唐山“購(gòu)物中心”市場(chǎng)研究思路：商圈市場(chǎng)分析商業(yè)發(fā)展歷程歷史沿革宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析物業(yè)分析經(jīng)濟(jì)分析發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)性分析首先，通過唐山購(gòu)物中心的歷史發(fā)展和現(xiàn)有及未來商圈的規(guī)劃，推理分析出唐山的整體市場(chǎng)概況。然后，對(duì)現(xiàn)有購(gòu)物中心及3-5年內(nèi)即將投入市場(chǎng)的購(gòu)物中心進(jìn)行分析。同時(shí)，對(duì)具體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，通過市場(chǎng)供給分析和經(jīng)營(yíng)分析得出“購(gòu)物中心”發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。未來市場(chǎng)供應(yīng)唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---前提說明本部分的研究將分為以下幾個(gè)方面：通過對(duì)唐山市購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)和百貨商業(yè)物業(yè)歷史供給走勢(shì)和基本零售情況的分析，考察唐山市商業(yè)

發(fā)展的基本特征。通過對(duì)大型現(xiàn)代購(gòu)物中心物業(yè)和大型百貨兩種商業(yè)物業(yè)形態(tài)的考察，分析唐山市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的基本分

布格局、空間發(fā)展趨勢(shì)和不同商業(yè)類型的發(fā)展?jié)摿?、趨?shì)及前景。通過對(duì)不同商業(yè)區(qū)段和不同商業(yè)物業(yè)類型的租售價(jià)格考察，分析唐山市購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)的基本價(jià)格特性，并預(yù)測(cè)其發(fā)展的趨勢(shì)。由于購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)本身的特性所限，本部分研究的重點(diǎn)在于以物業(yè)發(fā)展商的角度考察市場(chǎng)，著重于商業(yè)物業(yè)的供給和價(jià)格表現(xiàn)。另外說明的是，本部分報(bào)告數(shù)據(jù)不包括低端農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、非綜合類的專業(yè)市場(chǎng)。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心----基本狀況分析在不考慮低端農(nóng)貿(mào)、社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)上，唐山購(gòu)物中心型商業(yè)物業(yè)2003年底累計(jì)營(yíng)業(yè)面積11.1萬平方米，到2010年達(dá)到80.7萬平米，而現(xiàn)有在建項(xiàng)目將在3年內(nèi)入市，屆時(shí)總量將達(dá)到183.4萬平方米。市場(chǎng)供給迅猛增長(zhǎng)。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心-----基本狀況分析購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)面積現(xiàn)狀不考慮超市與部分主要商業(yè)物業(yè)的重復(fù)計(jì)算，排除掉市轄區(qū)外的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)不計(jì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建材電器等專業(yè)市場(chǎng)、早期商業(yè)物業(yè)和低檔底商，目前唐山市主要集中型商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)建筑面積約59.7萬平方米。