銷售居間合同一、合同定義銷售居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立銷售合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立銷售合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。在商業(yè)實(shí)踐中，這種合同形式廣泛存在于各類商品交易領(lǐng)域，尤其是在大宗商品買賣、機(jī)械設(shè)備采購、房地產(chǎn)交易等復(fù)雜交易場(chǎng)景中。居間人作為連接買賣雙方的橋梁，其核心作用在于利用自身信息優(yōu)勢(shì)、人脈資源或?qū)I(yè)知識(shí)，為交易雙方創(chuàng)造接觸機(jī)會(huì)、促進(jìn)溝通協(xié)商，并最終推動(dòng)合同的成立。二、法律特征（一）諾成性與不要式性銷售居間合同自雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)即可成立，無需實(shí)際交付標(biāo)的物或履行特定行為，屬于諾成合同。同時(shí)，法律并未強(qiáng)制要求此類合同必須采用書面形式，口頭形式或其他形式同樣可以成立，但為避免后續(xù)爭議，實(shí)踐中多以書面形式明確雙方權(quán)利義務(wù)。（二）雙務(wù)有償性合同雙方互負(fù)權(quán)利義務(wù)：居間人負(fù)有向委托人報(bào)告交易機(jī)會(huì)、提供媒介服務(wù)的義務(wù)；委托人則需在居間人促成合同成立后支付約定報(bào)酬。這種雙向的給付關(guān)系使得合同具有雙務(wù)性，而報(bào)酬的支付條件則體現(xiàn)了其有償性特征。（三）居間人權(quán)利義務(wù)的特殊性權(quán)利方面：居間人有權(quán)在促成合同成立后獲得報(bào)酬，且報(bào)酬數(shù)額通常由雙方事先約定。若因委托人原因?qū)е戮娱g事務(wù)無法完成（如委托人無故撤回委托），居間人有權(quán)要求委托人支付必要費(fèi)用。義務(wù)方面：居間人需履行忠實(shí)義務(wù)，即如實(shí)向委托人報(bào)告與交易相關(guān)的重要信息，不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況。此外，居間人還需遵守保密義務(wù)，不得泄露委托人的商業(yè)秘密或個(gè)人隱私。（四）合同標(biāo)的的特殊性銷售居間合同的標(biāo)的是居間人的勞務(wù)行為，即報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介服務(wù)，而非具體的商品或服務(wù)。居間人并不直接參與買賣合同的訂立，也不承擔(dān)買賣合同中的權(quán)利義務(wù)，其法律地位獨(dú)立于買賣雙方。三、主要條款（一）當(dāng)事人基本信息包括委托人和居間人的姓名（或名稱）、住所、聯(lián)系方式、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼（針對(duì)法人或其他組織）等。若委托人或居間人有代理人，還需注明代理人的身份信息及授權(quán)范圍。（二）居間事項(xiàng)明確居間服務(wù)的具體內(nèi)容，例如：報(bào)告訂約機(jī)會(huì)：居間人需向委托人提供何種類型的銷售信息（如特定商品的買家需求、價(jià)格區(qū)間、交易條件等）；提供媒介服務(wù)：居間人需協(xié)助委托人完成與哪一方的銷售合同談判，涉及的商品名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量等基本信息。（三）報(bào)酬條款報(bào)酬數(shù)額：可約定固定金額、按交易標(biāo)的額的一定比例計(jì)算（如標(biāo)的額的1%-5%），或采用階梯式計(jì)費(fèi)方式（根據(jù)交易金額大小設(shè)置不同費(fèi)率）。支付條件：通常以“促成合同成立”為核心條件，即委托人與第三人之間的銷售合同依法成立時(shí)，委托人需支付報(bào)酬。若合同成立后被解除或無效，需明確報(bào)酬是否退還或部分退還。支付方式：現(xiàn)金支付、銀行轉(zhuǎn)賬、票據(jù)支付等，并注明支付期限（如合同成立后5個(gè)工作日內(nèi)支付）。（四）費(fèi)用承擔(dān)促成合同成立：除報(bào)酬外，居間人在居間活動(dòng)中支出的必要費(fèi)用（如差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、調(diào)查費(fèi)等），原則上由居間人自行承擔(dān)，除非雙方另有約定。未促成合同成立：若居間人已盡到勤勉義務(wù)但未促成合同成立，委托人應(yīng)支付居間人從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，具體數(shù)額可由雙方協(xié)商或根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況確定。（五）服務(wù)期限約定居間人完成居間事項(xiàng)的時(shí)間范圍，例如“自本合同簽訂之日起3個(gè)月內(nèi)促成合同成立”。若超出約定期限仍未達(dá)成目標(biāo)，合同可自動(dòng)終止或經(jīng)雙方協(xié)商延長。（六）保密條款明確雙方在合同履行過程中知悉的對(duì)方商業(yè)秘密（如客戶名單、交易價(jià)格、技術(shù)信息等）負(fù)有保密義務(wù)，且該義務(wù)在合同終止后仍然有效。未經(jīng)對(duì)方書面同意，不得向任何第三方泄露。（七）違約責(zé)任居間人違約：若居間人違反忠實(shí)義務(wù)，提供虛假信息或故意隱瞞重要事實(shí)，導(dǎo)致委托人遭受損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，且無權(quán)要求支付報(bào)酬；若居間人未按約定提供服務(wù)，需退還已收取的部分費(fèi)用并支付違約金。委托人違約：委托人在居間人促成合同成立后拒絕支付報(bào)酬的，需按應(yīng)付報(bào)酬的一定比例（如20%）支付違約金；若委托人擅自解除合同，需賠償居間人的必要費(fèi)用損失。