岳陽(yáng)縣商業(yè)調(diào)研報(bào)告2012-6-18報(bào)告綱要岳陽(yáng)縣宏觀環(huán)境概述市場(chǎng)現(xiàn)有商圈地理位置透析市場(chǎng)現(xiàn)有商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)表現(xiàn)本項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷岳陽(yáng)縣宏觀環(huán)境概述

岳陽(yáng)縣緊鄰岳陽(yáng)市區(qū)，是岳陽(yáng)市的“郊區(qū)”，處于“長(zhǎng)三角”、“泛珠三角”兩大經(jīng)濟(jì)圈西進(jìn)、北上的樞紐位置，位于武漢城市圈、長(zhǎng)株潭城市群的交匯地帶。岳陽(yáng)縣水路通江達(dá)海，公路交通網(wǎng)絡(luò)全、等級(jí)高，京廣鐵路和武廣高速鐵路貫穿全境，內(nèi)接外聯(lián)四通八達(dá)。

地理位置岳陽(yáng)縣宏觀環(huán)境概述岳陽(yáng)縣總面積2716平方公里，轄20個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）共68萬(wàn)人口，其中城區(qū)人口約8萬(wàn)。

岳陽(yáng)縣2011年完成地方生產(chǎn)總值159.6億元，同比增長(zhǎng)14.5%,完成財(cái)政總收入50.6億元，同比增長(zhǎng)20%?；靖艣r岳陽(yáng)縣宏觀環(huán)境概述

房地產(chǎn)市場(chǎng)屬初級(jí)階段，整體開(kāi)發(fā)水平不高

目前岳陽(yáng)縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平仍處于初級(jí)階段，其主要是滿(mǎn)足城市發(fā)展和人口擴(kuò)張所帶來(lái)的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)偏好于賣(mài)方市場(chǎng)；從現(xiàn)有開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，大部分屬經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，其地塊?。?0－30畝）、規(guī)劃差、景觀少、立面粗糙、物管服務(wù)弱，市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重。在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)應(yīng)避免出現(xiàn)此類(lèi)情況。

對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析岳陽(yáng)縣宏觀環(huán)境概述市場(chǎng)矛盾日益突出，更新?lián)Q代地產(chǎn)時(shí)代到來(lái)

隨著在建項(xiàng)目的落成和后續(xù)片區(qū)擴(kuò)張開(kāi)發(fā)，明年岳陽(yáng)縣地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)供求平衡、進(jìn)入階段性飽和階段，主要問(wèn)題就是今明兩年的高速發(fā)展、超額集中放量、粗放型產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化所造成，而岳陽(yáng)縣不具備強(qiáng)大的城市吸引力，城市人口增長(zhǎng)和城市化速度偏慢，城市人口收入增長(zhǎng)慢、收入低，消費(fèi)能力不足，供求開(kāi)始趨向平衡。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)必然促其加快發(fā)展。岳陽(yáng)縣的房地產(chǎn)后續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，在品質(zhì)、品位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品細(xì)部的打造、項(xiàng)目配套、物業(yè)管理等方面將會(huì)有大大的提升。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析岳陽(yáng)縣宏觀環(huán)境概述產(chǎn)品品質(zhì)的提升，促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的成長(zhǎng)隨著一批高檔小高層產(chǎn)品投放市場(chǎng)，產(chǎn)品成本的提升，市場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品市場(chǎng)需求的放大，綜合品質(zhì)高的小高層社區(qū)，價(jià)格將進(jìn)一步提升，均價(jià)已經(jīng)在今年突破3000元/㎡大關(guān)。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析岳陽(yáng)縣宏觀環(huán)境概述商業(yè)項(xiàng)目將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)

目前，岳陽(yáng)縣每個(gè)在開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品中，基本都規(guī)劃有2－3層的底商，特別是城西片區(qū)，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，結(jié)合目前縣城現(xiàn)有商業(yè)分布狀況（詳見(jiàn)商業(yè)市場(chǎng)分析部分），明年商業(yè)項(xiàng)目將容易出現(xiàn)滯銷(xiāo)及空置的局面，后續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)有商圈地理位置透析

