國家開放大學(xué)電大?？啤段飿I(yè)管理實(shí)務(wù)》2025年期末試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后，原物業(yè)公司拒絕退出并繼續(xù)收取物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，正確的處理方式是（）。A.原物業(yè)公司可繼續(xù)服務(wù)至新合同約定的交接期B.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向法院起訴要求原物業(yè)公司退出C.原物業(yè)公司需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意方可退出D.業(yè)主可拒交原物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)直至其退出2.某高層住宅電梯因年久失修發(fā)生故障，造成業(yè)主王某受傷。經(jīng)查，電梯日常維護(hù)記錄顯示物業(yè)公司未按規(guī)定進(jìn)行月度檢修。根據(jù)《民法典》，責(zé)任承擔(dān)主體應(yīng)為（）。A.電梯生產(chǎn)廠家B.電梯維保單位（與物業(yè)公司簽訂外包合同）C.物業(yè)公司D.業(yè)主委員會(huì)3.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的表述中，正確的是（）。A.物業(yè)管理區(qū)域由街道辦事處根據(jù)建筑規(guī)模劃定B.分期開發(fā)的同一建設(shè)項(xiàng)目可劃分為不同物業(yè)管理區(qū)域C.已投入使用的物業(yè)區(qū)域不得調(diào)整劃分D.物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)考慮共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬和使用4.某小區(qū)公共電梯內(nèi)廣告收入屬于（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有B.業(yè)主共有，扣除合理成本后歸業(yè)主C.開發(fā)商所有D.社區(qū)居委會(huì)所有5.業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會(huì)6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情期間對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行消殺產(chǎn)生的額外成本，應(yīng)（）。A.由業(yè)主均攤B.從公共收益中列支C.計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本D.由政府補(bǔ)貼7.某業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取的合法措施是（）。A.停止供電、供水B.將業(yè)主信息在小區(qū)公示欄曝光C.向法院提起訴訟D.扣押業(yè)主車輛8.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同是（）。A.《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》B.《物業(yè)服務(wù)合同》C.《臨時(shí)管理規(guī)約》D.《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》9.下列不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范義務(wù)的是（）。A.安裝監(jiān)控設(shè)備并確保正常運(yùn)行B.對(duì)小區(qū)內(nèi)可疑人員進(jìn)行盤查C.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案D.定期檢查消防設(shè)施10.某小區(qū)業(yè)主將住宅改為棋牌室對(duì)外經(jīng)營，其他業(yè)主反對(duì)。根據(jù)《民法典》，正確的處理方式是（）。A.業(yè)主有權(quán)自主使用住宅，他人無權(quán)干涉B.需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意D.需向社區(qū)備案即可二、判斷題（每題1分，共10分。正確填“√”，錯(cuò)誤填“×”）1.業(yè)主大會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益。（）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未征得業(yè)主同意的情況下，不得將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三方。（）3.建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定《臨時(shí)管理規(guī)約》，但無需向買受人明示。（）4.業(yè)主未參與投票的，視為同意多數(shù)業(yè)主的決定。（）5.小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（）6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主家中被盜承擔(dān)全部賠償責(zé)任，除非能證明已盡到安全保障義務(wù)。（）7.公共維修資金的使用需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。（）8.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其作出的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。（）9.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，企業(yè)不得自行調(diào)整。（）10.物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程質(zhì)量問題，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。（）三、簡(jiǎn)答題（每題8分，共32分）1.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要義務(wù)。2.列舉業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主要權(quán)利。3.說明前期物業(yè)管理與常規(guī)物業(yè)管理的區(qū)別。4.簡(jiǎn)述公共維修資金的使用程序。四、案例分析題（共38分）案例1（18分）：某小區(qū)建成5年，共有6棟高層住宅，300戶業(yè)主。近期，部分業(yè)主反映：①小區(qū)綠化區(qū)域被部分業(yè)主私自改種蔬菜；②電梯頻繁故障，維修后仍反復(fù)出現(xiàn)問題；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公示上年度公共收益收支情況；④小區(qū)門禁系統(tǒng)損壞3個(gè)月未修復(fù)，存在安全隱患。業(yè)主委員會(huì)多次與物業(yè)公司溝通未果，擬召開業(yè)主大會(huì)解聘現(xiàn)物業(yè)公司。