（八）不可抗力條款約定因不可抗力（如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、政策調(diào)整等）導(dǎo)致合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并根據(jù)不可抗力的影響程度部分或全部免除責(zé)任。不可抗力事件消除后，雙方應(yīng)協(xié)商是否繼續(xù)履行合同。四、風(fēng)險(xiǎn)防范（一）合同主體審查風(fēng)險(xiǎn)委托人風(fēng)險(xiǎn)：需核實(shí)居間人是否具備從事居間業(yè)務(wù)的合法資質(zhì)（如某些行業(yè)要求居間人持有特定許可證），避免與無資質(zhì)主體簽訂合同導(dǎo)致權(quán)益受損?？赏ㄟ^查詢企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、要求對(duì)方提供資質(zhì)證明文件等方式進(jìn)行審查。居間人風(fēng)險(xiǎn)：需確認(rèn)委托人是否為銷售合同的真實(shí)權(quán)利人，是否具備處分標(biāo)的物的權(quán)利。例如，在二手房銷售居間中，居間人需核實(shí)委托人是否為房屋產(chǎn)權(quán)人，房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵。（二）報(bào)酬與費(fèi)用約定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬支付條件模糊：若僅約定“促成交易后支付報(bào)酬”，而未明確“交易”是指合同成立、款項(xiàng)支付完畢還是標(biāo)的物交付，易引發(fā)爭議。應(yīng)明確界定為“委托人與第三人簽訂書面銷售合同并生效”作為報(bào)酬支付的核心條件。費(fèi)用承擔(dān)約定不明：需區(qū)分“必要費(fèi)用”與“非必要費(fèi)用”，避免委托人因承擔(dān)不合理費(fèi)用而增加成本。例如，可約定“必要費(fèi)用包括居間人為獲取交易信息支出的差旅費(fèi)、查詢費(fèi)，具體以實(shí)際發(fā)生并經(jīng)委托人確認(rèn)的票據(jù)為準(zhǔn)”。（三）居間人信息披露風(fēng)險(xiǎn)信息真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)：居間人可能為促成交易而夸大第三人履約能力、隱瞞標(biāo)的物質(zhì)量問題等。委托人應(yīng)要求居間人書面承諾信息的真實(shí)性，并在合同中約定“若因居間人提供信息不真實(shí)導(dǎo)致合同無法履行，居間人需雙倍返還已收?qǐng)?bào)酬”。信息遺漏風(fēng)險(xiǎn)：例如，居間人未告知委托人第三人的經(jīng)營狀況惡化、涉訴情況等重要信息。委托人可在合同中要求居間人定期報(bào)告進(jìn)展，并對(duì)關(guān)鍵信息（如第三人財(cái)務(wù)狀況、信用評(píng)級(jí)）進(jìn)行書面說明。（四）“跳單”行為風(fēng)險(xiǎn)“跳單”是指委托人利用居間人提供的信息或服務(wù)后，繞開居間人直接與第三人訂立合同，以逃避支付報(bào)酬的行為。為防范此類風(fēng)險(xiǎn)，可在合同中約定：“委托人在本合同服務(wù)期限內(nèi)及期限屆滿后6個(gè)月內(nèi)，與居間人介紹的第三人達(dá)成銷售合同的，仍需向居間人支付約定報(bào)酬?！保ㄎ澹┳C據(jù)留存風(fēng)險(xiǎn)在合同履行過程中，雙方應(yīng)注意留存書面證據(jù)，如：居間人向委托人發(fā)送的交易信息報(bào)告、溝通記錄（郵件、微信聊天記錄等）；委托人確認(rèn)收到信息的回執(zhí)或回復(fù)；費(fèi)用支出的票據(jù)（如差旅費(fèi)發(fā)票、調(diào)查費(fèi)憑證）；促成合同成立的書面證明（如銷售合同復(fù)印件）。五、糾紛解決（一）協(xié)商解決糾紛發(fā)生后，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商的方式解決爭議。可就報(bào)酬支付、費(fèi)用承擔(dān)、違約責(zé)任等問題進(jìn)行溝通，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議或和解方案。協(xié)商解決具有成本低、效率高的優(yōu)點(diǎn)，能夠最大限度維護(hù)雙方合作關(guān)系。（二）調(diào)解解決若協(xié)商不成，可請(qǐng)求第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解，如行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等。調(diào)解機(jī)構(gòu)通過中立的調(diào)解程序，幫助雙方梳理爭議焦點(diǎn)、提出解決方案，促成雙方達(dá)成一致。調(diào)解協(xié)議具有法律約束力，雙方應(yīng)自覺履行。（三）仲裁解決若合同中約定了仲裁條款（如“因本合同引起的爭議，由XX仲裁委員會(huì)仲裁解決”），或事后達(dá)成仲裁協(xié)議，當(dāng)事人可向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。仲裁實(shí)行一裁終局制度，裁決結(jié)果具有法律效力，當(dāng)事人可依據(jù)裁決書向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。仲裁程序通常比訴訟更為靈活、高效，且保密性較強(qiáng)。（四）訴訟解決當(dāng)事人未約定仲裁或仲裁協(xié)議無效的，可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。訴訟管轄法院一般為被告住所地、合同履行地或合同簽訂地的人民法院（具體可在合同中約定）。訴訟過程中，當(dāng)事人需提供證據(jù)證明自己的主張，法院根據(jù)事實(shí)和法律作出判決。一審判決后，當(dāng)事人對(duì)結(jié)果不服的，可在法定期限