物業(yè)服務(wù)合同管理范本物業(yè)服務(wù)合同是界定物業(yè)企業(yè)與業(yè)主（或建設(shè)單位）權(quán)利義務(wù)的核心依據(jù)，其管理水平直接影響服務(wù)質(zhì)量、財(cái)務(wù)合規(guī)性及糾紛化解效率。本文從合同結(jié)構(gòu)、管理流程、風(fēng)險(xiǎn)防控三個(gè)維度，提供專業(yè)且實(shí)用的合同管理范本與實(shí)操指引，助力物業(yè)方與業(yè)主方實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)清晰、服務(wù)有序。一、物業(yè)服務(wù)合同管理的基礎(chǔ)認(rèn)知（一）合同的法律屬性物業(yè)服務(wù)合同屬于典型的服務(wù)類合同，受《民法典》“合同編”、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)約束，兼具“委托服務(wù)”與“公共事務(wù)管理”的雙重屬性。前期物業(yè)合同（建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂）、常規(guī)物業(yè)合同（業(yè)主大會(huì)/業(yè)委會(huì)與物業(yè)企業(yè)簽訂）在主體資格、期限約定上存在差異，但核心目的均為“規(guī)范服務(wù)行為，保障業(yè)主權(quán)益”。（二）管理的核心價(jià)值糾紛預(yù)防：通過(guò)明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用細(xì)則，避免“服務(wù)模糊化”“收費(fèi)爭(zhēng)議”等常見(jiàn)矛盾。質(zhì)量保障：以合同條款量化服務(wù)要求（如保潔頻次、設(shè)施維修響應(yīng)時(shí)間），倒逼物業(yè)企業(yè)履職。財(cái)務(wù)合規(guī)：規(guī)范物業(yè)費(fèi)收支、公共收益分配，防范“挪用維修資金”“亂收費(fèi)”等風(fēng)險(xiǎn)。二、物業(yè)服務(wù)合同范本的核心結(jié)構(gòu)與內(nèi)容（一）當(dāng)事人信息條款需明確甲方（業(yè)主大會(huì)/業(yè)委會(huì)/建設(shè)單位）與乙方（物業(yè)企業(yè)）的全稱、住所地、法定代表人等信息，確保主體資格合法（如業(yè)委會(huì)需完成備案，建設(shè)單位需具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)）。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)條款1.服務(wù)范圍明確物業(yè)管理區(qū)域（附四至范圍/平面圖），列舉服務(wù)項(xiàng)目（如公共區(qū)域保潔、秩序維護(hù)、設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等），避免“口頭約定”導(dǎo)致的權(quán)責(zé)模糊。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（量化可考核）保潔：“公共區(qū)域每日清掃2次，垃圾日產(chǎn)日清；樓道扶手每周擦拭3次”。秩序維護(hù)：“門崗24小時(shí)值守，園區(qū)巡邏每日4次；監(jiān)控設(shè)備故障響應(yīng)≤2小時(shí)”。設(shè)施維護(hù)：“電梯每月檢修1次，年度停運(yùn)天數(shù)≤2天；供水設(shè)施故障修復(fù)≤24小時(shí)（特殊情況除外）”。（三）服務(wù)費(fèi)用與收支管理1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（區(qū)分業(yè)態(tài)）住宅：`X元/月·平方米`；商業(yè)：`X元/月·平方米`；車位管理費(fèi)：`X元/個(gè)·月`。避免“一刀切”，可約定“空置房物業(yè)費(fèi)按70%收取”（需符合地方規(guī)定）。2.繳費(fèi)機(jī)制周期：“按季度預(yù)繳，業(yè)主應(yīng)于每季度首月5日前繳費(fèi)”。方式：“支持銀行轉(zhuǎn)賬、線上繳費(fèi)，乙方提供對(duì)公賬戶”。違約金：“逾期繳費(fèi)按未繳金額的日萬(wàn)分之三計(jì)收（需合理，避免過(guò)高導(dǎo)致條款無(wú)效）”。3.收支透明度前期物業(yè)：“每半年公示收支情況”；酬金制物業(yè)：“明確酬金比例（如8%），年度審計(jì)由第三方機(jī)構(gòu)執(zhí)行”。公共收益分配：“廣告、車位租賃收益的70%用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，30%用于服務(wù)成本”。（四）雙方權(quán)利義務(wù)1.甲方（業(yè)主方）權(quán)利：監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量、查閱財(cái)務(wù)賬目（酬金制下）、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)審議重大事項(xiàng)（如物業(yè)費(fèi)調(diào)整）。義務(wù)：按時(shí)繳費(fèi)、配合設(shè)施改造、遵守管理規(guī)約（如裝修限制）。2.乙方（物業(yè)企業(yè)）權(quán)利：收取物業(yè)費(fèi)、要求業(yè)主配合管理、開(kāi)展合規(guī)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（如公共區(qū)域廣告）。義務(wù)：履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、建立24小時(shí)服務(wù)熱線、定期報(bào)告工作（如月度服務(wù)簡(jiǎn)報(bào)）。（五）合同期限與解除1.期限約定前期物業(yè)：“至首屆業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)企業(yè)之日止”。常規(guī)合同：“期限3年，期滿前3個(gè)月無(wú)異議則自動(dòng)續(xù)期1年”。2.