房地產(chǎn)估價師崗位考試試卷及答案一、單項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價的核心是（）A.測算和判定價值B.選擇估價方法C.搜集相關(guān)資料D.撰寫估價報告2.市場法估價的步驟不包括（）A.選取可比實例B.建立比較基礎(chǔ)C.預(yù)測開發(fā)利潤D.求取比準(zhǔn)價格3.房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)是（）A.土地價值B.開發(fā)成本C.效用、稀缺性和有效需求D.市場供需4.成本法中，建筑物的重新購建成本是（）A.購買價格B.建造全新狀況下的價格C.折舊后的價格D.評估價格5.收益法中，資本化率的求取方法不包括（）A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法6.房地產(chǎn)估價報告的有效期是（）A.1年B.半年C.根據(jù)約定D.2年7.下列屬于房地產(chǎn)權(quán)益的是（）A.建筑物外觀B.土地形狀C.房屋所有權(quán)D.房地產(chǎn)位置8.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是（）A.現(xiàn)狀價值B.未來價值C.重置價值D.市場價值9.估價時點是指（）A.開始估價的時間B.完成估價的時間C.評估價值對應(yīng)的時間D.實地查勘的時間10.比較法中，對可比實例成交價格進(jìn)行的處理不包括（）A.交易情況修正B.市場狀況調(diào)整C.成本核算D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價的基本方法有（）A.市場法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法E.長期趨勢法2.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)因素的有（）A.居民收入B.利率C.物價D.房地產(chǎn)投機E.城市化3.市場法中選取可比實例應(yīng)滿足的要求有（）A.與估價對象類似B.成交日期與估價時點接近C.成交價格為正常價格D.與估價對象在同一供求范圍內(nèi)E.用途相同4.成本法中，土地取得成本包括（）A.土地出讓金B(yǎng).土地開發(fā)成本C.契稅D.土地補償費E.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5.收益法適用的對象有（）A.寫字樓B.商鋪C.學(xué)校D.公寓E.停車場6.房地產(chǎn)估價報告的組成部分包括（）A.封面B.目錄C.致估價委托人函D.估價師聲明E.估價結(jié)果報告7.影響房地產(chǎn)供給的因素有（）A.房地產(chǎn)價格水平B.開發(fā)成本C.政府政策D.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期E.消費者偏好8.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期包括（）A.前期B.建造期C.租售期D.保修期E.運營期9.房地產(chǎn)區(qū)位因素包括（）A.位置B.交通C.環(huán)境景觀D.配套設(shè)施E.土地面積10.下列屬于房地產(chǎn)實物因素的有（）A.土地形狀B.建筑物外觀C.房地產(chǎn)權(quán)益D.建筑物結(jié)構(gòu)E.土地開發(fā)程度三、判斷題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。（）2.市場法的理論依據(jù)是替代原理。（）3.成本法中的折舊是指會計上的折舊。（）4.收益法中，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)。（）5.房地產(chǎn)估價報告只能由注冊房地產(chǎn)估價師簽字。（）6.房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的供給和需求共同決定的。（）7.假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價。（）8.房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣對其價值價格有重要影響。（）9.長期趨勢法可以用于預(yù)測房地產(chǎn)未來價格。（）10.比較法中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（）四、簡答題（每題5分，共4題）1.簡述市場法估價的操作步驟。2.成本法估價中建筑物折舊的類型有哪些？3.收益法估價中確定報酬率的方法有哪些？4.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包含哪些內(nèi)容？五、討論題（每題5分，共4題）1.討論在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，如何準(zhǔn)確運用收益法進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價。2.分析市場法和成本法在不同類型房地產(chǎn)估價中的適用性及局限性。3.探討房地產(chǎn)估價中如何應(yīng)對特殊情況，如存在租賃權(quán)的房地產(chǎn)估價。4.闡述房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)對行業(yè)的重要性。答案一、單項選擇題1.A2.C3.C4.B5.C6.C7.C8.B9.C10.C二、多項選擇題1.ABC2.ABC3.ABCDE4.ACD5.ABDE6.ABCDE7.ABCD8.ABC9.ABCD10.ABDE三、判斷題1.√2.√3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√四、簡答題1.選取可比實例；建立比較基礎(chǔ)；交易情況修正；市場狀況調(diào)整；房地產(chǎn)狀況調(diào)整；求取比準(zhǔn)價格。2.物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊。3.市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法。4.封面、目錄、致估價委托人函、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告等。五、討論題1.需準(zhǔn)確分析當(dāng)前市場租金水平、空置率等，合理確定收益期和收益流，結(jié)合市場風(fēng)險確定合適報酬率。2.市場法適用于交易活躍的房地產(chǎn)，局限性在于可比實例難選??；成本法適用于新開發(fā)或特殊房地產(chǎn)，