HY地產營運資金管理現(xiàn)狀及效果評價分析TOC\o"1-2"\u引言 1一、營運資金管理相關理論綜述 2（一）營運資金的概念及特點 2（二）營運資金管理的概念 2二、HY地產營運資金管理現(xiàn)狀分析 3（一）HY地產簡介 3（二）HY地產營運資金結構分析 4三、HY地產營運資金管理效果評價 8（一）短期償債能力分析 8（二）營運能力分析 9（三）盈利能力分析 11四、提升HY地產營運資金管理的對策 11（一）加強對流動資產的管理 12（二）創(chuàng)新銷售模式，加速存貨周轉 12（三）拓寬融資渠道，增強償債能力 12（四）提高企業(yè)盈利能力 13結語 14參考文獻 14摘要：在這個經濟迅速發(fā)展的時代，作為中國國民經濟主導部分之一的房地產行業(yè)，發(fā)揮著核心作用。營運資金管理在企業(yè)的日常管理中是不可缺少的一部分，它對企業(yè)的生存和發(fā)展有著巨大的影響。營運資金管理程度與盈利能力成正相關，也就是說如果企業(yè)對自身的營運資金管理程度越高，那么企業(yè)的盈利能力就越強。在資金密集型行業(yè)中，房地產業(yè)是當之無愧的“領頭羊”，在經營過程中需要投入大量資金、風險系數(shù)相較于其他行業(yè)也更高、生產經營周期和供應鏈長，房地產開發(fā)企業(yè)的營運資金管理變得越來越重要。本文首先評估了HY地產的營運資金管理現(xiàn)狀，并找出其存在的問題，最后提出了解決企業(yè)問題的相應措施。關鍵詞：國民經濟；房地產；營運資金管理引言近年來，我國經濟飛速發(fā)展，房地產企業(yè)當然也不例外。住房問題是全國人民的大問題，與每一個家庭息息相關。中國房地產行業(yè)不僅關系到每個中國人民住房的切身利益，還與我國國民經濟的發(fā)展關系密切，因此房地產行業(yè)起著舉足輕重的作用。然而隨著房地產業(yè)和相關產業(yè)的蓬勃發(fā)展，全國各個地方的房價也開始大幅上漲，并且一地更比一地高。國家針對房地產行業(yè)頒布了許多的政策，目的是促進房地產業(yè)朝著健康的、可持續(xù)的、高質量的方向發(fā)展。但是在這幾年房地產業(yè)的問題頻出，國家也開始著手打壓房價，房地產行業(yè)本身需要巨大的資本，周期也較其它行業(yè)來說比較長，資本回報慢，這就要求房地產企業(yè)對自身的營運資金管理更加嚴格。本文分析了HY房地產企業(yè)的營運資金管理現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)了HY地產存在的一些問題，并提出了解決HY地產問題的相應措施。一、營運資金管理相關概念（一）營運資金的概念及特點營運資金又稱“運用資金”、“營運資本”。營運資金指的是企業(yè)存續(xù)過程中用于日常運營周轉的資金。營運資金的概念有著廣義和狹義之分。廣義的營運資金也稱總營運資本，是指一個企業(yè)投放在流動資產上的資金，具體包括現(xiàn)金、有價證券、應收賬款、存貨等占用的資金。狹義的營運資金業(yè)就是所謂“凈運營資本”，指“流動資產”與“流動負債”之間的差額，并非特定的資產。營運資金特點：1.營運資金的來源具有多樣性，融資渠道也多元化，企業(yè)運營資本的需求既可以通過長期融資，也可以通過短期融資來解決2.營運資金周轉的時間短，以非現(xiàn)金形式存在的存貨，應收賬款，預付費用等短期有價證券容易變現(xiàn)；3.營運資金的數(shù)量是一個很不穩(wěn)定的因素，除了容易受到內部環(huán)境的影響，外部條件的也會改變其數(shù)量。（二）營運資金管理的概念營運資金管理是企業(yè)財務管理的一個重要組成成分，一個企業(yè)要維持正常的運轉就必須擁有適量的營運資金。營運資金管理是現(xiàn)金流管理中的重要組成部分，營運資金管理即是對公司的流動資產與負債進行有效的控制，并能有效地體現(xiàn)公司的營運資本運行的有效性和風險性。公司經常把流動資金當作一種備用資本，當公司有了一定的收益并加速了公司的現(xiàn)金流入時，它就能彌補公司的運營資本。