怎樣簽房屋租賃合同簽訂房屋租賃合同是保障租賃雙方合法權(quán)益的重要法律行為，尤其在2025年《住房租賃條例》正式施行后，合同的規(guī)范性、安全性要求更為明確。以下從合同簽訂前的準(zhǔn)備工作、核心條款的擬定、法律風(fēng)險(xiǎn)的防范三個(gè)維度，結(jié)合最新法規(guī)要點(diǎn)展開(kāi)說(shuō)明。一、合同簽訂前的核查與準(zhǔn)備出租方資質(zhì)核驗(yàn)是簽訂合同的首要環(huán)節(jié)。根據(jù)新規(guī)要求，出租人須出示身份證明材料及房屋權(quán)屬證明，包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、購(gòu)房合同或其他合法出租權(quán)利證明。承租人應(yīng)特別注意核對(duì)房屋用途是否為“住宅”，避免租賃商業(yè)用房或工業(yè)用房后無(wú)法辦理居住證等手續(xù)。若房屋存在共有人，需取得所有共有人的書(shū)面同意；若為轉(zhuǎn)租，應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人提供原租賃合同及房東同意轉(zhuǎn)租的證明，且轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原合同剩余期限。房屋安全狀況檢查需全面覆蓋建筑、消防、燃?xì)獾汝P(guān)鍵領(lǐng)域。2025年條例明確禁止出租廚房、陽(yáng)臺(tái)、地下室等非居住空間，承租人應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)房屋結(jié)構(gòu)是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，如承重墻是否完好、電路是否老化、燃?xì)夤艿朗欠裼行孤╇[患等。對(duì)于配備燃?xì)庠O(shè)施的房屋，出租人須提供燃?xì)獍踩珯z測(cè)合格證明，承租人應(yīng)檢查燃?xì)鈭?bào)警器、熄火保護(hù)裝置等設(shè)備是否正常運(yùn)行。此外，人均居住面積需符合地方政府規(guī)定，以北京市為例，中心城區(qū)單間租住人數(shù)不得超過(guò)2人，人均使用面積不低于5平方米，違規(guī)群租不僅合同無(wú)效，出租人還將面臨2000元至1萬(wàn)元罰款。承租人身份備案是新規(guī)新增的強(qiáng)制性要求。雙方須使用真實(shí)身份信息簽訂合同，并通過(guò)當(dāng)?shù)刈》孔赓U管理服務(wù)平臺(tái)完成備案。備案時(shí)需提交租賃合同、雙方身份證明及房屋權(quán)屬證明，備案完成后承租人可憑備案證明辦理居住證、子女入學(xué)等公共服務(wù)。值得注意的是，若出租人未主動(dòng)備案，承租人有權(quán)自行辦理，且備案信息將與公安機(jī)關(guān)聯(lián)網(wǎng)，可有效防范“一房多租”等詐騙行為。二、合同核心條款的擬定要點(diǎn)租賃期限與合同形式需嚴(yán)格遵循法律規(guī)定。根據(jù)《民法典》及2025年條例，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效；租賃期限6個(gè)月以上的必須采用書(shū)面形式，未采用書(shū)面形式且無(wú)法確定租期的，視為不定期租賃，雙方可隨時(shí)解除合同，但應(yīng)提前30日通知對(duì)方。合同中應(yīng)明確租期起算時(shí)間、到期日及續(xù)租條件，建議約定“同等條件下承租人享有優(yōu)先承租權(quán)”，以避免租期屆滿后被迫搬離的風(fēng)險(xiǎn)。租金與押金條款的約定需兼顧公平與安全。租金方面，新規(guī)要求各城市建立租金監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，合同中應(yīng)明確租金標(biāo)準(zhǔn)、支付周期（如月付、季付）及支付方式，且合同期內(nèi)出租人不得單方面漲租。押金數(shù)額一般不超過(guò)2個(gè)月租金，合同需詳細(xì)列明押金返還條件，如“租賃期滿承租人結(jié)清所有費(fèi)用且房屋無(wú)損壞的，押金應(yīng)于7日內(nèi)全額退還”。針對(duì)“高收低租”亂象，從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的企業(yè)須將租金存入監(jiān)管賬戶，個(gè)人轉(zhuǎn)租時(shí)承租人也可要求通過(guò)第三方支付平臺(tái)托管租金，確保資金安全。房屋維修與費(fèi)用承擔(dān)條款應(yīng)細(xì)化責(zé)任分工。出租人需承擔(dān)房屋主體結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施、燃?xì)夤艿赖戎卮缶S修義務(wù)，合同中可約定“出租人應(yīng)在收到維修通知后24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，7日內(nèi)完成維修，逾期承租人可自行維修，費(fèi)用由出租人承擔(dān)”。承租人則負(fù)責(zé)日常損耗維修，如更換燈泡、疏通下水道等。