項(xiàng)目名稱所屬政區(qū)位置建筑面積(㎡)開業(yè)時(shí)間檔次商業(yè)類型唐山百貨大樓路北區(qū)建設(shè)路620001984中檔百貨華聯(lián)商廈路北區(qū)新華西道310001987中高檔百貨唐百八方購(gòu)物廣場(chǎng)路北區(qū)北新西道450002004中檔百貨遠(yuǎn)洋城路北區(qū)長(zhǎng)寧道1100002004中高檔SHOPPINGMALL新天地購(gòu)物樂園路北區(qū)國(guó)防道1500002005中檔散鋪三利國(guó)際購(gòu)物中心路北區(qū)建設(shè)路與新華道交口560002006中高檔百貨唐百鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng)路北區(qū)北新西道370002007高檔百貨唐百人民購(gòu)物廣場(chǎng)路北區(qū)建設(shè)北路300002009中高檔百貨超級(jí)商場(chǎng)路北區(qū)新華西道120002009中高檔百貨唐百東方購(gòu)物廣場(chǎng)路北區(qū)建國(guó)路180002009中低檔百貨唐百南湖購(gòu)物廣場(chǎng)路南區(qū)西電路190002009低檔百貨唐百企新購(gòu)物廣場(chǎng)路北區(qū)北新道南270002009中檔散鋪總計(jì)597000㎡唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---基本狀況分析發(fā)展歷程分析從唐山市購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)走勢(shì)來看，可以發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)：從1984年-2002年間唐山市新增集中型商業(yè)僅9.3萬平米，十幾年里商業(yè)發(fā)展緩慢。在2013年左右唐山市集中型商業(yè)物業(yè)的供給整體逐漸趨于飽和。從2003年的數(shù)據(jù)來看，人均集中型商業(yè)面積為0.037平方米/人，這一指標(biāo)到2013年將達(dá)到0.59平方米/人，（一般國(guó)際都市人均集中型商業(yè)面積為0.8-1平方米/人）唐山城市商業(yè)供給的絕對(duì)不足將得到解決。由于此后本市商業(yè)設(shè)施的發(fā)展將轉(zhuǎn)由居民消費(fèi)水平上升來拉動(dòng)，其市場(chǎng)的增長(zhǎng)將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期。供應(yīng)方面，唐山市在2004至2005年間進(jìn)入了第一個(gè)供應(yīng)高峰。而在2009-2012年將進(jìn)入第二個(gè)供應(yīng)高峰。在大型ShoppingMall和外資超市相繼落成開業(yè)的推動(dòng)下，本市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)年均增長(zhǎng)在13萬平方米以上。單位面積零售總額趨于下降，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將逐步對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和投資者的物業(yè)需求造成影響。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心----基本狀況分析唐山現(xiàn)有及未來規(guī)劃的集中型商業(yè)中心（以百貨或購(gòu)物中心為核心）布局商業(yè)區(qū)名稱商業(yè)區(qū)類型位置檔次特征新華-建設(shè)商業(yè)中心區(qū)商業(yè)正中心區(qū)路北區(qū)中高檔唐山市商業(yè)的核心，是唐山是發(fā)展最早、規(guī)模最大、商業(yè)氛圍最為濃郁、覆蓋客戶面最廣的市級(jí)商圈，在唐山市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。先規(guī)模正在向東西兩側(cè)擴(kuò)大。本項(xiàng)目即在此區(qū)域，包含唐山百貨大樓、萬達(dá)廣場(chǎng)、三利購(gòu)物中心等項(xiàng)目長(zhǎng)寧-建設(shè)商業(yè)中心區(qū)商業(yè)副中心區(qū)路北區(qū)中高檔唐山市新興北部城區(qū)商業(yè)副中心。隨著唐山市的城市擴(kuò)張而形成，以服務(wù)周邊居民為主。擁有唐山首個(gè)大型SHOPPINGMALL遠(yuǎn)洋城，引領(lǐng)唐山商業(yè)新形態(tài)的形成，實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物及娛樂休閑消費(fèi)。八方商業(yè)中心區(qū)商業(yè)副中心區(qū)路北區(qū)高檔八方商業(yè)中心區(qū)是目前唐山檔次最高的商業(yè)區(qū)域，由高檔百貨組成的高品質(zhì)商圈。其中，唐百鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng)是目前唐山檔次最高的都市精品百貨店，引入了較多國(guó)內(nèi)一線及國(guó)內(nèi)一線品牌。唐百八方購(gòu)物廣場(chǎng)是服務(wù)區(qū)域的中檔百貨店，唐百超市為該百貨店的主力店。成為唐山的高檔商業(yè)中心聚集地，滿足唐山高檔人群的購(gòu)物需要。