某地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目定位策劃分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u4314某地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目定位策劃分析案例 1231391.1G40地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述 1157731.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概念 1113591.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的類別 1202151.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的法律法規(guī) 2128031.1.4定位的流程 287261.2項(xiàng)目市場定位 3228231.1.1區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目分析 3259311.1.2項(xiàng)目概況 559601.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位 7324551.4項(xiàng)目客戶定位 1435411.4.1客戶調(diào)查情況概述 1456891.4.2客戶定位分析 1825181.5項(xiàng)目價格定位 18164651.5.1房地產(chǎn)定價方法 194751.5.2評定項(xiàng)目選取 198901.5.3項(xiàng)目比較分析 1931591.6形象主題定位 2126440（1）綠色環(huán)保 2122987（2）積極年輕 211.1G40地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述1.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概念房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的前提是依據(jù)所在地的法律法規(guī)，并結(jié)合對未來市場發(fā)展的預(yù)測及項(xiàng)目本身特征的判斷來找到客戶群體，并針對目標(biāo)消費(fèi)群體對于產(chǎn)品屬性、功能、特點(diǎn)等多方面的需求，通過市場調(diào)研與分析，從產(chǎn)品的形象、檔次、價格等多方面來進(jìn)行產(chǎn)品的宣傳，完成產(chǎn)品的形象塑造，并進(jìn)一步完善產(chǎn)品的市場定位。通過以上方式來吸引顧客，以達(dá)到細(xì)分市場目的的過程。1.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的類別對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場進(jìn)行定位對房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能進(jìn)行定位對房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行定位對房地產(chǎn)項(xiàng)目的價格進(jìn)行定位1.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的法律法規(guī)本項(xiàng)目位于江蘇省南京市溧水區(qū)，進(jìn)行定位所依據(jù)的法律法規(guī)有：表1.1項(xiàng)目定位依據(jù)法律規(guī)范序號法律法規(guī)名1國務(wù)院、南京市政府等近年來關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策2國家工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）3《南京市建筑間距規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定》4《南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》5《南京市酒店式公寓規(guī)劃審批管理規(guī)定》6《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》7《南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建筑類）核準(zhǔn)圖繪制的有關(guān)規(guī)定》8《南京市裝飾裝修管理?xiàng)l例》9《南京市停車收費(fèi)管理規(guī)定（試行）》10《南京市建設(shè)項(xiàng)目容積率管理暫行規(guī)定》1.1.4定位的流程圖2-2定位的流程圖定位策劃主要包括市場分析，產(chǎn)品定位，客戶定位等內(nèi)容。