房地產銷售經理法律法規(guī)知識考試題一、單選題（每題2分，共20題）1.根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，下列哪項不屬于商品房銷售的基本條件？A.房地產開發(fā)項目已取得土地使用權證書B.房屋已通過竣工驗收C.房屋已向銀行申請抵押貸款D.房屋已取得房屋所有權證書2.商品房銷售廣告中，關于價格承諾的表述，以下哪項是合法的？A.“一次性付款享受99折優(yōu)惠，前100名客戶額外贈送車位”B.“起價9999元/㎡，實際成交價可能更高”C.“買三送一，實際交付面積可能有所差異”D.“價格面議，最終以合同約定為準”3.在二手房交易中，如果賣方隱瞞房屋存在抵押事實，買方可以主張的權利是？A.解除合同并要求賣方賠償損失B.要求賣方降低房價C.要求賣方補繳相關稅費D.要求賣方辦理過戶手續(xù)4.根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因開發(fā)商原因導致房屋交付遲延，買方要求解除合同的，應滿足什么條件？A.遲延交付超過30天B.遲延交付超過60天C.遲延交付超過合同約定的期限且經催告仍未履行D.買方單方面決定解除5.商品房預售合同中，開發(fā)商未按約定日期交付房屋的，應承擔的法律責任不包括？A.按日支付違約金B(yǎng).賠償買方逾期利息C.雙倍返還定金D.賠償買方精神損失6.業(yè)主大會的籌備組應由哪些主體共同組成？A.物業(yè)公司代表、開發(fā)商代表、業(yè)主代表B.業(yè)主代表、社區(qū)居委會代表、街道辦事處代表C.開發(fā)商代表、物業(yè)公司代表、稅務部門代表D.業(yè)主代表、律師、評估機構代表7.根據《物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會會議的表決通過條件是？A.出席人數超過應到人數的1/2，同意人數超過應到人數的1/2B.出席人數超過應到人數的2/3，同意人數超過應到人數的1/2C.出席人數超過應到人數的1/3，同意人數超過應到人數的2/3D.全體委員一致同意8.在租賃合同中，如果出租房屋存在安全隱患，導致承租人受傷，出租人的責任是？A.不承擔任何責任B.承擔部分責任C.承擔全部責任D.根據承租人過錯程度承擔相應責任9.房地產中介機構提供虛假房源信息，給委托人造成損失的，應承擔的法律責任是？A.賠償損失并處以罰款B.僅承擔道義責任C.僅承擔行政責任D.由委托人自行承擔風險10.在房屋租賃中，如果出租人將房屋轉租給第三方，必須滿足什么條件？A.經承租人同意B.經物業(yè)公司同意C.經市場監(jiān)督管理部門批準D.經當地政府批準二、多選題（每題3分，共10題）1.商品房銷售中，開發(fā)商應向買方明示的文件包括？A.房屋所有權證或商品房預售許可證B.建筑工程竣工驗收備案表C.房屋平面圖及房屋使用說明書D.物業(yè)管理方案及物業(yè)費標準2.業(yè)主委員會的職責范圍包括？A.召集業(yè)主大會會議B.代表業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商物業(yè)費C.監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同D.決定業(yè)主共有部分的經營方案3.二手房交易中，可能涉及的稅費包括？A.印花稅B.契稅C.個人所得稅D.營業(yè)稅改增值稅（契稅除外）4.商品房預售合同中，約定開發(fā)商逾期交付房屋的違約責任時，以下哪些表述是合法的？A.“每逾期一日，按合同總價款的萬分之五支付違約金”B.“逾期超過30天，買方有權解除合同”C.“開發(fā)商需賠償買方實際損失”D.“開發(fā)商可選擇支付違約金或退還部分房款”5.業(yè)主共有部分包括？A.樓梯間、大堂B.陽臺、走廊C.公共綠地、車庫D.單元戶內的廚房、衛(wèi)生間6.