試點(diǎn)取消預(yù)售房合同從海南全域推行現(xiàn)房銷(xiāo)售到北京、深圳在土地出讓中明確現(xiàn)房要求，從泉州的公積金貸款額度提升到營(yíng)口的配套金融支持，試點(diǎn)取消預(yù)售房合同的改革正以梯度推進(jìn)的方式重塑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯。這一變革并非偶然，而是源于過(guò)去三十年預(yù)售制度積累的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)——當(dāng)“圖紙賣(mài)房”模式下的資金挪用、工程爛尾、質(zhì)量糾紛等問(wèn)題集中爆發(fā)，政策調(diào)整成為必然選擇。2021年全國(guó)范圍內(nèi)的“停工停貸”潮，讓無(wú)數(shù)購(gòu)房者陷入“一邊償還房貸、一邊無(wú)房可住”的困境，也讓監(jiān)管層意識(shí)到，必須通過(guò)制度重構(gòu)將購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)從個(gè)體轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)機(jī)制中。政策背景：從風(fēng)險(xiǎn)暴露到制度重構(gòu)預(yù)售房合同制度自1994年引入以來(lái)，憑借“賣(mài)樓花”模式幫助開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的高速擴(kuò)張。但隨著市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，其弊端日益凸顯：部分開(kāi)發(fā)商將預(yù)售資金挪用于拿地、投資甚至關(guān)聯(lián)交易，而非投入工程建設(shè)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)爛尾樓項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)8000個(gè)，涉及購(gòu)房者超500萬(wàn)戶，由此引發(fā)的集體維權(quán)事件對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成沖擊。海南早在2020年便率先試點(diǎn)全域現(xiàn)房銷(xiāo)售，成為改革“探路者”；2024年中央文件明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革”，2025年住建部進(jìn)一步將“有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售”列為年度重點(diǎn)工作，標(biāo)志著試點(diǎn)取消預(yù)售房合同進(jìn)入全國(guó)推進(jìn)階段。各地試點(diǎn)實(shí)踐：差異化路徑與配套探索改革并未采取“一刀切”，而是根據(jù)城市能級(jí)和市場(chǎng)成熟度呈現(xiàn)梯度特征。一線城市中，北京、深圳通過(guò)土地出讓環(huán)節(jié)強(qiáng)制要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商需完成全部建設(shè)并達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)才能入市，倒逼企業(yè)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。例如深圳某地塊競(jìng)拍中，現(xiàn)房銷(xiāo)售比例權(quán)重被納入評(píng)分體系，促使房企提前投入資金優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)與社區(qū)配套。海南作為全域試點(diǎn)，通過(guò)五年實(shí)踐使新房質(zhì)量投訴量下降67%，但也面臨開(kāi)發(fā)商資金壓力加大的挑戰(zhàn)，為此當(dāng)?shù)匮娱L(zhǎng)土地出讓金繳納期限，并協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)提供低息開(kāi)發(fā)貸。三四線城市則采取更謹(jǐn)慎的“緩沖策略”。營(yíng)口計(jì)劃2025年實(shí)現(xiàn)全面現(xiàn)房銷(xiāo)售，但同步推出開(kāi)發(fā)商貸款期限延長(zhǎng)、額度提升等配套措施；泉州通過(guò)提高公積金貸款額度10%以上，引導(dǎo)購(gòu)房者選擇現(xiàn)房；銀川規(guī)定新出讓土地中三成住房需為現(xiàn)房銷(xiāo)售，既控制風(fēng)險(xiǎn)又避免市場(chǎng)震蕩。值得注意的是，多數(shù)城市采用“新老劃斷”原則，如河南信陽(yáng)明確已拿地項(xiàng)目按原規(guī)則執(zhí)行，新地塊一律現(xiàn)房銷(xiāo)售，既保障已購(gòu)房業(yè)主權(quán)益，又給企業(yè)留出轉(zhuǎn)型時(shí)間。對(duì)購(gòu)房者：從“賭預(yù)期”到“驗(yàn)實(shí)物”的權(quán)益升級(jí)試點(diǎn)取消預(yù)售房合同最直接的受益者是購(gòu)房者。過(guò)去依賴沙盤(pán)、宣傳冊(cè)的“盲買(mǎi)”模式被顛覆，如今可實(shí)地查驗(yàn)房屋質(zhì)量、戶型格局、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)：層高是否達(dá)標(biāo)、采光是否充足、隔音效果如何，甚至廚房嵌入式水盆、抽拉式龍頭等設(shè)計(jì)均可親身體驗(yàn)。上海推行“現(xiàn)售為主”模式后，新房質(zhì)量糾紛下降40%，印證了現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)透明度的提升。此外，多地出臺(tái)契稅補(bǔ)貼、公積金貸款額度上浮等政策，降低購(gòu)房成本。例如泉州武寧對(duì)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的家庭給予1%-2%的契稅返還，贛州將現(xiàn)房公積金貸款最高額度提高至80萬(wàn)元，切實(shí)增強(qiáng)了購(gòu)房者的支付能力。