會(huì)計(jì)實(shí)操文庫1/13企業(yè)管理-上海收房流程SOP一、總則（一）目的本標(biāo)準(zhǔn)操作流程（SOP）旨在為在上海接收房屋的業(yè)主提供清晰、規(guī)范的收房指引，確保收房過程合法、合規(guī)、高效，保障業(yè)主的合法權(quán)益，減少收房糾紛，提升收房體驗(yàn)。（二）適用范圍適用于在上海市行政區(qū)域內(nèi)，通過購買新建商品房、二手房，以及接收保障性住房（如共有產(chǎn)權(quán)房等）等途徑獲得房屋所有權(quán)，并進(jìn)行房屋接收的所有業(yè)主。涉及的人員主要包括業(yè)主、開發(fā)商（針對新建商品房）、原房東（針對二手房）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員及相關(guān)政府部門辦事人員（如涉及保障性住房）。（三）基本原則合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守《中華人民共和國民法典》《上海市房地產(chǎn)登記條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)法律法規(guī)，以及上海市房屋交付管理的各項(xiàng)政策規(guī)定，確保收房各環(huán)節(jié)符合法律要求，相關(guān)手續(xù)合法有效。信息真實(shí)原則：開發(fā)商、原房東及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)如實(shí)提供房屋信息、交付條件、產(chǎn)權(quán)證明等資料，不得隱瞞、虛報(bào)；業(yè)主應(yīng)如實(shí)提供個(gè)人身份、購房合同等相關(guān)信息，保證收房過程中信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，以便各方做出合理決策。公平公正原則：收房活動(dòng)應(yīng)基于公平、公正的基礎(chǔ)，在房屋質(zhì)量驗(yàn)收、費(fèi)用結(jié)算、資料交接等方面，保障業(yè)主與開發(fā)商或原房東處于平等地位，不得存在欺詐、強(qiáng)迫等行為。雙方應(yīng)按照合同約定和相關(guān)規(guī)定履行各自義務(wù)，確保收房順利進(jìn)行。質(zhì)量保障原則：交付的房屋應(yīng)符合建筑、消防、環(huán)保等質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，各類設(shè)施設(shè)備應(yīng)能正常運(yùn)行，保障業(yè)主的居住安全和生活質(zhì)量。在收房過程中，業(yè)主應(yīng)仔細(xì)檢查房屋質(zhì)量，對于發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)提出整改要求，確保房屋達(dá)到可入住狀態(tài)。二、收房前準(zhǔn)備（一）明確收房時(shí)間與方式新建商品房：開發(fā)商通常會(huì)在合同約定的交房期限前，以書面通知（掛號信、EMS等）、電話、短信或電子郵件等方式通知業(yè)主收房時(shí)間、地點(diǎn)及相關(guān)注意事項(xiàng)。業(yè)主應(yīng)密切關(guān)注收房通知，若在預(yù)計(jì)交房時(shí)間臨近時(shí)仍未收到通知，應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系開發(fā)商銷售部門或客服人員，核實(shí)收房信息。例如，合同約定交房時(shí)間為2025年10月1日，業(yè)主在9月中旬左右可留意是否收到通知，若未收到，可撥打開發(fā)商預(yù)留電話詢問。二手房：買賣雙方在簽訂購房合同后，會(huì)約定具體的交房時(shí)間。一般在完成房產(chǎn)交易過戶手續(xù)，買方取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，按照合同約定時(shí)間進(jìn)行房屋交付。在約定交房時(shí)間前一周左右，買方應(yīng)與賣方再次確認(rèn)交房具體日期、時(shí)間及交付方式（如自行交接、通過中介協(xié)助交接等）。例如，雙方約定在買方取得產(chǎn)證后3個(gè)工作日內(nèi)交房，買方在產(chǎn)證辦出后應(yīng)及時(shí)與賣方溝通，確定具體交房日期。保障性住房：相關(guān)部門（如各區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)）會(huì)通過公告、短信、電話等方式通知符合條件的業(yè)主收房時(shí)間、地點(diǎn)及所需材料等信息。