繼續(xù)履行租賃合同繼續(xù)履行租賃合同是租賃合同糾紛中常見的救濟方式，其核心在于通過法律手段或協(xié)商機制，要求違約方按照合同約定繼續(xù)履行義務(wù)，以維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定性和當事人的合法權(quán)益。在市場經(jīng)濟活動中，租賃合同涉及房屋、設(shè)備、場地等多種標的物，無論是個人住房租賃還是企業(yè)商業(yè)租賃，繼續(xù)履行的訴求往往與當事人的生產(chǎn)生活密切相關(guān)。理解繼續(xù)履行的法律依據(jù)、適用條件、實踐障礙及解決路徑，對于保障租賃關(guān)系的持續(xù)有效具有重要意義。一、繼續(xù)履行的法律基礎(chǔ)與核心價值繼續(xù)履行作為一種違約責任承擔方式，在我國《民法典》合同編中具有明確規(guī)定。根據(jù)相關(guān)條款，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，對方可以請求其繼續(xù)履行。這一規(guī)定確立了繼續(xù)履行在合同救濟中的優(yōu)先地位，尤其在租賃合同中，由于標的物通常具有特定性（如特定位置的商鋪、定制化設(shè)備），替代履行的成本較高或難以實現(xiàn)，繼續(xù)履行成為更符合當事人利益的選擇。從法律價值層面看，繼續(xù)履行體現(xiàn)了“契約必須嚴守”的基本原則。租賃合同的訂立基于雙方當事人的信賴關(guān)系，出租人期望通過持續(xù)出租獲得穩(wěn)定收益，承租人則依賴標的物滿足居住、經(jīng)營或生產(chǎn)需求。一旦一方違約（如出租人擅自解除合同、承租人拒付租金），簡單的損害賠償可能無法完全彌補守約方的損失。例如，企業(yè)租賃廠房用于生產(chǎn)，若出租人突然收回場地，承租人不僅面臨搬遷成本，還可能因停產(chǎn)導致訂單違約，此時繼續(xù)履行合同能最大限度減少間接損失。此外，繼續(xù)履行有助于維護市場經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。在商業(yè)租賃領(lǐng)域，長期租賃合同往往與承租人的投資規(guī)劃、品牌布局緊密相關(guān)。若允許出租人隨意終止合同，將導致承租人的前期裝修、客戶積累等投入付諸東流，進而影響市場主體的投資信心。因此，法律通過支持繼續(xù)履行的訴求，為租賃關(guān)系提供了更強的確定性和可預(yù)期性。二、繼續(xù)履行的適用條件與實踐判斷標準盡管繼續(xù)履行具有優(yōu)先性，但其適用并非無條件，實踐中需結(jié)合合同性質(zhì)、違約情形及履行可能性綜合判斷。以下從四個維度分析繼續(xù)履行的適用條件：（一）合同目的的可實現(xiàn)性繼續(xù)履行的前提是租賃合同仍具備履行的現(xiàn)實可能，即標的物依然存在且未發(fā)生根本變化。例如，租賃房屋因火災(zāi)損毀、租賃設(shè)備被強制拍賣等情形下，合同標的物已不復(fù)存在或無法交付，繼續(xù)履行將陷入客觀不能，此時只能通過賠償損失等方式救濟。反之，若標的物完好但出租人拒絕交付，或承租人拖欠租金后仍有支付能力，合同目的仍可通過繼續(xù)履行實現(xiàn)，法院或仲裁機構(gòu)通常會支持守約方的訴求。（二）違約行為的性質(zhì)與程度并非所有違約行為都能觸發(fā)繼續(xù)履行的請求權(quán)。一般而言，輕微違約（如承租人延遲數(shù)日支付租金但后續(xù)補足）通常不構(gòu)成根本違約，出租人不能以此為由解除合同，承租人也可通過繼續(xù)履行維護租賃關(guān)系。但如果違約行為直接導致合同目的無法實現(xiàn)（如承租人擅自將商鋪改為危險品倉庫，違反合同約定和法律規(guī)定），出租人有權(quán)解除合同并拒絕繼續(xù)履行。實踐中，法院會結(jié)合違約行為的持續(xù)時間、后果嚴重性及當事人過錯程度進行判斷。（三）經(jīng)濟合理性與履行成本繼續(xù)履行需兼顧公平原則，若履行成本過高或?qū)`約方造成不合理負擔，可能導致訴求無法得到支持。例如，承租人租賃小型辦公設(shè)備后僅使用一個月即拒付租金，出租人若堅持要求繼續(xù)履行，可能面臨長期追討成本，此時選擇解除合同并主張違約金或賠償損失更為經(jīng)濟。反之，對于長期租賃合同，若承租人已支付大部分租金且投入巨額裝修，即使存在輕微違約，法院也可能傾向于判決繼續(xù)履行，以平衡雙方利益。