與乙簽訂地役權(quán)合同與乙簽訂地役權(quán)合同，是基于不動(dòng)產(chǎn)利用需求而設(shè)立的特殊用益物權(quán)協(xié)議。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，此類合同需以書面形式訂立，明確雙方權(quán)利義務(wù)，以確保需役地效益提升與供役地權(quán)利不受過度侵害的平衡。以下從合同核心條款、設(shè)立生效規(guī)則、雙方權(quán)利義務(wù)及解除情形等方面展開說明。一、合同主要條款的明確與細(xì)化當(dāng)事人信息是合同的基礎(chǔ)要素。需役地權(quán)利人為甲，供役地權(quán)利人為乙，合同中需準(zhǔn)確列明雙方的姓名或名稱、身份證號(hào)或統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、住所地及聯(lián)系方式，避免因主體模糊導(dǎo)致權(quán)利歸屬爭議。例如，若甲為個(gè)體工商戶，需同時(shí)注明字號(hào)名稱與經(jīng)營者個(gè)人信息；若乙為公司，則需提供法定代表人及注冊地址，確保后續(xù)履行與糾紛解決時(shí)主體身份可追溯。供役地與需役地的位置界定需精確到不動(dòng)產(chǎn)登記單元。需役地位于某市某區(qū)某路某號(hào)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為XXX；供役地位于需役地東側(cè)相鄰地塊，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為YYY。為避免范圍爭議，可附載由雙方簽字確認(rèn)的四至界限圖，明確利用區(qū)域的坐標(biāo)、面積及周邊標(biāo)志物，例如“供役地內(nèi)允許甲使用的通行道路寬3米，長50米，起點(diǎn)為需役地東門，終點(diǎn)為市政主干道”。利用目的和方法需具體且具有可操作性。常見的利用目的包括通行、采光、排水、取水、鋪設(shè)管線等。例如，甲因需役地內(nèi)工廠生產(chǎn)需要，與乙約定利用供役地鋪設(shè)一條直徑30厘米的地下電纜，線路走向沿供役地北側(cè)邊界，埋深不低于1.5米，施工期間不得破壞乙的現(xiàn)有灌溉設(shè)施。同時(shí)需約定利用方式的限制，如“甲僅可在每日8:00-18:00進(jìn)行管線維護(hù)，不得影響乙的正常農(nóng)業(yè)生產(chǎn)”。地役權(quán)期限需遵循法定上限與約定自由的平衡。根據(jù)規(guī)定，地役權(quán)期限不得超過供役地原有用益物權(quán)的剩余期限。若乙的供役地為承包耕地，剩余承包期為15年，則雙方約定的地役權(quán)期限最長不得超過15年。合同中需明確起止時(shí)間，例如“自2025年1月1日起至2039年12月31日止”，并約定期滿后是否續(xù)展及續(xù)展條件，如“期限屆滿前6個(gè)月，甲可書面申請(qǐng)續(xù)期，乙應(yīng)在收到申請(qǐng)后30日內(nèi)答復(fù)，續(xù)期費(fèi)用按屆時(shí)市場價(jià)協(xié)商確定”。費(fèi)用及支付方式需體現(xiàn)公平合理原則。費(fèi)用數(shù)額可參考當(dāng)?shù)赝惖匾蹤?quán)交易價(jià)格、供役地被限制使用的程度及需役地獲益情況綜合確定。例如，雙方約定甲每年向乙支付1萬元地役權(quán)使用費(fèi)，于每年1月10日前通過銀行轉(zhuǎn)賬支付至乙指定賬戶。若涉及一次性補(bǔ)償，需明確“甲在合同生效后10日內(nèi)支付乙青苗補(bǔ)償費(fèi)2萬元，用于彌補(bǔ)管線鋪設(shè)對(duì)供役地農(nóng)作物的短期影響”。解決爭議的方法應(yīng)優(yōu)先約定非訴訟途徑。雙方可協(xié)議選擇協(xié)商、調(diào)解或仲裁，例如“因本合同履行發(fā)生的爭議，由雙方先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交某市仲裁委員會(huì)按其屆時(shí)有效的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁”。若未約定仲裁，則需明確訴訟管轄法院，如“由供役地所在地人民法院管轄”，避免因管轄不明導(dǎo)致維權(quán)成本增加。二、合同的設(shè)立與生效規(guī)則地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。合同生效需滿足一般民事法律行為的要件：雙方具有完全民事行為能力，意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。例如，甲以欺詐手段虛構(gòu)需役地開發(fā)規(guī)劃，誘使乙簽訂地役權(quán)合同，乙可主張合同無效。若雙方均為完全民事行為能力人，合同經(jīng)簽字蓋章后即生效，甲即可依據(jù)合同行使地役權(quán)，無需等待登記完成。登記雖非生效要件，但具有對(duì)抗效力。例如，乙在與甲簽訂地役權(quán)合同后，又將供役地轉(zhuǎn)讓給不知情的丙并辦理過戶登記，若甲未辦理地役權(quán)登記，則不得向丙主張行使地役權(quán)；若已登記，丙需受地役權(quán)約束。因此，建議合同中約定“雙方應(yīng)在合同生效后15日內(nèi)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記，登記費(fèi)用由甲方承擔(dān)”，以強(qiáng)化權(quán)利的對(duì)抗效力。