2023年土地登記代理人之土地登記代理實(shí)務(wù)題庫與

答案

單選題(共40題)

1、土地歸戶卡填寫以為單位，土地登記卡填寫以為單位。

()

A.土地使用者；宗地

B.土地權(quán)利人；宗地

C.宗地；土地權(quán)利人

D.宗地；土地使用者

【答案】B

2、下列關(guān)于集體土地產(chǎn)權(quán)登記申請人的表述中，不正確的是()。

A.使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民由其集體土地所有權(quán)人申請土地登記

B.村集體內(nèi)有兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以由村集體代辦

C.村集體所有土地由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)及其代表申請土地

登記

D.使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記

【答案】A

3、因供役地權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同導(dǎo)致地役權(quán)消滅的，注銷登記申請人為

()O

A.地役權(quán)人

B.供役地權(quán)利人

C.土地使用權(quán)人

D.地役權(quán)人和供役地權(quán)利人

【答案】B

4、土地登記代理活動(dòng)的核心是（）。

A.代理行為

B.委托代理合同

C.代理業(yè)務(wù)

D.授權(quán)委托責(zé)任

【答案】B

5、脫離工地登記代理工作崗位連續(xù)（）年以上的土地登記代理人應(yīng)被注

銷登記。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

6、土地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式為（）。

A.交付

B.登記

C.協(xié)議

D.協(xié)商

【答案】B

7、我國的土地登記實(shí)行（）原則。

A.強(qiáng)制登記

B.自愿登記

C.依申請登記

D.初次登記不強(qiáng)制

【答案】C

8、以出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，滿（）年未動(dòng)工開

發(fā)的可以收回土地使用權(quán)。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

9、不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記（）。

A.繼續(xù)有效

B.不確定

C.失效

D.兩年有效

【答案】C

10、當(dāng)土地登記簿記載的事項(xiàng)有誤或有遺漏時(shí)，由土地權(quán)利人和利害關(guān)系人申

請更正原登記內(nèi)容的土地登記稱為（）。

A.預(yù)告登記

D.實(shí)質(zhì)審查主義

【答案】B

14、下列選項(xiàng)屬于異議登記申請內(nèi)容的是（）。

A.房屋面積及編號

B.所購房產(chǎn)土地使用年限

C.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬

D.所在小區(qū)土地用途

【答案】C

15、關(guān)于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，下列說法不正確的是（）。

A.出讓合同和登記文件中所載明的義務(wù)和權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移

B.未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，不得轉(zhuǎn)讓

C.轉(zhuǎn)讓后用途不得改變

D.其使用期限為出讓合同規(guī)定的期限減去原使用者已使用的期限后的剩余年限

【答案】C

16、土地更正登記的法律特征不包括（）。

A.已完成初始和變更土地登記

B.利害關(guān)系人申請更正登記的，應(yīng)取得土地登記簿記載的土地權(quán)利人同意更正

的書面或口頭證明

C.更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬口寸，更正登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)公告

D.更正登記的內(nèi)容不應(yīng)妨礙第三者的利害關(guān)系，否則應(yīng)經(jīng)其同意

【答案】B

17、土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請（）。

A.更正登記

B.異議登記

C.預(yù)告登記

D.查封登記

【答案】B

18、某企業(yè)原屬國有企業(yè)，經(jīng)國家劃撥取得一宗土地的使用權(quán)，后因企業(yè)改

制，原劃撥土地以作價(jià)入股方式重新進(jìn)入企業(yè)，則該宗土地（）抵押。

A.不允許

B.允許依法

C.要經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后方可

D.只能由土地部門決定是否可以

【答案】B

19、土地登記代理人最基本的權(quán)利是（）。

A.獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利

B.依法開展土地登記代理業(yè)務(wù)的權(quán)利

C.要求委托方提供相關(guān)資料的權(quán)利

D.對委托方提出建議的權(quán)利

【答案】A

20、房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的必備要件為（)O

A.抵押雙方身份證明

B.抵押權(quán)登記證書

C.土地使用權(quán)權(quán)屬證明

D.訂立抵押合同

【答案】D

21、土地登記資料公開查詢的程序是（）。

A.查詢、鑒證和杳詢收費(fèi)

