2025年物業(yè)公司公共區(qū)域管理辦法一、總則為規(guī)范本公司所轄物業(yè)公共區(qū)域的日常管理、使用維護(hù)及安全秩序，明確管理職責(zé)與工作標(biāo)準(zhǔn)，提升服務(wù)品質(zhì)與業(yè)主（或使用人，下同）滿意度，營(yíng)造安全、整潔、文明、和諧的公共環(huán)境，依據(jù)國(guó)家及地方相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法所稱公共區(qū)域，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共同擁有和使用權(quán)的區(qū)域，包括但不限于：樓宇大堂、電梯廳、走廊、樓梯間、消防通道、地下車庫(kù)、園區(qū)道路、綠地、廣場(chǎng)、公共健身休閑設(shè)施、屋頂平臺(tái)以及其他規(guī)劃為共用的部位和場(chǎng)所。本辦法適用于本公司管理服務(wù)范圍內(nèi)的所有公共區(qū)域，公司全體員工、全體業(yè)主、物業(yè)使用人及相關(guān)進(jìn)入人員均應(yīng)遵守。二、管理職責(zé)與分工公共區(qū)域管理實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、專業(yè)協(xié)作的原則。公司管理層負(fù)責(zé)公共區(qū)域管理政策的審定、重大事項(xiàng)的決策以及資源配置的批準(zhǔn)。物業(yè)管理處（或服務(wù)中心，下同）是公共區(qū)域管理的執(zhí)行主體，管理處負(fù)責(zé)人對(duì)轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域管理負(fù)總責(zé)。其主要職責(zé)包括：組織制定公共區(qū)域管理年度工作計(jì)劃與預(yù)算；監(jiān)督、檢查各崗位人員履職情況；協(xié)調(diào)處理公共區(qū)域管理中的重大問題和投訴；定期向公司管理層匯報(bào)公共區(qū)域管理狀況。保潔部門負(fù)責(zé)公共區(qū)域的日常清潔衛(wèi)生工作。具體包括：制定并執(zhí)行保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與頻次；安排保潔人員按時(shí)對(duì)大堂、電梯、走廊、樓梯、公共衛(wèi)生間、垃圾收集點(diǎn)等進(jìn)行清掃、擦拭、消毒；保持公共區(qū)域環(huán)境整潔，無垃圾、無污漬、無異味；對(duì)保潔設(shè)備、工具、藥劑進(jìn)行妥善管理。秩序維護(hù)部門負(fù)責(zé)公共區(qū)域的秩序維護(hù)與安全管理。具體包括：建立并執(zhí)行24小時(shí)巡邏制度，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域增加巡邏頻次；維護(hù)公共區(qū)域的正常秩序，制止違規(guī)行為（如亂停亂放、占道經(jīng)營(yíng)、大聲喧嘩等）；管理車輛停放，確保消防通道、人行通道暢通；應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，并按規(guī)定報(bào)告。工程維修部門負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)與報(bào)修處理。具體包括：定期對(duì)電梯、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，并做好記錄；對(duì)發(fā)現(xiàn)的故障或隱患及時(shí)進(jìn)行維修或報(bào)修；對(duì)公共區(qū)域的建筑本體（如墻面、地面、天花板）進(jìn)行定期檢查與維護(hù)?？蛻舴?wù)部門負(fù)責(zé)公共區(qū)域相關(guān)信息的發(fā)布、業(yè)主溝通及投訴受理。具體包括：向業(yè)主公示公共區(qū)域管理規(guī)定、注意事項(xiàng)等；受理業(yè)主關(guān)于公共區(qū)域使用與管理的咨詢、建議和投訴，并及時(shí)跟進(jìn)、反饋處理結(jié)果；組織文明使用公共區(qū)域的宣傳教育活動(dòng)。三、日常維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：地面每日全面清掃不少于兩次，隨時(shí)保潔，保持光潔、無雜物、無積水；墻面、天花板每月定期清潔，無蜘蛛網(wǎng)、無污跡；電梯轎廂每日消毒、擦拭，內(nèi)壁、按鈕、地面保持潔凈；公共衛(wèi)生間隨時(shí)清潔，便池?zé)o污垢、地面干燥、空氣清新；垃圾收集點(diǎn)垃圾日產(chǎn)日清，周邊環(huán)境整潔，定期消殺。公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的維護(hù)應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：電梯運(yùn)行平穩(wěn)，轎廂內(nèi)照明、通風(fēng)、報(bào)警裝置完好有效，按規(guī)定進(jìn)行年檢并張貼合格證；公共照明燈具完好率不低于98%，損壞燈具應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；消防設(shè)施設(shè)備齊全有效，滅火器壓力正常，消火栓無遮擋，疏散指示標(biāo)志清晰明亮；監(jiān)控?cái)z像頭、門禁系統(tǒng)運(yùn)行正常，圖像清晰，記錄保存期限符合規(guī)定；給排水管道暢通，無跑冒滴漏現(xiàn)象。公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：綠地內(nèi)無裸露黃土，植物生長(zhǎng)旺盛，無大面積枯死現(xiàn)象；草坪高度控制在合理范圍，定期修剪；樹木、灌木整形美觀，無枯枝、病蟲枝；根據(jù)植物生長(zhǎng)需要適時(shí)澆水、施肥、病蟲害防治。公共區(qū)域秩序應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：車輛停放有序，機(jī)動(dòng)車停放在指定車位，非機(jī)動(dòng)車停放在指定區(qū)域，嚴(yán)禁堵塞消防通道、單元門廳、人行通道；公共通道、樓梯間、消防前室等區(qū)域保持暢通，不得堆放雜物、停放車輛；無擅自占用公共區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、娛樂、晾曬等行為；環(huán)境安靜，無嚴(yán)重影響他人休息的噪音。