三、雙方權(quán)利義務(wù)的平衡配置需役地權(quán)利人甲的權(quán)利包括按約利用供役地、排除妨害請(qǐng)求權(quán)及轉(zhuǎn)讓需役地時(shí)的權(quán)利延續(xù)。甲有權(quán)在約定范圍內(nèi)使用供役地，例如按合同約定的時(shí)間、方式通行或鋪設(shè)管線，乙不得無故阻攔。若乙擅自填埋甲的通行道路，甲可要求恢復(fù)原狀并賠償損失。當(dāng)甲轉(zhuǎn)讓需役地所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人，無需另行征得乙同意，但需書面通知乙。甲的義務(wù)核心在于合理利用與費(fèi)用支付。甲需嚴(yán)格按照約定的目的和方法行使權(quán)利，例如約定為“臨時(shí)通行”則不得修建永久性建筑物；利用過程中應(yīng)盡量減少對(duì)供役地的損害，例如鋪設(shè)管線時(shí)采用非開挖技術(shù)，避免大面積破壞地表植被。費(fèi)用支付需按時(shí)足額，逾期支付的，需按日承擔(dān)萬分之五的違約金，逾期超過30日的，乙有權(quán)暫停甲的地役權(quán)行使。供役地權(quán)利人乙的權(quán)利包括收取費(fèi)用、監(jiān)督利用行為及合同解除權(quán)。乙有權(quán)按約定獲得地役權(quán)使用費(fèi)，若甲未按約支付，經(jīng)乙兩次書面催告（第一次催告后15日內(nèi)，第二次催告后30日內(nèi)）仍未支付，乙可解除合同。同時(shí)，乙對(duì)甲的利用行為享有監(jiān)督權(quán)，發(fā)現(xiàn)甲超范圍利用（如擅自擴(kuò)大管線鋪設(shè)面積）或破壞供役地設(shè)施時(shí)，可要求限期整改，整改期間有權(quán)暫停甲的部分權(quán)利行使。乙的義務(wù)主要體現(xiàn)為容忍與配合。乙需允許甲進(jìn)入供役地進(jìn)行必要的利用行為，不得設(shè)置障礙或擅自變更約定的利用條件。例如，甲需定期檢修電纜時(shí)，乙應(yīng)提供合理的進(jìn)入便利，不得拒絕甲的工作人員攜帶工具進(jìn)入指定區(qū)域。若供役地涉及第三人權(quán)利（如乙已將部分土地出租給丙），乙需提前告知甲并協(xié)調(diào)丙配合地役權(quán)行使，避免因第三方異議影響合同履行。四、合同解除情形與法律后果法定解除情形主要包括兩種。一是甲違反法律規(guī)定或合同約定濫用地役權(quán)，例如甲超出約定范圍在供役地堆放易燃物品，或利用供役地排放有毒廢水，嚴(yán)重?fù)p害乙的土地質(zhì)量或周邊環(huán)境。二是甲有償利用供役地時(shí)，經(jīng)乙兩次催告仍未支付費(fèi)用。例如，合同約定每年1月支付費(fèi)用，甲逾期未付，乙于2月1日書面催告，要求3月1日前支付；甲仍未支付，乙于3月15日第二次催告，要求4月1日前支付，若甲至4月2日仍未支付，乙有權(quán)書面通知甲解除合同。約定解除情形可由雙方協(xié)商補(bǔ)充。例如，合同可約定“若因城市規(guī)劃調(diào)整，供役地被征收為市政綠地，導(dǎo)致地役權(quán)無法繼續(xù)行使，雙方均有權(quán)解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任”；或“甲需役地因地震等不可抗力滅失的，合同自動(dòng)解除，甲無需支付剩余期限的費(fèi)用”。解除通知需以書面形式送達(dá)對(duì)方，自通知到達(dá)之日起合同解除，雙方應(yīng)在30日內(nèi)辦理地役權(quán)注銷登記。合同解除后，甲應(yīng)立即停止對(duì)供役地的利用，并恢復(fù)土地原狀，例如拆除臨時(shí)搭建的設(shè)施、回填管線鋪設(shè)留下的坑道，確保供役地恢復(fù)至合同簽訂前的使用狀態(tài)。若甲未及時(shí)恢復(fù)，乙有權(quán)自行組織恢復(fù)，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。同時(shí)，甲需支付解除前實(shí)際使用期間的費(fèi)用，已支付的超額費(fèi)用可要求乙返還。五、實(shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與履行建議為避免合同糾紛，簽訂前甲、乙雙方均需核查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。甲應(yīng)確認(rèn)需役地的權(quán)屬證明無抵押、查封等權(quán)利限制；乙需確保供役地不存在權(quán)屬爭議，且地役權(quán)設(shè)立未違反土地用途管制（如耕地不得用于非農(nóng)建設(shè)相關(guān)的地役權(quán)）。合同簽訂后，建議由雙方共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記，留存登記回執(zhí)作為權(quán)利證明。履行過程中，甲、乙應(yīng)定期對(duì)供役地利用情況進(jìn)行溝通，例如每季度共同檢查管線運(yùn)行狀況，形成書面記錄并簽字確認(rèn)，避免因長期疏于監(jiān)督導(dǎo)致權(quán)利濫用或義務(wù)履行不到位。此外，合同中可增設(shè)違約責(zé)任條款，例如“甲未按約定方式利用供役地，需向乙支付5萬元違約金，并賠償實(shí)際損失”；“乙無正當(dāng)理由拒絕甲行使地役權(quán)，需按月