嘉定區(qū)老房屋綜合改造施工方案（2025年實施版）一、政策依據(jù)與改造目標（一）政策合規(guī)框架本方案嚴格遵循《上海市舊住房綜合改造管理辦法》《嘉定區(qū)房票安置實施辦法（試行）》及《上海市建筑裝飾裝修工程管理實施辦法》等文件要求，針對上世紀80-90年代建成的老舊住房（以徐行老街、江橋五四村等項目為改造重點），實施"安全筑基、功能迭代、綠色升級"三位一體改造策略。特別落實2025年嘉定區(qū)43.4億元舊改專項資金使用規(guī)范，其中6.8億元歷史風貌保護資金將重點用于里弄建筑肌理修復。（二）核心改造目標結(jié)構(gòu)安全提升：對D級危房實施整體拆除重建，C級危房采取碳纖維布加固等技術(shù)措施，確保承重結(jié)構(gòu)安全等級達到現(xiàn)行國家標準功能全面升級：通過"抽戶擴面"實現(xiàn)廚衛(wèi)獨用化（衛(wèi)生間面積不小于2.5㎡），電表升級至8千瓦/戶，同步解決48%老舊房屋無衛(wèi)生設(shè)施問題綠色低碳轉(zhuǎn)型：執(zhí)行超低能耗建筑標準，外墻保溫層厚度不低于50mm，外窗更換為70系列斷橋鋁型材，節(jié)能率提升至75%以上社區(qū)功能重構(gòu)：結(jié)合"十分鐘生活圈"建設(shè)，同步改造15處口袋公園、3條慢行系統(tǒng)，配套建設(shè)2個社區(qū)衛(wèi)生服務中心二、工程概況與改造范圍（一）項目基本情況本次改造涉及嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)、江橋鎮(zhèn)、馬陸鎮(zhèn)共計2000戶居民，總建筑面積約12萬平方米。建筑類型包括：磚木結(jié)構(gòu)里弄住宅（占比35%）磚混結(jié)構(gòu)老公房（占比55%）簡易樓及D級危房（占比10%）其中江橋五四村項目建筑密度達65%，人均公共空間不足3平方米，將作為本次改造的示范標桿。（二）分類型改造策略建筑類型改造方式核心技術(shù)政策適配點歷史風貌建筑修繕加固傳統(tǒng)木構(gòu)修復、青磚貼面6.8億元風貌保護資金專項使用成套老公房功能提升電梯加裝、管線煥新房票安置8%獎勵額度政策D級危房拆除重建整體平移、原拆原建28億元房票兌付資金池保障三、施工組織與管理體系（一）項目管理架構(gòu)實行"三級管控"體系：決策層：成立由區(qū)房管局、街道辦、居民代表組成的改造理事會，負責方案審批與重大事項決策執(zhí)行層：由施工單位設(shè)立項目經(jīng)理部，配置結(jié)構(gòu)工程師3名、安全監(jiān)督員5名（持證上崗率100%）監(jiān)督層：聘請第三方監(jiān)理公司實施全過程監(jiān)理，關(guān)鍵工序?qū)嵤?旁站監(jiān)理"制度（二）施工總體流程前期準備階段（30天）房屋安全檢測：采用回彈法檢測混凝土強度，超聲波檢測鋼結(jié)構(gòu)焊縫質(zhì)量居民安置：通過"現(xiàn)房+房票"模式完成過渡安置，房票額度按"基本額度×1.08"計算（基本額度=剩余安置面積×區(qū)域評估均價）方案公示：在社區(qū)公告欄公示改造平面圖、效果圖及工期計劃，公示期不少于15天主體施工階段（180天）第一階段（60天）：結(jié)構(gòu)加固與拆除工程第二階段（90天）：管線改造與功能升級第三階段（30天）：外立面修復與環(huán)境整治驗收交付階段（30天）分部分項驗收：執(zhí)行"五階十八驗"標準，隱蔽工程留存影像資料居民滿意