物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)管理操作手冊(cè)一、前言為規(guī)范物業(yè)管轄范圍內(nèi)電梯設(shè)備的維護(hù)管理工作，保障電梯安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)《中華人民共和國(guó)特種設(shè)備安全法》《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5002-現(xiàn)行有效版本）等法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，結(jié)合物業(yè)實(shí)際管理需求，制定本操作手冊(cè)。本手冊(cè)適用于物業(yè)企業(yè)對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)電梯設(shè)備的日常維護(hù)、故障處理、應(yīng)急管理及安全管控等工作，旨在為電梯管理相關(guān)人員提供清晰、實(shí)用的操作指引。二、總則（一）管理目的通過(guò)建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的電梯維護(hù)管理體系，確保電梯設(shè)備性能良好，降低故障發(fā)生率，及時(shí)處置突發(fā)情況，保障乘客安全，提升業(yè)主對(duì)電梯使用的滿(mǎn)意度。（二）適用范圍本手冊(cè)適用于物業(yè)企業(yè)管轄范圍內(nèi)的乘客電梯、載貨電梯等特種設(shè)備的維護(hù)管理工作，涵蓋設(shè)備檔案管理、日常維護(hù)、故障處理、應(yīng)急救援、安全管理、人員協(xié)作等全流程管理內(nèi)容。（三）職責(zé)分工1.項(xiàng)目經(jīng)理：統(tǒng)籌電梯維護(hù)管理工作，審批維護(hù)計(jì)劃與預(yù)算，協(xié)調(diào)重大故障處置及外部溝通。2.工程主管：負(fù)責(zé)電梯維護(hù)的日常管理，監(jiān)督維保質(zhì)量，審核維保記錄，組織隱患排查與整改，管理設(shè)備檔案。3.維保人員：按規(guī)范開(kāi)展電梯維護(hù)、故障維修及應(yīng)急救援工作，確保作業(yè)安全，如實(shí)記錄維保及故障處理情況。4.值班人員：受理電梯故障報(bào)修，及時(shí)響應(yīng)并啟動(dòng)應(yīng)急流程，跟蹤故障處理進(jìn)度，做好信息傳遞與記錄。三、電梯設(shè)備基礎(chǔ)管理（一）設(shè)備檔案管理為每臺(tái)電梯建立獨(dú)立檔案，檔案內(nèi)容包括：設(shè)備基本信息：品牌、型號(hào)、出廠編號(hào)、安裝位置、投用日期等；出廠文件：產(chǎn)品合格證、使用說(shuō)明書(shū)、電氣原理圖等；安裝調(diào)試記錄：安裝過(guò)程報(bào)告、調(diào)試參數(shù)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（含特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告）；維護(hù)記錄：日常巡檢表、專(zhuān)業(yè)維保記錄、故障維修單、零部件更換記錄；年檢資料：每年特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)出具的檢驗(yàn)報(bào)告及合格標(biāo)志。檔案由工程部門(mén)專(zhuān)人保管，實(shí)行電子檔案與紙質(zhì)檔案同步更新，確保檔案完整、可追溯。檔案借閱需經(jīng)工程主管批準(zhǔn)，借閱后及時(shí)歸還并登記。