華大新項(xiàng)目前期思考及建議了解市場(chǎng)認(rèn)清自我MarketAnalysis

全球經(jīng)濟(jì)正處在一輪經(jīng)濟(jì)周期的末尾，其特征是泡沫破裂和低速增長(zhǎng)。今年隨著歐盟債務(wù)危機(jī)的發(fā)生，讓下一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生的可能性大大提高，當(dāng)利率維持在一個(gè)非常低的水平，且長(zhǎng)期而過(guò)量的貨幣刺激，從而不可避免發(fā)生通貨膨脹。中國(guó)加息的消息在全球金融市場(chǎng)上掀起新一波浪潮，而對(duì)于人民幣中間價(jià)的表現(xiàn)，回落的中間價(jià)反映的其實(shí)就是決策層在人民幣升值和加息之間做權(quán)衡，兩者效果一樣，即在于管理通脹。通脹發(fā)生后，同樣的貨幣收入，相比以前，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力肯定是下降的。在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力下降的情況下，對(duì)固定資產(chǎn)的投入，將是資產(chǎn)保值的唯一途徑。經(jīng)濟(jì)，危機(jī)嗎？MarketAnalysis

從2009年開(kāi)始，國(guó)家不斷利用宏觀調(diào)控打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，在愈演愈烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因此而走向低谷。2010年上半年在長(zhǎng)春市能夠明顯的感覺(jué)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。2010年9月29日，新國(guó)五條出臺(tái)，加大了樓市調(diào)控，從正面影響購(gòu)買(mǎi)效果。(房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到３０％及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于５０％、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率１．１倍的規(guī)定。)2010年10月份部分一線城市已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施“限購(gòu)令”。目前西部金融論壇討論顯示，房產(chǎn)稅不會(huì)對(duì)首套房征收，投資房將成為房產(chǎn)稅調(diào)控目標(biāo)。2010.9.29五部委新國(guó)五條鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控結(jié)果2010.10.19央行宣布加息人民幣存貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)2010.10.20住建部5年期以上公積金貸款利率上調(diào)至4.05%政策法規(guī)二次調(diào)控重要節(jié)點(diǎn)MarketAnalysis

長(zhǎng)春市市場(chǎng)2010年，怎一個(gè)火字了得……MarketAnalysis

長(zhǎng)春整體市場(chǎng)——區(qū)域東部南部中心北部?jī)粼挛鞑科?chē)廠西南中心：TOP市場(chǎng)潛力得到驗(yàn)證，下半年將有大量供應(yīng)凈月：價(jià)格增長(zhǎng)快，量放緩東部：戰(zhàn)線在穩(wěn)固，持續(xù)擴(kuò)大西南：大盤(pán)涌入,市場(chǎng)地位提高南部：大盤(pán)天下，主流地位確定西部：受到較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，樓市降溫北部：趨勢(shì)漲，價(jià)格還是關(guān)鍵汽車(chē)廠：全面推盤(pán)，進(jìn)入短兵相接時(shí)代MarketAnalysis

朝陽(yáng)區(qū)1-10月份成交均價(jià)南關(guān)區(qū)1-10月份成交均價(jià)寬城區(qū)1-10月份成交均價(jià)綠園區(qū)1-10月份成交均價(jià)(6800元/平方為米)(5510元/平方為米)4650元/平方為米)(5470元/平方為米)(6390元/平方為米)區(qū)域代表作凈月片區(qū)：萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)西南部片區(qū)：恒大綠洲益田御水丹堤保利羅蘭香谷南部新城：中海國(guó)社綠地新里汽車(chē)廠片區(qū)：君地天城力旺格林春天東部片區(qū)：尊譽(yù)東方中灣半島亞泰桂花苑東北部片區(qū)：保利百合香灣北部片區(qū)：證大光明城萬(wàn)龍第五城吳中印象中部片區(qū)：領(lǐng)袖朝陽(yáng)一品紅城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)MarketAnalysis

2010年10月,長(zhǎng)春房?jī)r(jià)一舉突破6000元/平方米,再創(chuàng)5440元均價(jià)后的新高。長(zhǎng)春市場(chǎng)現(xiàn)狀2010年上半年，長(zhǎng)春地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖趨勢(shì)，成交量再次回到調(diào)控前狀態(tài)。2010年9月29日新國(guó)五條實(shí)施后全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入觀望狀態(tài)，購(gòu)房者期待房?jī)r(jià)下降，一線城市房?jī)r(jià)略有松動(dòng)，但長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格始終處于平穩(wěn)略有提升的狀態(tài)。