B.查詢土地登記資料的申請、對土地登記資料查詢申請的審查、查詢

C.查詢土地登記資料的中請、查詢、對上地登記資料查詢中請的審查、鑒證

D.查詢土地登記資料的申請、對土地登記資料查詢申請的審查、查詢、鑒證和

查詢收費(fèi)

【答案】D

22、（）是指土地權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)是否登記，依當(dāng)事人雙方意愿，政府無強(qiáng)

制要求。

A.登記自愿原則

B.登記自主主義

C.登記自發(fā)主義

D.登記無強(qiáng)制作用

【答案】D

23、根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定，對當(dāng)事人提出的土地登記申請，其申請材料

不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在（）日內(nèi)一次告知申請人

需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】B

24、根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，承包、租賃、拍賣“四荒”土地使用權(quán)，最長不超

過（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

25、抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，其轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款

（）O

A.由抵押人自行處理

B.向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)

C.由抵押人和抵押權(quán)人進(jìn)行平分

D.若由于抵押權(quán)人的原因無法接受該價(jià)款，則可由抵押人自行支配

【答案】B

26、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交的材料不包括：（）

A.買賣的，提交買賣合同；互換的，提交互換合同；贈(zèng)與的，提交贈(zèng)與合同

B.名稱變更的材料

C.依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款、繳納稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)提交繳清土地出讓價(jià)款憑

證、稅費(fèi)繳納憑證

D.申請劃撥取得國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政

府的批準(zhǔn)文件

【答案】B

27、若土地上設(shè)有抵押權(quán)或其他權(quán)利，則作為該塊土地的負(fù)擔(dān)登記的登記制度

是（）。

A.契約登記制度

B.權(quán)利登記制度

C.我國的登記制度

D.托倫斯登記制度

【答案】D

28、在土地登記查詢中，查詢機(jī)關(guān)對屬于不予受理查詢范圍的，應(yīng)在（）

個(gè)工作日內(nèi)告知查詢?nèi)恕?/p>

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】A

29、土地登記代理機(jī)陶的執(zhí)業(yè)人員的條件，應(yīng)當(dāng)由（）進(jìn)行審查。

A.地方政府

B.稅務(wù)管理部門

C.工商管理部門

D.土地行政主管部門

【答案】D

30、（）是委托代理法律關(guān)系成立的要件之一。

A.《土地登記申請書》

B.《土地登記委托書》

C.《國有土地所有權(quán)出讓合同》

D.土地權(quán)屬來源證明材料

【答案】B

31、下列關(guān)于土地用途變更批準(zhǔn)文件的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時(shí)審核的一般

文件

B.土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時(shí)審核的重點(diǎn)

C.土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地用途變更登記的依據(jù)

D.土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地權(quán)利人向土地登記機(jī)關(guān)申請土地作用變更的要

件

【答案】A

32、關(guān)于地址變更登記中的地址的描述，下列說法錯(cuò)誤的是（）。

A.住所依法只能有一個(gè)

B.經(jīng)常性是指連續(xù)居住五年以上的住宅

C.如無相反證明，戶籍登記的住址即為經(jīng)常居住地

D.漁民和海員住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶為住所，而必

須以船籍地為住所

【答案】B

33、土地登記代理人禁止同時(shí)在（）土地登記代理機(jī)構(gòu)內(nèi)執(zhí)業(yè)。

A.1個(gè)

B.2個(gè)及2個(gè)以上

C.3個(gè)及3個(gè)以上

D.4個(gè)及4個(gè)以上

【答案】B

34、國十.資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)

（）進(jìn)行更正登記。

A.報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后

B,依法直接

C.通知土地權(quán)利人

D.通知土地權(quán)利人，并由土地權(quán)利人提出申請

【答案】A

35、下列選項(xiàng)屬于異議登記申請內(nèi)容的是（）。

A.房屋面積及編號

B.所購房產(chǎn)土地使用年限

C.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬

D.所在小區(qū)土地用途

【答案】C

36、集體土地所有權(quán)主體不包括（）。

A.鄉(xiāng)農(nóng)民集體

B.村農(nóng)民集體

C.村民個(gè)人

D.村民小組農(nóng)民集體

【答案】C

37、關(guān)于土地使用權(quán)抵押權(quán)變更，下列說法不正確的是（）。

A.抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受

讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押雙人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓

無效

B.轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的

擔(dān)保，但這并不影響他對抵押物的轉(zhuǎn)讓

C.抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保

D.抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后15日內(nèi)，持有關(guān)文

件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù)

【答案】B

38、根據(jù)《.土地登記辦法》規(guī)定，對當(dāng)事人提出的土地登記申請，其申請材料

不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在（）日內(nèi)一次告知申請人

需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】B

39、由（）批準(zhǔn)實(shí)行國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用國家作價(jià)出資

（入股）方式配置土地。

A.省級國土資源行政主管部門

B.省級以上人民政府

C.縣級以上人民政府

D.國務(wù)院

【答案】B

40、因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，向國土

資源部門提出土地變更登記申請后由（）依法進(jìn)行土地權(quán)利的變更。

A.建設(shè)局

B.縣級人民政府

C.原土地登記機(jī)構(gòu)

D.接受申請的國土資源部門

【答案】C

多選題（共20題）

1、關(guān)于土地登記代理人的權(quán)利和義務(wù)，下列表述正確的有（）。

A.土地登記代理人有保護(hù)自己的勞動(dòng)成果和知識(shí)產(chǎn)權(quán)的義務(wù)

B.土地登記代理人有獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利

C.土地登記代理人有保障委托人權(quán)益的義務(wù)

D.土地登記代理人有要求委托人提供與土地登記代理有關(guān)的資料的權(quán)利

E.土地登記代理人有按照委托人指示處理一切代理事務(wù)的義務(wù)

【答案】BCD

2、不能設(shè)立土地登記弋理機(jī)構(gòu)的情形（）

A.有自己的名稱

B.有自己的辦公場所，地點(diǎn)不限

C.經(jīng)費(fèi)足夠

D.人員不用很多，非專業(yè)也可以

E.公司結(jié)構(gòu)分明

【答案】BD

3、土地登記文件資料的收集應(yīng)遵循的原則包括（）。

A.及時(shí)

B.完整

C.間隔

D.系統(tǒng)

E.無遺漏

【答案】ABD

4、下列各項(xiàng)屬于土地登記代理服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)主要職能的有（）。

A.制定土地登記代理機(jī)構(gòu)及人員的行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范

B.實(shí)施土地登記代理服務(wù)行業(yè)資格認(rèn)證，并組織土地登記代理人考試

C.調(diào)解土地登記代理行業(yè)的內(nèi)部爭議

D.向土地行政主管部門反映土地登記代理及從業(yè)人員的意見和要求

E.辦理土地行政主管部門委托的其他事項(xiàng)

【答案】ACD

5、土地總登記中，土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組的任務(wù)包括（）。

A.審核土地總登記實(shí)施方案

氏調(diào)處重大土地權(quán)屬糾紛和問題

C.負(fù)責(zé)制定本地區(qū)內(nèi)涉及土地總登記工作計(jì)劃

D.進(jìn)行土地總登記申請的受理和處理工作，進(jìn)行地籍調(diào)查和地籍測量

E.領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)的辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)土地總登記日常工作