業(yè)主應(yīng)及時(shí)關(guān)注官方渠道發(fā)布的收房通知，若對通知內(nèi)容有疑問，可前往當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ瞎芾聿块T咨詢。（二）了解房屋相關(guān)信息房屋基本情況：新建商品房：業(yè)主可查閱購房合同，了解房屋戶型、面積、樓層、朝向等基本信息；同時(shí)，通過查看樓盤宣傳資料、樣板房（若有保留），進(jìn)一步熟悉房屋結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施情況。此外，可在“上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)”官方網(wǎng)站查詢樓盤的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)證件，核實(shí)房屋建設(shè)的合法性。二手房：業(yè)主在購房前已對房屋基本情況進(jìn)行了了解，但在收房前仍需再次核對，確保房屋實(shí)際情況與購房合同及看房時(shí)一致?？刹榭捶课莓a(chǎn)權(quán)證明（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），確認(rèn)房屋地址、面積、用途等信息是否準(zhǔn)確；回顧看房記錄，對比房屋設(shè)施設(shè)備、裝修等是否有變動(dòng)。保障性住房：業(yè)主可通過申請時(shí)提交的材料及相關(guān)部門公示信息，了解所購保障性住房的戶型、面積、價(jià)格等基本情況。同時(shí)，可向住房保障管理部門咨詢房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修情況及配套設(shè)施配置等信息。小區(qū)配套與物業(yè)服務(wù)：新建商品房：前往小區(qū)實(shí)地考察，了解小區(qū)周邊交通狀況，查看公交線路、地鐵站的距離及運(yùn)營情況；考察周邊生活配套設(shè)施，如超市、菜市場、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等是否齊全；了解小區(qū)內(nèi)部綠化、休閑設(shè)施、停車位規(guī)劃等情況。此外，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或開發(fā)商指定的物業(yè)籌備組）聯(lián)系，咨詢物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)時(shí)間等信息。例如，可詢問物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按建筑面積還是套內(nèi)面積計(jì)算，小區(qū)是否提供24小時(shí)安保服務(wù)等。二手房：與原房東或小區(qū)業(yè)主交流，了解小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，如小區(qū)衛(wèi)生清潔情況、設(shè)施設(shè)備維修及時(shí)性、安保管理水平等；向小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心咨詢物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，包括服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域管理規(guī)定等。同時(shí)，了解小區(qū)周邊環(huán)境是否有新的變化，如是否有新的商業(yè)設(shè)施開業(yè)、道路施工等情況。保障性住房：向住房保障管理部門或小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解小區(qū)配套設(shè)施的使用規(guī)定，如公共活動(dòng)場所的開放時(shí)間、收費(fèi)停車場的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；咨詢保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)及針對保障對象的特殊服務(wù)內(nèi)容，如是否有租金補(bǔ)貼相關(guān)的物業(yè)服務(wù)協(xié)助辦理事項(xiàng)等。（三）準(zhǔn)備相關(guān)材料業(yè)主材料：身份證：用于證明業(yè)主身份，收房時(shí)需攜帶原件及復(fù)印件。