2010年10月上旬長(zhǎng)春樓市成交面積和成交套數(shù)總體呈上市趨勢(shì)。新國(guó)五條對(duì)首次置業(yè)的剛需來(lái)講影響不大，當(dāng)然也可能引發(fā)部分觀望情緒；同時(shí)長(zhǎng)春購(gòu)房者對(duì)政策的敏感度不高，不少購(gòu)房者也是在售樓處購(gòu)房過(guò)程中才對(duì)新政及國(guó)五條有了進(jìn)一步的了解。長(zhǎng)春樓盤(pán)十月盤(pán)點(diǎn)MarketAnalysis

趨勢(shì)新政不斷推出，調(diào)控扔將不斷進(jìn)行，未來(lái)將如何發(fā)展？低谷回暖再次觀望再次回暖觀望200820092010？MarketAnalysis

市場(chǎng)分析小結(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策法規(guī)長(zhǎng)春市場(chǎng)由通脹所帶來(lái)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蕭條影響不會(huì)十分明顯，作為固定資產(chǎn)的代表，未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈樂(lè)觀趨勢(shì)。不斷出臺(tái)的新政看似打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)針對(duì)剛性需求的影響并不明顯，2011年將是剛需市場(chǎng)的主導(dǎo)地。2010年長(zhǎng)春市場(chǎng)逐漸回暖，大部分樓盤(pán)持漲不降，城郊區(qū)域與價(jià)格的優(yōu)勢(shì)作用更為明顯。從以上3個(gè)因素來(lái)看未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然堅(jiān)挺MarketAnalysis

北城樓市現(xiàn)狀RegionalCompetition

恒利地產(chǎn)小南地塊金質(zhì)融城吳中印象證大光明城上臺(tái)新村華大天朗國(guó)際萬(wàn)龍北斗星城東田青年城恒大地產(chǎn)預(yù)留項(xiàng)目豪邦四季經(jīng)典恒利地產(chǎn)北三環(huán)地塊中冶地產(chǎn)華亨名城寬城區(qū)政府金美程家園榮旺天下天潤(rùn)中華城美印雅苑2期柳影路片區(qū)北亞泰大街片區(qū)萬(wàn)達(dá)預(yù)留地融創(chuàng)預(yù)留地本項(xiàng)目1、柳影路、凱旋路片區(qū)整體片區(qū)以萬(wàn)龍第五城、東田青年城代表著區(qū)域品質(zhì)，豪邦及美景天城等項(xiàng)目改善了大量的區(qū)域內(nèi)客戶，但樓盤(pán)品質(zhì)較低，規(guī)劃較落后、物業(yè)管理較差，成為了其發(fā)展的阻力。其中萬(wàn)龍北斗星城、華亨名城、豪邦四季經(jīng)典均為新盤(pán)，以及東田青年城三期預(yù)計(jì)將在下半年開(kāi)盤(pán)，以上樓盤(pán)預(yù)計(jì)均價(jià)在高層4500、多層5000左右，近百萬(wàn)的開(kāi)發(fā)體量，本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將加劇，并將成為北城房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。北城分為兩個(gè)大的片區(qū)2、北亞泰大街片區(qū)沿線周邊共計(jì)10余個(gè)項(xiàng)目，05-07年在天光路上舊城區(qū)的第一輪改造，以鉆石禮都為主的項(xiàng)目均取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，價(jià)格一度上漲到了近3000元/平方米，08-10年，借助寬城區(qū)政府的搬遷、及寬城區(qū)的整體規(guī)劃，在區(qū)政府周邊相繼引進(jìn)外阜開(kāi)發(fā)商，打造北城高尚住區(qū)，現(xiàn)售價(jià)已達(dá)到5000~5500元/平方米左右的價(jià)格。目前以吳中印象、證大光明城、金質(zhì)融城、華大天朗國(guó)際等項(xiàng)目為代表的片區(qū)中高檔樓盤(pán)群已經(jīng)形成。RegionalCompetition