【答案】ABC

6、下列各項(xiàng)中，屬于土地異議登記的法律特征的有（）。

A.異議登記的前提是土地進(jìn)行了更正登記

B.異議登記必須得到土地權(quán)利人的同意

C.異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，異議登記申請人應(yīng)當(dāng)賠償

D.異議登記失效后，原申請人就同一事項(xiàng)再次申請異議登記的，國土資源行政

主管部門不予受理

E.異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或

者設(shè)定土地抵押權(quán)登記

【答案】CD

7、契約登記制度由法國首創(chuàng)，故又稱“法國土地登記制度”，目前采用這種土

地登記制度的國家有（：）。

A.美國

B.英國

C.中國香港

D.德國

E.新加坡

【答案】ABC

8、下列各項(xiàng)屬于直接土地登記申請人的有（）。

A.法人

B.有完全民事行為能力的自然人

C.限制民事行為能力的自然人

D.無民事行為能力的自然人

E.非法人組織

【答案】AB

9、當(dāng)一宗地有多個(gè)土地使用權(quán)人時(shí)，下列.土地登記表格填寫方式正確的有

（）0

A.由各共有土地使用權(quán)人分別填寫申請書

B.按宗地分別填寫申請書

C.按各共有使用權(quán)人的土地情況分別填寫審批表

D.應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同填寫一份申請書

E.審批表以宗地為單位填寫

【答案】AC

10、下列情形中，可以實(shí)行國有土地使用權(quán)租賃的有（）。

A.原有建設(shè)用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓

B.原有建設(shè)用地發(fā)生企業(yè)改制

C.原有建設(shè)用地發(fā)生用途改變

D.新增建設(shè)用地

E.經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地

【答案】ABC

11、下列各項(xiàng)中，屬于預(yù)告登記消滅的原因的有（）。

A.土地權(quán)利依法終止

B.預(yù)告登記保全的債權(quán)消滅

C.預(yù)告登記過程中有第三人對預(yù)告登記的土地權(quán)利提出異議

D.預(yù)告登記保全的請求權(quán)得到實(shí)際履行

E.權(quán)利人明確作出放棄預(yù)告登記的意思

【答案】ABD

12、土地初始登記的特點(diǎn)體現(xiàn)為（）。

A.初始登記屬于總登記的范疇

B.初始登記具有經(jīng)常性

C.初始登記具有集中性

D.初始登記具有全域性

E.初始登記具有分散性

【答案】B

13、關(guān)于土地登記代理人的權(quán)利和義務(wù)，下列表述正確的有（）°

A.土地登記代理人有保護(hù)自己的勞動(dòng)成果和知識(shí)產(chǎn)權(quán)的義務(wù)

B.土地登記代理人有獲取勞務(wù)報(bào)酬的權(quán)利

C.土地登記代理人有保障委托人權(quán)益的義務(wù)

D.土地登記代理人有要求委托人提供與土地登記代理有關(guān)的資料的權(quán)利

E.土地登記代理人有按照委托人指示處理一切代理事務(wù)的義務(wù)

【答案】BCD

14、下列關(guān)于土地登記資料查詢范圍的說法中，正確的有（）。

A.土地登記結(jié)果不可隨便由公眾進(jìn)行查詢

B.土地權(quán)利人、取得土地權(quán)利人同意的單位和個(gè)人有權(quán)查詢其土地權(quán)利范圍內(nèi)

的原始登記資料

C.土地登記代理機(jī)構(gòu)有權(quán)查詢與其代理業(yè)務(wù)直接相關(guān)的原始登記資料

D.國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門有權(quán)查詢與

調(diào)查、處理與案件有關(guān)的原始登記資料

E.涉及軍事用地的登記資料，需提交申請后進(jìn)行查詢

【答案】BCD

15、土地登記的特點(diǎn)有（）o

A.統(tǒng)一性

B.強(qiáng)制性

C.多樣性

D.連續(xù)性

E.公開性

【答案】AD

16、土地登記代理合同中，委托人的義務(wù)有（）。

A.承擔(dān)局部后果的義務(wù)

B.承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的義務(wù)

C.支付代理傭金的義務(wù)

D.提供相關(guān)資料的義務(wù)

E.對代理人的監(jiān)督管理

【答案】BCD

17、土地用途變更登記時(shí)申請人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬文件資料包括（）。

A.土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出的土地證書

B.申請人的身份證明

C.地上建筑物權(quán)屬證明

D.土地用途變更的批準(zhǔn)文件

E.土地調(diào)查說明書

【答案】ACD

18、關(guān)于對土地登記申請人的審核，下列表述正確的有（）。

A.申請人是自然人的，土地登記人員只需檢驗(yàn)其個(gè)人身份證明和戶籍證明

B.申請人是企業(yè)法人的，土地登記人員需檢驗(yàn)工商部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)

