房產(chǎn)中介服務(wù)合同模板及風(fēng)險(xiǎn)控制在房產(chǎn)交易的復(fù)雜流程中，中介服務(wù)合同是界定各方權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性與風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制直接影響交易安全。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，梳理合同模板的核心要素，剖析常見風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出針對(duì)性的控制策略，為中介機(jī)構(gòu)及交易雙方提供實(shí)操指引。一、房產(chǎn)中介服務(wù)合同模板的核心要素（一）當(dāng)事人信息條款合同首部需明確中介機(jī)構(gòu)（乙方）、委托方（甲方，含買方/賣方）的基礎(chǔ)信息：中介方：標(biāo)注營(yíng)業(yè)執(zhí)照名稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼（或注冊(cè)號(hào)）、備案資質(zhì)編號(hào)（如地方要求，示例：××-××）、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）、聯(lián)系地址及電話。委托方：自然人需填寫姓名、身份證號(hào)（脫敏處理，如××××××XXXX）、聯(lián)系方式；法人/組織需填寫名稱、法定代表人、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、授權(quán)代表（附授權(quán)書）。注意：委托方為多人（如共有房屋賣方）時(shí)，需全部簽約并注明份額；中介方需主動(dòng)出示資質(zhì)證明，委托方可通過住建部門官網(wǎng)核驗(yàn)備案信息。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)條款需細(xì)化中介服務(wù)的具體事項(xiàng)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免“概括性服務(wù)”導(dǎo)致糾紛：服務(wù)類型：區(qū)分“買方委托”（如房源搜尋、帶看、議價(jià)協(xié)助、網(wǎng)簽代辦等）或“賣方委托”（如房源掛牌、客源匹配、簽約協(xié)助等），明確服務(wù)階段（如“自簽約至過戶完成”或“僅提供房源信息”）。成果要求：約定帶看次數(shù)（如“每月帶看不低于3次”）、信息反饋周期（如“每日17時(shí)前反饋帶看結(jié)果”）、文件協(xié)助類型（如“協(xié)助準(zhǔn)備網(wǎng)簽材料、貸款材料”）。示例：“乙方為甲方提供買方委托服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括：（1）篩選符合甲方需求（面積××㎡、總價(jià)××萬元內(nèi)）的房源，每周推送不低于5套；（2）陪同甲方實(shí)地看房，每次帶看后24小時(shí)內(nèi)提交《帶看反饋表》；（3）協(xié)助甲方與賣方議價(jià)，促成《房屋買賣合同》簽訂；（4）協(xié)助辦理網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、過戶手續(xù)，直至不動(dòng)產(chǎn)證辦結(jié)?！保ㄈ﹤蚪鹋c費(fèi)用條款傭金爭(zhēng)議是高頻糾紛點(diǎn)，需從支付主體、比例、條件、退費(fèi)情形四方面明確：支付主體：買方、賣方或雙方分擔(dān)（需與《房屋買賣合同》約定一致）。傭金比例：按房屋成交價(jià)的×%（如1%-3%，避免模糊表述），或固定金額（如××元）。支付條件：約定“傭金于《房屋買賣合同》簽訂時(shí)支付”或“過戶完成后支付”，避免“服務(wù)完成后支付”的模糊表述。退費(fèi)情形：明確“因中介方過錯(cuò)（如提供虛假房源、隱瞞房屋瑕疵）導(dǎo)致交易失敗的，全額退還傭金；因委托方單方違約解除合同的，傭金不予退還”。風(fēng)險(xiǎn)提示：禁止約定“無論交易是否成功均收取傭金”，此類條款可能因“排除對(duì)方主要權(quán)利”被認(rèn)定無效。