區(qū)域市場(chǎng)狀況北區(qū)銷售狀況一片飄紅，量?jī)r(jià)攀升明顯縱觀全長(zhǎng)春市場(chǎng)，以南部新城、高新開(kāi)發(fā)區(qū)、凈月開(kāi)發(fā)區(qū)為代表的高質(zhì)高價(jià)樓盤(pán)，單位均價(jià)超6000元，北城成為價(jià)格的洼地，大量首置客戶涌向這里；加之北城經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢，商業(yè)房地產(chǎn)起步晚，本區(qū)域首置，首改客戶需求量大，使之成交量，成交價(jià)，一路攀升。區(qū)域內(nèi)缺少知名品牌開(kāi)發(fā)商：區(qū)域內(nèi)無(wú)國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商品牌，在北城區(qū)域內(nèi)，吳中、證大、東田等外阜開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)春都是開(kāi)發(fā)首個(gè)項(xiàng)目，主要以長(zhǎng)春本埠的萬(wàn)龍、豪邦等開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，在品牌號(hào)召力上有所欠缺。項(xiàng)目品質(zhì)相對(duì)中庸：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，各競(jìng)盤(pán)之間缺乏明顯區(qū)別，產(chǎn)品形態(tài)以4-6層普通多層、9-11層小高層、17層高層產(chǎn)品為主，在設(shè)計(jì)，規(guī)劃，材質(zhì)，景觀，服務(wù)等方面，沒(méi)有代表作品，與長(zhǎng)春其他區(qū)域有明顯差距，缺少真正意義的中高端、高端產(chǎn)品形態(tài)。區(qū)域價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈：2010年下半年北城房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，價(jià)格成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在，另外，因本區(qū)域本埠開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，在政策法規(guī)的利用方面占有優(yōu)勢(shì)，推盤(pán)節(jié)奏不可以常理估算。RegionalCompetition

各項(xiàng)目概況東田青年城總占地面積：446000m2

總建筑面積：1000000m2建設(shè)周期：分3期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃：多層、高層小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃：20萬(wàn)平方米北城第一商業(yè)中心，3公里沿街商鋪，5萬(wàn)平米青年城公園，北城首

座2萬(wàn)平米全民健身中心，2000平米室內(nèi)游泳館，2000平米幼兒園。營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：東田青年城本年度未有新開(kāi)發(fā)，至10月度，總銷37000米。在售二期房源170余套，多層9月末交房，剩余房源不多，均為119平米戶型均價(jià)5300元/㎡；高層年底交房，在售面積90-130平米，均價(jià)4700元/平米。目前購(gòu)房一次性96折，按揭98折。三期產(chǎn)品規(guī)劃尚未具體確定，工程預(yù)計(jì)會(huì)在2011年6月份動(dòng)工；RegionalCompetition

萬(wàn)龍北斗星城土地面積：84168m2

總建筑面積：151502m2產(chǎn)品規(guī)劃：多層、高層A、B區(qū)總建面積：88585m2（在售）現(xiàn)行價(jià)格：高層4700元/m2，多層5200元/m2營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：萬(wàn)龍北斗星城10月10日A區(qū)住宅正式全景入住，B、C區(qū)住宅近日內(nèi)也即將入住。C1、C2、C3號(hào)樓終極棟號(hào)即將上市。目前在售現(xiàn)房38—110㎡，部分房源為89平米兩室戶型。RegionalCompetition

證大光明城占地面積:640000平方米建筑面積:1000000平方米一期二期共234000平方米已基本售磬，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：緊鄰寬城區(qū)行政中心，三四期臨寬城區(qū)政府公園，配套齊全。營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：三期現(xiàn)已接受預(yù)約登記，開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未確定；產(chǎn)品為多層、高層，面積區(qū)間在55-185m2成交均價(jià)約4700元/㎡；三期均價(jià)：5800元/㎡RegionalCompetition

吳中印象占地面積:125000平方米建筑面積:220000平方米

一期20棟，100000平方米多層和高層綠化率36%，江南風(fēng)情，項(xiàng)目配套豐富。營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目二期總建為12萬(wàn)平米，規(guī)劃為多層和高層，其中以多層為主；共計(jì)21棟多層、6棟高層，高層均價(jià)5500元/㎡；洋房約7000元/㎡RegionalCompetition

金美程家園營(yíng)銷動(dòng)態(tài)：金美程家園剩余房源均為6層躍層產(chǎn)品，面積區(qū)間90-176平米，價(jià)格4300-4750元/平米目前購(gòu)房一次性98折優(yōu)惠。華亨名城華亨名城預(yù)計(jì)11月推出多層新品面積為42-80平米，均價(jià)為4500-6500元/㎡。目前在售房源為頂樓帶閣樓產(chǎn)品，面積90-140㎡，均價(jià)4000元/㎡。購(gòu)房一次性付款可享受9.8折優(yōu)惠。豪邦·四季經(jīng)典預(yù)計(jì)11月份推出高層新品，主力戶型69㎡和85㎡。目前在售房源為99㎡閣樓產(chǎn)品，均價(jià)5138元/㎡。RegionalCompetition