天鵝南路

農(nóng)村合作社建材市場(chǎng)步步高超市、通程電器、白馬服飾廣場(chǎng)青山路東方

路

東方東路

荷花路商業(yè)街興榮東路

致富步行街本案縣衛(wèi)生局中心市場(chǎng)車(chē)站南路

老商業(yè)圈新商業(yè)圈富源商業(yè)街農(nóng)業(yè)銀行工商銀行建設(shè)銀行文藝路

和田公館項(xiàng)目心連心超市和田購(gòu)物中心富雅大酒店富安東方雅苑項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)有商圈地理位置透析

現(xiàn)有商業(yè)圈市場(chǎng)分布狀況：

簡(jiǎn)析：從上圖可以看出：目前岳陽(yáng)縣商業(yè)圈主要分成以興榮東路、文藝東路為主的老商業(yè)圈及以東方路和天鵝南路交匯處為主的新商業(yè)圈，那么目前整個(gè)岳陽(yáng)縣的商圈分布情況出現(xiàn)為：兩分天下、雌雄爭(zhēng)霸！市場(chǎng)現(xiàn)有商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)狀況分析商圈規(guī)劃分析：以步行街和臨街門(mén)面規(guī)劃布局為主，其中包括有致富步行街、荷花路商業(yè)街、富源商業(yè)街及榮城鑫都建材市場(chǎng)等。商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析：該商圈除榮城鑫都建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有明確定位外，其余商業(yè)街及步行街業(yè)態(tài)分布相對(duì)凌亂，規(guī)劃不一，商家經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次參差不齊，消費(fèi)群體以中低端人群為主。

興榮路與文藝路老商業(yè)圈市場(chǎng)現(xiàn)有商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)狀況分析致富步行街業(yè)態(tài)狀況：小商品零售市場(chǎng)，共有商業(yè)門(mén)面約230個(gè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)無(wú)統(tǒng)一性；商業(yè)門(mén)面面積分布30-80/㎡不等；門(mén)面開(kāi)間3-4米；高5,5米；有閣樓（可住人）；營(yíng)業(yè)時(shí)間不受限制（沒(méi)統(tǒng)一規(guī)定具體時(shí)間），一般商家經(jīng)營(yíng)時(shí)間為早上8點(diǎn)至晚上9點(diǎn)；租金情況：小門(mén)面2萬(wàn)-4萬(wàn)/年、大門(mén)面4萬(wàn)-8萬(wàn)/年不等（靠近興榮路段租金由于人流較密集所以租金相對(duì)較高）；經(jīng)營(yíng)狀況：比較良好（空置及待轉(zhuǎn)讓門(mén)面少）。興榮路與文藝路老商業(yè)圈市場(chǎng)現(xiàn)有商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)狀況分析荷花路及富源商業(yè)街業(yè)態(tài)狀況：以零售服裝為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)無(wú)統(tǒng)一性；商業(yè)門(mén)面面積分布50-100/㎡不等；門(mén)面開(kāi)間4-8米；門(mén)面一般在二樓或三樓帶有住宅；營(yíng)業(yè)時(shí)間不受限制（沒(méi)統(tǒng)一規(guī)定具體時(shí)間），一般商家經(jīng)營(yíng)時(shí)間為早上9點(diǎn)至晚上9點(diǎn)；租金情況：小門(mén)面2萬(wàn)-5萬(wàn)/年、大門(mén)面5萬(wàn)-10萬(wàn)/年不等；經(jīng)營(yíng)狀況：由于荷花路商業(yè)街進(jìn)深較長(zhǎng)，又緊靠致富步行街（擁有部分共有消費(fèi)群體），相比富源商業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀況要好。興榮路與文藝路老商業(yè)圈市場(chǎng)現(xiàn)有商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)狀況分析商圈規(guī)劃分析：以大型綜合商業(yè)配以周邊臨街商業(yè)門(mén)面形成規(guī)劃布局。商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析：該商圈均以大型超市、酒店、餐飲、金融、電器、服飾主力店為主，消費(fèi)配套完善，人氣集中，消費(fèi)群體以中高檔人群為主。