若業(yè)主為多人共有，所有共有人均需提供身份證原件及復(fù)印件。購房合同：證明業(yè)主與開發(fā)商（或原房東）之間的房屋買賣關(guān)系，收房時(shí)需出示合同原件。合同中約定了房屋的具體信息、交付標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)等重要內(nèi)容，是收房的重要依據(jù)。付款憑證：包括購房款發(fā)票、收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等，用于證明業(yè)主已按照合同約定支付了購房款項(xiàng)。對于采用貸款方式購房的業(yè)主，還需攜帶貸款合同及還款記錄證明。入住通知書（針對新建商品房和保障性住房）：開發(fā)商或相關(guān)部門發(fā)出的通知業(yè)主收房的書面文件，上面注明了收房時(shí)間、地點(diǎn)、所需材料等重要信息，收房時(shí)需出示原件。其他材料：如業(yè)主委托他人代為收房，需提供經(jīng)公證的委托書及受托人身份證原件和復(fù)印件；若涉及保障性住房，還需根據(jù)相關(guān)政策要求，提供收入證明、住房情況證明等材料（用于核實(shí)業(yè)主是否仍符合保障房入住條件）。開發(fā)商/原房東材料（若需提供）：新建商品房：《住宅質(zhì)量保證書》：開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。業(yè)主可據(jù)此要求開發(fā)商對房屋質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任。《住宅使用說明書》：對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，如裝修、維護(hù)、保養(yǎng)要求等，幫助業(yè)主正確使用房屋。《竣工驗(yàn)收備案表》：房屋通過相關(guān)部門竣工驗(yàn)收合格的證明文件，表明房屋已達(dá)到交付使用條件。業(yè)主可在“上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)”官方網(wǎng)站查詢樓盤的竣工驗(yàn)收備案信息，核實(shí)其真實(shí)性。實(shí)測面積測繪報(bào)告：由具有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)對房屋實(shí)際面積進(jìn)行測量后出具的報(bào)告，用于確定房屋實(shí)際面積與合同約定面積是否存在差異，若有差異，可按照合同約定進(jìn)行面積差價(jià)結(jié)算。二手房：房屋鑰匙：包括入戶門、房間門、信箱等鑰匙，確保數(shù)量與約定一致，并現(xiàn)場測試鑰匙能否正常開啟相應(yīng)門鎖。水、電、燃?xì)饪ǎū淼讛?shù)清單）：原房東應(yīng)將水、電、燃?xì)饪ń桓督o新業(yè)主，并提供卡內(nèi)余額及表底數(shù)清單，以便新業(yè)主進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算和后續(xù)使用。維修基金票據(jù)：若房屋已繳納過維修基金，原房東需將維修基金票據(jù)交付給新業(yè)主，并協(xié)助辦理維修基金過戶手續(xù)（如有需要）。物業(yè)管理相關(guān)資料：如物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)管理規(guī)約、裝修管理規(guī)定等，幫助新業(yè)主了解小區(qū)物業(yè)管理要求。三、房屋驗(yàn)收（一）驗(yàn)收流程新建商品房：簽到與資料審核：業(yè)主按照入住通知書上的時(shí)間到達(dá)交房現(xiàn)場，在指定地點(diǎn)簽到，并提交身份證、購房合同、入住通知書等材料，由開發(fā)商工作人員進(jìn)行審核，確認(rèn)業(yè)主身份及收房資格。費(fèi)用繳納：審核通過后，業(yè)主需繳納相關(guān)費(fèi)用，如契稅（部分開發(fā)商可代收，業(yè)主也可自行前往稅務(wù)部門繳納）、維修基金（按照房屋總價(jià)的一定比例繳納，具體比例根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行）、物業(yè)費(fèi)（一般需預(yù)繳半年或一年，具體預(yù)繳期限由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定）等。繳納費(fèi)用后，業(yè)主應(yīng)妥善保管好繳費(fèi)憑證。