（二）設(shè)備標(biāo)識(shí)管理每臺(tái)電梯需設(shè)置規(guī)范的標(biāo)識(shí)：轎廂內(nèi)張貼《電梯安全使用須知》《維保單位信息及應(yīng)急救援電話(huà)》，并懸掛年度檢驗(yàn)合格標(biāo)志；機(jī)房、轎廂、層站等位置設(shè)置安全警示標(biāo)識(shí)（如“禁止扒門(mén)”“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”等）；電梯顯著位置標(biāo)注設(shè)備編號(hào)、維保周期等信息，便于管理與識(shí)別。四、日常維護(hù)管理（一）日常巡檢巡檢主體：物業(yè)工程人員（或值班人員）。巡檢頻率：每日一次（高峰時(shí)段可增加巡檢次數(shù)）。巡檢內(nèi)容：轎廂部分：照明、通風(fēng)是否正常，按鈕、顯示屏功能是否完好，轎廂內(nèi)壁、地面清潔狀況，門(mén)開(kāi)關(guān)是否順暢、有無(wú)異響；層站部分：層門(mén)外觀、指示燈、召喚按鈕是否正常，層門(mén)與轎廂門(mén)地坎有無(wú)雜物；運(yùn)行狀態(tài)：電梯啟動(dòng)、停靠時(shí)有無(wú)抖動(dòng)、異響，平層精度是否正常；機(jī)房/底坑：機(jī)房環(huán)境（溫度、濕度、衛(wèi)生）是否達(dá)標(biāo)，曳引機(jī)、控制柜外觀有無(wú)異常，底坑有無(wú)積水、雜物，限速器、漲緊輪裝置是否正常。巡檢要求：巡檢人員需填寫(xiě)《電梯日常巡檢記錄表》，記錄檢查情況及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。若發(fā)現(xiàn)異常（如門(mén)卡阻、運(yùn)行異響等），立即暫停電梯使用（必要時(shí)）并通知維保人員處理，同時(shí)在記錄表中注明處置措施及跟進(jìn)情況。（二）專(zhuān)業(yè)維保維保主體：委托具有特種設(shè)備安裝改造修理資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)維保單位（或自主維保團(tuán)隊(duì)，需具備對(duì)應(yīng)資質(zhì)）。維保依據(jù)：嚴(yán)格按照《電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5002-現(xiàn)行有效版本）要求，執(zhí)行半月、季度、年度維保作業(yè)。1.半月維保內(nèi)容檢查制動(dòng)器間隙、制動(dòng)襯磨損情況，測(cè)試制動(dòng)性能；檢查層門(mén)、轎廂門(mén)門(mén)鎖裝置，確保鎖鉤嚙合深度符合要求；檢查安全鉗、限速器、緩沖器等安全裝置外觀及功能；清潔轎廂、層門(mén)地坎，潤(rùn)滑導(dǎo)軌、門(mén)導(dǎo)軌；檢查曳引鋼絲繩張力，確保各繩張力均勻。2.季度維保內(nèi)容檢查曳引機(jī)運(yùn)行狀況（溫度、振動(dòng)、噪音），測(cè)試曳引機(jī)抱閘功能；檢查鋼絲繩磨損、斷絲情況，評(píng)估是否需更換；調(diào)整門(mén)機(jī)系統(tǒng)（門(mén)機(jī)皮帶張力、門(mén)刀位置等），確保門(mén)開(kāi)關(guān)順暢；檢查電氣控制系統(tǒng)（接觸器、繼電器、接線端子），緊固松動(dòng)接線；測(cè)試電梯平層精度，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。3.年度維保內(nèi)容全面檢測(cè)電氣系統(tǒng)（絕緣電阻、接地電阻、控制回路性能）；檢查機(jī)械部件（導(dǎo)軌、導(dǎo)靴、轎廂架、對(duì)重架）的磨損與緊固情況；進(jìn)行滿(mǎn)載、超載運(yùn)行測(cè)試，驗(yàn)證電梯負(fù)載能力及安全保護(hù)功能；校準(zhǔn)限速器、安全鉗，確保聯(lián)動(dòng)性能可靠；對(duì)電梯進(jìn)行整機(jī)性能評(píng)估，出具年度維保報(bào)告。