錦東·疊彩城

商業(yè)部分建議方案開發(fā)商：貴州慶隆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

提交方：云南城市動(dòng)力日期：二零一零年十月十九日商業(yè)市場(chǎng)研究【早期城市商業(yè)格局】

貴陽市早期主要以兩城區(qū)南明河附近為貴陽的主要商業(yè)中心，尚未發(fā)展出像樣的規(guī)模商圈。兩城區(qū)，市中心現(xiàn)商業(yè)格局隨著城市的發(fā)展，逐步形成市中心的中華路、大西門商圈，還有火車站的旱碼頭商圈、大營坡商圈等主要商圈。大西門商圈大營坡商圈旱碼頭商圈中華路商圈未來商業(yè)布局目前隨著貴陽城市的發(fā)展，已經(jīng)形成現(xiàn)老城商業(yè)中心，金陽新區(qū)在政府大力支持下，商圈也逐步形成。城市的擴(kuò)張，是外圍商圈形成有很大機(jī)會(huì)。而本項(xiàng)目位于東部新城和老城交接處，獨(dú)特的地理位置，是項(xiàng)目商業(yè)的形成也面臨著機(jī)會(huì)。貴陽核心商圈主要由中華路商圈、大西門商圈組成。中華路商圈——包含噴水池及大十字、包括南延的大南門是貴陽歷史最悠久、最為繁華的商圈，大型集中商業(yè)非常集中。大西門商圈：是噴水池、大十字商圈外延和擴(kuò)展而形成的商圈。據(jù)調(diào)查，有6成居民認(rèn)為噴水池為貴陽市最繁華地段，也是最高端地段，而市西路則為平民商圈中華路商圈——高檔商業(yè)集散地大西門商圈——平民商圈，批發(fā)、零售大型商業(yè)體與商業(yè)街結(jié)合，形成完整而全面的商業(yè)生態(tài)鏈商業(yè)總規(guī)模約40萬平方米，范圍包括噴水池、大小十字、大南門南北長約2000米，東西長400米。噴水池大十字大南門【中華路商圈】商業(yè)檔次商圈內(nèi)典型項(xiàng)目消費(fèi)群高檔商業(yè)智誠百貨、雅迪爾國際商務(wù)會(huì)所、荔星名店、海洋皇宮、雅迪爾商務(wù)會(huì)所、俏江南貴陽高收入階層、外地來貴陽商務(wù)、旅游人士中高檔商業(yè)國貿(mào)廣場(chǎng)、百盛龍港店、國貿(mào)廣場(chǎng)、南國花錦、星力百貨本地中、高收入階層大眾商業(yè)各家電賣場(chǎng)、體育用品專業(yè)店、沿街各種品牌專賣店和零售店、中西式快餐店、電影城、劇場(chǎng)等娛樂場(chǎng)所家電賣場(chǎng)等專業(yè)賣場(chǎng)面向貴陽市各種收入階層；西式快餐及各種主題定位商場(chǎng)以貴陽年輕人位主要消費(fèi)群?！局腥A路商圈】【中華路商圈】商圈特征：本商圈為貴陽市高、中檔零售商業(yè)最集中區(qū)域，商圈內(nèi)中檔以上商業(yè)占據(jù)了貴陽市大部分的中高零售市場(chǎng)消化能力；消費(fèi)者層次豐富，消費(fèi)群包括貴陽中、高收入階層及外地來貴陽的商務(wù)、旅游人士；業(yè)態(tài)豐富，如新型商業(yè)（如家電和體育用品專業(yè)店）和餐飲娛樂場(chǎng)所也在此商圈扎堆。中華路商圈——經(jīng)營情況較好，是城市商業(yè)價(jià)值最高的地段租金水平：該商圈作為貴陽商業(yè)最繁華區(qū)域，租金水平亦市貴陽最高水平；總體來看，區(qū)域內(nèi)租金位300－1000元/平方米·月；中華中路分別以“噴水池”和“大十字”為兩個(gè)端點(diǎn)。租金呈現(xiàn)“中間低、兩頭高”的特點(diǎn)，其一樓鋪面租金最高可達(dá)1700元/平方米·月?！局腥A路商圈】噴水池大十字大南門300-1000元/㎡400-1500元/㎡150-800元/㎡租金范圍【大西門商圈】零售商業(yè)與批發(fā)市場(chǎng)融合的商圈，平民商圈