項(xiàng)目品牌產(chǎn)品景觀配套11年上市量地段現(xiàn)行價(jià)格口碑本項(xiàng)目國(guó)內(nèi)知名無(wú)創(chuàng)新未定-區(qū)域不成熟-因?yàn)槿A大天朗國(guó)際的開(kāi)發(fā)，區(qū)域客戶有一定認(rèn)知證大光明城國(guó)內(nèi)知名多層、小高層、高層區(qū)域現(xiàn)房最好景觀項(xiàng)目約12萬(wàn)米北亞泰大街沿線區(qū)政府多層5800元/㎡高層5200元/㎡入住客戶非常滿意，認(rèn)為是區(qū)域最好項(xiàng)目。吳中印象國(guó)內(nèi)知名多層、高層江南0亞泰大街洋房6200元/㎡高層5500元/㎡已入住、業(yè)主較為滿意萬(wàn)龍北斗星城本地知名多層、小高層一般約7萬(wàn)米青年路沿線，主干道。多層5600元/㎡高層5300元/㎡因?yàn)槿f(wàn)龍第五城是現(xiàn)房，老客戶口碑好，帶動(dòng)銷售東田青年城國(guó)內(nèi)知名多層、小高層、電梯多層自有商業(yè)面積大約15萬(wàn)米住宅青年路沿線多層5700元/㎡高層4700元/㎡口碑一般競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析市場(chǎng)小結(jié)：1、區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，面積段相同。2、區(qū)域沒(méi)有高端項(xiàng)目提升趨于的價(jià)格，趨于價(jià)格也沒(méi)有太大差異。3、本項(xiàng)目也需要做主流產(chǎn)品項(xiàng)目，保障安全性。從項(xiàng)目綜合實(shí)力上來(lái)說(shuō)，價(jià)格策略至關(guān)重要。一個(gè)中高檔的定位，一個(gè)適合的價(jià)格，既可利潤(rùn)最大化，又是消費(fèi)者接受的，才可能取得雙贏的結(jié)果。成功的關(guān)鍵：性價(jià)比項(xiàng)目定位分析ProjectLocation

華大在鐵北的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及口碑項(xiàng)目規(guī)模大有大量的老業(yè)主可以開(kāi)發(fā)與華大天朗國(guó)際有銜接優(yōu)勢(shì)片區(qū)周邊建筑和環(huán)境的老舊形象大型貨運(yùn)車(chē)輛通過(guò)量大，存在車(chē)行噪音項(xiàng)目商業(yè)配套匱乏劣勢(shì)北城棚改帶來(lái)的巨大換房客戶區(qū)域發(fā)展可以帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，分食客戶嚴(yán)重大勢(shì)的影響與左右2011年市場(chǎng)狀況不容樂(lè)觀威脅項(xiàng)目SWOT分析ProjectLocation借鑒萬(wàn)科的‘品類分析’品類分析法：客戶土地產(chǎn)品土地的屬性，決定應(yīng)該開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型，同時(shí)對(duì)應(yīng)相應(yīng)的客戶層?？蛻敉恋禺a(chǎn)品先來(lái)審視我們的土地……凱旋路青年路亞泰大街宗地項(xiàng)目總占地近80萬(wàn)平方米項(xiàng)目位于長(zhǎng)春火車(chē)站北4.5公里；距市中心人民廣場(chǎng)（重慶路商圈）7公里；距飛機(jī)場(chǎng)36公里。我們的大鐵北……Regionalsituation

利好：長(zhǎng)春市寬城區(qū)規(guī)劃：打造“五園兩區(qū)”Regionalsituation

一園——蘭家工業(yè)園區(qū)：在位于蘭家鎮(zhèn)的長(zhǎng)農(nóng)公路兩側(cè)，規(guī)劃建設(shè)17平方公里的無(wú)污染都市工業(yè)集中區(qū)。著力培育行走工業(yè)、電器儀表制造、科技研發(fā)、家具制造、服裝加工、小食品加工六大基地。今年，重點(diǎn)啟動(dòng)建設(shè)低速車(chē)生產(chǎn)、服裝加工、小食品加工、家具制造四個(gè)生產(chǎn)基地，完成2平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施配套任務(wù)。二園——興華組團(tuán)工業(yè)園區(qū)：在102國(guó)道以西、生態(tài)中心區(qū)以東、繞城高速公路南北兩側(cè)29平方公里區(qū)域內(nèi)，建設(shè)興華組團(tuán)工業(yè)園區(qū)三園——環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)：在長(zhǎng)春火車(chē)站周邊9.2平方公里范圍內(nèi)，建設(shè)環(huán)鐵商貿(mào)園區(qū)。今年重點(diǎn)建設(shè)IT產(chǎn)業(yè)和站前商服業(yè)兩在商圈。站前商服業(yè)商圈重點(diǎn)建設(shè)長(zhǎng)白路鐵路貨場(chǎng)上方集購(gòu)物、景觀、娛樂(lè)為一體的大型購(gòu)物中心使之與南、北站房實(shí)現(xiàn)商業(yè)化無(wú)縫連接，打造長(zhǎng)春市“商業(yè)航母”。四園——東北亞物流園區(qū)：在亞泰大街沿線的繞城高速公路兩側(cè)，規(guī)劃建設(shè)23平方公里的東北亞物流園區(qū)。用5年時(shí)間建成吉林省最大、輻射東三省、影響東北亞的大型現(xiàn)代物流集散地。今年，完成2平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，同時(shí)啟動(dòng)建設(shè)“四大交易中心”，即生活用品交易中心、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、花卉交易中心、果品集散交易中心。五園——蘭家生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)：在蘭家工業(yè)園區(qū)兩側(cè)40平方公里地區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)蘭家生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)。重點(diǎn)建設(shè)3000公頃的有機(jī)蔬菜生產(chǎn)基地、500公頃的果類種植基地、500公頃的君子蘭花卉種植基地。解讀“五園兩區(qū)，北城未來(lái)誠(chéng)可期。Regionalsituation