東方路與天鵝南路新商業(yè)圈市場(chǎng)現(xiàn)有商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)狀況分析東方路商圈業(yè)態(tài)狀況：高檔酒店、大型主力店配以臨街商業(yè)業(yè)態(tài)為主；高檔酒店：富雅大酒店；大型主力店：通程電器、步步高超市、白馬服飾廣場(chǎng)、金利來(lái)專(zhuān)賣(mài)店等；營(yíng)業(yè)時(shí)間相對(duì)規(guī)范：一般為上午9點(diǎn)至晚上9點(diǎn)；租金情況：不明經(jīng)營(yíng)狀況：由于其品牌效應(yīng)加之商圈各大商家的相互配套，人氣較旺，經(jīng)營(yíng)狀況良好。東方路與天鵝南路新商業(yè)圈市場(chǎng)現(xiàn)有商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)狀況分析天鵝南路商圈業(yè)態(tài)狀況：大型銀行金融業(yè)、大型超市、中型電影院配以臨街商業(yè)業(yè)態(tài)為主；金融銀行：農(nóng)行、工行、建行均集中此地；大型超市：心連心超市、和田購(gòu)物中心、天鵝電影院等；營(yíng)業(yè)時(shí)間相對(duì)規(guī)范：一般為上午9點(diǎn)至晚上9點(diǎn)；租金情況：不明經(jīng)營(yíng)狀況：心連心超市周邊相比和田購(gòu)物中心人氣較旺，經(jīng)營(yíng)狀況也較之要好。東方路與天鵝南路新商業(yè)圈市場(chǎng)現(xiàn)有商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)狀況分析老商圈VS新商圈商圈規(guī)劃布局業(yè)態(tài)分析租金情況消費(fèi)群體/

經(jīng)營(yíng)狀況

老商圈步行商業(yè)街為主小商品、服飾等小門(mén)面2萬(wàn)—5萬(wàn)/年大門(mén)面5萬(wàn)—10萬(wàn)/年中低端人群為主/經(jīng)營(yíng)狀況良好

