寫字樓消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)手冊一、前言寫字樓作為人員密集、功能復(fù)雜的商業(yè)辦公載體，消防設(shè)施是保障生命財產(chǎn)安全的“生命線”。為規(guī)范消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作，確?；馂?zāi)報警、滅火、疏散等系統(tǒng)時刻處于完好有效狀態(tài)，依據(jù)《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GB____）等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合寫字樓運(yùn)營特點(diǎn)，制定本手冊。本手冊適用于物業(yè)管理單位、消防維保機(jī)構(gòu)及相關(guān)責(zé)任人員，旨在通過系統(tǒng)化維護(hù)流程，筑牢消防安全防線。二、主要消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)細(xì)則（一）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)1.系統(tǒng)組成與作用由火災(zāi)報警控制器、探測器（煙感、溫感等）、手動報警按鈕、模塊、消防廣播、消防電話等組成，負(fù)責(zé)火災(zāi)早期探測、報警及聯(lián)動控制。2.維護(hù)內(nèi)容與周期控制器：每日檢查指示燈（電源、運(yùn)行、故障等）及報警信息；每周清潔表面及散熱孔灰塵；每月測試主備電切換功能，檢查備用電源電壓。探測器：每季度用專用工具清潔灰塵（避免液體噴灑）；每年模擬火災(zāi)場景測試靈敏度，異常時校準(zhǔn)或更換。手動報警按鈕與模塊：每月檢查按鈕外觀及報警功能，測試模塊聯(lián)動控制（如啟動聲光警報）。消防廣播與電話：每周測試廣播分區(qū)播放，每月測試電話通話質(zhì)量。3.記錄要求日常檢查記錄于《消防設(shè)施日常巡查表》，季度維護(hù)填寫《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)季度維護(hù)記錄表》，年度委托檢測機(jī)構(gòu)出具檢測報告。（二）自動噴水滅火系統(tǒng)1.系統(tǒng)組成與作用包含消防水泵、穩(wěn)壓泵、報警閥組、水流指示器、噴淋頭、管網(wǎng)及末端試水裝置，火災(zāi)時自動噴水滅火。2.維護(hù)內(nèi)容與周期水泵與穩(wěn)壓裝置：每日檢查控制柜指示燈；每周啟動水泵（手動、自動模式）測試壓力；每月檢查穩(wěn)壓泵啟停壓力。報警閥組：每月檢查外觀及漏水情況，測試延遲器排水、水力警鈴鳴響及壓力開關(guān)信號。噴淋頭與管網(wǎng)：每季度檢查噴淋頭外觀及與物體距離；每年對末端試水裝置放水，測試水流指示器及水泵啟動功能。3.記錄要求日常巡查記錄于《噴淋系統(tǒng)日常巡查表》，月度維護(hù)填寫《噴淋系統(tǒng)月度維護(hù)記錄表》，年度委托檢測機(jī)構(gòu)檢測管網(wǎng)壓力。（三）消火栓系統(tǒng)1.系統(tǒng)組成與作用由消火栓箱（含水槍、水帶）、消防水泵、管網(wǎng)、穩(wěn)壓裝置、水泵接合器等組成，提供人工滅火水源。2.維護(hù)內(nèi)容與周期消火栓箱及組件：每日檢查箱門及組件完好性；每月展開水帶檢查破損情況；每季度測試消火栓出水壓力。水泵與管網(wǎng)：每日檢查水泵控制柜；每周啟動水泵測試壓力；每月檢查管網(wǎng)閥門啟閉狀態(tài)。3.記錄要求日常巡查記錄于《消火栓系統(tǒng)日常巡查表》，季度維護(hù)填寫《消火栓系統(tǒng)季度維護(hù)記錄表》，年度檢測管網(wǎng)壓力。（四）防排煙系統(tǒng)1.系統(tǒng)組成與作用包含排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥、風(fēng)口、風(fēng)管等，火災(zāi)時排除煙霧、補(bǔ)充新鮮空氣。2.維護(hù)內(nèi)容與周期風(fēng)機(jī)與控制柜：每日檢查控制柜指示燈；每周啟動風(fēng)機(jī)測試電流、風(fēng)速；每月檢查風(fēng)機(jī)異響及振動。風(fēng)閥與風(fēng)口：每月檢查風(fēng)閥外觀及遠(yuǎn)程控制功能；每季度清理風(fēng)管積塵，檢查支吊架牢固性。3.記錄要求日常巡查記錄于《防排煙系統(tǒng)日常巡查表》，月度維護(hù)填寫《防排煙系統(tǒng)月度維護(hù)記錄表》，年度測試風(fēng)機(jī)聯(lián)動功能。