商業(yè)總規(guī)模約35萬平方米，范圍包括市西路，市西路商業(yè)街，延安中路，瑞金路，中山西路，包括大西門100米環(huán)帶，長500米的西商業(yè)街，長約700米市西批發(fā)市場(chǎng)。百貨商業(yè)星力百貨

星力百貨

國晨百貨批發(fā)市場(chǎng)市西百貨批零市場(chǎng)

女人大世界商業(yè)街恒豐商業(yè)街【大西門商圈】大西門商圈——百貨業(yè)是區(qū)域商業(yè)龍頭，以中低端為主。百貨總商業(yè)面積約12萬平方米；百貨經(jīng)營主題化和專業(yè)化較突出；以中低檔為主。項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平方米）檔次經(jīng)營種類星力百貨瑞金店199918000中檔時(shí)尚百貨星力百貨中山店199510000中低檔年輕化的百貨國晨百貨200518000中檔時(shí)尚女性百貨龍翔百貨200520000中檔休閑運(yùn)動(dòng)、男女服飾男人大世界200120000中檔男性服裝為主女人大世界200115000中檔女性用品香港名店街200620000中檔服裝合計(jì)121000【大西門商圈】大西門商圈——批發(fā)市場(chǎng)種類豐富，輻射貴州全省業(yè)種包含大部分生活消費(fèi)品，服裝占大部分?商品種類豐富；?成人服裝占據(jù)最大的市場(chǎng)份額，占總營業(yè)面積的50％。輻射貴州全省，遵義、畢節(jié)、六盤水為三個(gè)最主要城市?市西路批發(fā)市場(chǎng)可覆蓋貴州全省；?遵義、畢節(jié)、六盤水三個(gè)縣市經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大，也是市西路批發(fā)商品最主要的外地銷售區(qū)域。【大西門商圈】序號(hào)商業(yè)1星力百貨（瑞金店）2星力百貨（中山店）3國晨百貨4女人大世界5恒峰商業(yè)街6市西百貨批零市場(chǎng)主要商業(yè)【大西門商圈】中華路、大西門商圈形成的貴陽核心商圈

1、積聚了貴陽最齊全的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)形態(tài)。百貨、專賣店、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)業(yè)態(tài)并存

2、高中低檔次的商業(yè)極為豐富。

3、商圈輻射力強(qiáng)。目前是城市唯一的大型核心商圈，不只批發(fā)類的專業(yè)市場(chǎng)，甚至很多零售類的商業(yè)都在輻射貴州省。貴陽核心商圈未來發(fā)展趨勢(shì)：

第一零售商圈的地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng)，已形成的商業(yè)氛圍和消費(fèi)者認(rèn)知度使其貴陽第一商圈的地位短時(shí)間內(nèi)不可動(dòng)搖。

總體發(fā)展空間受交通、停車的限制，有向周邊逐漸擴(kuò)張的趨勢(shì)。

商圈內(nèi)落后的商業(yè)物業(yè)將會(huì)被逐步改造和升級(jí)。核心商圈以外，大營坡商圈、旱碼頭商圈是目前具區(qū)域影響力的商圈逐步興起的區(qū)域型商圈，尚未成型

商業(yè)功能特征：商業(yè)以臨街商業(yè)為主，滿足周邊居民的日常生活性商業(yè)為主，商屬于社區(qū)級(jí)商業(yè)。區(qū)內(nèi)主要有酒店，餐飲，小百貨，服裝鞋帽專賣，小吃，床上用品專賣，家裝建材，居家用品，便利店，休閑美食店等，其中餐飲業(yè)占了相當(dāng)大比例?！敬鬆I坡商圈】中低端商業(yè)為主，尚未形成統(tǒng)領(lǐng)性商家，商業(yè)輻射力有限【大營坡商圈】

