有（）A.權(quán)利人可查詢本人登記資料B.利害關(guān)系人可查詢登記結(jié)果C.律師憑調(diào)查令可查詢D.任何人可查詢登記簿E.查詢不得泄露他人隱私答案：A、B、C、E解析：登記簿可公開查詢，但原始資料需符合條件。35.下列關(guān)于房地產(chǎn)稅收減免的說法，正確的有（）A.個人購買家庭唯一住房可減免契稅B.企業(yè)改制重組可暫免土地增值稅C.個人出租住房可減免房產(chǎn)稅D.保障性住房項目免征城鎮(zhèn)土地使用稅E.個人出售滿5年唯一住房免征個人所得稅答案：A、B、D、E解析：個人出租住房按4%稅率征收房產(chǎn)稅，無減免。36.下列屬于房地產(chǎn)估價報告必備內(nèi)容的有（）A.估價目的B.估價時點C.估價原則D.估價師聲明E.估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件答案：A、B、C、D解析：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件非報告必備內(nèi)容。37.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)的說法，正確的有（）A.抵押權(quán)設(shè)立需登記B.抵押期間抵押人可轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)C.抵押權(quán)可隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓D.抵押財產(chǎn)被查封后抵押權(quán)消滅E.抵押權(quán)人可放棄抵押權(quán)答案：A、B、C、E解析：抵押財產(chǎn)被查封不影響抵押權(quán)效力。38.下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的說法，正確的有（）A.應(yīng)簽訂書面中介合同B.可收取誠意金C.應(yīng)建立業(yè)務(wù)記錄D.可承諾保底售價E.應(yīng)公示信用檔案答案：A、C、E解析：不得收取誠意金，不得承諾保底售價。39.下列關(guān)于住宅專項維修資金使用的說法，正確的有（）A.需業(yè)主大會同意B.可用于電梯維修C.可用于小區(qū)綠化改造D.可用于支付物業(yè)服務(wù)費E.可用于購買國債答案：A、B、C、E解析：不得用于支付物業(yè)服務(wù)費。40.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)的表述，正確的有（）A.需報省級住建部門備案B.不得以分支機(jī)構(gòu)名義出具報告C.需有至少3名注冊估價師D.可由總機(jī)構(gòu)授權(quán)獨立執(zhí)業(yè)E.需公示總機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書答案：A、B、C、E解析：分支機(jī)構(gòu)不得獨立執(zhí)業(yè)。三、判斷題（每題1分，共10分。正確的打“√”，錯誤的打“×”）41.房地產(chǎn)估價報告經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽字即可生效，無需機(jī)構(gòu)蓋章。（）答案：×解析：報告需加蓋機(jī)構(gòu)公章方為有效。42.商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可由開發(fā)企業(yè)自行選擇銀行開設(shè)。（）答案：×解析：監(jiān)管賬戶由監(jiān)管部門指定銀行開設(shè)。43.房地產(chǎn)估價師變更注冊單位后，原注冊證書自動失效。（）答案：√解析：變更注冊后，原證書收回，新發(fā)證書。44.不動產(chǎn)登記簿記載的事項與權(quán)屬證書不一致時，以證書為準(zhǔn)。（）答案：×解析：以登記簿為準(zhǔn)。45.個人出售購買滿2年的普通住房免征增值稅。（）答案：√解析：滿2年普通住房出售免征增值稅。46.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)被吊銷資質(zhì)后，三年內(nèi)不得重新申請。（）答案：√解析：被吊銷資質(zhì)三年內(nèi)不得重新申請。47.房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起生效，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。（）答案：√解析：合同成立即生效，抵押權(quán)以登記為設(shè)立要件。48.房地產(chǎn)估價報告有效期屆滿后，經(jīng)估價師確認(rèn)可延長使用。（）答案：×解析：有效期屆滿需重新估價。49.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可代收代付交易資金，但需開設(shè)監(jiān)管賬戶。（）答案：×解析：未經(jīng)批準(zhǔn)不得代收代付資金。50.房地產(chǎn)估價師可在未取得注冊證書的情況下從事估價業(yè)務(wù)。（）答案：×解析：必須注冊后方可執(zhí)業(yè)。四、綜合案例分析題（共40分）案例一（20分）甲公司于2024年3月通過出讓方式取得某市一塊住宅用地，土地出讓合同約定：容積率≤2.0，建筑密度≤25%，綠地率≥35%，出讓年限70年，出讓金2億元，約定2025年3月前開工，2027年3月前竣工。2025年1月，甲公司因資金鏈斷裂，擬將該地塊轉(zhuǎn)讓給乙公司，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定轉(zhuǎn)讓價2.5億元，乙公司先行支付1億元定金。2025年2月，市政府以甲公司未按期開工為由，作出無償收回土地使用權(quán)決定。甲公司不服，申請行政復(fù)議。問題：1.甲公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否合法？說明理由。（5分）答案：不合法。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時需已支付全部土地出讓金并取得土地使用權(quán)證書，并完成開發(fā)投資總額的25%以上。甲公司未開工，未達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件。2.市政府無償收回土地使用權(quán)是否符合法律規(guī)定？（5分）答案：符合。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，