其中，價格定位與主題定為是整個策劃過程之中的重中所重。首先從市場分析入手，確定產(chǎn)品定位的內(nèi)容，接著通過市場調(diào)研與分析，確定目標(biāo)消費(fèi)群體；接著結(jié)合市場數(shù)據(jù)與運(yùn)算方法進(jìn)行價格定位，最終確定開發(fā)項(xiàng)目的形象，形成自己獨(dú)有的主題特點(diǎn)。1.2項(xiàng)目市場定位1.1.1區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目分析當(dāng)前區(qū)域內(nèi)競品分析表1.1區(qū)域競品分析項(xiàng)目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）建筑類別總戶數(shù)（戶）交付標(biāo)準(zhǔn)均價（元/㎡）君悅?cè)A庭2964340000多層住宅178毛坯6200北大資源頤和翡翠府106483.8220000高層住宅522精裝修15965佳兆業(yè)悅峰府2964340000高層住宅1204精裝修15400愛濤天逸園140000260000多層住宅571毛坯7400宏進(jìn)錦繡家園159483196200多層住宅待定毛坯13200君悅?cè)A庭君越華庭樓盤是一個商業(yè)和住宅的社區(qū)，該項(xiàng)目地處溧水縣永陽鎮(zhèn)新區(qū)，房地產(chǎn)的總面積未29643平方米，建筑面積超過了4萬平方米，綠化率為30%，共分為東區(qū)塊和西區(qū)塊。整個工程項(xiàng)目采用了新型環(huán)保材料來進(jìn)行施工，同時小區(qū)內(nèi)路面采用了環(huán)保瀝青。整個小區(qū)物業(yè)管理到位，外觀獨(dú)特，環(huán)保效率高，意在打造溧水區(qū)域內(nèi)的明星住宅。北大資源頤和翡翠府北大資源頤和翡翠府項(xiàng)目項(xiàng)目依山傍水，毗鄰沁懷園公園，該項(xiàng)目旨在規(guī)劃和建造一座國風(fēng)型山莊。項(xiàng)目的占地面積與建筑面積分別是10萬平方米與22萬平方米。項(xiàng)目共疊加了25座建筑物，并精心制作了8座小型高層全景建筑物，以創(chuàng)建一個低密度別墅區(qū)，其建筑容積率比率約為1.8，南G33與北G34是項(xiàng)目對外主打的兩個地塊。在初期階段，計劃建造522棟別墅，包括15棟別墅和5棟小型高層建筑，建筑面積約為128-270㎡。 （3）佳兆業(yè)悅峰府佳兆業(yè)悅峰府項(xiàng)目位于溧水區(qū)琴音大道以南400米和中山東路匯通之處，附近不僅有秦淮源公園，還靠近溧水S7號線中山湖戰(zhàn)。整個項(xiàng)目占地面積為65687.61㎡，建筑面積為196926.81㎡。項(xiàng)目共約1204套，由17棟帶現(xiàn)代中式裝修風(fēng)格的高層建筑交付組成。（4）愛濤天逸園愛濤天逸園位于溧水永陽鎮(zhèn)龍山路，南靠鄰龍山大道，位于中心大酒店西側(cè)，北端靠近溧水新建的長途火車站。項(xiàng)目力求打造市中心的高舒適度住宅小區(qū)，所以雖然整個小區(qū)占地有26萬平方米，但綠化率達(dá)到了驚人的50%，建筑密度僅為18%。整個社區(qū)采用西班牙風(fēng)格的設(shè)計理念，以改變?nèi)祟惥幼…h(huán)境為設(shè)計目標(biāo)，堅定地走品牌發(fā)展道路路線。宏進(jìn)錦繡家園宏進(jìn)錦繡家園項(xiàng)目位于交通路東北段，與溧水城區(qū)一公里以外的永陽鎮(zhèn)政府相鄰。小區(qū)南段靠近溧水長途火車站，交通便捷；北段是溧水新開發(fā)的安居工程。整個項(xiàng)目共建設(shè)房屋57幢，其中含有住宅54幢，均為毛坯房，交付面積在97-121㎡之間。競品市場分析溧水地區(qū)作為南京市的新興區(qū)域，近年來，有越來越多的房地產(chǎn)商在此開發(fā)項(xiàng)目，整個市場呈火熱狀態(tài)。但同時整個地區(qū)樓盤定位差異性較大，均價不一，既有中高端精裝修住宅，也有安居工程，整個市場房型多以中小戶型為主，客戶購買熱情火熱。1.1.2項(xiàng)目概況地塊分析（1）地塊位置G40地塊位于南京市溧水區(qū)永陽街道，東起秦淮大道，南起水建路，西至鳳儀北路，北至中山東路。整個項(xiàng)目總用地面積約43231.5平方米，總建筑面積約127949平方米，整個項(xiàng)目設(shè)計建設(shè)由高層住宅、低層商業(yè)及社區(qū)配套組成。