在企業(yè)清查核算費用或償還企業(yè)債務時還會有現(xiàn)金流出企業(yè)，企業(yè)對營運資金必須有意識地、科學合理地進行管理。營運資金管理的目標：1.利用短期資金，使其邊際效益高于其邊際效益；2.為最大程度地減少運營資本的費用，選取經濟的融資模式；3.加快企業(yè)的流動性，使其能夠維持相同的運營收益和維持其償債的能力。二、HY地產營運資金管理現(xiàn)狀分析（一）HY地產簡介HY地產在上海證券交易所上市的。華遠集團擁有強大的國有資本，作為堅強后盾為公司發(fā)展提供了有力的支持。HY地產不僅憑借高品質的代表項目贏得了市場的認可，憑借較高的凈資產收益率維護了股東的利益，更憑借在環(huán)保、扶貧、文化、體育等多領域多形式的慈善事業(yè)得到了社會的普遍好評。HY地產在全國各地開發(fā)了多個項目，種類多樣，充分展現(xiàn)了自身實力，也被人們所關注。此外，近年來隨著國家宏觀政策的調整，房價居高不下，人們對房子的需求降低等多方面的不利因素，致使HY地產在營運資金管理中也存在一些問題。（二）HY地產營運資金結構分析營運資金是一個公司的流動資產和流動負債的總稱，因此營運資金管理包括對流動資的管理以及對流動負債的管理。因此本文從HY地產的流動資產、流動負債入手，對HY地產營運資金結構進行分析。1.流動資產分析通過對流動負債的整體情況分析以及組成項目分析，分析HY地產近五年流動資產的相關變化。表1流動資產規(guī)模及比重分析單位:萬元項目\年份2016年2017年2018年2019年2020年流動資產2,683,8133,140,4784,533,4275,282,3675,682,698總資產2,809,4283,435,2994,966,5455,847,9226,163,671比重（%）95.53%91.48%91.28%90.33%92.20%（1）HY公司流動資產整體分析。由表1分析可知，HY地產流動資產在2016年-2020年逐年上升，流動資產占總資產的份額呈現(xiàn)波動性下降趨勢。其中，流動資產規(guī)模從2016年的2,683,813萬元增長到2020年的5682698萬元，增幅為52.77%；在2016年-2020年流動資產占總資產的份額從95.53%下降到92.33%，降幅為3.20%，說明企業(yè)整體資產有所下降，正在調整中。HY地產流動資產占總資產的比重高達90%，對于資產本身，大量的流動資產可以確保公司有充足的還貸能力，可以減少公司自身的營運資金風險，房地產企業(yè)主要的生產物資產是土地，不像其它企業(yè)一樣需要廠房和設備，土地使用權、建造完成的房屋在房地產企業(yè)中都是作為存貨的開發(fā)產品入賬的，因此在房地產企業(yè)中流動資產占全部資產很大一部分。如果這種情況長期存在，容易使資金固化，對企業(yè)的生存和價值，以及企業(yè)的周轉和盈利能力產生不好影響。表2流動資產各項目歷年規(guī)模及比重分析單位：萬元項目\年份2016年2017年2018年2019年2020年貨幣資金549,341730,9781,007,561707,610756,989占比（%）20.47%23.28%22.23%13.40%13.32%應收賬款41,72411,46424,7153,5724,241占比（%）0.16%0.37%0.55%0.07%0.07%預付賬款73,92923,37930,95019,56966,040占比（%）2.75%0.74%0.68%0.37%1.16%其它應收款115,637215,971223,540152,669246,645占比（%）4.31%6.88%4.93%2.89%4.34%存貨1,831,1712,121,7693,188,9604,287,0444,449,473占比（%）68.23%67.56%70.34%81.16%78.30%流動資產合計2,683,8133,140,4784,533,4275,282,3675,682,698（2）HY公司流動資產組成項目分析。