鳳凰新城區(qū)域商業(yè)中心區(qū)區(qū)域商業(yè)中心區(qū)路北區(qū)中高檔鳳凰新城為唐山城市未來發(fā)展的主要區(qū)域，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目林立，消費(fèi)潛力巨大。鳳城國(guó)際廣場(chǎng)、隆泰商務(wù)中心等項(xiàng)目是該區(qū)域的代表。南湖區(qū)域商業(yè)中心區(qū)區(qū)域商業(yè)中心區(qū)路南區(qū)中檔以老唐山風(fēng)情小鎮(zhèn)、南湖生態(tài)美食城為代表的特色主題商業(yè)區(qū)。引領(lǐng)未來南湖區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心----基本狀況分析分布區(qū)域和趨勢(shì)唐山全市已初步形成了中心城區(qū)商業(yè)、其他城區(qū)及縣（市）城區(qū)商業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)三級(jí)分布的格局。唐山中心區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布呈現(xiàn)集聚性，在空間分布上形成了以新華道和建設(shè)路交叉口為核心的“新華-建設(shè)”商業(yè)中心區(qū)，以長(zhǎng)寧道和建設(shè)路交叉口為核心的“長(zhǎng)寧-建設(shè)”商業(yè)中心區(qū)，以批零為特征的小山商業(yè)區(qū)和渤海商業(yè)區(qū)。最新的“唐山商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10年規(guī)劃”2011年-2020年，城市商業(yè)中心區(qū)將構(gòu)建“一正、兩副、兩區(qū)域”的商業(yè)中心格局。即商業(yè)正中心——新華-建設(shè)商業(yè)中心區(qū)；商業(yè)副中心——長(zhǎng)寧-建設(shè)商業(yè)中心區(qū)和八方商業(yè)中心區(qū)；區(qū)域商業(yè)中心區(qū)——鳳凰新城區(qū)域商業(yè)中心區(qū)和南湖區(qū)域商業(yè)中心區(qū)。我項(xiàng)目位于規(guī)劃中的“一正”范圍的核心地帶。從空間分布來看，唐山市絕大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)集中在新華道兩側(cè)和建設(shè)路兩側(cè)，而以本案為中心的三公里范圍內(nèi)，集中了唐山市絕大多數(shù)的市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和各式特色商業(yè)街區(qū)。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心----基本狀況分析唐山未來主要大型商業(yè)項(xiàng)目名稱區(qū)位地址面積（㎡）預(yù)計(jì)完工年限內(nèi)容渤海新世界路南區(qū)新華西道88號(hào)350002012年2月百貨、超市、精品店、餐飲、電影院萬達(dá)廣場(chǎng)路南區(qū)路南區(qū)長(zhǎng)青樓2100002011年9月SHOPPINGMALL，百貨、超市、精品店、餐飲、娛樂新華聯(lián)廣場(chǎng)路南區(qū)新華道與衛(wèi)國(guó)路交叉口150002012年百貨、商街、餐飲、娛樂世博廣場(chǎng)路南區(qū)建設(shè)路與新華道交叉口3000002012年百貨、精品店、街鋪新華貿(mào)寫字樓路南區(qū)新華西道32號(hào)600002011年9月百貨、精品店、娛樂鳳城國(guó)際廣場(chǎng)路北區(qū)友誼路與北新道交叉口800002011年12月百貨、沃爾瑪超市、電影院新華文化廣場(chǎng)路北區(qū)文化路與新華道交叉口1270002012年王府井百貨君柏時(shí)代商業(yè)中心路北區(qū)常各莊2000002013年12月購(gòu)物中心、步行街、餐飲總計(jì)1027000唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心----基本狀況分析地塊半徑兩公里范圍內(nèi)購(gòu)物中心狀況統(tǒng)計(jì)表明，到2013年項(xiàng)目周邊兩公里范圍內(nèi)將有集中型商業(yè)物業(yè)約80萬平方米（不計(jì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建材電器等專業(yè)市場(chǎng)和低檔底商），占到唐山市商業(yè)物業(yè)供給的43.6％。----根據(jù)唐山2011統(tǒng)計(jì)年鑒唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心----基本狀況分析地塊半徑兩公里范圍內(nèi)購(gòu)物中心狀況統(tǒng)計(jì)表明，到2013年項(xiàng)目周邊兩公里范圍內(nèi)將有集中型商業(yè)物業(yè)約80萬平方米（不計(jì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建材電器等專業(yè)市場(chǎng)和低檔底商），占到唐山市商業(yè)物業(yè)供給的43.6％。