利港·銀河廣場(chǎng)濱湖·向上城項(xiàng)目組市調(diào)報(bào)告朱煜該項(xiàng)目分析要點(diǎn)

樓盤所在區(qū)域介紹、基本信息介紹、周邊配套、規(guī)劃介紹等樓盤自身產(chǎn)品分析、特點(diǎn)、定位樓盤項(xiàng)目SWOT分析樓盤與周邊項(xiàng)目影響以及對(duì)公司項(xiàng)目的影響區(qū)位情況介紹合肥141戰(zhàn)略，是在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個(gè)主城、四個(gè)外圍城市組團(tuán)、一個(gè)濱湖新區(qū)的總體空間框架。一個(gè)主城是指在現(xiàn)有合肥二環(huán)路以內(nèi)、312國(guó)道以北的城市空間，主要負(fù)擔(dān)城市的綜合服務(wù)職能。四個(gè)外圍組團(tuán)分別是東部組團(tuán)（包括店埠、撮鎮(zhèn)）；北部組團(tuán)（包括瑤海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、雙墩）；西部組團(tuán)（包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地）；西南部組團(tuán)（包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)）。一個(gè)濱湖新區(qū)指在巢湖東北岸地勢(shì)較高地段建設(shè)濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)）項(xiàng)目區(qū)域配套整個(gè)濱湖區(qū)分為三橫三縱組成，成為一個(gè)田字形.而利港?銀河廣場(chǎng)地處合肥市濱湖區(qū)廬州大道和紫云路交口。處于濱湖區(qū)田字形中心位置，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目西邊是已經(jīng)建成的大型世紀(jì)金源購(gòu)物中心、合肥市三級(jí)甲等醫(yī)院濱湖醫(yī)院、東邊近在咫尺的是規(guī)劃中的省政務(wù)辦公區(qū)，北邊是目前已建成的安徽最大會(huì)展中心—濱湖會(huì)展中心，南邊是規(guī)劃中銀行人保后援基地及已經(jīng)建成的塘西河公園。周邊配套齊全，餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、教育、金融等配套一應(yīng)俱全，項(xiàng)目所處位置更是濱湖唯一一個(gè)地鐵雙軌1號(hào)線（廬州大道）與7號(hào)線（紫云路）交匯處，擁有不可比擬的優(yōu)質(zhì)配套及交通設(shè)施，項(xiàng)目基本參數(shù)基礎(chǔ)信息案名：利港銀河廣場(chǎng)

開(kāi)發(fā)商：榮港置業(yè)投資商：利港集團(tuán)建筑密度：21%所屬板塊：濱湖板塊案場(chǎng)電話：400-8181-365轉(zhuǎn)8227項(xiàng)目地址：廬州大道和福州路交口入住時(shí)間：2016年下半年裝修狀況：毛坯市調(diào)信息占地面積:1446300平方米總建筑面積：

52萬(wàn)㎡容積率：商業(yè)容積率≤≤5.0，居住3.0綠化率：商業(yè)部分≥20%，居住部分≥40%總戶數(shù)：

1627戶車位比例：1:1，3526個(gè)（含地上和地下）主力總價(jià)：80萬(wàn)左右代理商：世聯(lián)地產(chǎn)工程進(jìn)度：在建中面積范圍：88—160㎡（一期開(kāi)盤88-128）物業(yè)管理費(fèi)：1.44元/平方米·月物管公司：待定自建商業(yè)配套：超高酒店寫字樓，高端寫字樓，綜合商業(yè)，地鐵商業(yè)，為一體大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃介紹高端住宅高端寫字樓沿街商業(yè)時(shí)尚MALL超高酒店寫字樓地鐵商業(yè)產(chǎn)品分析該案占地面積:144萬(wàn)㎡建筑面積52萬(wàn)㎡一棟超高寫字樓兩棟寫字樓沿街商業(yè)和地鐵商業(yè)規(guī)劃十棟住宅四棟兩梯四戶六棟四體八戶的設(shè)計(jì)總規(guī)劃