大營坡商圈目前并未有具有領(lǐng)導(dǎo)力的商業(yè)體出現(xiàn)，大多數(shù)的商業(yè)仍是以滿足居民日常生活的生活性商業(yè)為主。商業(yè)特征：貴開路商圈周邊的居民多為外來人員或城市的中低收入者。區(qū)域環(huán)境較為復(fù)雜，大部商業(yè)建筑均陳舊的商住樓底商，檔次較低，人氣一般。租金水平：總體來看，區(qū)域內(nèi)租金位100－300元/平方米·月?！敬鬆I坡商圈】未來將以中大國際廣場(chǎng)為中心形成區(qū)域影響力的商圈商業(yè)變化：檔次提升，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富【大營坡商圈】商業(yè)規(guī)模：約60000㎡左右商業(yè)賣場(chǎng)規(guī)模商業(yè)定位：集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型購物中心已進(jìn)駐主力商家：沃爾瑪、萬達(dá)院線等具號(hào)召力商家中大國際廣場(chǎng)【大營坡商圈】大營坡區(qū)域范圍：

以貴開路大轉(zhuǎn)盤（黑馬市場(chǎng)）為中心，含大營坡，及周邊。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：

踞主城、通金陽、抵烏當(dāng)”這樣的戰(zhàn)略位置，具有天生成為商業(yè)“金三角”的優(yōu)勢(shì)條件。

交通情況：

貴開路地處貴陽市區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、金陽新的三角地帶，交通咽喉，人流、車流量大，存在塞車現(xiàn)象，但總的來看交通通達(dá)性良好?！敬鬆I坡商圈】形成條件：人群、配套和交通上具備了成熟的營商環(huán)境區(qū)域居住人口量大質(zhì)優(yōu)：大營坡區(qū)域即是作為城市最早的居住生活功能區(qū)規(guī)劃定位發(fā)展起來的，目前這一區(qū)域分布著諸多的居民生活小區(qū)，嘉怡花園、中天花園等小區(qū)以外，還在新建多個(gè)大型的高尚生活小區(qū)，區(qū)域1.5公里范圍內(nèi)居住了近40萬人口。人口密度和車流量這兩個(gè)基本指標(biāo)呈現(xiàn)出與核心區(qū)完全一樣的特征：是貴陽市繼核心區(qū)之后最具規(guī)模和成熟度的區(qū)域。城市功能更成熟：云巖區(qū)行政中心新遷這一區(qū)域之后，城市功能發(fā)生了巨大的變化，醫(yī)院、學(xué)校等城市公建配套齊全公共交通通達(dá)性好：區(qū)域內(nèi)有30多條城市公交線路通達(dá)全市各個(gè)區(qū)域?！敬鬆I坡商圈】

該商圈的區(qū)位條件和項(xiàng)目類似，但區(qū)域發(fā)展的成熟度優(yōu)于項(xiàng)目目前的區(qū)域條件，因此，該商圈的主體項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目在未來幾年后發(fā)展商業(yè)的模式和內(nèi)容是有一定借鑒意義的。【大營坡商圈】【旱碼頭商圈】多業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合型商圈專業(yè)市場(chǎng)是輻射全省的商圈生活性商業(yè)專業(yè)性商業(yè)【旱碼頭商圈】形成條件：位于一環(huán)核心圈，與外區(qū)域便利的交通聯(lián)系區(qū)位優(yōu)勢(shì)：

城市一環(huán)范圍內(nèi)，仍屬主城核心圈。

交通情況：

多條線路與主城、外圍組團(tuán)、其它城市便利聯(lián)系

與主城聯(lián)系的道路：遵義路、神奇路—瑞金路、解放路等多條線路與主城聯(lián)系

沙沖路及未來新建2條道路與小河區(qū)域聯(lián)系

貴黃路與外城市連接【旱碼頭商圈】

該商圈發(fā)展有先發(fā)優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)和商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但同樣存在著交通混亂、形象落后、業(yè)態(tài)混雜的相關(guān)問題?！竞荡a頭商圈】本項(xiàng)目所在的區(qū)位及項(xiàng)目自身是否具備區(qū)域商圈的發(fā)展條件？