----根據(jù)唐山2011統(tǒng)計(jì)年鑒唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心—典型項(xiàng)目研究唐百大樓：唐百主力店創(chuàng)始于1984年，歷史最為長(zhǎng)久，是目前唐山知名度最高，且人流量較大的百貨店。它經(jīng)歷了四次調(diào)整及改擴(kuò)建而形成今天的規(guī)模和檔次，是目前唐山單店面積最大的百貨店。唐百商圈在地理位置上有很大的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也存在場(chǎng)地狹小、業(yè)態(tài)單調(diào)及商品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等問題。遠(yuǎn)洋城：2004年建成營(yíng)運(yùn)的遠(yuǎn)洋城是唐山首個(gè)大型shoppingmall。是按照唐山商業(yè)發(fā)展規(guī)劃而建設(shè)的，由五聯(lián)百貨、保龍倉(cāng)超市及蘇寧電器等主力店組成，是唐山目前較為時(shí)尚的休閑性消費(fèi)場(chǎng)所，也改變了唐山消費(fèi)者的消費(fèi)觀念，在購(gòu)物的同時(shí)也可進(jìn)行服務(wù)性消費(fèi)，如玩電玩、看電影、唱歌及吃飯等消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物及娛樂休閑消費(fèi)。由其和2009年?duì)I運(yùn)的唐百人民購(gòu)物廣場(chǎng)共同支撐起唐山北部“長(zhǎng)寧-建設(shè)商業(yè)副中心”。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析三利購(gòu)物中心：鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng)：2006年建成開業(yè)的三利購(gòu)物中心是目前新華-建設(shè)商業(yè)中心區(qū)（原唐百商圈）檔次最高的百貨店，也是唐山目前唯一一個(gè)綜合體商業(yè)，它品牌種類豐富，品牌檔次較高，同時(shí)添加了娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)，豐富了業(yè)態(tài)組合，提升了商圈的整體檔次。正是“三利”的出現(xiàn)，直接導(dǎo)致了唐百集團(tuán)危機(jī)感的形成，并開始在唐山優(yōu)質(zhì)地段大肆擴(kuò)張，以保持其行業(yè)老大的地位。2007年成立唐百鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng)與原有的唐百八方購(gòu)物廣場(chǎng)共同支撐起了唐山商業(yè)副中心——八方商圈。成為唐山的高檔商業(yè)中心聚集地，滿足唐山高檔人群的購(gòu)物需要。唐百鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng)是目前唐山檔次最高的都市精品百貨店，引入了較多國(guó)內(nèi)一線及國(guó)內(nèi)一線品牌。唐百八方購(gòu)物廣場(chǎng)是服務(wù)區(qū)域的中檔百貨店，唐百超市為該百貨店的主力店。購(gòu)物中心—典型項(xiàng)目研究唐百東方廣場(chǎng)：2009年唐百超級(jí)商場(chǎng)落戶新華西道，唐百東方購(gòu)物廣場(chǎng)落戶建國(guó)路，唐百南湖購(gòu)物廣場(chǎng)落戶西電路，唐百企新購(gòu)物廣場(chǎng)落戶北新道。自此完成了唐百集團(tuán)的初步商業(yè)部署，同時(shí)，也產(chǎn)生了唐山商業(yè)新格局。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---基礎(chǔ)研究小結(jié)唐山現(xiàn)有及未來商業(yè)規(guī)劃圖：CBD唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---基礎(chǔ)研究小結(jié)唐山購(gòu)物中心項(xiàng)目分布特征唐山零售區(qū)域相當(dāng)集中于市區(qū)中心，建設(shè)路、新華道、北新道、長(zhǎng)寧道等商業(yè)區(qū)域構(gòu)成為城市的主要商業(yè)區(qū)。各個(gè)商業(yè)區(qū)域日益表現(xiàn)出以大型商業(yè)物業(yè)為核心，以商業(yè)街鋪體系為延伸，多種商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)并存并向外拓展的態(tài)勢(shì)。而南湖、鳳凰新城等區(qū)域商業(yè)中心在舊城改造的基礎(chǔ)上，獲得了新的規(guī)劃和建設(shè)。