“北湖”生態(tài)中心區(qū)和城市服務(wù)中心區(qū)：在伊通河下游以東40平方公里的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)春“北湖”生態(tài)中心區(qū)。其中生態(tài)景區(qū)7.3平方公里，環(huán)湖住宅區(qū)21平方公里，森林公園11.7平方公里。今年啟動(dòng)公園和生態(tài)景區(qū)建設(shè)。在凱旋路以東、團(tuán)山大街以西、三環(huán)路以南、臺(tái)北大街以北的鐵北中心腹地內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)11.8平方公里的城市服務(wù)中心區(qū)。今年完成中心區(qū)的總體規(guī)劃和行政辦公樓的建設(shè)任務(wù)。解讀“五園兩區(qū)，北城未來(lái)誠(chéng)可期。Regionalsituation

三四環(huán)新興服務(wù)業(yè)支撐區(qū)，秉承全新的規(guī)劃建設(shè)理念，借鑒世界最先進(jìn)的園區(qū)設(shè)計(jì)概念，是長(zhǎng)春市北部新城入口處的一個(gè)以綠色生態(tài)為主題的公園式新興服務(wù)業(yè)園區(qū)。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)層次高、理念新，具有很強(qiáng)的前瞻性.周邊的工業(yè)園區(qū)、商業(yè)圈和物流中心功能發(fā)生密切關(guān)聯(lián)，成為城市重要功能的轉(zhuǎn)換點(diǎn)，現(xiàn)代新興服務(wù)業(yè)的支撐，需要一個(gè)空間載體，區(qū)域模塊的使命就是承接著這樣一個(gè)新型園區(qū)的集群配套。寬城區(qū)的北部新城建設(shè)要集聚優(yōu)秀人才和優(yōu)秀潛質(zhì)的企業(yè)，進(jìn)而推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，必須有這樣一個(gè)宜居的生態(tài)環(huán)境，使人們喜歡這里，向往這里。寬城區(qū)三四環(huán)新興服務(wù)業(yè)支撐區(qū)將把美麗的風(fēng)景與新城的恒久繁榮完美結(jié)合，打造從北部進(jìn)入長(zhǎng)春的一幅靚景，一張全新的城市名片。我們地處區(qū)域核心，政府未來(lái)在北城的發(fā)展也為地段升值提供支持。北城區(qū)域模塊解讀，全新的城市名片。Regionalsituation

中東集團(tuán)進(jìn)入北城商圈寬城區(qū)政府大樓無(wú)疑是北部新城的標(biāo)志性建筑,明年寬城區(qū)將以政府大樓為基礎(chǔ)進(jìn)一步改造提升周邊環(huán)境。區(qū)政府后側(cè)至北三環(huán)16萬(wàn)平方米的土地上，中東集團(tuán)將在那里打造一個(gè)比新天地還要高檔的商業(yè)綜合體。35萬(wàn)平方米城市森林公園為從根本上打造北部生態(tài)景觀城，寬城區(qū)明年還將建設(shè)若干個(gè)公園（區(qū)中心公園、市民休閑公園、奧林匹克健身公園、城市森林公園、君子蘭公園）。明年6月，將在三四環(huán)之間建設(shè)一個(gè)35萬(wàn)平方米的城市森林公園，目前正在準(zhǔn)備冬植和春植，預(yù)計(jì)投入1億元。機(jī)車(chē)廠的搬遷明年4月，機(jī)車(chē)廠的搬遷工作正式啟動(dòng)，這個(gè)城市中心區(qū)至少又可以空出70萬(wàn)平方米的土地，在這一區(qū)域內(nèi)，寬城區(qū)將研究打造一個(gè)新的精品小區(qū)或商業(yè)集中區(qū)。萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)預(yù)留地：鐵北二路，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)預(yù)留地的開(kāi)發(fā)，預(yù)示著大量商業(yè)的引入，改變鐵北無(wú)商業(yè)的歷史即將演繹。同時(shí)為將來(lái)的地段增值提供了便利條件。地鐵啟動(dòng)：最新消息，長(zhǎng)春地鐵1號(hào)線，明年4月動(dòng)工，2015年投入使用。2號(hào)線將2012年動(dòng)工，2016年投入使用。軌道交通時(shí)代即將到來(lái)。區(qū)域內(nèi)有利條件眾多，公園和地鐵成為關(guān)鍵詞。Regionalsituation