對(duì)于因承租人使用不當(dāng)造成的房屋損壞，如擅自改動(dòng)承重墻、私拉電線導(dǎo)致短路等，承租人需承擔(dān)維修費(fèi)用及賠償責(zé)任。此外，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用的承擔(dān)方式需明確約定，建議列明繳費(fèi)賬號(hào)及截止日期，避免因欠費(fèi)產(chǎn)生滯納金。轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓條款需防范權(quán)利沖突。若合同允許轉(zhuǎn)租，應(yīng)明確“轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人書(shū)面同意，且轉(zhuǎn)租合同應(yīng)向房產(chǎn)管理部門(mén)備案”；若禁止轉(zhuǎn)租，需寫(xiě)明“未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除合同并要求承租人支付違約金”。當(dāng)出租人出售房屋時(shí)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同中應(yīng)約定“出租人應(yīng)提前15日書(shū)面通知承租人，同等條件下承租人可在收到通知后10日內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，但房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或出租人將房屋賣給近親屬的除外。三、法律風(fēng)險(xiǎn)的防范與爭(zhēng)議解決違約責(zé)任條款的設(shè)定需具有可操作性。針對(duì)出租人常見(jiàn)違約情形，如逾期交房、擅自提高租金、單方面解除合同等，可約定“出租人逾期交房的，每逾期一日按日租金的2倍支付違約金；擅自解除合同的，應(yīng)退還剩余租金及押金，并支付相當(dāng)于1個(gè)月租金的違約金”。針對(duì)承租人違約情形，如拖欠租金、擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、利用房屋從事違法活動(dòng)等，可約定“承租人拖欠租金超過(guò)15日的，出租人有權(quán)解除合同并要求支付拖欠租金及滯納金（按日利率0.05%計(jì)算）；損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的，需賠償實(shí)際損失并支付押金數(shù)額的違約金”。證據(jù)留存意識(shí)貫穿租賃全過(guò)程。簽訂合同時(shí)，雙方應(yīng)拍攝房屋現(xiàn)狀視頻，詳細(xì)記錄家具家電數(shù)量、品牌、使用狀況，形成《房屋交接清單》并簽字確認(rèn)。租賃期間，租金支付憑證、維修通知記錄、溝通記錄等需妥善保存，建議通過(guò)書(shū)面形式或微信、短信等可追溯的方式溝通重要事項(xiàng)。例如，承租人發(fā)現(xiàn)房屋漏水時(shí)，應(yīng)立即通過(guò)短信通知出租人并留存截圖，若出租人未及時(shí)處理，可自行維修并保留維修發(fā)票作為索賠依據(jù)。爭(zhēng)議解決途徑的選擇應(yīng)兼顧效率與成本。合同中可約定“發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向房屋所在地仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁”或“向房屋所在地人民法院提起訴訟”。需注意的是，仲裁裁決為一裁終局，訴訟則可能經(jīng)過(guò)一審、二審，承租人可根據(jù)爭(zhēng)議標(biāo)的額大小選擇合適途徑。此外，2025年條例引入“住房租賃糾紛快速處理機(jī)制”，部分城市設(shè)立專門(mén)的租賃糾紛調(diào)解委員會(huì)，通過(guò)調(diào)解方式解決爭(zhēng)議可節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用成本。特別條款約定可應(yīng)對(duì)特殊情形。對(duì)于租賃期間可能出現(xiàn)的房屋征收、不可抗力等情況，合同中應(yīng)提前約定處理方式，如“因政府征收導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，出租人應(yīng)退還剩余租金及押金，承租人應(yīng)在收到征收通知后30日內(nèi)搬離，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任”。針對(duì)裝修問(wèn)題，可約定“承租人如需裝修，應(yīng)提前提交裝修方案，經(jīng)出租人書(shū)面同意后方可實(shí)施，租賃期滿后不可移動(dòng)的裝修歸出租人所有，可移動(dòng)的設(shè)備由承租人自行拆除”。簽訂房屋租賃合同是一項(xiàng)系統(tǒng)性法律行為，需在合規(guī)性框架下平衡雙方權(quán)益。2025年《住房租賃條例》的實(shí)施，為租賃市場(chǎng)提供了更明確的行為規(guī)范，租賃雙方應(yīng)充