執(zhí)照》

C.申請人是社會(huì)團(tuán)體法人的，土地登記人員需檢驗(yàn)民政部門頒發(fā)的社會(huì)團(tuán)體登

記證書

D.申請人是機(jī)關(guān)法人的，土地登記人員需檢驗(yàn)該單位成立的證件或文件

E.申請人是其他組織的，土地登記人員參照法人審查的方法對其主體資格進(jìn)行

審查

【答案】BCD

19、下列關(guān)于土地登記代理合同的敘述中，正確的有（）。

A.土地登記代理合同是雙務(wù)合同

B.雙方當(dāng)事人之間存在著互為對等的關(guān)系

C.土地登記代理合同是有償合同

D.土地登記代理合同是從合同

E.為更有效地維護(hù)雙方權(quán)益，土地登記代理合同一?般采用書面形式

【答案】ABC

20、按照土地權(quán)利的不同，土地權(quán)屬來源可分為（）。

A.土地他物權(quán)來源

B.集體土地所有權(quán)來源

C.集體土地使用權(quán)來源

D.國有土地使用權(quán)來源

E.國有土地所有權(quán)來源

【答案】BCD

大題（共10題）

一、X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，2004年企業(yè)

進(jìn)行股份制改造，改制時(shí)國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）。近幾年由于經(jīng)營

管理不善，企業(yè)正準(zhǔn)備宣告破產(chǎn)。問題：1.如何理解國有土地使用權(quán)作價(jià)出

資？

2.可以采取國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有哪些？3.A公司改

制時(shí)，國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）前是如何進(jìn)行地價(jià)評估的？4.國有土地

使用權(quán)出資（入股）有什么法律特征？

【答案】1.國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)

展，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，盤活和顯化土地資

產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)處置的一種方式。它是

指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，

該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使

用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國家股股

權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資

格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

2.國有企業(yè)改革時(shí)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革

的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使

用權(quán)作價(jià)出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有：（1）自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品

和服務(wù)的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革

和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注

入土地資產(chǎn)。（2）對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。

當(dāng)非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時(shí)，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價(jià)

后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股雙轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。（3）對承擔(dān)國家計(jì)

劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)E的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也

可以作價(jià)出資（入股）方式向企業(yè)注入十地資產(chǎn)°工根據(jù)《中華人民共和國公司

法》第二十七條、《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定，公司設(shè)立時(shí)，股東以

土地使用權(quán)作價(jià)出資的必須進(jìn)行評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，并折合為股份。不得高

估或者低估作價(jià)。國有企業(yè)改建為股份有限公司時(shí)，不得將財(cái)產(chǎn)低價(jià)折股或者

有其他損害出資人權(quán)益的行為。采用國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式進(jìn)行

資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)自主委

托具備相應(yīng)十.地估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并依據(jù)土地狀況和評價(jià)結(jié)果，擬訂

土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價(jià)報(bào)告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門

初審后，應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時(shí)備案。4.國

有土地使用權(quán)出資（入股）的法律特征包括：（1）國有土地使用權(quán)出資（入股）必須

依法審批；（2）國有土地使用權(quán)出資（入股）方式受范圍限制；（3）國有土地使用

權(quán)出資（入股）前必須進(jìn)行地價(jià)評估，作價(jià)結(jié)果要備案；（4）作價(jià)出資（入股）取得

的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或丞押；（5）土地行政主管部門應(yīng)

與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同。

二、某宗地系國有土地，土地使用權(quán)人為某公司，通訊地址為：X市幸福路A

號。依據(jù)2004年6月20日該市工商行政管理局頒發(fā)的經(jīng)過變更地址登記后的

《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，該公司的地址變更為X市財(cái)源路N號，該企業(yè)向有關(guān)

部門提出該宗地地址變更登記。問題：1.宗地地址變更登記的三個(gè)要件是什

么？

2.宗地地址變更登記的申請人是誰?3.辦理宗地地址變更登記的申請人應(yīng)當(dāng)向有

關(guān)部門提交的土地權(quán)屬證明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址變更的三個(gè)要件是：（1）須屬自然人的經(jīng)常居住地；

（2）須屬固定場所：（3）須經(jīng)法律確認(rèn)c

2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權(quán)利人。3.應(yīng)當(dāng)提交的土地

權(quán)屬證明文件有：（1）由土地登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地證書地址變更登記申請人為

土地所有權(quán)人的提交土地所有權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)人的提交土地使用

權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)權(quán)利人的提交土地他項(xiàng)權(quán)利證明