房屋驗(yàn)收：開發(fā)商安排專業(yè)人員（如工程師、物業(yè)人員）陪同業(yè)主前往房屋進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收人員向業(yè)主介紹房屋的基本情況及設(shè)施設(shè)備的使用方法，業(yè)主按照驗(yàn)收清單對房屋進(jìn)行全面檢查，包括房屋質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備、裝修等方面。在驗(yàn)收過程中，業(yè)主若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)向驗(yàn)收人員指出，并記錄在驗(yàn)收記錄表上。問題反饋與整改：驗(yàn)收結(jié)束后，業(yè)主與驗(yàn)收人員共同確認(rèn)驗(yàn)收結(jié)果。對于發(fā)現(xiàn)的問題，業(yè)主應(yīng)要求開發(fā)商出具整改方案及整改期限，明確整改責(zé)任人。開發(fā)商應(yīng)在承諾的期限內(nèi)完成整改，并通知業(yè)主再次驗(yàn)收，直至房屋達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。二手房：身份核實(shí)與資料交接：買賣雙方在約定的交房地點(diǎn)見面，新業(yè)主核實(shí)原房東身份及相關(guān)材料（如身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證明、鑰匙等），原房東將房屋相關(guān)資料（如水、電、燃?xì)饪ǎS修基金票據(jù)等）交付給新業(yè)主，并協(xié)助新業(yè)主辦理相關(guān)過戶手續(xù)（如水電燃?xì)鈶裘兏龋ＹM(fèi)用結(jié)算：雙方核對房屋交付前的水、電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)費(fèi)等費(fèi)用，按照實(shí)際使用量進(jìn)行結(jié)算。原房東應(yīng)結(jié)清交房前產(chǎn)生的所有費(fèi)用，如有欠費(fèi)，需在交房時(shí)一并支付。對于公共事業(yè)費(fèi)用，可通過查詢相關(guān)部門的繳費(fèi)記錄或現(xiàn)場查看表底數(shù)進(jìn)行核算。例如，查看電表當(dāng)前讀數(shù)與上次繳費(fèi)時(shí)的讀數(shù)之差，乘以電費(fèi)單價(jià)，計(jì)算出應(yīng)交電費(fèi)金額。房屋驗(yàn)收：新業(yè)主對房屋進(jìn)行實(shí)地檢查，重點(diǎn)檢查房屋設(shè)施設(shè)備是否完好、能否正常使用，房屋裝修是否與購房時(shí)約定一致，房屋衛(wèi)生狀況是否符合要求等。可對照看房時(shí)的記錄和照片，檢查是否有物品缺失或損壞情況。在驗(yàn)收過程中，若發(fā)現(xiàn)問題，新業(yè)主應(yīng)及時(shí)與原房東溝通協(xié)商解決方案。簽署交房確認(rèn)書：經(jīng)過驗(yàn)收，雙方確認(rèn)房屋無問題或問題已協(xié)商解決后，簽署交房確認(rèn)書。交房確認(rèn)書應(yīng)明確房屋交付時(shí)間、交付狀態(tài)、費(fèi)用結(jié)算情況、物品交接情況等內(nèi)容，作為房屋正式交付的依據(jù)。保障性住房：資格復(fù)核與材料審核：業(yè)主到達(dá)指定收房地點(diǎn)，由住房保障管理部門工作人員對業(yè)主資格進(jìn)行復(fù)核，審核業(yè)主提交的身份證、入住通知書、收入證明等材料，確認(rèn)業(yè)主是否仍符合保障性住房入住條件。費(fèi)用繳納與合同簽訂：資格復(fù)核通過后，業(yè)主需繳納租金（一般需預(yù)繳一定期限，如一個(gè)季度或半年）、押金（按照規(guī)定金額繳納）等費(fèi)用，并與住房保障管理部門或其委托的運(yùn)營單位簽訂保障性住房租賃合同。合同中明確租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、房屋使用規(guī)定等重要內(nèi)容。房屋驗(yàn)收：由住房保障管理部門或運(yùn)營單位安排工作人員陪同業(yè)主對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容與新建商品房類似，包括房屋質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備、裝修等方面。