制定商鋪合同商鋪合同作為規(guī)范出租方與承租方權(quán)利義務(wù)的核心法律文件，其條款設(shè)計(jì)直接關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性與風(fēng)險(xiǎn)防控。在起草過程中，需圍繞租賃主體、標(biāo)的物、權(quán)利義務(wù)分配、爭(zhēng)議解決等核心要素展開，確保內(nèi)容全面且具備可執(zhí)行性。以下從合同核心條款與實(shí)務(wù)注意事項(xiàng)兩方面進(jìn)行詳細(xì)闡述。一、租賃主體信息條款租賃主體的合法性是合同生效的前提，需明確出租方與承租方的身份信息及權(quán)利基礎(chǔ)。出租方應(yīng)提供產(chǎn)權(quán)證明文件，包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等，若存在共有權(quán)人，需附加共有人同意出租的書面聲明；若出租方為轉(zhuǎn)租方，則需提交原租賃合同及產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的授權(quán)文件，且轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同剩余期限。承租方如為企業(yè)法人，需注明營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、法定代表人信息，并附加公司章程中關(guān)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租賃的決策程序文件；個(gè)體工商戶則需登記經(jīng)營(yíng)者身份證號(hào)及經(jīng)營(yíng)范圍，確保租賃用途與營(yíng)業(yè)執(zhí)照記載一致。實(shí)踐中，需特別核查出租方是否存在權(quán)利瑕疵，例如抵押、查封等權(quán)利限制?？赏ㄟ^不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，避免因產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致合同無法履行。此外，合同中應(yīng)明確雙方法定聯(lián)系方式及通訊地址，約定“書面通知以郵寄至該地址即視為送達(dá)”，避免后續(xù)因通知不到位引發(fā)爭(zhēng)議。二、商鋪基本情況與用途條款商鋪基本情況需包含具體位置、面積、結(jié)構(gòu)三要素。位置應(yīng)精確至街道門牌號(hào)及樓層編號(hào)，面積需區(qū)分建筑面積與實(shí)際使用面積，若存在公攤面積，需注明公攤比例及計(jì)算依據(jù)。結(jié)構(gòu)描述應(yīng)涵蓋房屋朝向、承重墻位置、上下水管道布局等，可作為附件添加商鋪平面圖，標(biāo)注尺寸及功能分區(qū)。租賃用途條款需明確約定商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，例如“僅限用于餐飲服務(wù)”“不得從事易燃易爆品銷售”等，并注明需符合《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》中的具體類別。同時(shí)，應(yīng)要求承租方承諾在租賃期內(nèi)遵守物業(yè)管理規(guī)定及行業(yè)監(jiān)管要求，如餐飲類商鋪需自行辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證，且不得違反環(huán)保部門關(guān)于油煙排放的標(biāo)準(zhǔn)。若承租方需改變用途，需書面征得出租方同意并辦理相關(guān)審批手續(xù)，否則出租方有權(quán)解除合同并要求賠償損失。三、租賃期限與租金支付條款租賃期限需明確起止時(shí)間，建議精確至年月日，并約定“租賃期滿后，承租方如需續(xù)租，應(yīng)在期滿前3個(gè)月書面通知出租方，同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)”。租金條款應(yīng)包含計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、支付周期、遞增方式三部分：計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)可按面積計(jì)價(jià)（如“每月每平方米80元”）或固定總價(jià)；支付周期需明確“按月/季度/半年支付”，并約定具體支付日期（如“每季度第一個(gè)月5日前支付當(dāng)季租金”）；遞增方式常見為“每年按上一年租金的5%遞增”或“每三年遞增8%”，需注明遞增基數(shù)及計(jì)算方式。租金支付方式應(yīng)選擇銀行轉(zhuǎn)賬，并指定雙方收款賬戶信息（戶名、開戶行、賬號(hào)），同時(shí)約定“承租方逾期支付租金的，每逾期一日按應(yīng)付金額的千分之三支付違約金，逾期超過15日的，出租方有權(quán)解除合同”。