（四）當事人的意思自治與協(xié)商意愿租賃合同的繼續(xù)履行不僅依賴法律強制力，還取決于當事人的協(xié)商空間。在違約發(fā)生后，雙方可通過補充協(xié)議、債務(wù)重組等方式調(diào)整履行內(nèi)容，例如承租人承諾分期支付拖欠租金、出租人同意適當降低租金標準，從而實現(xiàn)繼續(xù)履行的目的。實踐中，法院或仲裁機構(gòu)也會優(yōu)先鼓勵當事人通過調(diào)解達成和解，避免強制履行對商業(yè)關(guān)系造成進一步破壞。三、實踐中阻礙繼續(xù)履行的典型情形與應(yīng)對策略盡管法律支持繼續(xù)履行，但實踐中仍存在多種因素導致其難以實現(xiàn)，需針對性采取應(yīng)對措施：（一）出租人擅自轉(zhuǎn)租或一房多租部分出租人在租賃期內(nèi)將標的物再次出租給第三方，導致“一房多租”糾紛。此時，若第三方已實際占有標的物且為善意承租人（如已辦理租賃登記備案），原承租人的繼續(xù)履行請求可能因標的物被合法占有而無法實現(xiàn)。對此，原承租人可依據(jù)合同約定主張出租人違約責任，要求賠償裝修損失、搬遷費用及預(yù)期利潤損失；同時，可通過訴訟請求確認次租賃合同無效（若出租人未取得轉(zhuǎn)租權(quán)），以恢復(fù)對標的物的占有。（二）承租人長期拖欠租金且無履行能力承租人無正當理由拒付租金是常見違約情形，出租人雖可主張繼續(xù)履行，但需考慮承租人的實際支付能力。若承租人因經(jīng)營困難陷入財務(wù)危機，即使法院判決繼續(xù)履行，也可能面臨“執(zhí)行難”問題。此時，出租人可在訴訟中申請財產(chǎn)保全，查封承租人的銀行賬戶或其他資產(chǎn)，確保判決生效后能夠順利執(zhí)行；同時，可與承租人協(xié)商簽訂還款計劃，約定分期支付租金并提供擔保，以降低履行風險。（三）租賃標的物被抵押或查封若出租人在租賃前已將標的物抵押給債權(quán)人，或因其他債務(wù)糾紛導致標的物被法院查封，承租人的繼續(xù)履行請求可能受到抵押權(quán)人或司法程序的限制。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，租賃關(guān)系成立在先的，抵押權(quán)實現(xiàn)或查封拍賣不影響租賃合同的效力，新的所有權(quán)人需繼續(xù)履行原合同。但實踐中，部分抵押權(quán)人或買受人可能通過協(xié)商補償?shù)姆绞揭蟪凶馊私獬贤４藭r，承租人可主張優(yōu)先購買權(quán)（針對房屋租賃）或要求出租人承擔違約責任，若選擇繼續(xù)履行，需及時向法院或執(zhí)行機構(gòu)提出執(zhí)行異議，明確租賃關(guān)系的合法性。（四）合同條款約定不明或存在歧義租賃合同中關(guān)于履行期限、租金支付方式、維修責任等條款約定不明，可能導致雙方對繼續(xù)履行的內(nèi)容產(chǎn)生爭議。例如，合同未明確“租賃期滿后是否自動續(xù)期”，出租人在期滿后要求收回房屋，承租人卻主張繼續(xù)承租。為避免此類糾紛，當事人應(yīng)在合同訂立時細化條款，明確履行細節(jié)；若已發(fā)生爭議，可依據(jù)《民法典》第五百一十條、第五百一十一條的規(guī)定，通過補充協(xié)議、交易習慣或法律規(guī)定填補合同漏洞，確定繼續(xù)履行的具體內(nèi)容。四、繼續(xù)履行的實現(xiàn)路徑與配套措施為確保繼續(xù)履行的訴求得到有效支持，當事人需在合同訂立、履約過程及糾紛解決階段采取積極措施，構(gòu)建全流程的風險防控體系：（一）合同訂立階段：明確權(quán)利義務(wù)與違約責任預(yù)防糾紛的關(guān)鍵在于完善合同條款。當事人應(yīng)在租賃合同中明確以下內(nèi)容：履行細節(jié)：包括租賃期限、租金標準及支付周期、標的物交付條件、維修責任劃分等；違約情形：列舉出租人擅自解約、承租人拖欠租金等具體違約行為，并約定對應(yīng)的繼續(xù)履行條件；擔保機制：要求承租人支付保證金、提供擔保人或抵押財產(chǎn)，確保違約后有足夠財產(chǎn)可供執(zhí)行；爭議解決方式：約定仲裁或訴訟管轄法院，并明確繼續(xù)履行請求權(quán)的行使期限。（二）履約階段：留存證據(jù)與及時溝通在合同履行過程中，雙方應(yīng)注意留存書面證據(jù)，例如租金支付憑證、標的物交接記錄、維修通知函等。當出現(xiàn)違約苗頭時（如承租人逾期支付租金），守約方應(yīng)及時發(fā)出書面催告，明確要求繼續(xù)履行的意愿及期限，并保留催告函送達證據(jù)（如快遞簽收記錄、郵件回執(zhí)）。