眾多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，此區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)升溫。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)：北站房地塊，城市綜合體。彌補(bǔ)商業(yè)配套空白。融創(chuàng)地產(chǎn)：北站房地塊，城市綜合體。公寓。恒大地產(chǎn)：11月4日，拿下寬城區(qū)長(zhǎng)農(nóng)公路兩塊地，總占地約21萬(wàn)平方米。身在藍(lán)圖之中：吉林謀建“長(zhǎng)吉圖開(kāi)放帶動(dòng)先導(dǎo)區(qū)”，“長(zhǎng)吉圖”建成東北即將發(fā)生巨變。帶動(dòng)?xùn)|北亞區(qū)域國(guó)際合作，打通東北對(duì)外開(kāi)放新門(mén)戶，項(xiàng)目所在“長(zhǎng)東北”區(qū)域站位“長(zhǎng)吉圖”中核心之中。起步重中之重：鐵北作為“長(zhǎng)東北”的起步區(qū)融入，在戰(zhàn)略“長(zhǎng)東北”率先發(fā)揮作用，加速進(jìn)入開(kāi)放實(shí)質(zhì)階段。熱掀投資潮流與各路資本融入，千載難逢的發(fā)展契機(jī)催生項(xiàng)目原著地理巨變動(dòng)力。步伐已然邁動(dòng)：寬城區(qū)政府北遷，光復(fù)路市場(chǎng)北移，北部產(chǎn)業(yè)帶的逐漸形成，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。地鐵的修建，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)的進(jìn)駐，城區(qū)的擴(kuò)大，使項(xiàng)目所在區(qū)域成為寬城區(qū)的未來(lái)核心所在，發(fā)展?jié)摿Ρ幌M(fèi)者所看好。土地區(qū)域分析小結(jié)：Regionalsituation

再來(lái)看我們的產(chǎn)品……客戶土地產(chǎn)品根據(jù)容積率要求：需要達(dá)到2.3—2.5所以項(xiàng)目產(chǎn)品基本為高層、小高層建議增加部分電梯多層電梯多層可以提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)“電梯洋房”起到演員的作用電梯洋房是區(qū)域的空白點(diǎn)根據(jù)土地性質(zhì)，產(chǎn)品應(yīng)考慮面積控制，2房配比適當(dāng)拉升。產(chǎn)品建議：規(guī)劃建議：1、E地塊提高容積率來(lái)拉動(dòng)項(xiàng)目整體容積率。E地塊因?yàn)椴灰?guī)則，建議安置回遷。2、C、D地塊建議加入部分電梯洋房，在中間的景觀部分。3、A、B地塊建議做高層及小高層產(chǎn)品，滿足容積率需求。4、每個(gè)地塊四周建高層，小高層在內(nèi)建，部分電梯洋房建在地塊核心區(qū)域。5、建議做大面積人工景觀。6、少量的電梯多層雖然損失一定的容積率，但在銷售價(jià)格方面可以提高，與預(yù)期利潤(rùn)指標(biāo)接近。產(chǎn)品示意17F17F17F1717171111備注：因?yàn)楸壤粎f(xié)調(diào)，不能計(jì)算樓間距，所以僅為參考示意，不能體現(xiàn)容積率。17171717171717171717171717111111111111111111111111111111111111主景觀111717171717171717171111111111811888888811111111主景觀11171717171111最后是我們的客戶……客戶土地產(chǎn)品以寬城區(qū)為主，輻射全市消費(fèi)者（以綠園區(qū)、汽車(chē)廠、二道區(qū)、南關(guān)區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)）及周邊市縣年齡段：30~44歲之間為主；首改，再改善型為主（中大戶型），首置、投資為輔（小戶）；消費(fèi)者定位：ConsumerAnalysis

商仕公智穩(wěn)富ConsumerAnalysis

心理需求金三角品牌價(jià)值金三角生理需求安全需求社會(huì)需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)功能型品牌規(guī)模型品牌技術(shù)型品牌情感型品牌精神型品牌ConsumerAnalysis