就目前結(jié)果來看，規(guī)劃已經(jīng)初現(xiàn)成效，大批開發(fā)商的進(jìn)駐必將引領(lǐng)該區(qū)快速發(fā)展。建國(guó)路、西電路、企新橋附近因?yàn)樘瓢偌瘓F(tuán)的進(jìn)駐而備受關(guān)注，未來隨著城市的開發(fā)建設(shè)，上述地段也極有可能形成新的區(qū)域商業(yè)中心。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及目前存在的問題購(gòu)物中心類別：唐山市共有傳統(tǒng)百貨7家、Shoppingmall1家、精品百貨2家、時(shí)尚百貨0家。從經(jīng)營(yíng)狀況上看，傳統(tǒng)百貨在唐山銷售狀況很好，唐山人較為認(rèn)可，精品百貨因?yàn)槠涠ㄎ桓叨?，隨著唐山人生活水平的提高，經(jīng)營(yíng)狀況也很好。而購(gòu)物中心因?yàn)槠涠ㄎ粫r(shí)尚所以更受年輕人追捧。其中，唐百旗下?lián)碛猩虡I(yè)7家，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，2010年總體銷售額達(dá)到60億元人民幣，在唐山具有壟斷地位。其中以占據(jù)中心位置的唐百大樓和八方購(gòu)物經(jīng)營(yíng)狀況更是出色。數(shù)量名稱面積年代經(jīng)營(yíng)狀況傳統(tǒng)百貨7家唐山百貨大樓620001984非常好華聯(lián)商廈310001987一般唐百八方購(gòu)物廣場(chǎng)450002004好唐百超級(jí)商場(chǎng)120002009較好唐百東方購(gòu)物廣場(chǎng)180002009一般唐百南湖購(gòu)物廣場(chǎng)190002009一般唐百企新購(gòu)物廣場(chǎng)270002009一般SHOPPINGMALL1家遠(yuǎn)洋城1100002004好精品百貨2家三利國(guó)際購(gòu)物中心560002006好唐百鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng)370002007較好時(shí)尚百貨0家注：本統(tǒng)計(jì)不包含“明星百貨”等規(guī)模較小的商業(yè)和“尚座”等內(nèi)街形式商業(yè)。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析唐山市購(gòu)買中心商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)同其它物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)的用途更為多樣，需求面積區(qū)間更廣，對(duì)于區(qū)位的要求更苛刻。這些要求反映到價(jià)

格上，就使得商業(yè)物業(yè)的價(jià)格線，相對(duì)于其它物業(yè)，顯得更為靈活，更為多變的態(tài)勢(shì)。

通過對(duì)唐山市不同商業(yè)區(qū)域和不同商業(yè)類型可獲得價(jià)格資料的考察，發(fā)現(xiàn)，唐山市購(gòu)物中心內(nèi)外部商業(yè)物業(yè)市

場(chǎng)的主流銷售價(jià)格集中在20000-40000元/平方米，主流租金集中在3.5-16元/平方米/天和10-27元/平方米/天

的區(qū)間。而在此基礎(chǔ)上，商業(yè)物業(yè)受項(xiàng)目區(qū)位、物業(yè)面積、商業(yè)業(yè)態(tài)等不同因素的影響而有較大的調(diào)整。區(qū)域案例地址租金水平（元/天.平方米）流水扣點(diǎn)比例（%）管理費(fèi)（元/月/平米）新華-建設(shè)商業(yè)中心唐山百貨大樓建設(shè)路5-2020-2910唐百超級(jí)商場(chǎng)新華西道10-2723-2710三利國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)路與新華道交口6-2725-30按流水百分比2%華聯(lián)商廈新華西道10-3323按流水百分比2.5%長(zhǎng)寧-建設(shè)商業(yè)中心唐百鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng)北新西道8-4021-2710唐百八方購(gòu)物廣場(chǎng)北新西道3-2020-2710八方商業(yè)中心唐百人民購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)北路2-2018-2710遠(yuǎn)洋城長(zhǎng)寧道2-18-按流水扣點(diǎn)比例的10%鳳凰新城商業(yè)中心購(gòu)物中心---經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及目前存在的問題唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及目前存在的問題典型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析：唐百八方購(gòu)物廣場(chǎng)名稱層數(shù)業(yè)態(tài)代表品牌唐百八方購(gòu)物廣場(chǎng)1層八方超市八方超市化妝品ONLY眼鏡、保健品寶島眼鏡、2層黃金、鐘表、珠寶、運(yùn)動(dòng)休閑、羊絨、家居、床上用品、鞋帽、童裝 鄂爾多斯、羅萊家紡、夢(mèng)特嬌3層服裝（羽絨服、運(yùn)動(dòng)服、休閑服）波司登、暇步士、耐克4層唐百電器旗艦店、餐飲新食代美食廣場(chǎng)、漢拿山主力客群：周邊居民為主、工薪階層、旅游人士。