（四）房屋信息與瑕疵披露條款需對(duì)房屋權(quán)屬、現(xiàn)狀、瑕疵進(jìn)行書面確認(rèn)，避免信息失真引發(fā)糾紛：權(quán)屬信息：注明房屋坐落、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、產(chǎn)權(quán)人、共有情況、抵押/查封狀態(tài)（需中介方承諾“已核查不動(dòng)產(chǎn)登記簿，信息真實(shí)有效”）?，F(xiàn)狀描述：明確房屋裝修、附屬設(shè)施（如家具、家電）、租賃狀態(tài)（如“房屋無租賃”或“租期至×年×月”）。瑕疵披露：中介方需書面提示房屋潛在風(fēng)險(xiǎn)（如“房屋存在滲水瑕疵，賣方承諾維修”“學(xué)區(qū)指標(biāo)已使用，3年內(nèi)不可再用”），委托方需簽字確認(rèn)已知悉。（五）權(quán)責(zé)劃分與違約責(zé)任條款需平衡各方權(quán)利義務(wù)，避免“單邊免責(zé)”條款：中介方義務(wù)：保守委托方隱私（如買方購(gòu)房能力、賣方底價(jià)）、及時(shí)傳遞交易信息、協(xié)助處理突發(fā)問題（如政策變動(dòng)導(dǎo)致貸款受阻）。委托方義務(wù)：如實(shí)提供信息（如買方購(gòu)房資格、賣方房屋真實(shí)情況）、配合中介服務(wù)（如按時(shí)到場(chǎng)簽約、提供材料）。違約責(zé)任：約定違約情形（如中介方延遲服務(wù)、委托方跳單）及賠償標(biāo)準(zhǔn)（如按傭金的×%支付違約金，或賠償實(shí)際損失）。示例：“若甲方（買方）繞過乙方，直接與乙方提供的房源業(yè)主簽訂合同，視為‘跳單’，甲方需向乙方支付雙倍傭金作為違約金?！保?zhēng)議解決與其他條款爭(zhēng)議解決：優(yōu)先選擇“向房屋所在地人民法院起訴”或“提交××仲裁委員會(huì)仲裁”，避免“或裁或?qū)彙钡臒o效約定。補(bǔ)充條款：預(yù)留空白區(qū)域，供雙方協(xié)商特殊事項(xiàng)（如“若因政策調(diào)整導(dǎo)致交易終止，雙方互不追究責(zé)任”）。二、房產(chǎn)中介服務(wù)合同的常見風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（一）合同主體瑕疵風(fēng)險(xiǎn)中介方資質(zhì)缺失：無備案資質(zhì)、超范圍經(jīng)營(yíng)（如未取得“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”經(jīng)營(yíng)范圍），導(dǎo)致合同效力存疑，交易受主管部門處罰。委托方權(quán)限瑕疵：賣方為共有權(quán)人但未全部簽約、代理人無書面授權(quán)（如口頭委托），后續(xù)引發(fā)權(quán)屬糾紛。（二）服務(wù)內(nèi)容模糊風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)邊界不清：如僅約定“提供中介服務(wù)”，未明確是否包含貸款代辦、過戶協(xié)助，交易中雙方對(duì)服務(wù)范圍產(chǎn)生爭(zhēng)議。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)缺失：如帶看服務(wù)無次數(shù)、反饋周期要求，中介方消極履職，委托方難以追責(zé)。（三）傭金爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)跳單糾紛：委托方通過中介獲取房源后，私下與業(yè)主交易，中介方舉證困難（如無帶看記錄、聊天記錄）。傭金支付條件模糊：如約定“交易成功后支付”，但“交易成功”是指簽約還是過戶，雙方理解分歧。（四）房屋信息失真風(fēng)險(xiǎn)權(quán)屬瑕疵隱瞞：中介方未核查房屋抵押、查封狀態(tài)，或隱瞞“劃撥土地需補(bǔ)繳出讓金”等情況，交易后引發(fā)糾紛?，F(xiàn)狀描述不符：如合同約定“房屋帶裝修”，但實(shí)際交房時(shí)裝修被拆除，賣方以“口頭約定”否認(rèn)，中介方未留存證據(jù)。（五）解約條款漏洞風(fēng)險(xiǎn)單方解約權(quán)濫用：合同未約定解約條件，一方隨意解除合同，另一方索賠無據(jù)。