由表2分析可知：HY地產貨幣資金所占的比重從2016年的20.47%到2020年的13.32%，下降了7.15%。雖然HY地產貨幣資金占流動資產的比重下降了，但是貨幣資金本身卻呈波動性上升趨勢，說明貨幣資金流動性不足，存在一定的金融性風險，會產生一定的資金壓力。貨幣資金是指公司生產和經營過程中仍以貨幣形式存在的部分，其特點是可以隨時獲得并作為被普遍接受的支付手段。HY地產的資金要想保持正常運轉，必須建立在貨幣資金良性循環(huán)的基礎上，而這個循環(huán)的核心是營運資金的管理。在有足夠資金用于房地產開發(fā)的情況下，只有開發(fā)出適時的商品，才有利于銷售，通過提高銷量加快資金的回收。應收賬款自2016年的41,724萬元降低到2020年的4,241萬元，占比也從0.16%降低到0.07%，表明HY地產提高了對應收賬款的管理水平?？偟膩碚f，在流動資產中，存貨占有很大比重，且存貨規(guī)模近幾年整體呈上升趨勢，而最高可達80%以上，說明該公司存貨有一定的積壓。該項目所占比例如此高的原因在于房地產行業(yè)的獨特性，存貨作為流動資產的中扮演著一個重要角色，無論是準備開發(fā)的產品、在建產房，還是完工產品都屬于存貨。HY地產的存貨主要包括開發(fā)成本和開發(fā)產品以及其他，其中開發(fā)成本占存貨的比例最大，并且2016年到2019年居高不下，由于房地產公司施工工期較長，投入的資金也不斷增加，占用的資金也較多；對開發(fā)產品，已經竣工的項目的相關資金并沒有及時收回，也加大了存貨占比。一般情況下，房地產公司在開發(fā)項目的早期階段，為了保持工程的正常運轉，必須投入很多錢。從拿地到可以預收房產需要經歷多重流程且投資回收期長，企業(yè)投入的大量資金在短時間內也無法收回，給企業(yè)造成了較大的資金壓力。綜上所述，站在房地產行業(yè)的角度，通過對HY地產流動資產的分析，HY地產的流動資產構成不合理。在流動資產中，存貨占據(jù)了很大比例，現(xiàn)金流通能力較弱。2.流動負債分析通過對流動負債的整體情況分析以及組成項目分析，分析HY地產近五年來流動負債的相關變化。表3流動負債及比重分析單位：萬元項目/年份2016年2017年2018年2019年2020年流動負債1,342,5961,343,0742,755,3683,439,8074,008,958總負債2,101,6432,661,1244,109,3944,923,1945,208,600占比（%）63.88%50.47%67.05%69.87%76.97%（1）HY公司流動負債整體分析。由表3分析可知，HY地產流動負債在2016年-2020年逐年上升，流動負債占總負債的份額整體呈上升趨勢。其中，流動負債規(guī)模在2016年-2020年的1,342,596萬元增長到的4,008,958萬元，增幅為66.51%；流動負債比重從2016年的63.88%上升到2020年的76.97%，增加13.09%。表4流動負債各項目歷年規(guī)模及趨勢分析單位:萬元項目/年份2016年2017年2018年2019年2020年短期借款50,000占比（%）3.72%0.00%0.00%0.00%0.00%應付賬款161,369230,154233,507254,792339,177占比（%）12.02%17.14%8.47%7.41%8.46%預收賬款529,711336,675715,3731,020,65934,736占比（%）39.45%35.07%35.96%29.67%0.87%應交稅費59,88995,602103,082112,696106,309占比（%）4.46%7.12%3.74%3.28%2.65%其他應付款122,035335,786783,794644,54584,786占比（%）9.09%25.00%28.45%18.74%14.59%一年內到期的非流動負債398,495320,460887,0741,361,9511,309,745占比（%）29.68%23.86%32.19%39.59%32.67%流動負債合計1,342,5961,343,0742,755,3683,439,8074,008,958（2）HY公司流動負債組成項目。