圖2-3G40地塊位置（2）地塊條件表1.2G40地塊指標(biāo)地塊編號2020G40地塊用地性質(zhì)二類居住用地占地面積43231.5㎡容積率1.2綠化率31.2%總建筑面積127949㎡建筑高度51.15m建筑密度18%（3）周邊配套設(shè)施公共交通：附近500m處有板橋社區(qū)，儀鳳路口，汽車客運(yùn)站等公交車站，運(yùn)行的有溧水1路，2路，5路，8路等公交線路學(xué)校：幼兒園有凱斯幼兒園，溧水區(qū)商業(yè)幼兒園；小學(xué)有溧水區(qū)文昌小學(xué)，溧水實(shí)驗(yàn)小學(xué)中山東路校區(qū)；中學(xué)有溧水區(qū)第三高級中學(xué)等醫(yī)療：周邊1km內(nèi)有溧水中醫(yī)院，溧水區(qū)婦幼保健院購物：五洲星世紀(jì)商貿(mào)城，天利廣場，歡樂番茄菜市場公園景點(diǎn)：竹溪園健康主題公園，溧水秦淮源公園，狀元坊文化公園地塊區(qū)域分析項(xiàng)目地塊位于南京市溧水區(qū)，溧水區(qū)作為全國綜合實(shí)力百強(qiáng)區(qū)，擁有著六大試驗(yàn)示范區(qū)：江蘇南京國家農(nóng)業(yè)\t"/item/%E6%BA%A7%E6%B0%B4%E5%8C%BA/_blank"高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、國家臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、健康江蘇實(shí)踐示范區(qū)、寧杭合作試驗(yàn)區(qū)、國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)和南京唯一的制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。作為南京市的“后花園”，在新冠肺炎疫情傳播的大背景下，仍然GDP增長5.5%，在江蘇全省處于領(lǐng)先地位。現(xiàn)在的溧水在注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也越來也注重居住環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，意在打造令本地人自豪，使外地人向往的宜居城市。SWOT分析表1.3SWOT分析表優(yōu)勢劣勢交通方便，周圍公交線路發(fā)達(dá)相較于南京城區(qū)空氣較好，周邊公園景點(diǎn)臨近，居住環(huán)境好周邊醫(yī)療，購物，教育資源豐富，能夠滿足基本的生活需求對于南京工作生活的人，地塊所處位置還是較遠(yuǎn)周邊地鐵線路還處于規(guī)劃階段，距離正式使用還有很長一段時間機(jī)會威脅該項(xiàng)目預(yù)計建設(shè)開發(fā)房屋為溧水區(qū)現(xiàn)在稀缺的大平層產(chǎn)品房價相較南京其他區(qū)域有著絕對的優(yōu)勢項(xiàng)目所在地塊現(xiàn)有的房屋銷售項(xiàng)目較多，競爭較大疫情過后人們的購買熱情相較疫情前有所下降1.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位1.3.2用地規(guī)劃項(xiàng)目用地規(guī)劃方案圖2-4方案一用地規(guī)劃圖方案一擬建10棟16層雙單元高層建筑，主要建筑戶型為精品三居室與四居室，三居室為三室兩廳兩衛(wèi)（105-110㎡），四居室為4室兩廳兩衛(wèi)（125-140㎡）。項(xiàng)目擬建地上建筑115683㎡，地下建筑15639㎡?？傄?guī)劃入住戶數(shù)556戶，車位配比為1:1。圖2-5方案二用地規(guī)劃圖方案二擬建10棟16層建筑，單層為大平層產(chǎn)品，戶型為四居室，面積預(yù)計設(shè)計在140-225㎡內(nèi)。社區(qū)內(nèi)還設(shè)計有2層共1000平方米的社區(qū)活動中心，擬建地上建筑108969㎡，地下建筑14693㎡。總規(guī)劃入住戶數(shù)428戶，車位配比為1:1.2。表1.4項(xiàng)目方案用地規(guī)劃指標(biāo)序號指標(biāo)方案一方案二面積（㎡）面積（㎡）1項(xiàng)目總建筑面積1279491279491.1地上建筑面積1156831089691.2地下建筑面他面積22074183461.1綠地面積190019001.2地下停車位個數(shù)516473地上停車位個數(shù)4040表1.5兩方案貨值比方案一方案二產(chǎn)品總面積同類產(chǎn)品市場估價(萬元)貨值（萬元）產(chǎn)品總面積同類產(chǎn)品市場估價(萬元)貨值（萬元）住宅1156834.4509005.2住宅1089694.6501257.4車位5563016680車位5133015390合計525685.2合計516617.4說明：表中同類產(chǎn)品市場估價為南京溧水板塊各物業(yè)類型均價，小區(qū)車位均為出售。