維保要求：維保單位每次作業(yè)后需填寫(xiě)《電梯維保記錄表》，詳細(xì)記錄作業(yè)內(nèi)容、更換零部件、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及處理措施，由物業(yè)工程主管簽字確認(rèn)后存檔。物業(yè)需監(jiān)督維保單位嚴(yán)格執(zhí)行維保計(jì)劃，若發(fā)現(xiàn)維保不到位（如漏檢、記錄造假），立即要求整改并追究責(zé)任。五、故障處理與應(yīng)急管理（一）故障處理流程1.故障報(bào)修：通過(guò)業(yè)主報(bào)修（電話(huà)、APP等）、日常巡檢、監(jiān)控發(fā)現(xiàn)等渠道獲取故障信息，值班人員需詳細(xì)記錄故障現(xiàn)象、發(fā)生時(shí)間、電梯位置等信息。2.響應(yīng)處置：若為困人故障，值班人員需在十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)轎廂對(duì)講安撫乘客（告知“請(qǐng)勿扒門(mén)，救援人員已到場(chǎng)”），同時(shí)通知維保人員或電梯救援隊(duì)伍；若為非困人故障（如電梯停運(yùn)、異響等），值班人員三十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，初步判斷故障類(lèi)型：小故障（如按鈕失靈、門(mén)卡阻）：現(xiàn)場(chǎng)嘗試修復(fù)（如清理地坎雜物、重啟控制系統(tǒng)）；復(fù)雜故障（如曳引機(jī)故障、安全裝置觸發(fā)）：立即通知維保單位，配合排查故障點(diǎn)，記錄故障原因、維修措施及修復(fù)時(shí)間。3.修復(fù)驗(yàn)證：故障修復(fù)后，需進(jìn)行空載、重載（必要時(shí)）試運(yùn)行，驗(yàn)證電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確、安全裝置有效，確認(rèn)無(wú)隱患后方可恢復(fù)使用。4.記錄報(bào)告：故障處理完成后，填寫(xiě)《電梯故障處理記錄表》，內(nèi)容包括故障現(xiàn)象、原因分析、處理措施、修復(fù)時(shí)間、維修人員等，重大故障（如困人超過(guò)三十分鐘、安全裝置失效）需在二十四小時(shí)內(nèi)上報(bào)屬地特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門(mén)。（二）困人應(yīng)急救援1.救援準(zhǔn)備：救援人員需攜帶三角鑰匙、對(duì)講機(jī)、應(yīng)急照明、警示標(biāo)志等工具，確保通訊暢通，熟悉電梯結(jié)構(gòu)及救援流程。2.救援步驟：切斷電梯主電源（保留照明電源），防止電梯意外啟動(dòng)；通過(guò)機(jī)房或?qū)诱敬_認(rèn)轎廂位置（若無(wú)法確認(rèn)，可通過(guò)對(duì)講機(jī)詢(xún)問(wèn)乘客樓層感受，或使用松閘盤(pán)車(chē)方法判斷）；若轎廂平層誤差在±六百毫米內(nèi)，直接用三角鑰匙打開(kāi)對(duì)應(yīng)層門(mén)和轎廂門(mén)，引導(dǎo)乘客有序撤離；若轎廂平層誤差超過(guò)±六百毫米，需通過(guò)盤(pán)車(chē)裝置將轎廂移動(dòng)至平層位置（兩人配合：一人松閘，一人盤(pán)車(chē)，密切溝通轎廂位置），再打開(kāi)門(mén)救援。3.后續(xù)處置：救援結(jié)束后，檢查電梯故障原因，修復(fù)并測(cè)試合格后方可恢復(fù)運(yùn)行；填寫(xiě)《電梯困人救援記錄表》，總結(jié)救援過(guò)程中的問(wèn)題，優(yōu)化應(yīng)急流程。（三）特殊情況處置1.火災(zāi)處置：收到火災(zāi)報(bào)警后，電梯自動(dòng)（或手動(dòng)）迫降至首層，開(kāi)門(mén)斷電，禁止使用電梯逃生；物業(yè)人員需引導(dǎo)乘客走樓梯，同時(shí)切斷電梯電源，防止火災(zāi)蔓延至機(jī)房。