由表4分析可知，HY地產在2016年到2019年占比靠前的兩項是預收賬款和其他應付款，而短期借款項目2016年為50,000萬元，自2017年-2020年賬戶余額為0。預收賬款在2016年-2020年呈下降趨勢，在2020年所占流動負債的比重僅為0.87%，預收賬款的變化大多數(shù)源自于預收房款的變化，2020年是較為艱難的一年，突發(fā)的新冠肺炎疫情對全球經濟活動產生了重大影響，中國政府通過一系列的措施和方法，包括“精確監(jiān)管”和“有效防控”，有效地控制了疫情傳播，使社會和經濟活動迅速恢復和發(fā)展。盡管如此，房地產行業(yè)的發(fā)展也受到疫情的重大影響，迫使房地產公司關閉其線下銷售辦事處，導致銷售量大幅下降，并影響到企業(yè)經營和投資。其他應付款占流動負債的比重在9.09%-18.74%之間，在2017年、2018年導致其他應付款占流動負債的份額增加的原因是這兩年關聯(lián)往來款和其他往來款的增加。短期借款自2017年來，賬號余額為0,流動負債比重為0，由表4分析可得，HY地產將短期借款轉為長期借款，所以一年以內到期的非流動負債中所占據(jù)流動負債的比率很高，其在銀行提供的短期貸款中所占有的份額有所減少。原則上，減少了短期償債的壓力，相反又增加了長期借款的還款風險，長期償債的還款期限比較長，可以填補資金鏈中存在的缺口。表面看來償債風險相對較低，但是長期貸款的籌資模式將導致其償還債務的利息大大高于短期貸款，其費用也比較高。而長期借款又沒有靈活性，對公司的財務效益也會有一定的損害。三、HY地產營運資金管理效果評價一個公司不僅要有一定的流動資金，而且還要保證一定的上游付款能力和下游獲得利潤的能力。公司償債能力、營運能力、獲得利潤能力三者是互相約束、互相補充的密切關系。因此本文從HY地產的償債能力、營運能力、盈利狀況三個角度出發(fā)，對營運資金的經營績效進行了較為全面的評估。具體分析如下：（一）償債能力分析短期償債能力是衡量財務狀況健康程度的一個重要指標，是衡量一個企業(yè)是否有足夠的能力償付一年內到期的流動負債，它取決于能在短期內轉換成現(xiàn)金的流動資產數(shù)量。通過分析HY地產的流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率這三大比率，分析HY地產的償債能力。表5HY地產短期償債能力指標項目/年份2016年2017年2018年2019年2020年流動比率2.002.341.651.541.42速動比率0.640.760.490.290.31現(xiàn)金比率40.9254.4336.5720.5718.88從表5中可以看出，HY地產在2016年-2020年償債能力變化幅度較大，三大比率整體上都呈現(xiàn)下降趨勢，現(xiàn)金比率下降幅度最大。流動比率分析。流動資產和流動負債之間的比值稱為流動比率，反映了一個企業(yè)的短期債務到期以前，可以轉換為現(xiàn)金用于償還債務的能力。一般來說，流動比率與資產變現(xiàn)能力的變化方向相同，如果該比率過低可能會導致資金沒有足夠的流動性，短期償債能力弱。HY地產的流動比率在2016年-2020年從2.00下降到1.42，下降速度很快，說明HY地產近幾年償債能力減弱。速動比率分析。速動資產除以流動負債得到的數(shù)值稱之為速動比率，速動比率與企業(yè)償還債務的能力成正相關，資產流動的速度慢，表明企業(yè)在以后沒有足夠的能力償還借款；但如果這一比例過高，那么這家公司就會持有很多不能被合理利用的資金，從而降低公司的利潤。HY地產公司的速動比率在這五年里從0.64下降到0.31，說明HY地產近幾年償債能力有所減弱?，F(xiàn)金比率分析。