二手房物業(yè)交接入場流程演講人：日期:CATALOGUE目錄01前期準(zhǔn)備階段02文件資料核驗(yàn)03房屋現(xiàn)場交接04費(fèi)用清算確認(rèn)05鑰匙及設(shè)備移交06后續(xù)事項(xiàng)處理01前期準(zhǔn)備階段需提前與業(yè)主、中介或第三方機(jī)構(gòu)協(xié)商確定具體交接時(shí)段，確保雙方在場人員時(shí)間匹配，避免因臨時(shí)變動(dòng)導(dǎo)致流程延誤。明確交接流程節(jié)點(diǎn)優(yōu)先選擇房產(chǎn)所在地或物業(yè)服務(wù)中心，便于現(xiàn)場查驗(yàn)房屋狀況及設(shè)施設(shè)備，同時(shí)需確保環(huán)境安靜便于文件簽署與溝通。選擇適宜交接場所若涉及家具留存、鑰匙交付等細(xì)節(jié)，需在預(yù)約時(shí)明確標(biāo)注，并提前通知物業(yè)管理部門配合開門或登記手續(xù)。確認(rèn)特殊需求預(yù)約交接時(shí)間與地點(diǎn)業(yè)主方文件材料整理產(chǎn)權(quán)證明文件包括房產(chǎn)證、契稅完稅證明、原購房合同等法律文件，確保產(chǎn)權(quán)清晰無爭議，復(fù)印件需加蓋公章或簽字確認(rèn)。01物業(yè)相關(guān)憑證提供物業(yè)費(fèi)結(jié)清證明、水電燃?xì)馇焚M(fèi)清單、維修基金繳納記錄等，避免后續(xù)費(fèi)用糾紛。設(shè)備使用說明書整理家電（如空調(diào)、熱水器）、智能門鎖等產(chǎn)品的保修卡、說明書，移交時(shí)需逐項(xiàng)核對并簽字確認(rèn)。歷史維修記錄如有房屋裝修或結(jié)構(gòu)性維修記錄，需提供詳細(xì)報(bào)告，便于買方了解房屋隱蔽工程狀況。020304中介/雙方人員協(xié)調(diào)安排中介職責(zé)劃分明確中介方在交接中的角色，包括文件審核監(jiān)督、流程引導(dǎo)、爭議協(xié)調(diào)等，確保其全程參與并留存交接記錄。02040301物業(yè)管理人員對接提前聯(lián)系物業(yè)公司指派專員到場，協(xié)助辦理門禁卡過戶、停車位移交等配套服務(wù)變更手續(xù)。買方驗(yàn)房陪同人員建議買方攜帶專業(yè)驗(yàn)房師或熟悉建筑的朋友協(xié)助檢查墻面、管道、電路等細(xì)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題可當(dāng)場協(xié)商解決方案。備用方案制定針對可能出現(xiàn)的文件缺失、設(shè)備故障等突發(fā)情況，提前約定補(bǔ)充交接時(shí)間或賠償條款，降低糾紛風(fēng)險(xiǎn)。02文件資料核驗(yàn)房產(chǎn)證與身份證明核對產(chǎn)權(quán)真實(shí)性驗(yàn)證共有權(quán)人確認(rèn)身份證明匹配性核對房產(chǎn)證編號、房屋面積、產(chǎn)權(quán)人信息與不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)記錄是否一致，確保無抵押、查封等權(quán)利限制情況。查驗(yàn)賣方身份證原件與房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人姓名、證件號碼完全一致，若為代理人需提供公證委托書及代理人身份證件。若房產(chǎn)為多人共有，需所有共有人到場或提供經(jīng)公證的同意出售聲明，避免后續(xù)產(chǎn)權(quán)糾紛。物業(yè)合同及繳費(fèi)記錄確認(rèn)物業(yè)服務(wù)協(xié)議審查核查原物業(yè)合同條款，包括服務(wù)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等，確認(rèn)無霸王條款或未披露的附加協(xié)議。專項(xiàng)維修資金過戶核實(shí)專項(xiàng)維修資金賬戶余額及使用記錄，辦理資金賬戶更名手續(xù)，留存轉(zhuǎn)賬憑證作為交接依據(jù)。