權(quán)力階層財(cái)富階層穩(wěn)定資產(chǎn)層新資產(chǎn)層富裕市民階層市民階層赤貧階層

本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來(lái)自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中富裕市民的部分、新資產(chǎn)層、穩(wěn)定資產(chǎn)層，及部分剛需客戶。消費(fèi)者綜述：社會(huì)結(jié)構(gòu)體系模擬圖ConsumerAnalysis

理性對(duì)接長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)最終圈定“城市以北中產(chǎn)階級(jí)”寬城區(qū)政府公職人員現(xiàn)有區(qū)域優(yōu)質(zhì)人群，社會(huì)中間力量，同時(shí)享有穩(wěn)定收入和社會(huì)保障。有住房公積金等優(yōu)越條件。周邊學(xué)校、銀行等事業(yè)單位收入穩(wěn)定、信息來(lái)源廣，寬城區(qū)周邊區(qū)域未來(lái)土地供應(yīng)的減少與房?jī)r(jià)的看漲，刺激公務(wù)員和事業(yè)單位的住房消費(fèi)，無(wú)論自住還是投資需求都將有所上揚(yáng)。原住情結(jié)依賴者部分群體為改善居住條件，且有地緣生活情節(jié)，習(xí)慣了北城的便利與成熟，而購(gòu)買(mǎi)各方面條件更好的住宅。此時(shí)條件具備，生活謹(jǐn)為選擇生活。新光復(fù)路商圈私營(yíng)業(yè)所有者城市向北發(fā)展，新光復(fù)路市場(chǎng)跟隨城市動(dòng)線向北方同移。與寬城區(qū)同處快速增長(zhǎng)的開(kāi)放階段，這類客源經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)并有可見(jiàn)增長(zhǎng)，數(shù)量趨勢(shì)增長(zhǎng)，因地緣關(guān)系，具有現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)能力與漸進(jìn)高漲的購(gòu)房熱情。寬城區(qū)毗鄰的其它外市縣的遷徙者；客戶描述：ConsumerAnalysis

我們對(duì)鐵北是有感情的我們希望住的更好一些，樓盤(pán)的品質(zhì)高些性價(jià)比的高低是我們選擇物業(yè)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一我們精打細(xì)算，還有交通的便捷可以緩解區(qū)域配套的不足原有住區(qū)過(guò)于破舊，想改善生活環(huán)境，園區(qū)的配套、園區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)高一些物業(yè)管理已經(jīng)成為我們關(guān)注的購(gòu)房因素對(duì)于建筑的風(fēng)格，不太看重，品質(zhì)更為重要房屋的價(jià)格仍然是最關(guān)注的事情關(guān)鍵詞：品質(zhì)、性價(jià)比從消費(fèi)者角度闡釋：品類分析結(jié)語(yǔ)綜合品類分析結(jié)果，項(xiàng)目品類為C+T1產(chǎn)品。城郊改善結(jié)合城郊棲居。地緣客戶的重要性。品類分析結(jié)論：小結(jié)：1、根據(jù)萬(wàn)科的品類分析，項(xiàng)目產(chǎn)品屬于城郊改善型，部分小戶型滿足剛需。2、所建產(chǎn)品應(yīng)符合項(xiàng)目的整體定位。3、需要有部分低密產(chǎn)品增加項(xiàng)目的檔次。華大天朗國(guó)際的升級(jí)版項(xiàng)目定位ProjectLocation品質(zhì)的升級(jí)服務(wù)的升級(jí)價(jià)格的升級(jí)我們的營(yíng)銷策略建議MarketingStrategy

客戶購(gòu)買(mǎi)過(guò)程：由關(guān)注到購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品銷售客戶推廣關(guān)注感受驗(yàn)證購(gòu)買(mǎi)重中之重認(rèn)知第一步MarketingStrategy

現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)線控制，營(yíng)銷展示面構(gòu)建，銷售中心包裝，氛圍營(yíng)造，示范區(qū)準(zhǔn)備，物料制作，專業(yè)的銷售服務(wù)

磁場(chǎng)Allure

現(xiàn)場(chǎng)Scene

市場(chǎng)Market釋放演繹客戶感染市場(chǎng)前瞻性訴求，營(yíng)銷時(shí)勢(shì)推廣主力媒體-東亞經(jīng)貿(mào)新聞\房地產(chǎn)報(bào)\新文化報(bào)戶外媒體：城市戶外\車(chē)體\燈箱特性媒體：分眾\電梯DM\娛樂(lè)直投雜志運(yùn)動(dòng)組織與文本溝通，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)組織，持續(xù)客戶溝通，節(jié)日關(guān)懷MSA（三場(chǎng)）互動(dòng)整合模式MarketingStrategy