現(xiàn)金比率是這三個比率中最保守的一個，HY地產的現(xiàn)金比率從2016年的40.92下降到2020年的18.88，下降了22.04，可以看出現(xiàn)金比率在不斷下滑，也進一步說明公司短期償還債務的能力不足。綜上所述，HY地產的短期償債能力不足。（二）營運能力分析一個企業(yè)的營運能力反映了自身管理資產的能力和使用資金的能力。通過表6分析了HY地產2016年-2020年來的營運能力，可以看出公司這五年的整體營運能力從2016年到2020年呈下降趨勢，說明公司整體營運能力不足。表6HY地產主要運營能力指標單位：次項目/年份2016年2017年2018年2019年2020年應收賬款周轉率28.8237.2437.7752.48197.90存貨周轉率0.340.33預付賬款周轉率13.667.3318.0721.3113.15應付賬款周轉率3.843.60預收賬款周轉率1.861.140.650.851.46營運資金周轉率0.640.630.380.410.43營運資金的周轉率是指公司的營運資金周轉的狀況，且營運資金周轉率與營運資金的運用效率成正相關。從表6可以看出HY地產的營運資金周轉率在近幾年呈波動性下降趨勢，說明HY地產營運資金的運用效率也呈下降趨勢，同時也非常不穩(wěn)定，營運資金效率降低。從HY地產的應收賬款周轉水平來看，企業(yè)的應付賬款周轉率越高，表明企業(yè)收款迅速，可以減少壞賬損失。HY地產的應收賬款周轉率在2016年-2020年一直上升，體現(xiàn)了HY地產的收款速度在提高，收款速度良好。從HY地產的存貨周轉水平分析，存貨周轉率是企業(yè)商品庫存管理的一個重要指標，在公司的運營與資源配置中起到非常重要的作用。表7HY地產與龍頭房地產存貨周轉率對比單位：次項目/年份公司2016年2017年2018年2019年2020年存貨周轉率HY地產0.340.33保利0.370.270.290.290.25萬科0.310.280.280.300.41金地集團0.520.310.290.310.34一般來講，存貨占用資金的比例越低，那么存貨轉換成現(xiàn)金或應收賬款的速度就越快。由表7可以看出，HY地產的存貨周轉率在2016年-2020年一直在降低，從0.34下降到0.13。龍頭房地產公司存貨周轉率趨勢如下：保利地產在2016年-2020年的存貨周轉率呈波動性下降趨勢，萬科的存貨周轉率呈先下降再上升的趨勢，金地集團的存貨周轉率呈波動性下降趨勢。HY地產在2016年、2017年這兩年的存貨周轉率甚至比龍頭房地產企業(yè)還高，但是在近三年，HY地產的存貨周轉率下降速度很快，只占龍頭企業(yè)的二分之一，說明HY地產的存貨周轉率過低，存貨積壓，占用資金嚴重，公司的庫存周轉較慢，流動性較差，應引起公司管理層的高度關注。HY地產的存貨占比大，而存貨又是房產，因此存貨占用的資金量也非常大，存貨周轉速度緩慢會導致存貨占用的大量資金中不能被釋放，還會增加存貨的管理成本，營運資金效率就會降低。長此以往，會增加企業(yè)的融資壓力。從HY地產的預付賬款周轉水平分析，銷售產品的成本與預付賬款平均余額之間的比值稱之為預付賬款周轉率，HY地產的預付賬款周轉率在2016年-2020年波動性較大，呈先下降再上升又下降的趨勢，預付賬款是企業(yè)按照合同先支付給承包單位的款項，以及供貨單位的購貨合款，且預付賬款在流動資產所占比重很小，因此不再詳細分析。從HY地產的應付賬款周轉水平來看，應付賬款周轉比率是本企業(yè)在某一段時間里暫時不需要支付貨款，無償使用供貨商的資金的能力。通過與龍頭房地產企業(yè)進行對比，分析HY地產的預付賬款周轉水平，具體分析如下：應收賬款周轉比率是公司在某一段時間里無償?shù)乩霉痰馁Y本的情況。表8HY地產與龍頭房地產應付賬款周轉率對比單位：次項目/年份公司2016年2017年2018年2019年2020年應付賬款周轉率HY地產3.843.60保利3.052.372.872.021.36萬科1.481.022.151.761.05金地集團3.052.102.422.242.27應付賬款周轉率指的是一年內應付賬款的周轉次數(shù)或周轉天數(shù)。