但改革也帶來(lái)短期陣痛?，F(xiàn)房銷(xiāo)售意味著開(kāi)發(fā)商需自行承擔(dān)全部建設(shè)成本，部分項(xiàng)目定價(jià)較期房上漲10%-30%。海南三亞某現(xiàn)房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)較周邊期房高出22%，導(dǎo)致剛需群體轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，2025年試點(diǎn)城市二手房成交量同比上漲67%。如何平衡“防爛尾”與“可負(fù)擔(dān)”，成為政策優(yōu)化的關(guān)鍵方向。對(duì)開(kāi)發(fā)商：從“高周轉(zhuǎn)”到“精運(yùn)營(yíng)”的生死考驗(yàn)預(yù)售制度的核心邏輯是“用購(gòu)房者的錢(qián)蓋房”，而現(xiàn)房銷(xiāo)售要求開(kāi)發(fā)商墊付全部建設(shè)資金，這對(duì)依賴高杠桿、快周轉(zhuǎn)的房企構(gòu)成致命打擊。三四線城市中小開(kāi)發(fā)商受沖擊最大，這類(lèi)企業(yè)普遍缺乏自有資金，長(zhǎng)期依賴預(yù)售款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，若全面取消預(yù)售，超半數(shù)三四線房企將面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。為此，衡陽(yáng)等地通過(guò)延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)貸期限、提高貸款額度緩解壓力，深圳則在土地拍賣(mài)中對(duì)現(xiàn)房項(xiàng)目給予融資貼息支持。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)邏輯也隨之重構(gòu)。過(guò)去房企比拼拿地速度和銷(xiāo)售規(guī)模，如今轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力與資金實(shí)力的較量。大型國(guó)企憑借低成本融資優(yōu)勢(shì)加速擴(kuò)張，如保利、招商等企業(yè)通過(guò)并購(gòu)小型房企獲取項(xiàng)目資源；部分民企則轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，例如某福建開(kāi)發(fā)商放棄自主開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)而承接政府保障房代建業(yè)務(wù)。2025年一季度現(xiàn)房銷(xiāo)售占比已達(dá)36%，待售現(xiàn)房規(guī)模達(dá)4.32億平方米，市場(chǎng)正通過(guò)“去蕪存菁”篩選出真正具備競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。行業(yè)洗牌與區(qū)域分化：強(qiáng)者恒強(qiáng)與風(fēng)險(xiǎn)緩釋試點(diǎn)取消預(yù)售房合同加速了行業(yè)整合。2025年以來(lái)，已有237家房企破產(chǎn)，其中83%為依賴預(yù)售資金的中小開(kāi)發(fā)商，而百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)份額提升至65%，行業(yè)集中度顯著提高。深圳、杭州等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“國(guó)進(jìn)民退”特征，國(guó)企拿地占比超70%，民企僅參與少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，現(xiàn)房銷(xiāo)售倒逼開(kāi)發(fā)商提升工程管理能力，海南某項(xiàng)目通過(guò)引入BIM技術(shù)優(yōu)化施工流程，將建設(shè)周期縮短15%，成本降低8%，印證了“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”的可行性。區(qū)域差異進(jìn)一步拉大。一線城市和核心二線城市因人口流入穩(wěn)定、市場(chǎng)需求旺盛，成為改革“優(yōu)等生”。北京現(xiàn)房項(xiàng)目去化速度比期房快30%，上?！爸黧w結(jié)構(gòu)封頂后銷(xiāo)售”的新規(guī)未引發(fā)市場(chǎng)震蕩。反觀三四線城市，營(yíng)口、荊門(mén)等地雖推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，但土地流拍率升至36%，開(kāi)發(fā)投資同比下降25%，地方財(cái)政和就業(yè)受到?jīng)_擊。為此，營(yíng)口通過(guò)“商品房轉(zhuǎn)保障房”消化存量現(xiàn)房，荊門(mén)則試點(diǎn)“競(jìng)現(xiàn)房面積”模式，允許開(kāi)發(fā)商按比例混合銷(xiāo)售現(xiàn)房與期房，以平衡風(fēng)險(xiǎn)與供給。配套挑戰(zhàn)與未來(lái)方向盡管改革成效初顯，仍需破解多重配套難題。一是“交房即交證”尚未普及，部分現(xiàn)房項(xiàng)目因產(chǎn)權(quán)辦理延遲引發(fā)糾紛；二是裝修標(biāo)準(zhǔn)模糊，樣板間與實(shí)際交付差異仍是投訴焦點(diǎn)；三是金融支持體系待完善，開(kāi)發(fā)商融資成本居高不下，2025年百?gòu)?qiáng)房企平均融資利率達(dá)9.8%，擠壓利潤(rùn)空間。未來(lái)政策需從三方面發(fā)力：加快《商品房銷(xiāo)售管理辦法》修訂，明確現(xiàn)房交付標(biāo)準(zhǔn)；建立全國(guó)統(tǒng)一的現(xiàn)房信息公示平臺(tái)，強(qiáng)化購(gòu)房者知情權(quán)；推出差異化金融工具，如現(xiàn)房開(kāi)發(fā)專項(xiàng)債券、REITs等，拓寬企業(yè)融資渠道。從海南的“先行先試”到全國(guó)超20城的政策跟進(jìn)，試點(diǎn)取消預(yù)售