本項(xiàng)目目前發(fā)展區(qū)域商業(yè)的條件不充分，但未來又存在類似的發(fā)展機(jī)會(huì)，考慮到商業(yè)發(fā)展價(jià)值最大化及降低風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目需在商業(yè)發(fā)展時(shí)序和商業(yè)形態(tài)上作合理的設(shè)定！因此在在本方案中的商業(yè)定位內(nèi)容中，我司將站在整體定位上并進(jìn)行以下幾點(diǎn)上的考慮和設(shè)定商業(yè)的定位?！颈卷?xiàng)目思考】整體功能定位舊城與新城之間的鏈接型商業(yè)定位核心一：以彌補(bǔ)現(xiàn)行生活百態(tài)為站位根本核心二：以提升項(xiàng)目自有品質(zhì)為站位根本核心三：以未來階層休閑聚集為站位根本規(guī)劃及業(yè)態(tài)劃分

結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)的“鏈接型商業(yè)定位”及“支持銷售形態(tài)”的特征，我們將繼續(xù)從項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布、招商建議三方面，給予商業(yè)整體建議?！旧虡I(yè)區(qū)位分析】東部新城老城區(qū)本案

項(xiàng)目位于東部新城和老城區(qū)的銜接處，地理位置獨(dú)特，未來交通便利。

目前該片區(qū)，主要以居住為主。商業(yè)以自然形成的街鋪為主，形象較差?！旧虡I(yè)規(guī)劃現(xiàn)狀】負(fù)一、負(fù)二層和負(fù)七層的商業(yè)規(guī)劃規(guī)模完整、方正實(shí)用、人流動(dòng)線可隨意分布，有利于日后經(jīng)營，其中負(fù)一和負(fù)二層有臨街面及廣場(chǎng)，容易聚集客流，商業(yè)價(jià)值甚高?！旧虡I(yè)規(guī)劃現(xiàn)狀】負(fù)三至負(fù)六層的商業(yè)規(guī)劃規(guī)模較少，人流動(dòng)線單一，每一層的聯(lián)系不夠密切，而且屬于商場(chǎng)內(nèi)鋪。整體布局不利于日后經(jīng)營，商業(yè)價(jià)值極低?！旧虡I(yè)價(jià)值分析】

圖中所示，1和3為一線臨街面，2為商業(yè)外廣場(chǎng)。按以往經(jīng)驗(yàn)，一線臨街面的商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高，而商業(yè)廣場(chǎng)能有效地聚集人流及有利于日后商業(yè)活動(dòng)的開展，為整個(gè)社區(qū)的商業(yè)遠(yuǎn)景帶來更大的利益點(diǎn)。但由于項(xiàng)目三個(gè)商業(yè)面均涉及高差問題，商業(yè)不能聯(lián)成一片。為此，我司建議將商業(yè)面積集中起來，聯(lián)合商業(yè)廣場(chǎng)，打造“進(jìn)可攻，退可守”的穩(wěn)當(dāng)?shù)纳虡I(yè)環(huán)境（即自持經(jīng)營或?qū)ν怃N售，均適合的商業(yè)布局）。132

建議將負(fù)四至負(fù)六，合共3層的商業(yè)面積全部集中到負(fù)三層中，并且與負(fù)一和負(fù)二層成為整體的商業(yè)布局。同時(shí)，負(fù)一層的商業(yè)集中起來。保留負(fù)七層，作為一線臨街商業(yè)或功能性商業(yè)用途；【商業(yè)規(guī)劃建議】建議負(fù)三層商業(yè)位置【商業(yè)規(guī)劃建議】空間交錯(cuò)的立體設(shè)計(jì)—通過立體設(shè)計(jì)，是商業(yè)人流可以從負(fù)一、二、三層和負(fù)七層自然過渡；同時(shí)，提供層次更加豐富的空間感受，提供跟過人與人交流的空間環(huán)境?！旧虡I(yè)規(guī)劃建議】用通道連接負(fù)一、二、三層及負(fù)七層示意圖：【商業(yè)規(guī)劃建議】