解除條件（法定+約定）乙方違約：“服務(wù)質(zhì)量連續(xù)6個(gè)月不達(dá)標(biāo)，經(jīng)整改仍無(wú)改善的，甲方有權(quán)解除（提前30日通知）”。甲方違約：“逾期繳費(fèi)累計(jì)達(dá)3個(gè)月，經(jīng)催告仍不繳納的，乙方有權(quán)解除（提前30日通知）”。3.解除后交接“合同解除后15日內(nèi)，乙方移交物業(yè)檔案、設(shè)施臺(tái)賬、預(yù)收物業(yè)費(fèi)明細(xì)，雙方簽訂《交接備忘錄》”。（六）違約責(zé)任乙方違約：“服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，按未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)服務(wù)費(fèi)的20%支付違約金；逾期維修的，按每日X元支付違約金”。甲方違約：“逾期繳費(fèi)的違約金（日萬(wàn)分之三）；惡意阻撓作業(yè)的，賠償損失并恢復(fù)原狀”。不可抗力：“因自然災(zāi)害、政策調(diào)整等免責(zé)，但需及時(shí)通知并提供證明”。（七）爭(zhēng)議解決與其他條款爭(zhēng)議解決：“優(yōu)先協(xié)商，協(xié)商不成向物業(yè)所在地人民法院訴訟（或仲裁，二者選其一）”。附件效力：“《管理規(guī)約》《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》《物業(yè)平面圖》為本合同組成部分”。三、合同管理的全流程實(shí)操要點(diǎn)（一）訂立前：需求調(diào)研與供方評(píng)估業(yè)主方：通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決明確服務(wù)需求（如是否包含智能化管理、特約服務(wù)），形成《服務(wù)需求清單》。物業(yè)企業(yè)：評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（如老舊小區(qū)設(shè)施改造壓力、業(yè)主繳費(fèi)率），開(kāi)展成本測(cè)算，避免“低價(jià)中標(biāo)后降質(zhì)”。（二）訂立中：條款審查與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避合法性：“禁止約定‘業(yè)主不得以任何理由拒繳物業(yè)費(fèi)’，需保留業(yè)主合理抗辯權(quán)（如服務(wù)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)）”。公平性：“物業(yè)費(fèi)調(diào)整需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，且提前60日公示成本測(cè)算報(bào)告”。細(xì)節(jié)完善：“明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的考核主體（如第三方機(jī)構(gòu)/業(yè)委會(huì)）、應(yīng)急事件處理流程（如火災(zāi)、電梯困人響應(yīng)機(jī)制）”。（三）履行中：動(dòng)態(tài)監(jiān)管與溝通機(jī)制質(zhì)量監(jiān)督：“業(yè)委會(huì)每月抽查服務(wù)記錄（如保潔日志、巡檢表），每季度開(kāi)展業(yè)主滿意度調(diào)查（滿意率＜70%需整改）”。財(cái)務(wù)透明：“物業(yè)企業(yè)按約定公示收支，業(yè)主方有權(quán)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)審計(jì)（費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)）”。溝通反饋：“建立月度溝通會(huì)機(jī)制，協(xié)商服務(wù)問(wèn)題、財(cái)務(wù)情況、改造計(jì)劃，形成會(huì)議紀(jì)要留存”。（四）變更與終止：規(guī)范流程與責(zé)任界定合同變更：“因政策調(diào)整（如垃圾分類新規(guī)）或業(yè)主需求變化，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確變更內(nèi)容、生效時(shí)間”。合同終止：“終止前3個(gè)月啟動(dòng)交接準(zhǔn)備，新老物業(yè)簽訂《交接備忘錄》，明確原物業(yè)遺留問(wèn)題的責(zé)任劃分（如質(zhì)保期內(nèi)的維修由原物業(yè)協(xié)調(diào)供方）”。四、風(fēng)險(xiǎn)防控與糾紛應(yīng)對(duì)策略（一）常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)類型服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊：業(yè)主對(duì)“清潔頻率”“安保力度”認(rèn)知差異，引發(fā)投訴。費(fèi)用糾紛：物業(yè)費(fèi)調(diào)整未經(jīng)法定程序、公攤費(fèi)用計(jì)算不透明。單方違約：物業(yè)企業(yè)擅自撤場(chǎng)、業(yè)主集體拒繳物業(yè)費(fèi)。（二）防控措施條款細(xì)化：將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為可量化指標(biāo)（如“草坪雜草率≤5%，灌木修剪每年4次”）。機(jī)制建設(shè)：建立“投訴-整改-回訪”閉環(huán)（24小時(shí)響應(yīng)、72小時(shí)反饋）；設(shè)立“維修資金公示平臺(tái)”，實(shí)時(shí)更新流向。證據(jù)留存：物業(yè)保留服務(wù)記錄（巡檢照片、維修工單），業(yè)主保留繳費(fèi)憑證、溝通記錄，以備舉證。（三）糾紛應(yīng)對(duì)路徑協(xié)商/調(diào)解：優(yōu)先通過(guò)業(yè)委會(huì)與物業(yè)協(xié)商，或申請(qǐng)街道辦、居委會(huì)調(diào)解，達(dá)成《和解協(xié)議》。仲裁/訴訟：協(xié)商無(wú)果時(shí)，按合同約定選擇仲裁或訴訟（物業(yè)費(fèi)糾紛訴訟時(shí)效為3年，從欠費(fèi)之日起算）。