方案一較方案二的貨值較高。成本估算表1.6兩方案建安成本估算對比（1）建安工程費(fèi)總計（萬元）建筑面積單位成本（元/㎡）可售面積高層21470.81856115683地下1187.075915639項(xiàng)目成本22657.8表1.7兩方案建安成本估算對比（2）建安工程費(fèi)總計（萬元）建筑面積單位成本（元/㎡）可售面積高層20224.61856108969地下1115.275914693項(xiàng)目成本213.4方案比選表1.8兩方案比選 建安工程費(fèi)（萬元）貨值估價（萬元）方案一22657.8525685.2方案二21339.8516617.4差值13189067.8經(jīng)過方案對比，方案一的建安工程費(fèi)比方案二費(fèi)用略高，但其貨值較高。方案一提供的戶型更多，給消費(fèi)者的選擇也更多；方案二適合有購買大平臺意向的消費(fèi)者，針對性強(qiáng)。綜合比較消費(fèi)人群與消耗和收益，選擇方案一更優(yōu)。1.3.2戶型配比根據(jù)消費(fèi)人群喜好與市場調(diào)研，建議戶型：以精品三居室與四局室為主。三居室主打三室兩廳兩衛(wèi)，面積維持在105-110㎡；四居室為4室兩廳兩衛(wèi)，面積維持在125-140㎡。戶型整體坐北朝南，將現(xiàn)代化的設(shè)計與實(shí)際生活相結(jié)合，既滿足了美感，又實(shí)現(xiàn)消費(fèi)人群的生活需求，同時有效利用空間提高了整體房屋的采光通風(fēng)功能。詳見表1.9。表1.9戶型建議表戶型：A1三室兩廳兩衛(wèi)面積：105㎡戶型：A2三室兩廳兩衛(wèi)面積：110㎡戶型：B1四室兩廳兩衛(wèi)面積：125㎡戶型：B2四室兩廳兩衛(wèi)面積:140㎡1.3.3建筑類別 按照房屋的使用功能，建筑類別有居住建筑，工業(yè)建筑，公共建筑，農(nóng)業(yè)建筑；而供人們居住生活使用的居住建筑又可分為獨(dú)棟別墅，雙拼別墅，單元住宅，塔式住宅等幾大類型。而根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果與數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前溧水區(qū)域主打的是多層建筑或中高層建筑，多層建筑因年限一般較為久遠(yuǎn)，一般缺乏電梯設(shè)備，出行較為不便；而中高層住宅經(jīng)濟(jì)效益較低，投資收益少。本項(xiàng)目前期規(guī)劃樓層數(shù)為16層，意在打造溧水區(qū)稀缺的小高層住宅，通過房地產(chǎn)全階段的規(guī)劃設(shè)計，將產(chǎn)品推向市場。1.3.4建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格指建筑外觀設(shè)計和外貌特征的體現(xiàn)，建筑風(fēng)格既表達(dá)了設(shè)計者的思想，也通過視覺傳達(dá)的方式，將信息傳達(dá)給客戶，美感與建筑特征相結(jié)合形成了屬于自己的特色。本項(xiàng)目采取的是新中式建筑風(fēng)格，在追求中國古典建筑意境的同時也更傾向于現(xiàn)代風(fēng)格，在園林景觀的搭配下，運(yùn)用現(xiàn)代手法設(shè)計，使得整個建筑有著強(qiáng)烈的東方建筑色彩。1.3.5技術(shù)體系本項(xiàng)目力求打造節(jié)能施工的目標(biāo)，從外墻、屋面、門窗等方面通過運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)與材料，最大限度避免資源的浪費(fèi)，同時通過對施工過程的全程監(jiān)督，保證建筑物質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。具體從這幾方面來進(jìn)行要求：1、外墻節(jié)能技術(shù)外墻的承重墻一般采用實(shí)心磚平砌，在砌筑時要預(yù)留出預(yù)埋件與管道的位置。而在空心磚的砌筑中要從科學(xué)角度出發(fā)，根據(jù)技術(shù)部排列出的砌塊排列圖進(jìn)行有效施工。為了防止在墻體受到?jīng)_擊后第一層中出現(xiàn)孔洞現(xiàn)象，可以在第一層的窗臺下面粘貼一層玻璃纖維網(wǎng)布；如果接地層的絕緣層需要防潮，則可以涂氯丁橡膠。防水涂層經(jīng)過濕氣處理，并且該層的涂層完全干燥后，在其表面噴涂一層界面劑以進(jìn)行絕緣施工。2、門窗節(jié)能技術(shù)可以添加泡沫塑料密封條來制造或使用具有更好氣密性的新門窗材料，以改善建筑物外窗的氣密性，從而減少冷空氣的進(jìn)入。