整個(gè)商業(yè)外圍裝飾風(fēng)格，包括通道的風(fēng)格隨社區(qū)整體風(fēng)格定位來設(shè)計(jì)。【商業(yè)業(yè)態(tài)分布】新舊兩城交匯處以彌補(bǔ)現(xiàn)行生活百態(tài)為站位根本，本項(xiàng)目所經(jīng)營業(yè)態(tài)應(yīng)與社區(qū)商業(yè)有所關(guān)聯(lián)；現(xiàn)階段，客戶對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)配套及生活配套存在不穩(wěn)定因素,所以經(jīng)營業(yè)態(tài)應(yīng)向超市型設(shè)施靠攏；項(xiàng)目檔次較高除了滿足普通生活配套之外，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的檔次及配合其銷售的應(yīng)提升項(xiàng)目自有品質(zhì)為站位根本；未來高端居住人群的集散地根據(jù)不同檔次的消費(fèi)人群，配備商業(yè)配套設(shè)施，以未來階層休閑聚集為站位根本；項(xiàng)目關(guān)鍵詞

業(yè)態(tài)關(guān)鍵詞

周邊缺少生活配套根據(jù)前頁總結(jié)的業(yè)態(tài)關(guān)鍵詞我們可以推論出本項(xiàng)目的經(jīng)營定位【項(xiàng)目經(jīng)營定位】XX核心首席新貴生活坊

闡述：XX核心——明確項(xiàng)目位置的稀缺性；首席新貴——指向目標(biāo)消費(fèi)群體，拔高消費(fèi)項(xiàng)目檔次；生活坊——明確消費(fèi)形態(tài)，囊括日常、家用、全面等含義?！局鳡I業(yè)態(tài)分布】負(fù)一層：超市的互補(bǔ)性業(yè)態(tài)（進(jìn)口品牌折扣區(qū)、進(jìn)口食品及有機(jī)食品區(qū)、保健養(yǎng)生區(qū)、日常綜合服務(wù)區(qū)）負(fù)二層：餐飲及超市負(fù)三層：超市負(fù)七層：銀行、藥店、市政職能單位（電信、郵局、移動(dòng)等）負(fù)二層擁有商業(yè)外廣場(chǎng)，以餐飲功能作為主導(dǎo)，能有效聚集人流；同時(shí)作為超市的入口，帶動(dòng)人流往負(fù)三層移動(dòng)；而負(fù)一樓則引進(jìn)比超市更升級(jí)、更特別、更有嘬頭、更專著的生活配套賣場(chǎng)，使之與超市的普通平民消費(fèi)作出差異化；負(fù)七樓由于位置欠佳，設(shè)置基礎(chǔ)配套性商業(yè)即可；通過四層業(yè)態(tài)的組合，使項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值得到全面的體現(xiàn)?！揪C合闡述】【負(fù)一層特色商業(yè)】進(jìn)口品牌折扣區(qū)—打造國際知名品牌折扣店概念與超市中服裝系列形成差異化：與周邊商業(yè)街等品牌服飾形成差異化；營造區(qū)域板塊內(nèi)知名品牌折扣店集中地；引進(jìn)品牌：運(yùn)動(dòng)系列：NIKE、ADIDAS、PUNA、LEE、堡獅龍等；皮具系列：金利來、花花公子、華倫天奴、利奧納多等；鞋類系列：萊爾斯丹、FED、百麗等；【負(fù)一層特色商業(yè)】進(jìn)口食品及有機(jī)食品區(qū)—專營進(jìn)口食品及有機(jī)食品概念引進(jìn)知名零食品牌店，打造零食天地：引進(jìn)國外奶粉品牌直營店，打造國際幼兒食品世界；與國內(nèi)有機(jī)食品基地取得聯(lián)系，設(shè)立直銷店；【負(fù)一層特色商業(yè)】引進(jìn)養(yǎng)生食 品及保健器械概念引進(jìn)香港專營參茸、燕窩等養(yǎng)生食品的商家；引進(jìn)具有保健功能的器材專營店；引進(jìn)品牌或?qū)I店：養(yǎng)生食品：盞記、香港燕窩莊、裕生海味有限公司等；保健器材：利德治療儀、哈慈五行針、多功能按摩椅等；【負(fù)一層特色商業(yè)】以滿足日常生活所需為概念引進(jìn)大量便民功能為主的服務(wù)行業(yè)；擬定向服務(wù)功能最全面為出發(fā)點(diǎn)；引進(jìn)品牌或?qū)I店：影音、修鞋、擦鞋、天天洗衣、日閱堂、縫紉修補(bǔ)、自拍照相機(jī)等；【負(fù)二層商業(yè)】餐飲及超市——餐飲區(qū)

