贈(zèng)送面積合同在房地產(chǎn)交易中，“贈(zèng)送面積”常被開(kāi)發(fā)商作為促銷手段，以“買一送一”“三房變四房”等宣傳吸引購(gòu)房者。然而，這類承諾背后往往隱藏著復(fù)雜的法律風(fēng)險(xiǎn)與合同陷阱。從違規(guī)加建導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)瑕疵，到公用區(qū)域贈(zèng)送的法律無(wú)效性，再到宣傳承諾與實(shí)際交付的差異，贈(zèng)送面積合同糾紛已成為近年來(lái)商品房買賣爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。本文將從法律風(fēng)險(xiǎn)類型、合同效力認(rèn)定、典型案例解析及購(gòu)房者防范策略四個(gè)維度，深入剖析贈(zèng)送面積合同的核心問(wèn)題。贈(zèng)送面積的法律風(fēng)險(xiǎn)類型贈(zèng)送面積的法律風(fēng)險(xiǎn)主要源于其“合法性”與“權(quán)利屬性”的雙重瑕疵。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商宣稱的“贈(zèng)送面積”通?？煞譃槿悾款惥嬖诓煌潭鹊姆呻[患。一、違規(guī)加建的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)擅自更改規(guī)劃，在原有建筑結(jié)構(gòu)上加建樓層、封閉露臺(tái)或搭建陽(yáng)光房，將此類未報(bào)批的面積作為“贈(zèng)送”。例如，某樓盤為增加戶型吸引力，在頂樓加建一層閣樓并贈(zèng)送給購(gòu)房者，但該加建行為未取得規(guī)劃部門審批，導(dǎo)致整棟建筑無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，購(gòu)房者最終無(wú)法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃許可的建筑屬于違建，可能面臨拆除或沒(méi)收風(fēng)險(xiǎn)，更無(wú)法納入產(chǎn)權(quán)登記范圍。此類贈(zèng)送面積本質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商以“贈(zèng)送”名義掩蓋違規(guī)建設(shè)的事實(shí)，購(gòu)房者不僅無(wú)法獲得合法產(chǎn)權(quán)，還可能因房屋存在違建記錄影響后續(xù)出售、抵押或繼承。二、公用面積的無(wú)權(quán)處分風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商常將小區(qū)公共區(qū)域如一樓庭院、屋頂花園、地下室等作為“贈(zèng)送面積”承諾給個(gè)別購(gòu)房者。但根據(jù)《民法典》第二百七十四條，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路、其他公共場(chǎng)所等屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)單獨(dú)處分。例如，廣州某樓盤銷售人員承諾將二樓房屋相鄰的60平方米公共區(qū)域“贈(zèng)送”給購(gòu)房者，并約定鋪設(shè)地板后交付，但該區(qū)域?qū)崬槿w業(yè)主共有。法院審理后認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商的贈(zèng)送行為因侵害共有權(quán)而無(wú)效，最終判決其承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償購(gòu)房者損失5萬(wàn)元。此類案例中，即便開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂書面協(xié)議，該約定也因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而自始無(wú)效，購(gòu)房者無(wú)法獲得獨(dú)占使用權(quán)，反而可能被其他業(yè)主起訴要求返還。三、政策變動(dòng)的履約風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，各地政府對(duì)“偷面積”行為的監(jiān)管趨嚴(yán)。北京、深圳等城市已出臺(tái)新規(guī)，明確要求陽(yáng)臺(tái)、飄窗等空間的面積計(jì)算需符合嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，部分傳統(tǒng)“贈(zèng)送”設(shè)計(jì)（如L形露臺(tái)封閉改造）因不符合新規(guī)，可能無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收。