若雙方通過協(xié)商達成和解，需簽訂書面補充協(xié)議，明確調(diào)整后的履行內(nèi)容及違約責任，避免后續(xù)爭議。（三）糾紛解決階段：選擇合適的救濟途徑當協(xié)商無果時，守約方可通過以下途徑主張繼續(xù)履行：非訴訟方式：向調(diào)解機構(gòu)申請調(diào)解，或依據(jù)合同中的仲裁條款提交仲裁；訴訟方式：向有管轄權(quán)的法院提起訴訟，請求判決違約方繼續(xù)履行合同，并可同時申請財產(chǎn)保全或行為保全（如禁止出租人轉(zhuǎn)移標的物）。在訴訟或仲裁中，守約方需提供充分證據(jù)證明以下事實：租賃合同合法有效、對方存在違約行為、合同具備繼續(xù)履行條件、自身不存在違約情形。例如，承租人主張繼續(xù)履行時，需提交租賃合同、租金支付記錄、出租人解約通知等證據(jù)；出租人要求承租人繼續(xù)支付租金時，需證明標的物已按約定交付且承租人實際使用。五、特殊租賃場景下繼續(xù)履行的難點與平衡在一些特殊租賃場景中，繼續(xù)履行的訴求可能面臨更復(fù)雜的法律與社會問題，需在保護當事人權(quán)益與維護公共利益之間尋求平衡：（一）住房租賃中的承租人權(quán)益保護在個人住房租賃中，承租人通常處于相對弱勢地位，部分出租人可能利用優(yōu)勢地位隨意漲租、解約。為保障承租人的居住權(quán)，法律對住房租賃的繼續(xù)履行有特殊傾斜。例如，《民法典》規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效；同時，住房租賃合同的承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。實踐中，若出租人無正當理由解除合同，法院通常會支持承租人的繼續(xù)履行請求，尤其是在承租人面臨住房困難或家庭特殊情況時。（二）商業(yè)租賃中的投資保護與市場效率商業(yè)租賃涉及更高的經(jīng)濟利益和市場風險，繼續(xù)履行的判斷需兼顧投資保護與資源配置效率。例如，大型商場的商鋪租賃中，承租人可能投入數(shù)百萬元進行裝修，若出租人因租金上漲而違約，法院需考慮承租人的沉沒成本；但如果承租人長期虧損導致無法支付租金，強制繼續(xù)履行可能導致資源閑置，此時應(yīng)允許出租人解除合同并重新出租，以提高標的物的利用效率。因此，商業(yè)租賃的繼續(xù)履行需結(jié)合行業(yè)特點、市場行情及當事人的履約能力綜合判斷，避免機械適用法律條文。（三）疫情等不可抗力下的履行調(diào)整突發(fā)公共衛(wèi)生事件、自然災(zāi)害等不可抗力可能導致租賃合同履行困難，此時繼續(xù)履行的訴求需與情勢變更原則相協(xié)調(diào)。例如，疫情期間，餐飲企業(yè)承租商鋪后因防疫政策無法營業(yè)，若承租人請求減免租金并繼續(xù)履行，法院可能根據(jù)公平原則調(diào)整租金標準；若出租人以承租人未支付租金為由要求解除合同，法院通常會優(yōu)先支持繼續(xù)履行，以幫助企業(yè)渡過難關(guān)。在此類情形下，繼續(xù)履行的內(nèi)容可能并非完全按照原合同執(zhí)行，而是通過部分履行、延期履行等方式實現(xiàn)雙方利益的平衡。六、繼續(xù)履行與其他救濟方式的協(xié)調(diào)適用繼續(xù)履行并非孤立的救濟手段，實踐中常需與賠償損失、違約金、解除合同等方式結(jié)合使用，以全面保護守約方權(quán)益。例如，承租人拖欠租金后，出租人可同時主張繼續(xù)履行（要求支付租金）和賠償損失（要求支付逾期利息）；若承租人的違約行為導致出租人產(chǎn)生額外費用（如催告費用、律師費），可在繼續(xù)履行的同時要求賠償。需注意的是，繼續(xù)履行與解除合同通常不能同時主張，因為兩者的法律效果相互排斥：繼續(xù)履行旨在維持合同關(guān)系，解除合同則是終止合同關(guān)系。但在特殊情況下，當事人可先主張繼續(xù)履行，若對方拒不履行，再通過解除合同追究違約責任。例如，出租人起訴要求承租人繼續(xù)支付租金，法院判決生效后承租人仍不履行，出租人可申請強制執(zhí)行，若執(zhí)行無果，可另行起訴解除合同并要求賠償損失。此外，違約金的支付不影響繼續(xù)履行的主張，除非當事人明確約定違約金為解約金。例如，租賃合同約定“承租人逾期支付租金超過30日，應(yīng)支付違約金5萬元，出租人有權(quán)解除合同”，若出租人選擇繼續(xù)履行，仍可要求承租人