租金狀況：商場(chǎng)租金為3-20元/平米/天；但大部分商業(yè)（如超市等）均采用合營(yíng)返點(diǎn)形式進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)，返點(diǎn)比例

為流水的20%-27%；另加收管理費(fèi)10元/平米/天。經(jīng)營(yíng)狀況：2009年唐百八方購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)額超過10億元人民幣，占整個(gè)唐百集團(tuán)營(yíng)業(yè)額的18%。商場(chǎng)客流穩(wěn)定，

銷售狀況很好。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及目前存在的問題典型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析：唐百鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng)名稱層數(shù)業(yè)態(tài)代表品牌唐百鳳凰購(gòu)物廣場(chǎng)1層國(guó)際精品服裝、化妝品、手表、珠寶CERRUTI1881，BOSS、ID、周生生、ENZO2層男正裝TRUSSARDI,GANT、VISSOIE、TIMBERLAND 3層女正裝ESCADA，BASLER，ANCIENT，GuyLaroche4層少女裝、戶外休閑、牛仔褲NIKE，adidas，THENORHFACE，VEROMODA，Ochirly，Only， 5層兒童天地、生活家居、手機(jī)、玩具雙立人，富隆酒屋、鄧祿普主力客群:年齡30-55歲之間；企業(yè)主、國(guó)企高管、政府工作人員。租金狀況：商場(chǎng)租金為8-40元/平米/天；但大部分商業(yè)均采用合營(yíng)返點(diǎn)形式進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)，返點(diǎn)比例為流水的21%-27%；另加收管理費(fèi)10元/平米/天經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)內(nèi)部人流較少，但因其高端定位，所以總體經(jīng)營(yíng)狀況良好。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及目前存在的問題典型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析：遠(yuǎn)洋城名稱層數(shù)業(yè)態(tài)代表品牌遠(yuǎn)洋城-1層家樂福超市家樂福1層蘇寧電器、餐飲、珠寶、服裝必勝客、玉滿堂、花花公子、屈臣氏、寶島眼鏡2層蘇寧電器、餐飲、服裝匯百味、李寧、美特斯邦威、ONLY、VEROMODA、蘋果3層服裝、餐飲、娛樂adidas，NLKE，山野戶外、電影院，Only，沸城（酒吧）、愛樂琴行、兒童娛樂城 主力客群:年輕時(shí)尚人群、周邊居民、外來游客。租金狀況：商場(chǎng)租金為2-18元/平米/天；另按流水扣點(diǎn)10%加收管理費(fèi)。經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)內(nèi)部人流較大，家樂福超市、蘇寧電器、娛樂場(chǎng)所為其帶來穩(wěn)定客流。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---未來3年內(nèi)入市購(gòu)物中心情況分析典型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析：渤海新世界名稱位置總面積層數(shù)業(yè)態(tài)面積（㎡）價(jià)格（元/平米）渤海新世界新華西道88號(hào)35000㎡-1層品牌超市80001層快餐店、銷售商鋪16000外鋪：5萬，內(nèi)鋪：3萬2-3層銷售商鋪320002層2萬；3層：1.5萬4層獨(dú)立店鋪、嘉禾電影院電影院：16002萬5層餐飲、嘉禾電影院6層KTV、健身、嘉禾電影院優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越；嘉禾影院的進(jìn)入。劣勢(shì)：沒有專業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，未來經(jīng)營(yíng)狀況堪憂?？