例如，西安某樓盤因政策調(diào)整導(dǎo)致原宣傳的“6平方米贈(zèng)送飄窗”無(wú)法交付，開(kāi)發(fā)商在致業(yè)主的信中承認(rèn)“因相關(guān)政策原因致使贈(zèng)送面積無(wú)法實(shí)現(xiàn)”。法院最終依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，認(rèn)定宣傳資料中的贈(zèng)送面積構(gòu)成合同內(nèi)容，判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。此類風(fēng)險(xiǎn)提示購(gòu)房者：贈(zèng)送面積的實(shí)現(xiàn)不僅依賴開(kāi)發(fā)商承諾，還需符合實(shí)時(shí)政策要求，而政策變動(dòng)的不確定性可能直接導(dǎo)致合同目的落空。贈(zèng)送面積合同效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)贈(zèng)送面積承諾是否具有法律效力，需結(jié)合《民法典》《商品房銷售管理辦法》及相關(guān)司法解釋綜合判斷。實(shí)踐中，法院通常從“承諾內(nèi)容是否具體明確”“是否構(gòu)成要約”“是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定”三個(gè)層面進(jìn)行審查。一、宣傳資料的要約屬性認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的銷售廣告、戶型圖、口頭承諾等宣傳資料，若對(duì)贈(zèng)送面積的描述“具體確定”且“對(duì)合同訂立及房?jī)r(jià)確定有重大影響”，則可能構(gòu)成要約，即便未載入書面合同，仍屬于合同組成部分。例如，西安中院審理的孫某與開(kāi)發(fā)商糾紛案中，購(gòu)房者提交的戶型圖宣傳冊(cè)明確標(biāo)注“贈(zèng)送6平方米飄窗”，且開(kāi)發(fā)商在后續(xù)函件中承認(rèn)無(wú)法交付。法院認(rèn)為，該宣傳內(nèi)容具體明確，直接影響購(gòu)房者的簽約意愿，故構(gòu)成要約，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)違約責(zé)任。反之，若宣傳內(nèi)容模糊（如“超大贈(zèng)送空間”“贈(zèng)送面積高達(dá)20%”），未明確位置、尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)，則視為要約邀請(qǐng)，不具法律約束力。二、書面合同條款的效力沖突部分開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中設(shè)置“免責(zé)條款”，約定“銷售人員口頭介紹僅供參考，不作為合同組成部分”。此類條款是否有效，需審查是否屬于“格式條款”及是否存在“排除對(duì)方主要權(quán)利”的情形。廣州中院在董某案中指出，開(kāi)發(fā)商利用優(yōu)勢(shì)地位預(yù)先擬定的免責(zé)條款，排除了宣傳資料成為合同內(nèi)容的可能性，實(shí)質(zhì)上剝奪了購(gòu)房者的索賠權(quán)利，故認(rèn)定該條款無(wú)效。法院同時(shí)強(qiáng)調(diào)，若購(gòu)房者能證明銷售人員通過(guò)短信、微信等方式作出具體承諾（如“贈(zèng)送區(qū)域?qū)佋O(shè)地板交付”），即便合同未載明，仍可作為認(rèn)定合同內(nèi)容的依據(jù)。三、違法贈(zèng)送的合同無(wú)效情形若贈(zèng)送面積屬于違規(guī)加建、公用區(qū)域或不符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，即便雙方簽訂書面協(xié)議，該約定也因“違反法律強(qiáng)制性規(guī)定”而無(wú)效。例如，某開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者約定“贈(zèng)送屋頂花園”，但該花園屬于業(yè)主共有，根據(jù)《民法典》第一百五十三條，該條款自始無(wú)效。此時(shí)，購(gòu)房者無(wú)法主張繼續(xù)履行，但可依據(jù)《民法典》第一百五十七條，要求開(kāi)發(fā)商賠償因過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的損失（如房?jī)r(jià)差額、裝修預(yù)期損失等）。典型糾紛案例的裁判規(guī)則司法實(shí)踐中，贈(zèng)送面積合同糾紛的裁判結(jié)果呈現(xiàn)出“區(qū)分情形、過(guò)錯(cuò)歸責(zé)”的特點(diǎn)。