退費(fèi)規(guī)則不明：如“因不可抗力解約的，傭金退還”，但未明確“不可抗力”范圍（如疫情管控、政策變動(dòng)是否屬于）。三、風(fēng)險(xiǎn)控制策略與實(shí)操建議（一）主體資質(zhì)審查機(jī)制中介方自查：簽約前公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明、從業(yè)人員資格證書，留存委托方身份證/營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，核驗(yàn)授權(quán)代表權(quán)限。委托方核查：通過“全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢中介方經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，登錄住建部門官網(wǎng)核驗(yàn)備案資質(zhì)，要求中介方提供房源業(yè)主的權(quán)屬證明（如房產(chǎn)證復(fù)印件）。（二）服務(wù)內(nèi)容精細(xì)化管理服務(wù)清單化：簽訂《服務(wù)確認(rèn)單》，逐項(xiàng)列明服務(wù)事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、完成時(shí)間，雙方簽字確認(rèn)（如“2023年×月×日前完成3次帶看，每次帶看后提交書面反饋”）。過程留痕：通過企業(yè)微信、工作郵箱傳遞交易信息，保存帶看視頻、聊天記錄（注明時(shí)間、主體），作為服務(wù)履約的證據(jù)。（三）傭金條款合規(guī)化設(shè)計(jì)明確支付邏輯：區(qū)分“簽約傭金”（簽訂《房屋買賣合同》時(shí)支付）與“過戶傭金”（不動(dòng)產(chǎn)證辦結(jié)時(shí)支付），避免“打包支付”引發(fā)爭(zhēng)議。跳單責(zé)任強(qiáng)化：在合同中約定“委托方通過中介獲取房源信息（含業(yè)主聯(lián)系方式、房屋特征）后，1年內(nèi)與該房源業(yè)主交易的，視為跳單”，并留存帶看記錄、房源信息登記表作為證據(jù)。（四）房屋信息核查與披露機(jī)制權(quán)屬調(diào)查：中介方需在簽約前72小時(shí)內(nèi)，通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢房屋權(quán)屬（出具《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果》），并將查詢結(jié)果附于合同后。瑕疵書面確認(rèn)：對(duì)房屋裝修、租賃、抵押等情況，簽訂《房屋現(xiàn)狀確認(rèn)書》，由買賣雙方、中介方三方簽字，明確“已知悉并接受現(xiàn)狀”。（五）解約條款與爭(zhēng)議預(yù)防解約條件具體化：約定“因買方購(gòu)房資格審核未通過、賣方房屋被查封”等客觀事由解約的，傭金按服務(wù)進(jìn)度退還（如“已完成帶看服務(wù)的，退還50%傭金”）。爭(zhēng)議預(yù)警機(jī)制：交易中出現(xiàn)政策變動(dòng)、業(yè)主悔約等風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，中介方應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)書面通知委托方，協(xié)商解決方案（如補(bǔ)充協(xié)議變更條款）。（六）合同簽訂與履行的實(shí)操細(xì)節(jié)簽約前：委托方要求中介方提供《服務(wù)方案》，明確服務(wù)流程、收費(fèi)明細(xì)；中介方核查委托方購(gòu)房資格（如社保、征信）、賣方權(quán)屬證明。簽約時(shí)：逐項(xiàng)核對(duì)條款，對(duì)模糊表述要求補(bǔ)充說明（如“服務(wù)完成”的定義），并簽訂《條款確認(rèn)書》；涉及共有權(quán)人、代理人的，要求現(xiàn)場(chǎng)出示授權(quán)文件并拍照留存。履行中：定期召開“交易進(jìn)度會(huì)”，書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