新商圈大型主力店為主金融、超市、電器、服飾等不明（未有商家提供）中高端人群為主/經(jīng)營(yíng)狀況良好市場(chǎng)現(xiàn)有商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)狀況分析老商圈臨街商鋪主要以興榮路與文藝路交匯處臨街門(mén)面的經(jīng)營(yíng)狀況最為理想，主要原因是該商圈存在發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)遠(yuǎn)，其知名度及影響力支撐了附近門(mén)面的良性經(jīng)營(yíng)；老商圈的主要消費(fèi)群體以工薪階層、教師、學(xué)生、企業(yè)單位員工為主；老商圈門(mén)面的經(jīng)營(yíng)檔次以中低檔為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)種以服裝、休閑為主，高檔次經(jīng)營(yíng)業(yè)種缺乏；新商圈主要以東方路和天鵝南路交匯處的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況最為理想，主要原因在于該商圈的大中型品牌主力店居多，配以周邊商家的互動(dòng)，吸引了大量中高端消費(fèi)人群；新商圈的主要消費(fèi)群體以個(gè)體老板、金融白領(lǐng)、企業(yè)單位管理人員為主。商業(yè)調(diào)查總結(jié)周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置住宅體量商業(yè)體量和田公館東方路2棟15層小高層（共60套）6400㎡富安東方名苑青山路——三層商業(yè)潯陽(yáng)花園長(zhǎng)豐路與賀坪路交匯處3棟19層小高層（共18個(gè)單元）二層商業(yè)（約7500㎡)鵬瑞●瓏庭長(zhǎng)豐路與賀坪路交匯處2棟18層小高層（共12個(gè)單元）底層商業(yè)為主（部分二層商業(yè)）小高層項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型布局戶(hù)型面積、配比商業(yè)面積和田公館——————富安東方名苑——————潯陽(yáng)花園三房戶(hù)型141㎡及138㎡兩種戶(hù)型80至700㎡鵬瑞●瓏庭三房戶(hù)型137㎡及140㎡兩種戶(hù)型30至300㎡小高層項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)表現(xiàn)小高層項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格住宅銷(xiāo)售情況商業(yè)價(jià)格招商情況和田公館售罄售罄租賃為主招商完畢富安東方名苑售罄售罄租賃為主首層招商完畢（二、三層招商）潯陽(yáng)花園均價(jià)3000元/㎡A棟銷(xiāo)售完畢，B、C棟銷(xiāo)售率約60%一層8800元/㎡;二層3800元/㎡銷(xiāo)售為主（一層剩余兩間，二層剩余700㎡）鵬瑞●瓏庭預(yù)計(jì)均價(jià)3200元/㎡預(yù)計(jì)10月份發(fā)售預(yù)計(jì)均價(jià)8000元/㎡以上跟住宅推出時(shí)間相同周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)表現(xiàn)從以上表格數(shù)據(jù)可以看出，岳陽(yáng)縣在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)不多，其中潯陽(yáng)花園（在售）；鵬瑞瓏庭處于內(nèi)部登記階段；總體市場(chǎng)供應(yīng)放量不大；這兩個(gè)項(xiàng)目所處地段較偏僻，交通不便，對(duì)外宣傳力度偏小，主要以自然銷(xiāo)售為主；銷(xiāo)售手段單一，以自然銷(xiāo)售為主，推貨策略為商業(yè)、住宅同時(shí)推出的方法；產(chǎn)品規(guī)劃定位單一，戶(hù)型布局簡(jiǎn)單，均以130-140㎡布局為主；住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/㎡，客戶(hù)群體為改善型居住群體為主。商業(yè)體量不大，沒(méi)有商業(yè)定位，均為二層商業(yè)，首層以臨街門(mén)面為主；二層規(guī)劃為大型門(mén)面，以銷(xiāo)售為主：首層商業(yè)均價(jià)為8000元/㎡，二層商業(yè)均價(jià)為3800元/㎡，客戶(hù)群體均為投資型群體為主。綜合分析本項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷(SWOT)優(yōu)勢(shì)(Strength)毗鄰一中高校及各大相關(guān)企事業(yè)單位存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，有利于未來(lái)市場(chǎng)的蓬勃項(xiàng)目位于岳陽(yáng)縣新城中心，交通便利，配套完善毗鄰興榮路老商圈和東方路新商圈項(xiàng)目周邊鋪面雜而亂周邊高消費(fèi)人群及高收入人群多升值空間大，投資價(jià)值高兩大商圈輻射，提高商業(yè)氣氛有利于規(guī)劃統(tǒng)一和諧的社區(qū)商業(yè)投資人群集中，消費(fèi)能力大本項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷(SWOT)劣勢(shì)（Weakness）人流量不足重點(diǎn)突出項(xiàng)目未來(lái)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)宣傳商業(yè)氛圍不濃以主力店為主，配以賣(mài)場(chǎng)定位進(jìn)行宣傳本項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷(SWOT)機(jī)遇（Opportunity）以市政為中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速刺激更多投資者前來(lái)投資位于兩大商圈中央項(xiàng)目周邊商鋪不多，分布零散輻射效應(yīng)，商業(yè)氛圍越來(lái)越濃立足地標(biāo)商圈發(fā)展，推陳出新本項(xiàng)目機(jī)會(huì)判斷(SWOT)威脅（Threats）新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目日益增多存在很大競(jìng)爭(zhēng)，必須形成差異化優(yōu)勢(shì)兩大商業(yè)圈的直接威脅流動(dòng)人口不大周邊項(xiàng)目增多，社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速影