五、物業(yè)服務(wù)合同范本（簡(jiǎn)易版）物業(yè)服務(wù)合同甲方（委托方）：__________（業(yè)主大會(huì)/業(yè)委會(huì)/建設(shè)單位）住所地：__________法定代表人：__________乙方（受托方）：__________（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）住所地：__________法定代表人：__________第一條服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)區(qū)域：__________（附物業(yè)區(qū)域平面圖）。2.服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：公共區(qū)域保潔：每日清掃2次，垃圾日產(chǎn)日清；樓道扶手每周擦拭3次；電梯轎廂每日清潔1次，每月消毒2次。秩序維護(hù)：門崗24小時(shí)值守，園區(qū)巡邏每日4次；監(jiān)控設(shè)備故障響應(yīng)≤2小時(shí)。設(shè)施維護(hù)：電梯每月檢修1次，年度停運(yùn)天數(shù)≤2天；供水供電設(shè)施每季度巡檢1次，故障修復(fù)≤24小時(shí)（特殊情況除外）。綠化養(yǎng)護(hù)：草坪修剪每年4次，灌木造型修剪每年2次，喬木病蟲(chóng)害防治每年2次。第二條服務(wù)費(fèi)用及支付1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)：`____元/月·平方米`；商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)：`____元/月·平方米`；車位管理費(fèi)：`____元/個(gè)·月`。2.繳費(fèi)周期：按季度預(yù)繳，業(yè)主應(yīng)于每季度首月5日前繳納本季度費(fèi)用。3.支付方式：乙方提供對(duì)公賬戶，甲方（或業(yè)主）通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬、線上繳費(fèi)等方式支付。4.費(fèi)用調(diào)整：因政策變動(dòng)或成本大幅上漲需調(diào)整費(fèi)用的，乙方應(yīng)提前60日公示成本測(cè)算報(bào)告，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后生效。第三條雙方權(quán)利義務(wù)（一）甲方權(quán)利義務(wù)1.監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量，查閱乙方按約定公示的財(cái)務(wù)賬目（酬金制下）。2.按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，配合乙方開(kāi)展設(shè)施改造、應(yīng)急處置等工作。3.審議乙方提交的年度服務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算，決定重大事項(xiàng)（如物業(yè)費(fèi)調(diào)整、專項(xiàng)維修資金使用）。（二）乙方權(quán)利義務(wù)1.按合同約定收取物業(yè)費(fèi)，自主開(kāi)展符合規(guī)定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（公共區(qū)域廣告收益的70%用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，30%用于服務(wù)成本）。2.履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立24小時(shí)服務(wù)熱線（__________），每月向甲方報(bào)告服務(wù)情況。3.配合政府部門檢查，接受業(yè)主監(jiān)督，對(duì)投訴事項(xiàng)48小時(shí)內(nèi)反饋處理結(jié)果。第四條合同期限與解除1.合同期限：自`____年____月____日`起至`____年____月____日`止。期滿前3個(gè)月，雙方無(wú)異議的，本合同自動(dòng)續(xù)期1年。2.解除條件：乙方服務(wù)質(zhì)量連續(xù)6個(gè)月不達(dá)標(biāo)，經(jīng)整改仍無(wú)改善的，甲方有權(quán)解除合同，應(yīng)提前30日書面通知乙方。甲方逾期繳費(fèi)累計(jì)達(dá)3個(gè)月，經(jīng)乙方催告仍不繳納的，乙方有權(quán)解除合同，應(yīng)提前30日書面通知甲方。3.解除后交接：合同解除后15日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方移交物業(yè)檔案、設(shè)施臺(tái)賬、預(yù)收物業(yè)費(fèi)明細(xì)等資料，雙方簽訂《交接備忘錄》。第五條違約責(zé)任1.乙方服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，按未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)服務(wù)費(fèi)的20%向甲方支付違約金；逾期完成設(shè)施維修的，按每日`____元`支付違約金。2.甲方逾期繳費(fèi)的，按未繳金額的日萬(wàn)分之三支付違約金；惡意阻撓乙方作業(yè)造成損失的，應(yīng)賠償損失并恢復(fù)原狀。3.因不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方并提供證明。第六條爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第七條其他約定1.本合同附件（《管理規(guī)約》《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》《物業(yè)區(qū)域平面圖》）為本合同組成部分，與本合同具有同等效力。2.通知與送達(dá)：雙方以EMS郵寄至本合同載明地址，簽收即視為送達(dá)；地址變更應(yīng)提前15日書面通知對(duì)方。甲方（蓋章）：_______