傮w量較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)。除大型主力店外，以銷售為主。三年售后返租年收益率6%、6%、8%。入市方式優(yōu)劣勢(shì)銷售情況銷售完成3/4。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---未來3年內(nèi)入市購(gòu)物中心情況分析典型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析：萬達(dá)廣場(chǎng)入市方式優(yōu)劣勢(shì)銷售情況售罄。名稱位置總面積業(yè)態(tài)面積（㎡）價(jià)格（元/平米）萬達(dá)廣場(chǎng)路南區(qū)長(zhǎng)青樓300000㎡沃爾瑪16000萬千百貨30000萬達(dá)洲際酒店35000新華書店21000萬達(dá)國(guó)際影城大歌星KTV大萬家娛樂城商業(yè)街鋪8700035000商鋪銷售；大型主力店合作經(jīng)營(yíng)。優(yōu)勢(shì)：萬達(dá)品牌效應(yīng)；眾多主力店形成集聚效應(yīng)。劣勢(shì)：地理位置稍差，周邊社區(qū)較少，客流量小。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---未來3年內(nèi)入市購(gòu)物中心情況分析典型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析：新華貿(mào)寫字樓入市方式優(yōu)劣勢(shì)銷售情況售罄。名稱位置總面積層數(shù)業(yè)態(tài)面積（㎡）價(jià)格（元/平米）新華貿(mào)寫字樓新華西道32號(hào)60000㎡－1華潤(rùn)萬家120001－3商場(chǎng)600004－5萬4亨利KTV、餐飲、娛樂KTV：25005大地影院、電玩、美食影院：4000租金一層：15元/㎡/天；二層：10元/㎡/天；三層：7元/㎡/天除超市、餐飲、娛樂外全部銷售。租賃情況90%優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越。劣勢(shì)：全部出售，沒有專業(yè)管理公司管理有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及目前存在的問題唐山市零售業(yè)整體表現(xiàn)較好，各商家經(jīng)營(yíng)狀況良好。地段是商場(chǎng)是否盈利的決定性因素。規(guī)模效應(yīng)、商圈效應(yīng)較為明顯，單體商業(yè)難以吸引人群。唐百品牌深受唐山市民喜愛。精品百貨雖然受眾群體相對(duì)較小，但在唐山潛在客戶較多，市場(chǎng)潛力較大。Shoppingmall形式的購(gòu)物中心較少，但“一站式”購(gòu)物理念深受唐山人認(rèn)可，市場(chǎng)潛力巨大。面向年輕人的時(shí)尚百貨（如大悅城）在唐山?jīng)]有出現(xiàn)，市場(chǎng)認(rèn)可度有待進(jìn)一步考察。未來預(yù)期建議建設(shè)商業(yè)；精品百貨、SHOPPINGMALL。營(yíng)造商業(yè)氛圍，形成品牌或規(guī)模效應(yīng)。物業(yè)建議未來3年內(nèi)唐山將有多家綜合性商業(yè)投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，形式多位“一站式”購(gòu)物中心。屆時(shí)，唐山商業(yè)將由“百貨”主導(dǎo)變?yōu)椤百?gòu)物中心”主導(dǎo)。特色經(jīng)營(yíng)、規(guī)模效應(yīng)將成為致勝關(guān)鍵。現(xiàn)有購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)總結(jié)：唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---小結(jié)現(xiàn)有購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合特征以綜合百貨為主，服裝服飾類業(yè)態(tài)貨品豐富，市場(chǎng)認(rèn)同度較高；但功能設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。隨著消費(fèi)者越來越需求多元化及體驗(yàn)式消費(fèi)的需求，特色精品店及多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的商街在本區(qū)域有較大發(fā)展空間。Shoppingmall等現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)近期獲得很大的發(fā)展，精品店、專賣店和百貨、大型購(gòu)物中心、大型超市逐步呈現(xiàn)三足鼎立的趨勢(shì)。大型品牌連鎖超市借助于其雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的物流系統(tǒng)和現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)模式，日益成為商業(yè)物業(yè)的主力需求者和商圈的主要支撐者。