以下兩類典型案例的裁判邏輯，可為購(gòu)房者提供參考。一、承諾無(wú)法兌現(xiàn)的違約責(zé)任案例：購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，合同附件戶型圖標(biāo)注“贈(zèng)送入戶花園8平方米”，但收房時(shí)發(fā)現(xiàn)該區(qū)域未封閉，且開(kāi)發(fā)商拒絕按宣傳標(biāo)準(zhǔn)施工。法院審理認(rèn)為，戶型圖作為合同附件，明確載明了贈(zèng)送面積的位置及尺寸，構(gòu)成合同內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商未按約定交付，屬于違約，需按該區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值賠償購(gòu)房者損失。裁判要點(diǎn)：若贈(zèng)送面積承諾已載入合同或構(gòu)成要約，開(kāi)發(fā)商未履約的，需承擔(dān)違約責(zé)任，賠償金額通常參考該區(qū)域的單價(jià)乘以面積計(jì)算。二、違法贈(zèng)送的締約過(guò)失責(zé)任案例：開(kāi)發(fā)商承諾將公共露臺(tái)“贈(zèng)送”給購(gòu)房者，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定“購(gòu)房者對(duì)露臺(tái)享有永久使用權(quán)”。后其他業(yè)主起訴要求排除妨害，法院判決該協(xié)議無(wú)效，開(kāi)發(fā)商需返還購(gòu)房者因“贈(zèng)送面積”支付的溢價(jià)房款。裁判要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商明知贈(zèng)送面積為違法或無(wú)權(quán)處分，仍誘使購(gòu)房者簽約的，構(gòu)成締約過(guò)失，需賠償購(gòu)房者的信賴?yán)鎿p失（如房?jī)r(jià)溢價(jià)、利息損失等）；若購(gòu)房者明知違法仍接受，則可能因“過(guò)錯(cuò)相抵”減輕開(kāi)發(fā)商責(zé)任（如廣州案例中雙方均有過(guò)錯(cuò)，法院酌定開(kāi)發(fā)商賠償50%損失）。購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)防范策略面對(duì)贈(zèng)送面積的誘惑與風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者需從“事前審查、事中留證、事后維權(quán)”三個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)建防范體系。一、核實(shí)贈(zèng)送面積的合法性查詢規(guī)劃文件：要求開(kāi)發(fā)商提供《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，核實(shí)贈(zèng)送面積是否在規(guī)劃范圍內(nèi)。若為露臺(tái)、庭院等，需確認(rèn)是否屬于業(yè)主共有（可通過(guò)查閱《商品房銷售管理辦法》或咨詢住建部門）。區(qū)分“真實(shí)贈(zèng)送”與“虛假宣傳”：真正的贈(zèng)送面積應(yīng)體現(xiàn)為“產(chǎn)權(quán)面積打折”（如產(chǎn)權(quán)證登記120平方米，僅按110平方米計(jì)價(jià)），而非“未登記面積的口頭承諾”。若開(kāi)發(fā)商聲稱“贈(zèng)送20平方米”，需明確該面積是否計(jì)入產(chǎn)權(quán)，避免混淆“贈(zèng)送”與“偷面積”。二、強(qiáng)化合同條款的約束力書面化承諾內(nèi)容：將宣傳資料中的贈(zèng)送面積描述（位置、尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)）全部載入購(gòu)房合同，并約定違約責(zé)任（如逾期未交付按日支付房?jī)r(jià)萬(wàn)分之五的違約金）。排除格式條款陷阱：若合同中存在“宣傳資料不作為合同依據(jù)”等條款，應(yīng)要求刪除或注明“雙方另有書面約定的除外”，避免開(kāi)發(fā)商事后以格式條款抗辯。三、留存證據(jù)與及時(shí)維權(quán)固定宣傳證據(jù)：保留銷售廣告、戶型圖、銷售人員的口頭承諾錄音、微信聊天記錄等，若開(kāi)發(fā)商以“樣板房展示”證明贈(zèng)送效果，需拍攝視頻并要求在合同中注明“樣板房所示贈(zèng)送區(qū)域?yàn)榻桓稑?biāo)準(zhǔn)”。收房時(shí)核查面積：收房時(shí)對(duì)照合同及規(guī)劃文件，實(shí)地測(cè)量贈(zèng)送面積是否符合約定，若存在差異，可拒絕收房并書面催告開(kāi)發(fā)商整改，同時(shí)向住建部門、市場(chǎng)監(jiān)管部