（五）應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)1.系統(tǒng)組成與作用包含應(yīng)急照明燈、疏散指示標(biāo)志燈、應(yīng)急電源，火災(zāi)時提供照明與疏散指引。2.維護(hù)內(nèi)容與周期燈具：每日檢查外觀及遮擋情況；每月測試應(yīng)急啟動功能（切斷主電源），檢查疏散標(biāo)志方向。應(yīng)急電源：每月測試電源切換功能；每季度檢查蓄電池電壓，不足時充電或更換。3.記錄要求日常巡查記錄于《應(yīng)急照明系統(tǒng)日常巡查表》，月度維護(hù)填寫《應(yīng)急照明系統(tǒng)月度維護(hù)記錄表》，年度測試燈具照度。（六）滅火器1.類型與配置寫字樓常用ABC類干粉滅火器，按場所性質(zhì)配置（如辦公區(qū)每50㎡配置1具4kg干粉滅火器）。2.維護(hù)內(nèi)容與周期每日檢查外觀、壓力指針（綠色區(qū)域?yàn)檎＃?；每月檢查筒體及噴嘴；每年稱重（泄漏量≤5%總重量），超標(biāo)時充裝或更換。3.記錄要求日常巡查記錄于《滅火器日常巡查表》，年度維護(hù)填寫《滅火器年度維護(hù)記錄表》。（七）消防電源及電氣線路1.系統(tǒng)組成與作用包含消防專用配電箱、雙電源切換裝置、耐火電纜，保障消防設(shè)施供電可靠性。2.維護(hù)內(nèi)容與周期配電箱與切換裝置：每日檢查指示燈；每月測試雙電源切換功能（≤2秒）；每季度檢查接線端子及線路絕緣電阻（≥20MΩ）。3.記錄要求日常巡查記錄于《消防電源日常巡查表》，季度維護(hù)填寫《消防電源季度維護(hù)記錄表》，年度委托電氣檢測機(jī)構(gòu)全面檢測。三、維護(hù)保養(yǎng)計劃（一）日常維護(hù)（每日）設(shè)施類型檢查項(xiàng)目責(zé)任人記錄表格------------------------------------------------------------------------火災(zāi)自動報警控制器指示燈、報警信息值班員《消防設(shè)施日常巡查表》自動噴水滅火水泵控制柜、管網(wǎng)外觀值班員《噴淋系統(tǒng)日常巡查表》消火栓系統(tǒng)消火栓箱、水泵控制柜值班員《消火栓系統(tǒng)日常巡查表》防排煙系統(tǒng)風(fēng)機(jī)控制柜、風(fēng)閥外觀值班員《防排煙系統(tǒng)日常巡查表》應(yīng)急照明系統(tǒng)燈具外觀、疏散標(biāo)志方向值班員《應(yīng)急照明系統(tǒng)日常巡查表》滅火器外觀、壓力指針值班員《滅火器日常巡查表》消防電源配電箱指示燈、接線端子值班員《消防電源日常巡查表》（二）月度、季度、年度維護(hù)月度（5-10日）：測試模塊聯(lián)動、報警閥組、風(fēng)閥遠(yuǎn)程控制等功能。季度（首月1-15日）：清潔探測器、展開水帶、清理風(fēng)管積塵等。年度（11-12月）：委托檢測機(jī)構(gòu)全面檢測系統(tǒng)功能，滅火器充裝、水泵大修。四、應(yīng)急處理流程（一）設(shè)施故障應(yīng)急1.發(fā)現(xiàn)故障：記錄故障現(xiàn)象、位置，簡單故障（如探測器積塵）現(xiàn)場處置，復(fù)雜故障（如水泵故障）通知維保單位。2.報修跟蹤：填寫《消防設(shè)施故障報修單》，跟蹤維修進(jìn)度，驗(yàn)證功能后填寫《故障維修記錄表》。（二）火災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動1.確認(rèn)火情：消防控制室核實(shí)火災(zāi)（查看監(jiān)控、現(xiàn)場巡查），啟動噴淋、消火栓、防排煙等系統(tǒng)。2.組織疏散：撥打119報警，通知管理人員組織疏散，維保人員現(xiàn)場保障設(shè)施運(yùn)行，火災(zāi)后全面檢查系統(tǒng)。五、常見問題及解決辦法（一）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)誤報原因：探測器積塵、環(huán)境濕度大、電磁干擾。解決：清潔探測器、調(diào)整安裝位置（遠(yuǎn)離加濕器、強(qiáng)電設(shè)備）、檢查線路屏蔽。（二）自動噴水滅火系統(tǒng)噴淋頭漏水原因：噴頭密封損壞、管網(wǎng)壓力過高、安裝不當(dāng)。解決：更換噴頭、調(diào)整穩(wěn)壓泵壓力、重新安裝（確保密封墊完好）。（三）消火栓無水原因：水泵故障、管網(wǎng)閥門關(guān)閉、水箱缺水。解決：維修水泵、打開閥門、補(bǔ)充水箱水量。（四）應(yīng)急照明燈不亮原因：蓄電池?fù)p壞、線路故障、燈具損壞。解決：更換蓄電池、檢修線路、更換燈具。六、附則1.本手冊由物業(yè)管理單位解釋、修訂（周期≤2年），