歷史費(fèi)用清算要求賣方提供近12個(gè)月的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等繳費(fèi)憑證，確保無欠費(fèi)記錄，并計(jì)算至交接日的費(fèi)用分?jǐn)偙壤Ｗ赓U合同處理核對賣方提供的家具、家電等附屬設(shè)施清單，逐一檢查物品數(shù)量、品牌及使用狀態(tài)，簽署移交確認(rèn)書。設(shè)備設(shè)施清單確認(rèn)違章建筑承諾書要求賣方書面承諾房屋無違建或改造行為，如有需提供相關(guān)部門驗(yàn)收合格證明，規(guī)避行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。若房屋存在租約，需查驗(yàn)租賃合同期限、租金支付方式及押金條款，明確租客知情同意書或終止協(xié)議的法律效力。房屋附屬協(xié)議審查03房屋現(xiàn)場交接房屋結(jié)構(gòu)完整性檢查墻體與地面檢查重點(diǎn)觀察墻面是否有裂縫、空鼓、滲水痕跡，地面是否平整、有無沉降或破損，確保主體結(jié)構(gòu)無安全隱患。門窗功能測試防水層驗(yàn)收逐一對門窗進(jìn)行開合測試，檢查鎖具是否靈活、密封條是否老化、玻璃有無裂紋，確保隔音與防盜性能達(dá)標(biāo)。針對衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)等區(qū)域，通過閉水試驗(yàn)驗(yàn)證防水層有效性，避免后期出現(xiàn)滲漏問題。123與物業(yè)或原業(yè)主共同確認(rèn)水表當(dāng)前讀數(shù)，記錄初始數(shù)值并拍照留存，作為后續(xù)費(fèi)用分?jǐn)傄罁?jù)。水表讀數(shù)核對核實(shí)電表讀數(shù)及分戶電表狀態(tài)，確保無異常跳閘或線路老化問題，同步記錄電表型號與編號。電表與分戶表檢查檢查燃?xì)獗碜x數(shù)、管道密封性及自閉閥功能，要求提供近期燃?xì)鈾z測報(bào)告，確保用氣安全。燃?xì)獗砑鞍踩y驗(yàn)收水電燃?xì)獗碜x數(shù)記錄家具家電清點(diǎn)確認(rèn)清單對照驗(yàn)收根據(jù)合同約定的家具家電清單，逐一核對品牌、型號、數(shù)量及成色，標(biāo)注破損或功能異常情況。電器運(yùn)行測試檢查床底、櫥柜內(nèi)部等易忽略區(qū)域，確認(rèn)無遺留物品或結(jié)構(gòu)性損壞，避免后續(xù)糾紛。對空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等大件家電進(jìn)行通電測試，確認(rèn)制冷、制熱、排水等核心功能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。隱蔽部位檢查04費(fèi)用清算確認(rèn)物業(yè)欠費(fèi)結(jié)算處理物業(yè)費(fèi)核查與補(bǔ)繳需調(diào)取原業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)記錄，核對是否存在欠費(fèi)情況，包括基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等專項(xiàng)費(fèi)用，并要求原業(yè)主完成補(bǔ)繳或從房款中抵扣。滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)若存在長期欠費(fèi)，需按物業(yè)管理合同約定比例計(jì)算滯納金，明確由買賣雙方協(xié)商承擔(dān)方式，通常需在交接協(xié)議中書面確認(rèn)。歷史欠費(fèi)責(zé)任界定對于交接前產(chǎn)生的公共區(qū)域維修費(fèi)、設(shè)備更新分?jǐn)傎M(fèi)等爭議費(fèi)用，需通過物業(yè)公司出具書面證明明確責(zé)任歸屬。買賣雙方需共同抄錄水表、電表、燃?xì)獗淼扔?jì)量設(shè)備的最終讀數(shù)，并拍照留存作為結(jié)算依據(jù)，避免后續(xù)糾紛。水電煤等能源費(fèi)結(jié)清分戶計(jì)量表具讀數(shù)確認(rèn)針對實(shí)行階梯價(jià)格政策的能源項(xiàng)目，需根據(jù)用量周期重新核算費(fèi)用，特別注意跨年度的用量累計(jì)重置問題。階梯計(jì)價(jià)費(fèi)用清算如原業(yè)主采用預(yù)付費(fèi)IC卡模式，需辦理余額轉(zhuǎn)移或退款手續(xù)，同時(shí)變更賬戶綁定信息至新業(yè)主名下。