問題：（1）針對(duì)業(yè)主反映的四項(xiàng)問題，物業(yè)公司分別違反了哪些義務(wù)？（8分）（2）業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司需履行哪些法定程序？（6分）（3）若新物業(yè)公司入駐，原物業(yè)公司拒不交接，應(yīng)如何處理？（4分）案例2（20分）：2024年10月，某小區(qū)業(yè)主李某將房屋出租給王某經(jīng)營快遞驛站。王某在樓道內(nèi)堆放快遞包裹，導(dǎo)致消防通道堵塞。2025年3月，小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，因消防通道被堵延誤救援，造成相鄰業(yè)主張某家財(cái)產(chǎn)損失10萬元。張某要求李某、王某、物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。問題：（1）李某將住宅改為經(jīng)營性用房是否合法？說明理由。（5分）（2）王某堵塞消防通道違反了哪些規(guī)定？（5分）（3）物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？為什么？（5分）（4）張某的損失應(yīng)如何分擔(dān)？（5分）答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.C3.D4.B5.A6.C7.C8.A9.B10.B二、判斷題1.√2.√3.×（需向買受人明示并予以說明）4.×（未參與投票的業(yè)主意見不計(jì)入多數(shù)票）5.√6.×（承擔(dān)與其過錯(cuò)相應(yīng)的責(zé)任）7.×（需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）8.√9.×（部分實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)）10.√三、簡(jiǎn)答題1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要義務(wù)包括：①按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)（清潔、綠化、安保、設(shè)施維護(hù)等）；②維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序和安全（制定應(yīng)急預(yù)案、保障消防通道暢通）；③定期公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共收益收支情況；④對(duì)業(yè)主共有部分進(jìn)行管理和維護(hù)（如電梯、公共照明）；⑤接受業(yè)主監(jiān)督，及時(shí)處理業(yè)主投訴；⑥不得擅自改變共有部分用途或進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)。2.業(yè)主的主要權(quán)利包括：①參加業(yè)主大會(huì)并投票；②選舉業(yè)主委員會(huì)成員和被選舉；③監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量；④要求公布和查閱物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共收益等相關(guān)資料；⑤對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利（如提議召開業(yè)主大會(huì)、提出制定或修改管理規(guī)約的建議）。3.前期物業(yè)管理與常規(guī)物業(yè)管理的區(qū)別：①主體不同：前期物業(yè)管理由建設(shè)單位選聘物業(yè)公司，常規(guī)物業(yè)管理由業(yè)主大會(huì)選聘；②合同期限不同：前期物業(yè)合同至業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)公司且合同生效時(shí)終止，常規(guī)物業(yè)合同由雙方約定；③管理重點(diǎn)不同：前期物業(yè)側(cè)重承接查驗(yàn)、臨時(shí)管理規(guī)約執(zhí)行，常規(guī)物業(yè)側(cè)重日常服務(wù)和業(yè)主需求響應(yīng)；④法律責(zé)任不同：前期物業(yè)中建設(shè)單位需對(duì)物業(yè)質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任，常規(guī)物業(yè)中責(zé)任主要由物業(yè)公司和業(yè)主承擔(dān)。4.公共維修資金的使用程序：①由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用建議；②制定使用方案（明確維修項(xiàng)目、預(yù)算、分?jǐn)偡秶虎蹣I(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主表決（專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)同意）；④公示使用方案（不少于7日）；⑤向維修資金管理部門申請(qǐng)列支；⑥資金劃轉(zhuǎn)至維修單位；⑦公示使用結(jié)果（包括維修內(nèi)容、費(fèi)用明細(xì)等）。四、案例分析題案例1（1）①違反“維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境”的義務(wù)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條）；②違反“對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)”的義務(wù)（《民法典》第942條）；③違反“定期公示公共收益收支情況”的義務(wù)（《民法典》第943條）；④違反“保障物業(yè)區(qū)域安全”的義務(wù)（未及時(shí)修復(fù)門禁系統(tǒng)，存在安全隱患）。（2）程序：①業(yè)主委員會(huì)提前15日通知全體業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)；②會(huì)議議題明確為解聘物業(yè)公司；③表決需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；④形成書面決議并公示；⑤向原物業(yè)公司送達(dá)解聘通知；⑥與新物業(yè)公司簽訂合同后，監(jiān)督原物業(yè)公司完成交接。（3）原物業(yè)公司拒不交接的，業(yè)主委員會(huì)可向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)告（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條），由主管部門責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。案例2（1）不合法。根據(jù)《民法典》第279條，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。李某未取得其他業(yè)主同意，擅自改變住宅用途，違反法律規(guī)定。（2）王某堵塞消防通道違反了《消防法》第28條（任何單位、個(gè)人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道）和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條（禁止占用共用部位）。（3）物業(yè)公司應(yīng)