負(fù)二層擁有商業(yè)外廣場(chǎng)，設(shè)立特餐飲區(qū)，聚集人流。同時(shí)作為超市入口，引導(dǎo)人流向三層流動(dòng)?！矩?fù)二層商業(yè)】負(fù)二層餐飲部分：當(dāng)?shù)丶爸苓吿厣〕裕ǚ洗蠖鄶?shù)口味）休閑酒吧商務(wù)餐飲休閑咖啡【負(fù)二、三層商業(yè)】負(fù)二、三層超市部分商業(yè)，可引進(jìn)大型超市作為主力店，有效帶動(dòng)商業(yè)氣氛形成，提高商業(yè)價(jià)值，為后期商業(yè)銷售打下基礎(chǔ)?！矩?fù)七層商業(yè)】負(fù)七層相對(duì)離廣場(chǎng)較遠(yuǎn)，位置欠佳，建議設(shè)置基礎(chǔ)配套性商業(yè)即可。

此面積劃分把第二套設(shè)計(jì)方案作為參考，在規(guī)劃設(shè)計(jì)改動(dòng)的基礎(chǔ)上，建議一下面積劃分：超市等主力店的面積實(shí)際根據(jù)和商家的需求范圍來定，最后做調(diào)整。業(yè)態(tài)比例位置面積備注品牌折扣區(qū)27%負(fù)一層約12000平方實(shí)際根據(jù)品牌折扣商（如奧特萊斯）的面積需求做調(diào)整日常綜合服務(wù)區(qū)6%負(fù)一層特色餐飲16%負(fù)二層約6000平方負(fù)二層一半作為餐飲超市43%負(fù)二層約6000平方負(fù)二層一半作為超市超市負(fù)三層約10000平方把原四、五、六層合到三層配套服務(wù)8%負(fù)七層約3000平方銀行、藥店、市政職能單位等配套型商業(yè)招商計(jì)劃建議【招商節(jié)奏進(jìn)度】按照招商及商業(yè)銷售的要求，擬將招商工作分為三個(gè)階段進(jìn)行：第一階段：招商準(zhǔn)備期第二階段：招商啟動(dòng)且主力商家突破階段第三階段：全面招商階段【招商準(zhǔn)備期】主要任務(wù)：完成招商的前期準(zhǔn)備工作擬定時(shí)間：2010年12月—2011年3月底1、確定業(yè)態(tài)組合定位、目標(biāo)商戶定位；2、甲方組建成立商業(yè)運(yùn)營公司，為后期招商及后期商業(yè)運(yùn)營管理打下基礎(chǔ)。3、制定招商策略及招商政策；4、招商宣傳物料設(shè)計(jì)、印刷及制作；5、招商法律文件的完備；6、招商辦公的確定(主要負(fù)責(zé)人和構(gòu)架)7、第三方資源的整合（媒體、協(xié)會(huì)等）