一般來講，應付賬款周轉率越高，對企業(yè)越不利，付款條件也不利。由表8可以得出，房地產企業(yè)的應付賬款周轉率整體上呈波動性下降趨勢。橫向來看，HY地產的應付賬款周轉率高于保利、萬科以及金地集團這些龍頭房地產企業(yè)，該比率較低的企業(yè)才能在市場中有更高的地位，在行業(yè)里采購量大、信譽更好一些，表明HY地產的市場地位與龍頭房地產企業(yè)相比還有差距。但是從縱向來看，HY地產的應付賬款周轉率逐漸降低，說明HY地產的市場地位提高，相較于前幾年可以占用更多供應商的貨款，這是較好的趨勢，可以得出HY地產的應付賬款的流動性增強。從HY地產的預收賬款周轉水平來看，預收賬款周轉比率是在一段時間里，預收賬款轉換成現(xiàn)金的平均次數(shù)。通過與龍頭房地產企業(yè)進行對比，分析HY地產的預收賬款周轉水平，具體分析如下：表9HY地產與龍頭房地產預收賬款周轉率對比單位：次項目/年份公司2016年2017年2018年2019年2020年預收賬款周轉率HY地產1.861.140.650.851.46保利2.090.770.740.751.48萬科1.310.711.46718.02249.01金地集團2.100.870.780.821.99由表9可以看出，HY地產與龍頭企業(yè)保利、金地集團的預收賬款周轉率整體上呈波動性下降趨勢，萬科的預收賬款周轉率呈上升趨勢，且增長迅速。影響HY地產預收賬款周轉率的主要因素是銷售收入，銷售收入自2016年-2020年逐年增加，而預收賬款不穩(wěn)定，房地產企業(yè)的預收賬款大多數(shù)來自于預售房產而收取的房款，這與房地產行業(yè)的特殊性有關。綜上所述，HY地產的營運資金的效率降低，主要是存貨周轉率低，周轉速度慢，占用資金嚴重。（三）盈利能力分析一般來說，利潤最大化是公司追求的戰(zhàn)略目標之一，盈利能力指企業(yè)獲得利潤的能力，能夠體現(xiàn)一個公司的運營和管理水平。盈利能力的高低會對企業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力產生較大的影響，同時還會影響應收賬款的收回速度等，從而對企業(yè)的營運資金管理產生影響。房地產行業(yè)近年來迎來寒冬，國家的宏觀調控政策調整以及房地產行業(yè)競爭激烈，對于該行業(yè)的盈利產生了很大影響。具體分析如下：表10HY地產盈利能力財務指標分析項目/年份2016年2017年2018年2019年2020年凈資產收益率11.0411.199.579.134.65總資產凈利率3.123.691.751.310.47銷售凈利率10.1611.6310.769.563.62凈資產收益率是反映股東權益的收益水平。該指標越高，表明投入相同的資本，可以獲得的凈收入更高。由表8可知HY地產凈資產收益率呈下降趨勢，由2016年的11.04下降到2020年的4.65，表明HY地產閑置資金沒有被高效利用，自有資本運用效率有所降低，運營效益降低，投資帶來的收益也就越低。企業(yè)的凈利潤與平均資產總額之間的比值稱之為總資產凈利率，該指標越高，表明投入較少的資金獲得較高的產出，資產被高效的運用，控制成本費用的水平越高。HY地產總資產凈利率在2016年-2020年呈下降趨勢，且在2019年與2020年大幅度降低，由HY地產資產負債表可知，這兩年該房地產公司凈收益的減少導致總資產凈利率的降低。凈利潤與營業(yè)收入之間的比值稱之為銷售凈利率，由表8可以得出HY地產銷售凈利率2016年-2019年沒有大的變化，卻在2020年呈現(xiàn)斷崖式下降，主要是由于2020年HY地產的凈利潤下降，主要是國內外疫情，導致房子賣不出去產品銷量降低。綜上所述，HY地產實際盈利能力降低。四、提升HY地產營運資金管理的對策通過對HY地產營運資金規(guī)模結構分析以及營運資金管理效果平價，發(fā)現(xiàn)HY地產存在以下問題：流動資產的結構不合理、償還債務的能力不強、存貨周轉速度緩慢、盈利能力下降等。下面就HY地產在營運資金管理方面存在這些的問題，提出相應的對策。