房地產中介機構提供代辦貸款服務時，應遵守哪些規(guī)定？A.不得收取額外費用B.不得強制客戶使用指定銀行C.應如實告知貸款流程及風險D.不得隱瞞貸款審批結果7.在房屋租賃中，承租人享有以下哪些權利？A.要求出租人維修房屋B.未經出租人同意不得轉租房屋C.對房屋進行裝修（需符合約定）D.在租賃期滿后優(yōu)先承租8.商品房銷售廣告中，以下哪些表述屬于違規(guī)行為？A.“本樓盤由知名開發(fā)商打造，品質有保障”B.“房價僅9999元/㎡，首付僅需30%”C.“買即送車位，數量有限”D.“投資回報率高達10%，無風險”9.業(yè)主大會會議的表決方式包括？A.無記名投票B.記名投票C.現場舉手表決D.網絡投票10.房地產開發(fā)項目竣工驗收合格后，開發(fā)商應向哪些部門備案？A.建設行政主管部門B.房地產管理部門C.質量監(jiān)督部門D.環(huán)境保護部門三、判斷題（每題1分，共20題）1.商品房預售許可證是開發(fā)商進行商品房預售的必要條件。（√）2.業(yè)主委員會的決定必須經全體業(yè)主簽字同意。（×）3.出租房屋時，出租人可以要求承租人提供保證金。（×）4.商品房銷售廣告中可以承諾“包租3年，月租金10%。”（×）5.二手房交易中，買方必須先支付定金才能簽訂合同。（×）6.業(yè)主共有部分的使用收益歸全體業(yè)主所有。（√）7.房地產中介機構代理銷售時，可以賺取差價。（√）8.商品房交付時，開發(fā)商必須提供房屋使用說明書。（√）9.業(yè)主可以自行決定改變共有部分的用途。（×）10.出租房屋時，出租人可以設定“試租期”并要求承租人支付費用。（×）11.商品房預售合同簽訂后，買方可以單方面解除合同。（×）12.業(yè)主大會會議的表決結果應公開公示。（√）13.房屋租賃中，轉租需經出租人同意，否則合同無效。（√）14.商品房銷售中，開發(fā)商可以以“內部認購”為由拒絕某些客戶。（×）15.業(yè)主委員會可以決定選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)。（√）16.房屋租賃中，承租人擅自改變房屋結構需承擔法律責任。（√）17.商品房交付時，開發(fā)商必須提供完整的竣工資料。（√）18.二手房交易中，買賣雙方可以自行約定稅費承擔方式。（√）19.業(yè)主共有部分的維修費用由全體業(yè)主按比例分攤。（√）20.商品房銷售廣告中可以承諾“購房即送汽車鑰匙?！保ā粒┧摹⒑喆痤}（每題5分，共4題）1.簡述商品房預售合同中買方的主要權利和義務。2.業(yè)主委員會的成立條件有哪些？3.房屋租賃中，出租人有哪些禁止性行為？4.商品房銷售廣告中常見的違規(guī)行為有哪些？五、案例分析題（每題10分，共2題）1.案例：張某于2023年1月與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，約定同年12月交付房屋。但開發(fā)商因資金問題，直至2024年3月才交付房屋。張某要求開發(fā)商支付違約金，開發(fā)商則稱“不可抗力導致延期，不應承擔責任”。問：張某能否要求開發(fā)商承擔違約責任？理由是什么？2.案例：業(yè)主李某發(fā)現小區(qū)的公共綠地被開發(fā)商私自出租給第三方經營，且未向業(yè)主收取任何費用。李某認為開發(fā)商的行為侵犯了業(yè)主權益，要求業(yè)主委員會制止。問：業(yè)主委員會應如何處理？法律依據是什么？答案與解析一、單選題答案與解析1.C解析：根據《城市房地產管理法》第四十五條，商品房預售應取得預售許可證、已簽訂預售合同、已按比例繳納土地款等，但并未要求必須申請抵押貸款。2.B解析：廣告中“起價”與“實際成交價可能更高”的表述符合《廣告法》第十六條，允許對價格進行合理說明。其他選項涉及虛假承諾或違規(guī)誘導。