預(yù)付費(fèi)賬戶余額處理專項(xiàng)維修資金查詢需準(zhǔn)備房屋買賣合同、產(chǎn)權(quán)證、雙方身份證等材料，到住房維修資金管理中心辦理更名手續(xù)。過戶法律文件準(zhǔn)備使用記錄審計(jì)核查歷年維修基金使用明細(xì)，重點(diǎn)查看外墻防水、電梯大修等大型項(xiàng)目的支出審批文件是否完備。通過房管局系統(tǒng)或物業(yè)公司查詢賬戶當(dāng)前余額，確認(rèn)無挪用情況，要求原業(yè)主提供原始繳存憑證。維修基金余額過戶05鑰匙及設(shè)備移交移交方需提供房屋所有門鎖的鑰匙（包括大門、臥室、陽臺(tái)、地下室等），并附詳細(xì)標(biāo)簽說明對應(yīng)位置，確保每把鑰匙功能明確。接收方需現(xiàn)場逐一測試鑰匙開鎖功能，并在交接清單上簽字確認(rèn)。所有門鑰匙交付簽收鑰匙分類清點(diǎn)若存在備用鑰匙或物業(yè)托管鑰匙，需明確存放位置及取用流程，并在交接文件中注明責(zé)任歸屬，避免后續(xù)使用糾紛。備用鑰匙管理建議接收方在交接后立即更換鎖芯或重置電子鎖密碼，尤其針對長期閑置的二手房，以排除前任業(yè)主遺留的未登記鑰匙風(fēng)險(xiǎn)。鑰匙安全性檢查123單元門禁卡/密碼移交門禁卡數(shù)量核對移交方需提供物業(yè)授權(quán)的有效門禁卡（含車庫、電梯卡），列明卡片數(shù)量及對應(yīng)權(quán)限范圍。接收方需測試卡片刷卡響應(yīng)速度及權(quán)限有效性，確保無消磁或失效問題。密碼系統(tǒng)更新若單元門采用密碼鎖，移交方需提供初始密碼及修改權(quán)限，接收方應(yīng)在交接當(dāng)日重置密碼并刪除前任業(yè)主設(shè)置的臨時(shí)密碼，同時(shí)向物業(yè)報(bào)備變更信息。遠(yuǎn)程控制權(quán)限轉(zhuǎn)移對于支持APP控制的智能門禁系統(tǒng)，移交方需協(xié)助解綁原賬戶，接收方需重新注冊并完成身份驗(yàn)證，確保手機(jī)端控制功能正常啟用。家電遙控器等配件交接遙控器功能測試針對空調(diào)、電視、窗簾電機(jī)等家電的遙控器，移交方需演示基礎(chǔ)操作（如開關(guān)、模式切換），接收方需記錄設(shè)備型號并檢查電池倉是否完好，避免后續(xù)因配件缺失影響使用。特殊設(shè)備說明書移交如凈水器、地暖溫控器等復(fù)雜設(shè)備的原廠說明書、保修卡需一并移交，接收方應(yīng)核對序列號是否與設(shè)備匹配，并留存電子版?zhèn)浞菀苑兰堎|(zhì)文件遺失。耗材及替換件清點(diǎn)涉及濾芯、燈泡等易耗品的家電，移交方需說明剩余使用壽命及購買渠道，接收方可要求提供未拆封的備用耗材作為交接附加條款。06后續(xù)事項(xiàng)處理物業(yè)系統(tǒng)業(yè)主信息變更提交產(chǎn)權(quán)證明文件新業(yè)主需攜帶房產(chǎn)證、身份證等有效證件至物業(yè)服務(wù)中心，填寫《業(yè)主信息變更申請表》，確保系統(tǒng)內(nèi)聯(lián)系方式、房屋用途等關(guān)鍵信息準(zhǔn)確更新。01同步水電燃?xì)赓~戶物業(yè)協(xié)助將水電燃?xì)獾裙彩聵I(yè)賬戶過戶至新業(yè)主名下，避免后續(xù)繳費(fèi)或維修責(zé)任糾紛，需提供開戶人身份證及新簽合同副本備案。02更新停車及門禁權(quán)限重新錄入車輛牌照、門禁卡信息，注銷原業(yè)主權(quán)限，并開通新業(yè)主的電梯、車庫等區(qū)域通行權(quán)限，確保居住安全性。03交接確認(rèn)書雙方簽署明確設(shè)施狀態(tài)清單確認(rèn)書中需詳細(xì)列明房屋內(nèi)燈具、門窗、家電等設(shè)施的完好程度，雙方簽字確認(rèn)后作為后續(xù)維修責(zé)任劃分依據(jù)，附照片存檔更佳。物業(yè)費(fèi)結(jié)算確認(rèn)核對原業(yè)主已繳納物業(yè)費(fèi)的截止日期，新業(yè)主從交接日起承擔(dān)費(fèi)用，雙方需在確認(rèn)書中注明結(jié)算金額及轉(zhuǎn)賬憑證編號。鑰匙及密碼移交記錄移交的鑰匙數(shù)量、門禁卡及智能鎖密碼，雙方簽字確認(rèn)，避免遺漏或后續(xù)使用權(quán)爭議。