2.地震處置：地震發(fā)生時(shí)，電梯?？孔罱鼧菍樱詣?dòng)開(kāi)門(mén)放人；地震結(jié)束后，維保人員需全面檢查電梯結(jié)構(gòu)、電氣系統(tǒng)、安全裝置，確認(rèn)無(wú)損壞后方可恢復(fù)使用。3.停電處置：突然停電時(shí)，電梯自動(dòng)?？孔罱鼧菍樱ɑ蚱綄樱╅_(kāi)門(mén)；若電梯困人，按“困人應(yīng)急救援”流程處置；恢復(fù)供電后，需對(duì)電梯進(jìn)行試運(yùn)行，確認(rèn)正常后方可使用。（四）應(yīng)急物資管理在電梯機(jī)房、值班室配備以下應(yīng)急物資，并定期檢查更新（每月一次）：救援工具：三角鑰匙、盤(pán)車(chē)裝置、萬(wàn)用表、絕緣手套等；通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（帶備用電池）、應(yīng)急電話(huà)；安全防護(hù)：警示標(biāo)志（“正在維修”“禁止使用”）、應(yīng)急照明、滅火器；常用備件：保險(xiǎn)絲、接觸器、門(mén)滑塊等易損件。六、安全管理規(guī)范（一）人員資質(zhì)管理維保人員必須持有《特種設(shè)備作業(yè)人員證》（作業(yè)項(xiàng)目：電梯維修），且證書(shū)在有效期內(nèi)；物業(yè)工程人員、值班人員需接受電梯安全操作培訓(xùn)，掌握基本故障判斷、應(yīng)急救援知識(shí)，經(jīng)考核合格后方可上崗。（二）安全操作規(guī)范1.維保作業(yè)安全：維保作業(yè)前，在電梯出入口設(shè)置警示標(biāo)志（“電梯維修，禁止使用”），切斷主電源并掛牌上鎖；進(jìn)入機(jī)房、底坑作業(yè)時(shí)，佩戴安全帽、絕緣手套，使用防滑鞋，確保照明充足；高空作業(yè)（如轎頂作業(yè)）時(shí)，系好安全帶，防止墜落。2.日常使用安全：禁止超載、超長(zhǎng)、超寬使用電梯，禁止在轎廂內(nèi)吸煙、打鬧、強(qiáng)行扒門(mén)；發(fā)現(xiàn)電梯異常（如異響、抖動(dòng)、門(mén)無(wú)法關(guān)閉），立即按下“緊急停止”按鈕，通知物業(yè)或維保人員；物業(yè)人員操作電梯時(shí)，嚴(yán)格遵守“一慢二看三通過(guò)”原則，避免急停、急啟。（三）隱患排查與整改日常排查：工程主管每月組織一次電梯安全檢查，重點(diǎn)檢查安全裝置（限速器、安全鉗、緩沖器）、電氣線路（絕緣、接線）、機(jī)房環(huán)境（溫濕度、衛(wèi)生）等，填寫(xiě)《電梯安全檢查表》；隱患整改：發(fā)現(xiàn)隱患后，立即下達(dá)《隱患整改通知書(shū)》，明確整改責(zé)任人、期限及措施；重大隱患（如安全裝置失效、鋼絲繩斷絲超標(biāo)）需暫停電梯使用，直至隱患消除；跟蹤驗(yàn)證：整改完成后，工程主管組織復(fù)查，確認(rèn)隱患消除后，方可恢復(fù)電梯使用。（四）安全培訓(xùn)與演練培訓(xùn)內(nèi)容：每季度組織維保人員、物業(yè)員工培訓(xùn)，內(nèi)容包括電梯法規(guī)（《特種設(shè)備安全法》）、安全操作規(guī)范、應(yīng)急救援流程、典型故障案例分析；實(shí)操演練：每年至少開(kāi)展一次困人救援實(shí)操演練，模擬真實(shí)故障場(chǎng)景，提升救援人員的應(yīng)急處置能力；培訓(xùn)記錄：建立《電梯安全培訓(xùn)記錄表》，記錄培訓(xùn)時(shí)間、內(nèi)容、參與人員及考核結(jié)果，確保培訓(xùn)效果可追溯。