書。（2）地上建筑物、附著物權(quán)屬證明凡是地上存有建筑物或附著物的，變更

登記申請人還應(yīng)提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證

等。（3）地卅變更訐明文件申請人為自然人的，提交由戶籍部門開具的地升變

更證明文件或戶籍部門發(fā)出的能夠證明其地址變更了的有效證件；申請人為法

人或其他組織的，其中，企業(yè)法人、部分事業(yè)單位法人須提交由工商行政管理

部門或主管部門開具的地址變更證明文件或發(fā)出的能夠證明其地址變更的有效

證件，如申請地址變更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門

頒發(fā)的經(jīng)過更址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。而機(jī)關(guān)法人和其他的事業(yè)單

位則只須提交該機(jī)關(guān)、單位的更址聲明或更址通知書即可。

三、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)已依法登記擁有一宗工業(yè)用地的出讓國有土地

使用權(quán)，面積為13300m2,地籍號為5—20—30,使用年限為50年，登記時(shí)間

為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)將其中北邊一廠區(qū)土地

使用權(quán)設(shè)定了抵押權(quán)?，F(xiàn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，被法院判處拍賣，最后由Y企業(yè)拍

賣取得位于該廠北邊的7000平方米的土地使用權(quán)。問題：如何辦理該宗地的變

更登記手續(xù)？

【答案】辦理該宗地的變更登記手續(xù)的步驟為：企業(yè)和設(shè)定抵押權(quán)的銀行

應(yīng)向原土地登記機(jī)關(guān)提出注銷土地他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)）登記申請，土地登記機(jī)關(guān)

按土地登記程序辦理注銷登記手續(xù)。（2）Y企業(yè)和M企業(yè)應(yīng)分別申請土地使月權(quán)

變更登記。申請時(shí)限為Y企業(yè)與M企業(yè)辦理房產(chǎn)變更登記后15口內(nèi)。應(yīng)當(dāng)提交

的證明文件主要有：①土地使用權(quán)變更登記申請表；②Y企業(yè)和M企業(yè)的法人

證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個(gè)人身份證明；③轉(zhuǎn)讓全

同；④原土地使用證；⑤變更后的房屋所有權(quán)證；⑥稅費(fèi)交納證明；⑦委托代

理的應(yīng)提交土地登記委托書及代理人身份證明等。（3）土地使用權(quán)變更登記的基

本程序?yàn)椋荷暾堃蛔兏丶{(diào)查一權(quán)屬審核一注冊登記一核發(fā)土地證書。具體

如下：①對Y企業(yè)和M企業(yè)提交的土地使用權(quán)變更登記申請資料進(jìn)行審查，符

合規(guī)定要求的，予以受理：②進(jìn)行地籍調(diào)查。因本宗地系分割轉(zhuǎn)讓，涉及界址

的變更，必須進(jìn)行變更地籍調(diào)查，包括權(quán)屬調(diào)行和變更測量，宗地號變更為

30—1和30—2；③進(jìn)行權(quán)屬審核，重點(diǎn)應(yīng)對土地使用期限、土地面積等進(jìn)行審

核，分別填寫《土地使用權(quán)變更登記審批表》；④注冊登記，分別新建《土地

登記卡》，在新土地登記卡上進(jìn)行登記；⑤核發(fā)證書，收回并注銷原土地證

書，分別填制新的國有土地使用證。

四、X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，2004年企業(yè)

進(jìn)行股份制改造，改制時(shí)國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）。近幾年由于經(jīng)營

管理不善，企業(yè)正準(zhǔn)備宣告破產(chǎn)。問題：1.如何理解國有土地使用權(quán)作價(jià)出

資？

2.可以采取國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有哪些？3.A公司改

制時(shí)，國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）前是如何進(jìn)行地價(jià)評估的？4.國有土地

使用權(quán)出資（入股）有什么法律特征？

【答案】1.國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)

展，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)雙關(guān)系，盤活和顯化土地資

產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)處置的一種方式。它是

指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，

該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使

用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的國家股股

權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資

格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

2.國有企業(yè)改革時(shí)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革

的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使

用權(quán)作價(jià)出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有：（D自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品

和服務(wù)的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革

和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注

入土地資產(chǎn)。（2）對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。

當(dāng)非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時(shí)，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價(jià)