1627戶目前商業(yè)進(jìn)展較慢,主推住宅，現(xiàn)已經(jīng)開(kāi)始蓄水認(rèn)籌,一期即將開(kāi)盤的是住宅樓1#2#3#7#戶型面積88~128房型分析優(yōu)點(diǎn)：進(jìn)門客廳連接餐廳，開(kāi)間進(jìn)深均很大,進(jìn)門感覺(jué)很大氣的感覺(jué)。三房朝南,主次客廳采光度很好,陽(yáng)臺(tái)，飄窗也很大，次要功能區(qū)朝北,雖然是中間戶型,但是配備了通風(fēng)天井，雖然見(jiàn)光度較差,但是高層具有回旋風(fēng)效果,也做到了南北通透的效果缺點(diǎn)：走廊過(guò)道浪費(fèi)面積較大,房門全關(guān)上再看走廊很狹隘空洞的感覺(jué),贈(zèng)送的設(shè)備平臺(tái)實(shí)用性很低,并且該設(shè)計(jì)房型設(shè)計(jì)公攤一般都比較大.看該平面圖,房屋多處為主承重墻,房型較為死板，不適于設(shè)計(jì)。A戶型-88M2房型分析優(yōu)點(diǎn)：戶型方正緊湊.利用率高廚房與餐廳比較近.用餐方便全明設(shè)計(jì)的房型,所有房間明亮通透，通風(fēng)采光度俱佳，適合老年人居住缺點(diǎn)：入戶視野狹隘,走廊浪費(fèi)空間128M2三房的大氣毫無(wú)體現(xiàn)?？托l(wèi)門正對(duì)著客廳與南北主次臥門對(duì)門.對(duì)房屋居住影響較為不好.C戶型-128M2客源分析利港銀河廣場(chǎng)的客源相對(duì)較為全面，劃分的主要客源為濱湖的常住人口與外來(lái)人口，還會(huì)有少量的老城區(qū)投資客和改善型住房的人群，像世紀(jì)金源里的正式員工,一般居住在老城區(qū),上下班路途較遠(yuǎn)。即將建成的各銀行后援基地產(chǎn)品定位有限,對(duì)于現(xiàn)存濱湖經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的客戶群與投資客來(lái)說(shuō),該項(xiàng)目戶型面積總體偏大,沒(méi)有更小面積的住宅,首付三成，價(jià)格分析利港銀河廣場(chǎng)目前還未開(kāi)盤，5月18日開(kāi)始蓄水認(rèn)籌,開(kāi)盤時(shí)間預(yù)定在7月底8月初，濱湖區(qū)域房均價(jià)為8483/M2，置業(yè)顧問(wèn)估計(jì)價(jià)在8300元/M2左右，這個(gè)價(jià)格在該地段還是比較優(yōu)惠的.具吸引力的在于未來(lái)兩鐵交匯是其較大的賣點(diǎn)，另外其自配的商業(yè)，學(xué)區(qū)等設(shè)備也相對(duì)較為完善，自成體系適合居住。前期有辦理銀河會(huì)驗(yàn)資會(huì)員可享受4000元的優(yōu)惠，近期該項(xiàng)目與合房網(wǎng)電商平臺(tái)攜手推廣團(tuán)購(gòu)，蓄水期繳納4000抵1W房款優(yōu)惠優(yōu)先搖號(hào)選房。去化分析首次開(kāi)盤1、2、3、7號(hào)樓,開(kāi)盤住宅約560戶，目前經(jīng)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)電商平臺(tái)與該案場(chǎng)蓄水交錢客戶已有300+，項(xiàng)目目前主推88m2左右兩房，128m2左右三房，像這類房源，使用便捷，性價(jià)比較高。雖然項(xiàng)目學(xué)區(qū)暫未確定，但是項(xiàng)目西邊就是第四十六中學(xué)北校區(qū)，東邊是壽春中學(xué)，無(wú)論劃分那個(gè)學(xué)區(qū)都十分便捷。項(xiàng)目本身還配有商業(yè)配套，百貨超市、餐飲娛樂(lè)、，這也是主打的賣點(diǎn)。該產(chǎn)品交通便利,周邊道路均處于主干道，更具吸引力的在于未來(lái)兩鐵交匯帶來(lái)的便捷是其較大的賣點(diǎn)近期推廣活動(dòng)近期推廣活動(dòng)影院開(kāi)場(chǎng)推廣近期推廣活動(dòng)案場(chǎng)活動(dòng)SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weakness）機(jī)會(huì)（Opportunity）威脅（Threats）SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）1.城市綜合體性質(zhì).住宅產(chǎn)權(quán)70年與商業(yè)40年劃分開(kāi)來(lái)2.該項(xiàng)目自帶商業(yè)配套生活便利3.周邊均處于主干道交通便捷，未來(lái)雙鐵建成后更加便捷劣勢(shì)（Weakness）1.該項(xiàng)目規(guī)劃較為完善,形成時(shí)間較慢2.沒(méi)有確定劃分學(xué)區(qū)，不確定因素較高3.自帶超高商業(yè)寫字樓很宏偉,多少會(huì)影響住戶4.處于主干道.車流量較多,比較吵雜SWOT分析機(jī)會(huì)（Opportunity）1.濱湖區(qū)域發(fā)展處于上升期，人流消費(fèi)量不斷提高2.距離學(xué)校比較近，作為學(xué)區(qū)房比較有吸引力3.雙鐵出站口，為商業(yè)帶來(lái)了人流量SWOT分析威脅（Threats）1.周邊項(xiàng)目競(jìng)品較多,2.濱湖區(qū)域完善的商業(yè)配套還未完善3.現(xiàn)有交通工具出行不方便4.濱湖區(qū)域外來(lái)人口較多,人多吵雜SWOT分析該項(xiàng)目與我司項(xiàng)目分析利港銀河廣場(chǎng)濱湖向