此外，需明確租金是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等附加費(fèi)用，若不包含，應(yīng)注明各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方及支付標(biāo)準(zhǔn)，例如“物業(yè)費(fèi)由承租方按物業(yè)管理公司公示標(biāo)準(zhǔn)自行繳納”。四、保證金與其他費(fèi)用條款保證金（押金）條款需約定金額、支付時(shí)間及退還條件。金額通常為1-3個(gè)月租金，合同中應(yīng)注明“承租方應(yīng)于簽約當(dāng)日支付保證金，租賃期滿或合同解除后，如無欠費(fèi)、損壞等情形，出租方應(yīng)在30日內(nèi)無息退還”。若存在扣除情形，需明確抵扣范圍，例如“因承租方違約產(chǎn)生的違約金、欠繳租金、房屋維修費(fèi)等，出租方可從保證金中直接扣除，不足部分承租方仍需補(bǔ)足”。其他費(fèi)用包括裝修費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)等。裝修費(fèi)原則上由承租方承擔(dān)，若出租方提供免租期用于裝修，需明確免租期起止時(shí)間及免租范圍（如“免租期內(nèi)免收租金，但需繳納物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)”）。稅費(fèi)承擔(dān)需區(qū)分出租方稅費(fèi)（房產(chǎn)稅、土地使用稅）與承租方稅費(fèi)（印花稅、租賃登記費(fèi)），避免因約定不清導(dǎo)致稅務(wù)部門追繳時(shí)產(chǎn)生糾紛。五、商鋪裝修與維修條款裝修條款需平衡承租方的經(jīng)營(yíng)需求與出租方的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。承租方應(yīng)在裝修前提交裝修方案，包括施工圖紙、材料清單、施工周期等，經(jīng)出租方及物業(yè)管理部門審批后方可施工。合同中需明確“不得破壞房屋主體結(jié)構(gòu)”“不得擅自改動(dòng)消防設(shè)施”，如需拆改墻體，需提交原設(shè)計(jì)單位或有資質(zhì)機(jī)構(gòu)的安全評(píng)估報(bào)告。裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾由承租方負(fù)責(zé)清運(yùn)，費(fèi)用自行承擔(dān)。維修責(zé)任劃分遵循“誰使用誰負(fù)責(zé)”原則：承租方負(fù)責(zé)日常維修，如燈具更換、水管堵塞疏通等；出租方負(fù)責(zé)主體結(jié)構(gòu)及主要附屬設(shè)施維修，如屋頂漏水、承重墻開裂等，且需在接到通知后7日內(nèi)安排維修，逾期未修的，承租方可自行維修并憑票據(jù)向出租方報(bào)銷。若因承租方使用不當(dāng)導(dǎo)致?lián)p壞（如因漏水未及時(shí)處理造成地板霉變），則由承租方承擔(dān)維修費(fèi)用及損失賠償。六、轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓條款轉(zhuǎn)租條款需明確允許轉(zhuǎn)租的條件，例如“承租方需在租賃滿1年后方可轉(zhuǎn)租，且轉(zhuǎn)租合同期限不得超過本合同剩余期限”，同時(shí)要求轉(zhuǎn)租前提交次承租人資質(zhì)文件及轉(zhuǎn)租合同草案，經(jīng)出租方書面同意后方可執(zhí)行。禁止“變相轉(zhuǎn)租”行為，如承租方以“合作經(jīng)營(yíng)”名義將商鋪實(shí)際交由第三方經(jīng)營(yíng)而不轉(zhuǎn)移租金支付義務(wù)的，視為違約。轉(zhuǎn)讓條款需區(qū)分“經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓”與“合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓”：前者指承租方將商鋪的裝修、設(shè)備、客源等無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三方，需約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格及稅費(fèi)承擔(dān)；后者需經(jīng)出租方同意，由第三方替代承租方成為合同主體，原承租方退出租賃關(guān)系，此時(shí)需重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議變更主體信息。七、違約責(zé)任條款違約責(zé)任需針對(duì)不同違約情形設(shè)置梯度化賠償標(biāo)準(zhǔn)。