七、人員管理與協(xié)作（一）維保團(tuán)隊(duì)管理團(tuán)隊(duì)組建：物業(yè)可自主組建維保團(tuán)隊(duì)（需取得《特種設(shè)備安裝改造修理許可證》），或委托專(zhuān)業(yè)維保單位，簽訂維保服務(wù)合同（明確服務(wù)內(nèi)容、響應(yīng)時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等）；人員配置：根據(jù)電梯數(shù)量、使用頻率，合理配置維保人員（建議每十五至二十臺(tái)電梯配備一名維保人員），確保故障響應(yīng)及時(shí)；資質(zhì)審查：委托維保單位前，需審查其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、人員證件，實(shí)地考察維保能力，避免選擇無(wú)資質(zhì)或信譽(yù)差的單位。（二）職責(zé)與協(xié)作維保人員：負(fù)責(zé)電梯日常維護(hù)、故障維修、應(yīng)急救援，定期向工程主管匯報(bào)設(shè)備狀態(tài)，提出維護(hù)建議（如零部件更換計(jì)劃）；工程主管：監(jiān)督維保質(zhì)量，審核維保記錄，組織隱患排查與整改，協(xié)調(diào)業(yè)主與維保單位的溝通；值班人員：二十四小時(shí)受理故障報(bào)修，及時(shí)傳遞信息，跟蹤故障處理進(jìn)度，做好記錄與反饋；業(yè)主溝通：每月通過(guò)公告、APP等渠道向業(yè)主公示電梯維護(hù)情況（如維保計(jì)劃、故障處理結(jié)果），收集業(yè)主意見(jiàn)，提升滿(mǎn)意度。（三）外部溝通機(jī)制與廠家溝通：建立與電梯廠家的技術(shù)溝通渠道，獲取設(shè)備技術(shù)支持（如軟件升級(jí)、疑難故障咨詢(xún)）；與監(jiān)管部門(mén)溝通：及時(shí)報(bào)送電梯年檢、故障、隱患整改等信息，配合監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)督檢查；與業(yè)主溝通：設(shè)立電梯管理意見(jiàn)箱或線上反饋渠道，定期回訪業(yè)主，解答疑問(wèn)，處理投訴。八、考核與持續(xù)改進(jìn)（一）考核指標(biāo)維保及時(shí)率：故障報(bào)修后二十四小時(shí)內(nèi)修復(fù)的比例（目標(biāo)≥95%）；設(shè)備完好率：電梯無(wú)故障運(yùn)行天數(shù)占總天數(shù)的比例（目標(biāo)≥98%）；業(yè)主滿(mǎn)意度：通過(guò)問(wèn)卷、走訪等方式調(diào)查業(yè)主對(duì)電梯維護(hù)的滿(mǎn)意度（目標(biāo)≥90分，百分制）；隱患整改率：發(fā)現(xiàn)的隱患在規(guī)定期限內(nèi)整改的比例（目標(biāo)100%）。（二）考核方式月度統(tǒng)計(jì)：工程主管每月統(tǒng)計(jì)維保及時(shí)率、故障發(fā)生率等數(shù)據(jù)，分析趨勢(shì)；季度考核：每季度對(duì)維保單位（或自主維保團(tuán)隊(duì)）進(jìn)行考核，結(jié)合日常檢查、業(yè)主反饋、故障處理情況，評(píng)分排序；獎(jiǎng)懲措施：對(duì)考核優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)或個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)（如獎(jiǎng)金、榮譽(yù)證書(shū)）；對(duì)考核不達(dá)標(biāo)的，要求限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的終止合作（或調(diào)崗、辭退）。（三）持續(xù)改進(jìn)年度評(píng)審：每年年底組織電梯維護(hù)管理評(píng)審，分析全年故障數(shù)據(jù)、隱患類(lèi)型，優(yōu)化維護(hù)計(jì)劃（如調(diào)整維保頻次、重點(diǎn)維護(hù)部件）；技術(shù)升級(jí)：關(guān)