度測評：采用"一戶一驗"機制，滿意度達95%以上方可交付四、關(guān)鍵施工技術(shù)與標準（一）結(jié)構(gòu)安全改造技術(shù)危房加固工藝磚木結(jié)構(gòu)：采用"扶壁柱+圈梁"組合加固，木構(gòu)件涂刷阻燃涂料（耐火極限≥1小時）磚混結(jié)構(gòu)：對風化磚墻體實施雙面鋼筋網(wǎng)水泥砂漿面層加固，厚度不小于40mm混凝土構(gòu)件：梁柱采用增大截面法加固，新增混凝土強度等級不低于C30拆除工程規(guī)范采用"靜態(tài)爆破+機械破碎"組合工藝，每日施工時間限定為8:00-18:00建筑垃圾實行"分類堆放、即時清運"，資源化利用率不低于90%相鄰建筑設(shè)置3層防護架（搭設(shè)高度超出作業(yè)面1.5m），采用防塵網(wǎng)全封閉（二）功能提升施工標準廚衛(wèi)改造工程防水施工：采用"JS防水涂料+丙綸卷材"雙層設(shè)防，墻面防水高度不低于1.8m管道配置：給水管采用PPR管（S5系列，壓力等級1.6MPa），排水管采用UPVC螺旋靜音管衛(wèi)浴安裝：馬桶坑距預留300mm/400mm兩種規(guī)格，淋浴區(qū)設(shè)置擋水條（高度≥100mm）管線綜合改造強電系統(tǒng)：采用TN-S接地系統(tǒng)，導線截面積不小于10mm2（進戶線），分支回路設(shè)置16A漏電保護器弱電系統(tǒng)：每戶配置光纖信息箱（容量≥12芯），客廳及主臥預留網(wǎng)絡(luò)接口（六類線）燃氣改造：更換PE燃氣管（SDR11系列），安裝帶過流保護的燃氣報警器（三）綠色節(jié)能施工技術(shù)外墻保溫系統(tǒng)基層處理：采用界面劑+抗裂砂漿找平，平整度誤差≤3mm/2m保溫層施工：粘貼XPS擠塑板（厚度50mm，密度≥32kg/m3），錨栓間距≤500mm飾面層：歷史建筑采用傳統(tǒng)青磚貼面，普通住宅采用真石漆（耐候性≥15年）可再生能源應用屋頂光伏：在平屋頂安裝250W單晶硅光伏板，總裝機容量不低于50kW/棟太陽能熱水：每單元配置集中式太陽能熱水系統(tǒng)，集熱器面積≥2m2/戶雨水回收：在綠化帶設(shè)置滲透式雨水井，收集面積不小于500㎡/處五、安全文明施工保障措施（一）施工安全管控高空作業(yè)防護搭設(shè)落地式腳手架（立桿間距≤1.5m，步距≤1.8m），每三層設(shè)置水平安全網(wǎng)作業(yè)人員佩戴雙鉤安全帶，使用工具式腳手架時設(shè)置防傾覆裝置電梯井口設(shè)置1.2m高防護門，電梯井內(nèi)每10m設(shè)置安全平網(wǎng)臨時用電管理采用"三級配電兩級保護"系統(tǒng)，配電箱配置防濺型插座（IP54防護等級）夜間施工照明采用LED泛光燈（照度≥50lux），電纜埋地深度≥0.7m電動工具實行"一機一閘一漏保"，漏電動作電流≤30mA（二）文明施工措施噪聲控制破碎機等強噪聲設(shè)備設(shè)置隔音棚（降噪量≥25dB），晝間噪聲≤70dB高考期間（6月7-9日）及中考期間（6月17-19日）停止夜間施工采用低噪聲液壓剪替代傳統(tǒng)風鎬，噪聲排放降低40%揚塵治理施工現(xiàn)場設(shè)置PM10在線監(jiān)測儀，超標自動啟動霧炮（霧粒直徑5-50μm）出入口安裝車輛沖洗平臺（沖洗寬度≥3m，排水坡度2%）裸土覆蓋采用200g/m2防塵網(wǎng)，定期灑水保持濕潤（每日不少于4次）六、質(zhì)量驗收與保修體系（一）驗收標準與流程分部分項驗收結(jié)構(gòu)