出租方違約情形包括：未按時(shí)交付商鋪（每逾期一日按日租金的2倍支付違約金）、擅自提前收回商鋪（需退還保證金并賠償剩余租期租金總額的30%）、未履行維修義務(wù)導(dǎo)致承租方無法經(jīng)營(yíng)（賠償停業(yè)期間的直接損失及預(yù)期利潤(rùn)）。承租方違約情形包括：逾期支付租金（按日千分之三計(jì)算違約金）、擅自改變用途（需恢復(fù)原狀并支付3個(gè)月租金作為違約金）、裝修破壞主體結(jié)構(gòu)（賠償修復(fù)費(fèi)用及租金損失）。此外，需約定“根本違約”的情形，例如“承租方累計(jì)拖欠租金超過2個(gè)月”“商鋪因承租方原因被行政機(jī)關(guān)查封”等，守約方有權(quán)解除合同并要求違約方支付相當(dāng)于6個(gè)月租金的違約金。違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，守約方有權(quán)主張差額部分賠償，損失范圍包括直接損失（如維修費(fèi)、訴訟費(fèi)）及間接損失（如預(yù)期利潤(rùn)、商譽(yù)損失）。八、合同解除與終止條款合同解除分為約定解除與法定解除。約定解除需明確觸發(fā)條件，如“租賃期內(nèi)，商鋪因不可抗力導(dǎo)致無法使用的，雙方有權(quán)解除合同，互不承擔(dān)責(zé)任”；法定解除則需引用《民法典》相關(guān)條款，例如“因承租方違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，出租方有權(quán)依據(jù)《民法典》第五百六十三條解除合同”。合同終止后的返還義務(wù)需詳細(xì)約定：承租方應(yīng)在終止后15日內(nèi)清空商鋪，可移動(dòng)設(shè)備自行搬離，不可移動(dòng)的裝修及固定設(shè)施（如吊頂、地磚）歸出租方所有，若出租方要求恢復(fù)原狀，承租方需承擔(dān)拆除費(fèi)用。返還時(shí)雙方應(yīng)簽署《商鋪交接確認(rèn)書》，列明設(shè)施設(shè)備狀況及費(fèi)用結(jié)清情況，避免后續(xù)就“是否完好返還”產(chǎn)生爭(zhēng)議。九、不可抗力與爭(zhēng)議解決條款不可抗力條款需定義“不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”，包括自然災(zāi)害（地震、洪水）、政府行為（征收、拆遷）、社會(huì)異常事件（罷工、疫情）等。若因不可抗力導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，雙方應(yīng)在事件發(fā)生后10日內(nèi)協(xié)商處理，可選擇延期履行或解除合同，租金按照實(shí)際租賃時(shí)間計(jì)算，多退少補(bǔ)。爭(zhēng)議解決方式需在“訴訟”與“仲裁”中選擇其一。選擇訴訟的，應(yīng)約定“由商鋪所在地人民法院管轄”；選擇仲裁的，需明確仲裁機(jī)構(gòu)全稱（如“提交XX市仲裁委員會(huì)仲裁”）及仲裁規(guī)則，仲裁裁決為終局性，雙方均需遵守。實(shí)踐中，建議優(yōu)先選擇訴訟管轄，便于執(zhí)行階段的財(cái)產(chǎn)保全與強(qiáng)制執(zhí)行。十、實(shí)務(wù)注意事項(xiàng)（一）裝修免租期的風(fēng)險(xiǎn)防控免租期內(nèi)雖不收取租金，但需約定“承租方在免租期內(nèi)擅自解除合同的，應(yīng)按免租期天數(shù)支付租金作為補(bǔ)償”，同時(shí)要求承租方在免租期開始前繳納保證金，避免其利用免租期完成裝修后惡意違約。（二）租賃期間的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)若商鋪在租賃期內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需依據(jù)“買賣不破租賃”原則，約定“新產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同，承租方的承租權(quán)不受影響”，并要求出租方在產(chǎn)權(quán)變更后15日內(nèi)通知承租方及新產(chǎn)權(quán)人，辦理合同主體變更手續(xù)。（三）證據(jù)留存與合同備案簽約時(shí)需對(duì)商鋪現(xiàn)狀進(jìn)行視頻錄像，作為附件存檔；租金支付應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注“XX商鋪XX期租金”，保留轉(zhuǎn)賬憑證；合同簽訂后30日內(nèi)，需到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理租賃備案登記，避免第三方因不知情而善意取得商鋪權(quán)利。（四）特殊行業(yè)的附加條款餐飲類商鋪需補(bǔ)充“油煙管道定期清洗責(zé)任”，零售類商鋪需