3.A解析：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條，賣方隱瞞抵押事實，買方可解除合同并要求賠償。4.C解析：同上解釋第十二條，逾期交付超過合同約定且經催告仍不履行，買方有權解除。5.D解析：開發(fā)商逾期交付僅承擔支付違約金、賠償實際損失等經濟責任，精神損失賠償一般不支持。6.B解析：根據《物業(yè)管理條例》第十五條，籌備組由業(yè)主代表、社區(qū)居委會、街道辦事處等組成。7.A解析：同條例第十六條，業(yè)主大會決議需經應到人數過半同意。8.C解析：根據《民法典》第七百一十六條，出租人未履行維修義務造成承租人損害，應承擔賠償責任。9.A解析：《房地產經紀管理辦法》規(guī)定中介機構提供虛假信息應賠償損失并罰款。10.A解析：根據《民法典》第七百一十一條，轉租需經承租人同意。二、多選題答案與解析1.A,B,C,D解析：預售合同需明示上述文件，符合《城市房地產管理法》及《商品房銷售管理辦法》。2.A,B,C,D解析：同《物業(yè)管理條例》第十五條至第十九條，涵蓋業(yè)主大會、物業(yè)協(xié)商、監(jiān)督等職責。3.A,B,C,D解析：二手房交易涉及稅種較多，具體稅負需根據當地政策確定。4.A,B,C,D解析：違約責任約定需合法合理，符合《民法典》及《商品房銷售管理辦法》。5.A,B,C,D解析：業(yè)主共有部分范圍廣泛，包括公共區(qū)域及部分專有部分（如陽臺）。6.A,B,C,D解析：中介機構代辦貸款需遵守《合同法》《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》等規(guī)定。7.A,B,C,D解析：承租人權利涵蓋維修、轉租限制、裝修約定、優(yōu)先承租等。8.B,C,D解析：B涉及價格欺詐，C涉及捆綁銷售，D涉及違規(guī)承諾投資回報。9.A,B,C解析：業(yè)主大會表決方式需合法，網絡投票需符合地方規(guī)定。10.A,B,C解析：竣工驗收備案需向建設、房管、質監(jiān)部門備案，環(huán)保部門非必需。三、判斷題答案與解析1.√解析：預售許可證是法定前提，見《城市房地產管理法》。2.×解析：表決方式由議事規(guī)則確定，無需全體業(yè)主簽字。3.×解析：《民法典》禁止收取保證金，但可要求提供擔保。4.×解析：“包租”屬于違規(guī)承諾，需明確風險。5.×解析：定金可先交后簽，或簽后支付。6.√解析：同《民法典》第二百八條。7.√解析：中介機構可合法賺取傭金。8.√解析：開發(fā)商交付時應提供使用說明書。9.×解析：改變用途需業(yè)主大會同意。10.×解析：“試租期”及費用收取需合法約定。11.×解析：解除合同需符合法定條件。12.√解析：同《物業(yè)管理條例》第二十七條。13.√解析：同《民法典》第七百一十一條。14.×解析：“內部認購”屬于違規(guī)行為。15.√解析：業(yè)主委員會有權選聘物業(yè)。16.√解析：承租人擅自裝修需恢復原狀。17.√解析：交付時需提供竣工備案表等。18.√解析：稅費承擔可協(xié)商約定。19.√解析：同《民法典》第二百八十三條。20.×解析：贈與需明確，廣告需真實。四、簡答題答案與解析1.買方權利：-按合同約定收房；-要求開發(fā)商承擔違約責任；-優(yōu)先承租權（租賃合同約定）。買方義務：-按時支付房款；-遵守合同約定（如首付比例）；-不得擅自改變房屋用途。2.成立條件：-同一物業(yè)管理區(qū)域建安面積超過2000平方米或50戶以上；-業(yè)主代表通過選舉產生；-符合當地政府備案要求。3.出租人禁止行為：-未經承租人同意轉租；-擅自提高租金；-拒絕履行維修義務；-強制扣留承租人證件。4.違規(guī)行為：-價格欺詐（如虛標起價）；-承諾不切實際的投資回報；-捆綁銷售（如強制購買保險）；-虛假宣傳（如“學區(qū)房”未達標）。五、案例分析題答案與解析1.答案：張某可要求開發(fā)商承擔違約責