在密封處理中，門窗框與墻之間的間隙可由彈性密封材料制成?？蚣芎惋L(fēng)扇可用橡膠或泡沫密封條密封；風(fēng)扇和風(fēng)扇可以用密封條，高低接縫等密封。同時，窗戶通?？梢匝b有雙層或三層玻璃，中空玻璃和鍍膜玻璃被積極用于提高隔熱性能門窗。3、屋面節(jié)能技術(shù)家用建筑屋頂?shù)谋胤椒ㄒ话悴捎们颁伔?，不僅在防水層與屋頂面板之間安裝了導(dǎo)熱系數(shù)低，吸水率低，堆積密度低，且具有一定強(qiáng)度的高效保溫材料。而反向鋪裝法則更昂貴。防水層位于絕緣層下面，這在絕緣層的功能中得到了更好的體現(xiàn)。1.3.6道路交通設(shè)置（1）出入口設(shè)置：小區(qū)形象入口設(shè)置水建路上，次入口設(shè)置于項(xiàng)目東側(cè)，與周邊干道相連接。同時在項(xiàng)目東側(cè)與北側(cè)設(shè)立地下車庫的出入口。（2）車位設(shè)置：機(jī)動車庫設(shè)置為地上與地下兩塊，而非機(jī)動車設(shè)置于地下。地下車庫在地下集中配置，地上車位設(shè)置在地塊東南角。1.4項(xiàng)目客戶定位1.4.1客戶調(diào)查情況概述本次客戶調(diào)查以發(fā)放問卷的方式進(jìn)行，主要調(diào)查內(nèi)容有潛在客戶的購房需求，消費(fèi)能力及購房特征。本次問卷調(diào)查的時間為4月1日至4月20日，期間共發(fā)放問卷65份，回收有效問卷65份，有效率達(dá)100%。年齡分布與性別構(gòu)成圖2-6調(diào)查對象年齡分布圖2-7調(diào)查對象性別構(gòu)成通過圖2-5與圖2-6的綜合分析，本次調(diào)查對象中，在性別上，男生比女生稍多，占到了總調(diào)查人群的56%；在年齡上，25-45年齡段人群較多，占到了總調(diào)查人群的75%，除此之外，也有45及55歲以上的25%人群。本次調(diào)查綜合年齡及性別分布均勻，調(diào)查數(shù)據(jù)較可靠。居住情況圖2-8調(diào)查人群居住情況從圖2-7的調(diào)查結(jié)果中可以看出，有30%的客戶在住房居住，其次有27%的客戶已自購商品房及21%的單位居住人群，通過后續(xù)的購房需求調(diào)查研究結(jié)果可知，這部分人群都是該項(xiàng)目很大的潛在消費(fèi)客戶。住房類型與交付房型需求圖2-9調(diào)查人群住房類型需求圖2-10調(diào)查人群交付房型需求圖2-8顯示，超過7層的人群在選擇住房類型時，會以小高層或高層住宅座位他們的首選，也有少量人群偏愛多層住宅，但數(shù)據(jù)表明該項(xiàng)目受眾面較廣。圖2-9顯示，超過5層的人群在選擇交付房型時首選還是毛坯房，其次還有少部分人群喜愛當(dāng)下的精裝房型，我們可以針對這兩類人群退出對應(yīng)產(chǎn)品。（4）調(diào)查人群可接受溧水房價分布圖2-11調(diào)查對象接受單價統(tǒng)計圖2-10顯示，64%可以接受溧水區(qū)房地產(chǎn)的單價位于1-2萬元之間，通過市場調(diào)研與當(dāng)前區(qū)域的房型價格對比，較為符合預(yù)期。調(diào)查人群戶型需求圖2-12調(diào)查人群戶型需求從圖2-11中可看出，當(dāng)前用戶戶型需求仍傾向于市場主推的三居室房型（三室二廳一衛(wèi)），另外，二居室與四室兩廳兩衛(wèi)的房型也得到了很多人的喜歡。（5）影響購房因素圖2-13購房考慮因素綜合評分（小區(qū)）圖2-14購房考慮因素綜合評分（區(qū)域）在購房因素的考慮上，關(guān)于小區(qū)方面，綜合評分由高到低依次是面積、物業(yè)管理、戶型、價格、小區(qū)規(guī)劃、開發(fā)商品牌；關(guān)于區(qū)域方面，綜合評分由高到低依次是交通情況、公共設(shè)施、區(qū)域商業(yè)繁華度、人文環(huán)境、區(qū)域潛力。這些數(shù)據(jù)有助于幫助我們?nèi)チ私饪蛻粜枨?，調(diào)整并設(shè)計小區(qū)周邊布局與規(guī)劃。1.4.2客戶定位分析核心客群（1）105-110㎡的小三居室客源此戶型適合于對于溧水區(qū)域購房需求的剛需人群，戶型大小及面積適合日常生活起居，滿足初次購房的購買需求，潛在消費(fèi)者年紀(jì)一般在25-35周歲。（2）125-140㎡的四居室客源此戶型適合于改善當(dāng)前住房戶型及有生育及父母居住打算的人群，戶型大小及面積能滿足改善需求，潛在消費(fèi)者人群一般在35歲以上?？蛻羧盒枨簏c(diǎn)客戶群對于小區(qū)的需求點(diǎn)較為關(guān)注面積、物業(yè)管理及戶型，對于當(dāng)前區(qū)域的需求點(diǎn)較為關(guān)注交通情況、公共設(shè)施及區(qū)域的商業(yè)繁華度。