后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。（3）對承擔(dān)國家計(jì)

劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也

可以作價(jià)出資（入股）方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。3.根據(jù)《中華人民共和國公司

法》第二十七條、《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定，公司設(shè)立時(shí)，股東以

土地使用權(quán)作價(jià)出資的必須進(jìn)行評估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，并折合為股份。不徨高

估或者低估作價(jià)。國有企業(yè)改建為股份有限公司時(shí)，不得將財(cái)產(chǎn)低價(jià)折股或者

有其他損害出資人權(quán)益的行為。采用國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式進(jìn)行

資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)自主委

托具備相應(yīng)土地估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并依據(jù)土地狀況和評價(jià)結(jié)果，擬訂

土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價(jià)報(bào)告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門

初審后，應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時(shí)備案。4.國

有土地使用權(quán)出資（入股）的法律特征包括：（1）國有土地使用權(quán)出資（入股）必須

依法審批；（2）國有土地使用權(quán)出資（入股）方式受范圍限制；（3）國有土地使用

權(quán)出資（入股）前必須進(jìn)行地價(jià)評估，作價(jià)結(jié)果要備案；（4）作價(jià)出資（入股）取得

的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或詆押；（5）土地行政主管部門應(yīng)

與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同。

五、B縣第一機(jī)械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地

使用權(quán)，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。

1998年8月該廠進(jìn)行技術(shù)改造，又在原宗地附近購置了8000小2工業(yè)用地，使

用年限50年?，F(xiàn)為抵沖貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第

一機(jī)械廠應(yīng)當(dāng)如何申請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬的審核要點(diǎn)是什

么？

【答案】1.應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)則申請土地登記：（DB縣第一機(jī)械廠應(yīng)該分別申請兩

宗地的出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。申請人為該廠法人及法人代表。（2）申請

時(shí)限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權(quán)出讓金

的，應(yīng)該在支付出讓金30日內(nèi)提出申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期

付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，應(yīng)該在每期討款后30日內(nèi)申請國有土地使

用權(quán)設(shè)定登記。本題中，B縣第一機(jī)械廠未按規(guī)定及時(shí)申請土地登記，應(yīng)進(jìn)行

處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記。（3；應(yīng)該提交的材料包括：①土地

使用權(quán)登記申請表；②B縣第一機(jī)械廠法人證明、法人代表身份證明和個(gè)人身

份證明：③R縣人民政府關(guān)于第一機(jī)械廠建設(shè)用地批準(zhǔn)書：④《國有十地使用

權(quán)出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應(yīng)該提交土地登記委托書

及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應(yīng)該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地

登記之日起按50年計(jì)算。即土地使用權(quán)年限從土地使用者與國家土地主管部門

簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》之口起計(jì)算。3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬

審核要點(diǎn)是：（1）對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用雙出

讓合同中受讓人是否一致；（2）對土地權(quán)屬來源資料的審核。一是國有土地使用

權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出

讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)；（3）定使用期限的審核。要注意出讓

年限是否符合最高出讓年限；（4）對土地面積的審核。要注意地籍調(diào)查結(jié)果是否

與出讓合同中的面積一致；（5）對出讓金支付情況的審核等。

六、王某、李某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購得該企業(yè)一幢6層廠房后

（廠房土地性質(zhì)為國有劃撥土地），將廠房擅自改造成20多套成套住宅對外出

售，并申請辦理土地變更登記。問題：1.王某、李某應(yīng)辦理何種登記？

2.國土部門在處理過程中應(yīng)從哪幾個(gè)方面進(jìn)行權(quán)屬審核？

【答案】1.該宗土地的使用者由原來的某企業(yè)變?yōu)榱送跄?、李某，用途由原?/p>

的工業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫?，他們?yīng)當(dāng)申請土地使用權(quán)變更登記和土地用途變更

登記。

2.國土部門先進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記的審核，雙屬審核的內(nèi)容為：（1）對申請

人的審核。申請人應(yīng)與相關(guān)證明文件的土地權(quán)利人名稱一致。（2）對轉(zhuǎn)讓地塊投

資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用人對地塊的投資必須達(dá)到合同的

約定。（3）對使用期限的審核。土地使用期限小于規(guī)定使用期限減去已使用期

限。（4）對稅費(fèi)的審核。申請人應(yīng)按國家規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，如土地增值稅等。