工程：混凝土強度回彈值達到設(shè)計值100%，鋼筋保護層厚度偏差≤+10mm管線工程：給水管道打壓試驗（壓力0.8MPa，保壓30分鐘壓降≤0.05MPa）裝飾工程：墻面垂直度≤3mm/2m，地面平整度≤4mm/2m專項驗收消防驗收：煙感探測器保護半徑≤5.8m，應急照明連續(xù)照明時間≥90min節(jié)能驗收：傳熱系數(shù)K值≤1.5W/(㎡·K)，外窗氣密性等級≥6級無障礙驗收：坡道坡度1:12，扶手直徑35mm，抓握間距≤1.8m（二）保修與維護質(zhì)保期限地基基礎(chǔ)工程：設(shè)計使用年限50年防水工程：5年（屋面、衛(wèi)生間）管線設(shè)備安裝：2年（給排水、電氣管線）長效管理機制建立"房屋健康檔案"，包含結(jié)構(gòu)檢測報告、管線竣工圖等技術(shù)資料組建專業(yè)維保團隊，提供"7×24小時"應急響應服務每3年開展一次結(jié)構(gòu)安全復查，重點檢查混凝土碳化深度、鋼筋銹蝕狀況七、應急預案與風險管控（一）突發(fā)事件處置結(jié)構(gòu)失穩(wěn)應急預警機制：采用光纖光柵傳感器監(jiān)測結(jié)構(gòu)變形（預警值：沉降≥5mm/天）處置流程：立即啟動紅色預警，組織居民疏散至50m外安置點，啟用應急加固設(shè)備物資儲備：每工地配置200㎡應急加固鋼板、500m碳纖維布及液壓千斤頂10臺管線破裂處置供水搶修：配備DN100-DN200快速封堵器，停水搶修不超過4小時燃氣泄漏：設(shè)置便攜式燃氣檢測儀（報警濃度≤0.5%LEL），搶修隊伍15分鐘內(nèi)到場（二）居民協(xié)調(diào)機制利益協(xié)商平臺建立"改造議事會"，每月召開2次居民代表會議，表決重大施工事項對95%以上業(yè)主同意的方案，通過"行政調(diào)解+司法確認"解決少數(shù)異議設(shè)立200萬元專項補償基金，用于施工擾民補償（標準：200元/戶·月）過渡期安置現(xiàn)房安置：優(yōu)先調(diào)配66㎡、75㎡兩種戶型現(xiàn)房，配備基本家具家電房票使用：對接15個在售樓盤2800套房源，提供最長14個月過渡租房補貼回遷保障：設(shè)置"先簽先選"選房機制，簽約率達100%后30日內(nèi)啟動回遷八、技術(shù)創(chuàng)新與應用（一）數(shù)字化施工技術(shù)BIM全過程應用建立建筑信息模型，實現(xiàn)管線碰撞檢測（精度達到LOD400）采用無人機傾斜攝影技術(shù)，每周生成三維進度模型與計劃比對移動端質(zhì)量巡檢系統(tǒng)，問題整改閉環(huán)率要求100%智能監(jiān)測系統(tǒng)結(jié)構(gòu)健康監(jiān)測：布設(shè)120個振動傳感器，采樣頻率100Hz環(huán)境監(jiān)測：實時監(jiān)測PM2.5、噪聲、溫濕度，數(shù)據(jù)上傳至區(qū)建管委平臺人員管理：采用北斗定位安全帽，電子圍欄預警越界行為（二）綠色施工技術(shù)循環(huán)利用技術(shù)舊磚再生：采用顎式破碎機將拆除磚破碎為再生骨料（粒徑5-20mm），用于路基回填水資源回收：設(shè)置三級沉淀池，施工用水重復利用率≥80%模板體系：采用鋁合金模板（周轉(zhuǎn)次數(shù)≥300次）替代傳統(tǒng)木模板低碳施工措施新能源應用：施工現(xiàn)場100%使用電動工程機械，配置2臺200kW柴油發(fā)電機備用碳足跡追蹤：建立施工全過程碳排放計算模型，目標