8、招商推廣總計(jì)劃確定（2011年3月）。本階段針對(duì)招商不做媒體上的宣傳【招商準(zhǔn)備期】商業(yè)運(yùn)營公司組建在招商準(zhǔn)備階段，首先甲方要有專人負(fù)責(zé)招商的準(zhǔn)備工作，組建成立商業(yè)運(yùn)營管理公司。負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)的招商運(yùn)營管理牽頭工作，和商業(yè)方面與政府行政主管部門協(xié)調(diào)。1、專人負(fù)責(zé)，公司組建。2、招商團(tuán)隊(duì)框架的建立，骨干人員的確定。3、招商獎(jiǎng)勵(lì)制度的確定。4、與行政主管部門溝通，申報(bào)商業(yè)項(xiàng)目，并爭(zhēng)取稅收的減免、工商費(fèi)用的優(yōu)惠等?！菊猩虦?zhǔn)備期】招商策略及政策（提供一個(gè)方向，細(xì)則需進(jìn)一步商討制定）1、租金策略（1）放水養(yǎng)魚策略：在本項(xiàng)目整個(gè)社區(qū)建設(shè)期內(nèi)，由于商業(yè)氛圍不成熟，需要對(duì)商戶進(jìn)行扶持，因此在租金政策上進(jìn)行讓利，讓商戶輕裝上陣，增強(qiáng)其前期抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。（2）倒計(jì)時(shí)免租策略：指對(duì)各業(yè)態(tài)制訂享受不同免租期的時(shí)限，如：在10月份前簽約免租1年，在11月份前簽約免租10個(gè)月，在12月份前簽約免租8個(gè)月，依次類推。2、經(jīng)營政策的保障（運(yùn)營）（1）在經(jīng)營的前期運(yùn)營公司針對(duì)商業(yè)經(jīng)營進(jìn)行系列公關(guān)，為后期商業(yè)氣氛奠定基礎(chǔ)，增強(qiáng)商戶信心。（2）后期商業(yè)運(yùn)營公司專門經(jīng)費(fèi)有計(jì)劃的對(duì)商業(yè)街進(jìn)行經(jīng)營推廣。（3）為經(jīng)營商家開發(fā)消費(fèi)會(huì)員。（如通過辦理星都會(huì)、萬客會(huì)會(huì)員專區(qū)積分可在商業(yè)街消費(fèi)）2、物管的減免扶持（經(jīng)營前期的物管費(fèi)用的減免）。3、工商行政稅收等方面的服務(wù)?！菊猩虦?zhǔn)備期】相關(guān)物料及法律文件的準(zhǔn)備編號(hào)細(xì)則1招商手冊(cè)2招商商鋪平面圖及面積3招商業(yè)態(tài)比例和業(yè)態(tài)細(xì)分4推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算（給客戶參考）5招商地點(diǎn)確定及辦公用品到位7租賃合同范本8合作經(jīng)營合同范本9物管文本10裝修要求11商業(yè)管理文本【招商準(zhǔn)備期】其他重要事項(xiàng)1、商業(yè)業(yè)態(tài)定位經(jīng)過商討確定。2、目標(biāo)商戶群體確定。3、招商商業(yè)面積的劃分。4、第三方資源的整合（媒體、協(xié)會(huì)等）?！菊猩虇?dòng)且主力商家突破階段】主要任務(wù)：招商工作正式啟動(dòng)并且主力商家招商成功擬定時(shí)間：2011年4月—2011年9月（時(shí)間擬定在住宅第一次開盤前，預(yù)計(jì)9月，前期招商的一些炒作可提高住宅價(jià)值，從而促進(jìn)住宅銷售）1、招商推廣工作正式啟動(dòng)。2、至少完成一家主力商家的招商（大型連鎖超市的確定，或奧特萊斯品牌折扣的確定等）3、與其他商戶進(jìn)行前期溝通并達(dá)成初步意向。

【招商啟動(dòng)且主力商家突破階段】推廣說明：此階段主要處于形象推廣期。主要通過對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)特色、整體形象、利益點(diǎn)傳播吸引投資者和消費(fèi)者的關(guān)注，帶動(dòng)招商。也通過招商的推廣，提高住宅價(jià)值，促進(jìn)住宅首次開盤成功，為后期商業(yè)銷售也打下基礎(chǔ)。推廣過程中通過推廣活動(dòng)穿插，做為媒體炒作的素材，同時(shí)通過活動(dòng)也直接達(dá)到目標(biāo)群體的關(guān)注參與。通過前期推廣，引起消費(fèi)者、商戶、投資者的良好關(guān)注和互動(dòng)?！菊猩虇?dòng)且主力商家突破階段】推廣方式：以