（5）對土地用途的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應(yīng)經(jīng)有關(guān)部門

的批準(zhǔn)。（6）對房產(chǎn)變更的審核。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)已辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，申請人領(lǐng)有

《房屋所有權(quán)證》。王某和李某與企業(yè)的地塊轉(zhuǎn)讓屬于非法，因?yàn)樵恋貙賱?/p>

撥用地，若想進(jìn)行轉(zhuǎn)讓必須先繳納土地出讓金，而王某和李某又擅自更改了土

地的利用類型，因此，國土部門應(yīng)當(dāng)對其提出的土地變更登記申請不予受理，

同時(shí)查處其違法用地情況。

七、B縣第一機(jī)械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地

使用權(quán)，面積為1800加2,用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。

1998年8月該廠進(jìn)行技術(shù)改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使

用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第

一機(jī)械廠應(yīng)當(dāng)如何申請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬的審核要點(diǎn)是什

么？

【答案】1.應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)則申請土地登記：（DB縣第一機(jī)械廠應(yīng)該分別申請兩

宗地的出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。申請人為該廠法人及法人代表。（2）申請

時(shí)限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權(quán)出讓金

的，應(yīng)該在支付出讓金30日內(nèi)提出申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期

付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，應(yīng)該在每期芍款后30日內(nèi)申請國有土地使

用權(quán)設(shè)定登記。本題中，B縣第一機(jī)械廠未按規(guī)定及時(shí)申請土地登記，應(yīng)進(jìn)行

處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記。（3：應(yīng)該提交的材料包括：①土地

使用權(quán)登記申請表；②B縣第一機(jī)械廠法人證明、法人代表身份證明和個(gè)人身

份證明；③B縣人民政府關(guān)于第一機(jī)械廠建設(shè)用地批準(zhǔn)書；④《國有土地使用

權(quán)出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應(yīng)該提交土地登記委托書

及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應(yīng)該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地

登記之日起按50年計(jì)算。即土地使用權(quán)年限從土地使用者與國家土地主管部門

簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》之日起計(jì)算。3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬

審核要點(diǎn)是：（1）對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用雙出

讓合同中受讓人是否一致；（2）對土地權(quán)屬來源資料的審核。一是國有土地使用

權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出

讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)；（3）龍使用期限的審核。要注意出讓

年限是否符合最高出讓年限；（4）對土地面積的審核。要注意地籍調(diào)查結(jié)果是否

與出讓合同中的面積一致：（5）對出讓金支付情況的審核等。

八、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經(jīng)興旺村同意,

市人民政府批準(zhǔn)，以批準(zhǔn)撥用方式與李某共同取得該宗土地集體土地使用權(quán)。

批準(zhǔn)用途為宅基地。批準(zhǔn)土地面積為200nl2,張其、李某各擁有90m2,根據(jù)地

籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實(shí)際界址清楚，土地面積與批準(zhǔn)面積一致，為

200nl2,集體土地使用雙批準(zhǔn)撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登記有關(guān)規(guī)定，

建議為張某辦理集體土地使用權(quán)登記。問題：1.該宗土地在審核批準(zhǔn)后的土地

登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)是什么？權(quán)利人是誰？

2.什么是集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)？3.集體土地使用權(quán)主體一般為本

集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具體包括哪些？

【答案】1.該宗土地在審核批準(zhǔn)后的土地登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)為集體土地

使用權(quán)。權(quán)利人為張某和李某。

2.（1）集體土地所有權(quán)是指中國農(nóng)村勞動(dòng)集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、

收益、處分自己所有土地的權(quán)利。（2）農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指從集體土地所有

權(quán)中派生出來的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非

農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。3.集體土地使用權(quán)主體一般為本

集體經(jīng)濟(jì)組織成員具體包括：（1）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的主體一般要求為

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工和

軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。（2）集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般

為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人，則必須

經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府

批準(zhǔn)。（3）集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以

為其他社會(huì)單位和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先

權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外

的單位和個(gè)人，必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同

意。

九、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)已依法登記擁有一宗工業(yè)用地的出讓國有土地

使用權(quán)，面積