（一）加強對流動資產的管理HY地產流動資產占總資產的份額較大，而貨幣資金、存貨構成了是HY地產流動資產的主體，如果存貨在流動負債中所占有的比例很高，那么貨幣資本的比例將會降低。如果流動資產在總資產中占很大比例，就會增加機會成本，降低HY地產的獲利。同時公司的流動負資產比率不均衡，企業(yè)各個資產項目也不協(xié)調，將會導致資產利用效率低，經濟效益差。因此HY地產要做的就是不斷加強貨幣資金管理，加速存貨周轉。加強貨幣資金管理可以適當增加流動資產中貨幣資金的比重，并加快資金的周轉速度。此外，應充分考慮貨幣資金的流動性與盈利的可能性。大量的貨幣資金將導致公司的機會成本增加，因此，要確保企業(yè)的資產具有充足的流動性，同時還要對流動資產中的貨幣資金的比例進行合理的調控。（二）拓寬融資渠道，增強償債能力HY地產應該結合自身的發(fā)展情況選擇合適的籌資方案，發(fā)揮公司優(yōu)勢，研究創(chuàng)新業(yè)務，增強企業(yè)償還債務的能力。做好預算，合理分配短期借款和長期借款的份額，無論哪一項偏高或者偏低都不利于企業(yè)的長久發(fā)展。還可以合理分配企業(yè)的閑置資金，并將其控制在合理的范圍內，用于企業(yè)日常的資金周轉，將其他資金用于投資，發(fā)揮其最大作用，使資金的流動性更強，增加企業(yè)擁有的資金量，償還企業(yè)的短期債務。還可以通過發(fā)行公司債券、中期票據(jù)等多種融資產品積極優(yōu)化債務結構，通過多方面的努力降低各種不利因素對公司運營造成的影響，穩(wěn)中求進，確保公司能夠持續(xù)發(fā)展下去。（三）改變銷售模式，加速存貨周轉HY地產營運資金管理問題就是存貨積壓較為嚴重，HY地產應收賬款所占比重相對較少,存貨占流動資產的比重較大，所以當務之急是加強對存貨的管理，減少商品房存積量。1.要減少未完工工程占存貨的比重，并提高完工房產的銷售量，這將有利于企業(yè)回收流動資金，確保資金鏈完整的情況下，實現(xiàn)房地產企業(yè)對營運資金的高效管理。2.積極轉型“多渠道營銷”，加速多渠道建設的步伐。在這個網(wǎng)絡盛行的時代，消費者已經不拘泥于實體店購物，他們購物行為與習慣跟過去相比已經發(fā)生翻天覆地的變化，這就迫使傳統(tǒng)的地產做出改變，試著往新方向發(fā)展。HY地產也應該對重新分析市場環(huán)境，對不同層次的客戶做不同的調查，對市場的普遍需求做到心中有數(shù)，整合客戶資源，向更廣闊的客戶市場進發(fā)，還要向客戶提供更精細的服務，發(fā)現(xiàn)更與眾不同的營銷空間，跟隨市場的方向、跟隨客戶的腳步。再根據(jù)實際情況將傳統(tǒng)銷售模式與新穎的銷售模式相結合，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，在小程序上實現(xiàn)“云看房”，還可以與小紅書、嗶哩嗶哩、西瓜視頻等短視頻平臺擁有百萬千萬的粉絲博主進行合作，提升顧客的消費體驗。（四）提高企業(yè)盈利能力在國家的宏觀調控下，房地產行業(yè)分別經歷了“寬松階段”、“收緊階段”、“全面收緊階段”。在“房子是用來住的而不是賺錢工具”的國家政策基調下，央行先后出臺了“三道紅線”以及“兩道紅線”等金融政策，由于政府的嚴格控制，房地產行業(yè)獲得資金的途徑受到了嚴重的限制。同時頂著籌資活動現(xiàn)金流的凈流出的壓力，這無疑對房地產行業(yè)的日常經營、投資融資等活動提出了更嚴格的要求。HY地產可通過下列措施提高企業(yè)的盈利能力：1.提高HY地產的資金使用率。HY地產需要考慮土地利用率，開發(fā)合適的土地資源，不能為了提高效益而盲目的擴張，造成土地資源的浪費。土地作為企業(yè)存貨，是房地產行業(yè)最重要的資產之一，如果土地的利用程度不足、變現(xiàn)能力不夠，就會影響企業(yè)的庫存周轉，進而影響到HY地產的盈利能力。所以企業(yè)可以通過合理利用已經購買的土地資源來提高企業(yè)的資金使用效率，進而