在經(jīng)營(yíng)類別上，大型超市側(cè)重于提供食品、日常生活用品等。而百貨、精品店、專賣店除了經(jīng)營(yíng)特色產(chǎn)品的以外基本經(jīng)營(yíng)服裝鞋帽等穿戴產(chǎn)品。而電器、電子、建材等商品多通過專業(yè)市場(chǎng)提供。餐飲、休閑、娛樂、健身等泛商業(yè)業(yè)態(tài)，除了遠(yuǎn)洋城、三利購(gòu)物中心等大型項(xiàng)目之外，唐山市僅有少部分商業(yè)項(xiàng)目提供，其現(xiàn)代商業(yè)綜合化、配套化的發(fā)展仍處于初步的發(fā)展階段。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析購(gòu)物中心---小結(jié)購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)整體發(fā)展特征唐山市的商業(yè)物業(yè)逐步向大型化、綜合化的方向發(fā)展。商場(chǎng)項(xiàng)目在引進(jìn)ShoppingMall、CityMall等概念的基礎(chǔ)上，日益加大規(guī)模，集成多種商業(yè)形態(tài)，提供包括超市、百貨、精品店、專業(yè)市場(chǎng)等零售形態(tài)和餐飲、休閑、娛樂、健身等多樣商業(yè)設(shè)施，以提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，萬達(dá)廣場(chǎng)就是是這一趨勢(shì)的代表項(xiàng)目。唐山市購(gòu)物中心的發(fā)展動(dòng)力分析根據(jù)已經(jīng)披露的、數(shù)據(jù)相對(duì)詳實(shí)的商業(yè)區(qū)域和物業(yè)建設(shè)規(guī)劃，不考慮超市與部分主要商業(yè)物業(yè)的重復(fù)計(jì)算，排除掉市內(nèi)兩區(qū)外的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)不計(jì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建材電器等專業(yè)市場(chǎng)、早期商業(yè)物業(yè)和低檔底商，未來3～5年間唐山市將建設(shè)的商業(yè)物業(yè)主要包括：既有建筑節(jié)能改造，城市主要干道改造、城市商業(yè)中心區(qū)改造，17個(gè)既有居住小區(qū)的改造，將帶來的商業(yè)街區(qū)的建設(shè)約300萬平方米（按規(guī)劃商貿(mào)公建面積的30％估算）。唐山購(gòu)物中心及大型超市賣場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析唐山商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)：商業(yè)物業(yè)供給快速增長(zhǎng)，2011-2013年將形成新增供給高峰這主要受萬達(dá)廣場(chǎng)、世博廣場(chǎng)等大型項(xiàng)目的相繼落成所推動(dòng)。新增供給的高峰仍將在未來1-2年內(nèi)達(dá)到。經(jīng)過商業(yè)物業(yè)的這一輪擴(kuò)張，唐山市近年來積累的商業(yè)物業(yè)需求將得到消化，預(yù)期未來商業(yè)物業(yè)的增長(zhǎng)，將更多的依賴于城市整體消費(fèi)力的提升的帶動(dòng)，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。商業(yè)物業(yè)的空間分布更向原有商業(yè)集中，只在鳳凰新城有較大增長(zhǎng)，業(yè)態(tài)和目標(biāo)市場(chǎng)多維化發(fā)展商業(yè)中馬太效應(yīng)的作用和舊城改造、鳳凰新城開發(fā)的推進(jìn)在未來將進(jìn)一步鞏固各個(gè)市級(jí)商業(yè)中心的地位。而競(jìng)爭(zhēng)的需要促使各商家日益向兩個(gè)方向發(fā)展：細(xì)分市場(chǎng)特色化或綜合發(fā)展集成化。預(yù)期商業(yè)物業(yè)的進(jìn)一步集中將導(dǎo)致各個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的融合。由于未來的新華-建設(shè)商業(yè)帶規(guī)模龐大，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，這在加強(qiáng)其商業(yè)中心地位的同時(shí)也將帶來客源和消費(fèi)過渡分散、交通壓力上升等問題。零售業(yè)態(tài)多元化，規(guī)模大型化，傳統(tǒng)商業(yè)現(xiàn)代化隨著零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，唐