尊享每一步

全程體驗(yàn)式營(yíng)銷策略互動(dòng)中我們的概念：要點(diǎn)：在客戶能接觸到我們的任何一個(gè)點(diǎn)，體現(xiàn)完美的形象，打造每個(gè)細(xì)節(jié)，提供體貼的服務(wù)和關(guān)懷，給客戶以身份感。對(duì)銷售過(guò)程中的銷售現(xiàn)場(chǎng)的裝飾風(fēng)格、功能分區(qū)、設(shè)施設(shè)備的選型、現(xiàn)場(chǎng)包裝、路線設(shè)計(jì)、服務(wù)內(nèi)容等內(nèi)容的設(shè)計(jì)MarketingStrategy

項(xiàng)目周邊配套示范區(qū)銷售中心離開(kāi)樣板間回訪參與成交請(qǐng)隨我一起，踏上尊享之旅……MarketingStrategy

尊享每一步恢宏的精神堡壘入口：銷售中心入口門(mén)前，架設(shè)精神堡壘，凸顯品牌形象與項(xiàng)目氣勢(shì)。裝修：銷售中心采用時(shí)尚奢華裝修手法，展示產(chǎn)品形象。1、我看到精美大器的廣告，鐵北有這樣的房子？得去看看……就在前面了？遠(yuǎn)遠(yuǎn)就看到個(gè)氣派的建筑，非常突出，好找。MarketingStrategy

尊享每一步

現(xiàn)場(chǎng)

Scene2、銷售中心，時(shí)尚，大，風(fēng)格獨(dú)特，有國(guó)外的感覺(jué)。尊享每一步MarketingStrategy

現(xiàn)場(chǎng)

Scene銷售中心：作為項(xiàng)目形象的重要展示場(chǎng)所，又是直接面對(duì)客戶的載體，即使是臨時(shí)性的也不要忽視。項(xiàng)目圍擋建立：圍擋作為第一的項(xiàng)目形象，既能改變項(xiàng)目周邊形象，同時(shí)也是項(xiàng)目信息的第一釋放。形象支持：MarketingStrategy

尊享每一步

現(xiàn)場(chǎng)

Scene有品位的銷售中心，大器，精致。銷售中心是客戶在沒(méi)有看到產(chǎn)品前對(duì)項(xiàng)目的首次接觸，銷售中心的品位和檔次，基本上決定了客戶對(duì)產(chǎn)品的判斷，因此，必須精彩。3、銷售中心裝飾的有品位，不俗，一看就高檔。MarketingStrategy

尊享每一步

現(xiàn)場(chǎng)

Scene精良的設(shè)計(jì)和制作物能帶來(lái)品質(zhì)感和認(rèn)同。

異國(guó)風(fēng)情的雕塑和名師作品作為裝飾，更能彰顯品位。MarketingStrategy

尊享每一步

現(xiàn)場(chǎng)

Scene4、銷售員熱情大方，專業(yè)，服務(wù)細(xì)致，讓人覺(jué)得舒服。優(yōu)秀的服務(wù)，是我們成交的重要保障：永遠(yuǎn)要銘記客戶就是我們的上帝，他們更需要一些face上的尊重來(lái)得到認(rèn)可。服務(wù)好我們的客戶，只有微笑和禮貌是不夠的，你的專業(yè)細(xì)致，對(duì)產(chǎn)品的了如指掌，綜合素養(yǎng)的全面，對(duì)于高端客戶來(lái)說(shuō)，這才是他們想要得核心服務(wù)價(jià)值。附加的享受，是客戶體會(huì)到不同的根本：咖啡和茶永遠(yuǎn)比水更有品位和檔次，尤其在銷售中心，一個(gè)精致的水吧是必要的。精美的煙灰缸，精致的物料，不常見(jiàn)的座椅，每一個(gè)細(xì)節(jié)，都體現(xiàn)了我們的高級(jí)之處。尊享每一步MarketingStrategy

現(xiàn)場(chǎng)

Scene高科技能帶來(lái)震憾——環(huán)幕、地幕虛擬仿真沙盤(pán)特點(diǎn)：兩個(gè)屏幕互動(dòng)，立體感更強(qiáng)，畫(huà)面生動(dòng)形象，形式新穎。技術(shù)支撐：環(huán)幕+地幕的多投影展示系統(tǒng)。該系統(tǒng)以三通道邊緣融合投影系統(tǒng)環(huán)繞，而從房頂上再打一柱投影，在地上形成一個(gè)虛擬仿真沙盤(pán)，這個(gè)沙盤(pán)可以表現(xiàn)出立體的效果，非常漂亮，能讓客人能一眼就看到園區(qū)的全貌。以墻面投影與地面互動(dòng)，形成全新的視聽(tīng)感受。5、開(kāi)發(fā)商肯定有實(shí)力，銷售中心用了這么高科