作為小區(qū)周邊配套設(shè)施的設(shè)計者，可以從這幾個方面入手，以得到更多人的認(rèn)可，提升項(xiàng)目在該區(qū)域的競爭力。1.5項(xiàng)目價格定位1.5.1房地產(chǎn)定價方法房地產(chǎn)定價方法是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期定價目標(biāo)而設(shè)立的項(xiàng)目基本價格及浮動范圍的方法?？梢哉f在房地產(chǎn)的銷售過程中，房地產(chǎn)價格的制定是一個十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，它直接影響了房地產(chǎn)的銷售速度與滯銷情況。而在現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)前主要的定價方法有三種，分別是成本導(dǎo)向定價、需求導(dǎo)向定價和可比樓盤量化定價法。成本導(dǎo)向定價法是從賣方角度來進(jìn)行定價，以達(dá)到以成本為中心的方法。其基本思想是在定價時先考慮賣方在經(jīng)營過程中的全部成本，并按一定比例增加一定的利率。該方法主要包括三種方法：成本加成定價，目標(biāo)利率定價法和銷售加成定價法。它的優(yōu)點(diǎn)是相較需求導(dǎo)向法更加簡單明了，同時在維持合理利潤的前提下，當(dāng)顧客的需求量較大時，所出售產(chǎn)品的價格也會顯得更加合理；它的缺點(diǎn)是沒有考慮市場價格及需求變動的關(guān)系，沒有考慮市場的競爭問題，且因?yàn)樵诙▋r時就考慮收回成本，也不利于企業(yè)在后續(xù)過程中降低成本。需求導(dǎo)向定價法主要分為理解值定法和區(qū)分需求定價法兩種。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是通過將市場需求的狀況作為公司定價的依據(jù)，使得定價更容易得到消費(fèi)者的認(rèn)可，同時考慮到市場需求價格彈性的影響，十分利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)；這種方法的缺點(diǎn)有所制定價格雖易于被消費(fèi)者接受，卻不一定是企業(yè)的預(yù)期定價，而且新競爭者的加入可能會使原有的定價失去市場競爭力?？杀确康禺a(chǎn)的定量定價方法是一種使用已經(jīng)市場驗(yàn)證的類似房地產(chǎn)的交易價格來獲得評估對象的價格的方法。方式直接，具有說服力。本項(xiàng)目定價就將參考可比樓盤量化定價法，采取市場比較法進(jìn)行價格定位，提高定價的準(zhǔn)確性與說服力。1.5.2評定項(xiàng)目選取我們最終選擇了市場比較法來進(jìn)行項(xiàng)目價格的定位，同時為了保證結(jié)果的權(quán)威性與準(zhǔn)確性，我們選取了區(qū)域內(nèi)最具代表的三個項(xiàng)目，他們均是與本項(xiàng)目建筑類別相似的高層住宅或區(qū)域環(huán)境相似的多層住宅。開盤時間從2020年9月至今，最終選用北大資源頤和翡翠府、佳兆業(yè)悅峰府、宏進(jìn)錦繡家園作為評定對象。1.5.3項(xiàng)目比較分析（1）參照項(xiàng)目情況表1.10參照項(xiàng)目情況名稱北大資源頤和翡翠府佳兆業(yè)悅峰府宏進(jìn)錦繡家園樓盤地點(diǎn)永陽街道琉璃路66號永陽街道大橋頭路19號永陽鎮(zhèn)秦淮路599號交易時間2020年9月2020年12月2020年11月銷售均價15600元/㎡15400元/㎡

13200元/㎡建筑類別高層住宅高層住宅多層住宅交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修精裝修毛坯交易情況正常正常正常（2）比較因素及權(quán)重確定根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果，發(fā)現(xiàn)價格因素仍是人們購買房屋時最先考慮的因素。運(yùn)用市場比較法，依次為區(qū)域內(nèi)的影響因素進(jìn)行占比賦值。發(fā)現(xiàn)，除價格因素外，交通因素占比40%，位列第一，隨后公共設(shè)施、商業(yè)繁華度及區(qū)域潛力，均占比20%。在個別因素的考慮上，戶型設(shè)計占比30%，除此以外小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、景觀環(huán)境均占比20%，開發(fā)商品牌占比10%。通過比較因素權(quán)重，充分考慮消費(fèi)者的感受需求，以保證項(xiàng)目價格定位的準(zhǔn)確性與權(quán)威性，下面為項(xiàng)目的比較分析表；表1.11區(qū)域因素比較