由于保障性住房有其特定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和裝修要求，業(yè)主需重點(diǎn)關(guān)注房屋是否符合保障房相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。在驗(yàn)收過程中，若發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主應(yīng)及時(shí)向工作人員反饋，并記錄在驗(yàn)收記錄表上。問題整改與入住安排：對于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，住房保障管理部門或運(yùn)營單位應(yīng)及時(shí)安排整改，整改完成后通知業(yè)主再次驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，業(yè)主辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙等物品，正式入住保障性住房。（二）驗(yàn)收要點(diǎn)房屋質(zhì)量：建筑結(jié)構(gòu)：檢查房屋墻體、地面、天花板是否有裂縫，尤其是墻角、門窗周邊等部位；觀察墻體是否有傾斜、變形現(xiàn)象；用小錘子輕敲墻面、地面，檢查是否有空鼓情況。對于新建商品房，還需查看房屋主體結(jié)構(gòu)的施工質(zhì)量，如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的梁柱是否有蜂窩、麻面等缺陷。門窗工程：檢查門窗是否能正常開關(guān)、鎖閉，密封性是否良好?？稍陂T窗關(guān)閉狀態(tài)下，用A4紙夾在門縫或窗縫中，關(guān)閉門窗后，若A4紙很難抽出，說明門窗密封性較好；檢查門窗的五金件（如合頁、把手、鎖具等）是否有生銹、損壞現(xiàn)象；測試窗戶的排水孔是否暢通，避免雨天積水倒灌。防水工程：檢查衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)等容易積水的區(qū)域是否有滲漏現(xiàn)象?？稍谛l(wèi)生間、廚房地面蓄水，水深約2-3厘米，蓄水時(shí)間不少于24小時(shí)，然后下樓觀察對應(yīng)位置的天花板是否有滲漏痕跡；檢查外墻是否有滲漏，可在雨后觀察外墻是否有水漬、潮濕現(xiàn)象。電氣系統(tǒng)：檢查配電箱內(nèi)的開關(guān)是否能正?？刂齐娐?，標(biāo)識是否清晰；測試室內(nèi)所有插座、燈具是否通電，可使用電筆或?qū)I(yè)測試儀器進(jìn)行檢測；檢查插座的接線是否正確，是否存在漏電隱患，可使用插座檢測儀檢查插座的接地是否良好。此外，還需查看電線是否有外露、老化現(xiàn)象，線槽是否安裝牢固。給排水系統(tǒng)：檢查水龍頭、花灑、馬桶等水路設(shè)施是否能正常出水，水壓是否正常；觀察水管連接處是否有滲漏現(xiàn)象，可通過打壓試驗(yàn)檢測水管的密封性（對于新建商品房，開發(fā)商一般已進(jìn)行過打壓試驗(yàn)，業(yè)主可要求查看試驗(yàn)記錄）；檢查排水管道是否暢通，可通過倒水測試，觀察排水是否順暢，是否有堵塞現(xiàn)象。同時(shí)，注意檢查衛(wèi)生間、廚房的地漏是否防臭，排水是否迅速。設(shè)施設(shè)備：家具家電：對于新建商品房和保障性住房中配備的家具家電，檢查其品牌、型號是否與合同約定一致；開啟空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、熱水器等家電設(shè)備，測試其是否能正常運(yùn)行，制冷、制熱、洗滌、加熱等功能是否正常；檢查家具的外觀是否有損壞、變形，柜門、抽屜能否正常開關(guān)。對于二手房，原房東承諾留下的家具家電，新業(yè)主需仔細(xì)檢查其使用狀況，如有損壞，應(yīng)與原房東協(xié)商解決方案。智能設(shè)備（若有）：部分新建商品房小區(qū)或高端住宅可能配備智能門禁系統(tǒng)、智能安防設(shè)備、智能家居控制系統(tǒng)等。檢查智能設(shè)備是否能正常使用，如門禁卡能否正常刷卡進(jìn)入小區(qū)、單元門，智能門鎖能否正常開鎖、錄入指紋；測試智能安防設(shè)備（如攝像頭、煙霧報(bào)警器等）是否能正常工作，報(bào)警功能是否靈敏；對于智能家居控制系統(tǒng)，檢查其對燈光、窗簾、家電等設(shè)備的控制是否有效。電梯設(shè)備：若房屋所在樓棟配備電梯，檢查電梯運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無異常噪音或晃動(dòng)；觀察電梯內(nèi)的緊急呼叫按鈕是否能正常使用，通話是否清晰；查看電梯的年檢標(biāo)志是否在有效期內(nèi)，確保電梯安全運(yùn)行。