房地產(chǎn)項目安全管理操作細則一、總則為規(guī)范房地產(chǎn)項目全周期安全管理工作，有效防范安全事故發(fā)生，保障項目參與人員生命安全及項目建設、運營的順利推進，依據(jù)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)建設、運維特點，制定本操作細則。本細則適用于房地產(chǎn)項目從前期規(guī)劃設計、施工建設到交付運維的全流程安全管理活動，涵蓋建設單位、施工單位、監(jiān)理單位及物業(yè)服務企業(yè)等相關責任主體的安全管理行為。二、安全管理組織架構(gòu)與職責（一）責任主體分工1.建設單位：作為項目安全管理的首要責任主體，需統(tǒng)籌項目全周期安全管理工作，督促施工、監(jiān)理單位落實安全責任，保障安全投入，協(xié)調(diào)解決安全管理中的重大問題。2.施工單位：嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)規(guī)章制度，建立施工現(xiàn)場安全管理體系，配備專職安全管理人員，落實各項安全防護措施，對施工過程安全負直接責任。3.監(jiān)理單位：履行安全監(jiān)理職責，審查施工組織設計中的安全技術措施，監(jiān)督施工單位安全管理行為，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時要求整改，情況嚴重時下達停工令并報告建設單位。4.物業(yè)服務企業(yè)：在項目交付后，負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全管理，包括設施設備維護、消防安全巡查、應急事件處置等，保障業(yè)主及使用人安全。（二）項目安全管理小組項目應成立以項目經(jīng)理為組長的安全管理小組，成員包括技術負責人、施工員、安全員、監(jiān)理工程師等。小組職責：制定項目安全管理計劃，明確各階段安全目標；組織安全培訓與教育活動，提升全員安全意識；定期開展安全檢查，排查并整改安全隱患；協(xié)調(diào)處理安全事故，落實事故調(diào)查與處理要求。三、全周期安全管理要求（一）前期規(guī)劃設計階段1.地質(zhì)勘察與場地安全：委托具備資質(zhì)的單位開展地質(zhì)勘察，確?？辈靾蟾嬲鎸嵎从硤龅氐刭|(zhì)條件，為基坑支護、地基處理等設計提供可靠依據(jù)，避免因地質(zhì)問題引發(fā)坍塌、滑坡等事故。2.設計安全合規(guī)性：建筑設計需符合國家消防、人防、抗震等規(guī)范要求，明確消防疏散通道、防火分區(qū)、消防設施布局；結(jié)構(gòu)設計應充分考慮荷載、抗震等級，確保建筑結(jié)構(gòu)安全；機電設計需規(guī)范電氣、給排水、暖通系統(tǒng)布局，避免管線沖突及安全隱患。（二）施工建設階段1.人員管理施工人員需經(jīng)安全培訓并考核合格后方可上崗，特種作業(yè)人員（如焊工、塔吊司機、架子工等）必須持有效證件作業(yè)；建立人員進場登記制度，嚴禁無關人員進入施工現(xiàn)場，進入現(xiàn)場人員需正確佩戴安全帽、安全帶等防護用品。2.設備與機具管理施工機械、機具需經(jīng)檢驗合格后方可投入使用，定期進行維護保養(yǎng)，確保性能良好；塔吊、施工電梯等特種設備應辦理使用登記，由專業(yè)單位安裝、拆卸，作業(yè)前進行試運行檢查，嚴禁超載、帶病運行。3.施工現(xiàn)場防護基坑、臨邊、洞口等危險部位應設置防護欄桿、警示標志及封閉圍擋，深度超過2米的基坑需設置臨邊防護并采取排水、支護措施；高空作業(yè)（2米及以上）需搭設操作平臺、安全網(wǎng)，作業(yè)人員系掛安全帶，惡劣天氣（如大風、雨雪）嚴禁高空作業(yè)。4.臨時設施管理施工現(xiàn)場臨時用電應采用TN-S系統(tǒng)，實行“三級配電、兩級保護”，配電箱、開關箱需符合規(guī)范，電纜架空或穿管保護，嚴禁私拉亂接；臨時辦公、宿舍應采用不燃或難燃材料搭建，保持通風良好，宿舍內(nèi)嚴禁使用大功率電器，消防器材配備齊全。5.危險源管控對深基坑、高支模、起重吊裝等危大工程，施工單位需編制專項施工方案，經(jīng)專家論證后嚴格執(zhí)行，監(jiān)理單位全程旁站監(jiān)督；施工現(xiàn)場動火作業(yè)需辦理動火證，配備滅火器材，作業(yè)后確認無火種遺留；易燃易爆物品應單獨存放，設置明顯警示標志，專人管理，嚴格領用登記制度。