四、公共區(qū)域使用規(guī)范業(yè)主及使用人應(yīng)合理、文明使用公共區(qū)域，享有按規(guī)定使用公共區(qū)域的權(quán)利，同時(shí)負(fù)有愛護(hù)公共設(shè)施、遵守管理規(guī)定的義務(wù)。禁止下列行為：擅自改變公共區(qū)域的用途、結(jié)構(gòu)或外觀；占用消防通道、疏散通道、安全出口等生命通道；在公共區(qū)域亂扔垃圾、隨地吐痰、便溺；在非指定區(qū)域涂寫、刻畫、張貼；從窗戶、陽(yáng)臺(tái)向外拋擲物品；損壞、拆除、挪用公共設(shè)施設(shè)備；在公共區(qū)域私自拉接電線、安裝設(shè)備；飼養(yǎng)的寵物在公共區(qū)域排泄物不及時(shí)清理，或放任寵物驚嚇?biāo)?；利用公共區(qū)域進(jìn)行違法違規(guī)活動(dòng)。確因舉辦社區(qū)文化活動(dòng)等需要臨時(shí)占用公共區(qū)域的，主辦方應(yīng)提前三個(gè)工作日向物業(yè)管理處提出書面申請(qǐng)，說明活動(dòng)內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、占用范圍、安全措施等，經(jīng)物業(yè)管理處審核批準(zhǔn)后方可進(jìn)行?；顒?dòng)期間應(yīng)遵守相關(guān)規(guī)定，保持環(huán)境整潔，不得影響他人正常通行與休息，活動(dòng)結(jié)束后及時(shí)恢復(fù)原狀。公共區(qū)域設(shè)施（如健身器材、休閑桌椅等）的使用應(yīng)遵循安全第一的原則，兒童應(yīng)在成人監(jiān)護(hù)下使用。發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處，不得擅自拆卸或修理。五、安全檢查與隱患排查秩序維護(hù)部門應(yīng)每日對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行安全巡查，重點(diǎn)檢查消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備、電梯運(yùn)行、車輛停放、通道暢通等情況，并做好巡查記錄。發(fā)現(xiàn)安全隱患或違規(guī)行為，應(yīng)立即制止、處理并報(bào)告。工程維修部門應(yīng)每月組織一次對(duì)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)安全檢查，包括電氣線路、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、建筑附屬物等，建立隱患排查臺(tái)賬，對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱患制定整改措施，明確責(zé)任人和整改時(shí)限。物業(yè)管理處應(yīng)每季度組織一次由各相關(guān)部門參與的公共區(qū)域安全管理綜合檢查，全面評(píng)估安全狀況，協(xié)調(diào)解決跨部門的安全問題，并形成檢查報(bào)告報(bào)公司管理層。對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，責(zé)任部門必須立即采取臨時(shí)防護(hù)措施，并按照“定措施、定責(zé)任人、定資金、定時(shí)限”的原則進(jìn)行整改。重大安全隱患應(yīng)立即上報(bào)公司管理層，并啟動(dòng)相應(yīng)應(yīng)急預(yù)案。六、突發(fā)事件應(yīng)急處理物業(yè)管理處應(yīng)制定完善的公共區(qū)域突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火警、電梯困人、治安事件、自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件等，明確各類事件的報(bào)告程序、指揮體系、處置措施和善后工作。秩序維護(hù)中心作為應(yīng)急處理的第一響應(yīng)單位，應(yīng)確保24小時(shí)有人值守，接警后應(yīng)立即核實(shí)情況，啟動(dòng)相應(yīng)預(yù)案，并按規(guī)定向上級(jí)報(bào)告。在專業(yè)救援力量到達(dá)前，應(yīng)組織人員進(jìn)行先期處置，如疏散人員、設(shè)置警戒、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)等。工程維修部門應(yīng)確保應(yīng)急照明、消防泵、排煙風(fēng)機(jī)等應(yīng)急設(shè)備處于良好狀態(tài)，在突發(fā)事件中負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急操作與搶修?？蛻舴?wù)部門負(fù)責(zé)突發(fā)事件中的信息發(fā)布與業(yè)主溝通，及時(shí)、準(zhǔn)確地向業(yè)主通報(bào)情況，安撫業(yè)主情緒，做好解釋工作。突發(fā)事件處理完畢后，物業(yè)管理處應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行總結(jié)評(píng)估，完善應(yīng)急預(yù)案，并做好相關(guān)記錄歸檔。七、監(jiān)督考核與獎(jiǎng)懲公司管理層應(yīng)定期對(duì)物業(yè)管理處的公共區(qū)域管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，可通過查閱記錄、現(xiàn)場(chǎng)檢查、業(yè)主滿意度調(diào)查等方式進(jìn)行。公司將公共區(qū)域管理成效納入物業(yè)管理處及其員工的績(jī)效考核體系，考核指標(biāo)包括環(huán)境整潔度、設(shè)施完好率、安全事故率、投訴處理及時(shí)率與滿意率等。對(duì)于在公共區(qū)域管理工作中表現(xiàn)突出、成績(jī)顯著的部門或個(gè)人，公司將視情況給予通報(bào)表?yè)P(yáng)、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)或晉升機(jī)會(huì)。對(duì)違反本辦法規(guī)定的員工，將視情節(jié)輕重給予批評(píng)教育、經(jīng)濟(jì)處罰、行政處分直至解除勞動(dòng)合