（三）交付運維階段1.物業(yè)承接查驗：物業(yè)服務企業(yè)應參與項目竣工驗收，對消防設施、電梯、電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等進行全面查驗，確保設施設備完好、符合安全使用要求。2.設施設備維護：建立設施設備臺賬，制定維護保養(yǎng)計劃，定期對電梯、消防系統(tǒng)、配電房、水泵房等進行檢修，記錄維護情況；公共區(qū)域照明、消防通道、疏散指示標志等設施應保持完好，定期檢查并及時修復損壞部件。3.安全巡查與管理：每日開展公共區(qū)域安全巡查，重點檢查消防設施、電梯運行、樓道堆放物、外墻脫落隱患等；制定裝修管理規(guī)定，嚴禁業(yè)主違規(guī)裝修（如破壞承重結(jié)構(gòu)、違規(guī)拆改消防設施），對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督。四、專項安全管理措施（一）消防安全管理1.施工階段：施工現(xiàn)場應設置臨時消防水源、消防通道，每層樓配備滅火器、消防應急照明，動火作業(yè)區(qū)域與易燃材料堆場保持安全距離；2.運維階段：物業(yè)區(qū)域內(nèi)每棟樓應設置消防栓、滅火器，定期檢查消防設施有效性，組織業(yè)主開展消防知識宣傳，每年至少組織1次消防演練。（二）高空作業(yè)安全管理作業(yè)前檢查作業(yè)平臺、腳手架、安全網(wǎng)等設施的可靠性，作業(yè)人員必須系掛安全帶，使用工具袋防止物件墜落；遇6級及以上大風、暴雨、雷電等天氣，立即停止高空作業(yè)，對作業(yè)設備進行加固或拆除。（三）特種設備安全管理塔吊、施工電梯等設備安裝后需經(jīng)檢測機構(gòu)驗收合格，取得使用登記證后方可使用；設備操作人員需持證上崗，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備每月進行一次檢查，每季度進行一次全面維護。（四）臨時用電安全管理施工現(xiàn)場臨時用電方案需經(jīng)電氣工程師審核，配電箱應上鎖并由專人管理，漏電保護器定期測試；夜間施工應有足夠照明，行燈電壓不得超過36V，潮濕環(huán)境作業(yè)行燈電壓不超過12V。五、應急管理（一）應急預案編制項目應針對火災、坍塌、觸電、高處墜落、特種設備事故等常見事故類型，編制專項應急預案，明確應急組織機構(gòu)、應急響應流程、救援措施及人員分工。（二）應急物資與設備施工現(xiàn)場及物業(yè)區(qū)域應配備應急救援物資（如滅火器、急救箱、擔架、沙袋等），并定期檢查更新；配備必要的應急救援設備（如消防車泵、應急發(fā)電機、通訊設備等），確保應急時正常使用。（三）應急演練與培訓施工階段每半年組織一次綜合應急演練，運維階段每年組織一次演練，演練后總結(jié)評估并完善預案；對項目全員開展應急知識培訓，提升應急處置能力，重點崗位人員需掌握急救技能。（四）事故報告與處置發(fā)生安全事故后，現(xiàn)場人員應立即報告項目負責人，項目負責人1小時內(nèi)報告屬地應急管理部門及建設主管部門；啟動應急預案，組織救援，保護事故現(xiàn)場，配合事故調(diào)查，按照“四不放過”原則（事故原因未查清、責任人未處理、整改措施未落實、有關人員未受教育）處理事故。六、監(jiān)督考核與改進（一）日常檢查與隱患整改施工階段，安全管理小組每周開展一次全面安全檢查，監(jiān)理單位每日巡查，施工單位安全員每日巡檢；發(fā)現(xiàn)安全隱患應立即下達整改通知，明確整改責任人、期限，整改完成后復查驗收，形成“檢查-整改-復查”閉環(huán)管理。（二）考核機制建設單位對施工、監(jiān)理單位的安全管理工作進行月度考核，考核內(nèi)容包括安全制度落實、隱患整改情況、事故發(fā)生率等；項目內(nèi)部對管理人員、施工班組實行安全績效掛鉤，將安全表現(xiàn)與工資、獎金、評優(yōu)掛鉤。（三）持續(xù)改進定期召開安全管理例會，分析安全管理中存在的問題，總結(jié)經(jīng)驗教訓，優(yōu)化安全管理措施；收集行業(yè)內(nèi)安全事故案例，組織學習，舉一反三，避免同類事故發(fā)生。七、附則1.本細則由項目建設單